Kontakt oss

Myndighetene drar nå i alle tre spakene for å unngå boligsprekk – samtidig!

Publisert 20. desember 2016 kjøpe bolig selge bolig økonomi

En boligprisutvikling ute av kontroll har nå fått norske finansmyndigheter til å dra i alle de spaker de har tilgjengelig, og det på samme tid. Spørsmålet er om både timing og dosering av virkemidlene treffer eller om det er «too little – too late». Faktum er i hvert fall at både pengepolitikk, kredittpolitikk og finans-/skattepolitikk nå innrettes i større grad mot å slippe luften ut av en ballong som mest sannsynlig vil komme til å sprekke.

Tilstramminger i boligmarkedet - FotoiStock-Baiaz

Pengepolitikken

«Sannsynligheten er stor for at vi har sett den siste rentenedgangen.» Leif J. Laugen Administrerende direktør i Krogsveen

Forrige uke ble norsk pengepolitikk omdefinert til å ta eksplisitt hensyn til boligmarkedet og gjeldsutviklingen, noe som tidligere kun har vært mer løselig håndtert ved Norges Banks rentesettingen. Dette gjøres gjennom at sentralbanken kvantifiserer risikoen og fører dette elementet inn i den såkalte rentebanen; Norges Banks forventninger om hvilke sentralbankrente som vil være riktig i tre år fremover gitt det bildet som tegnes av norsk økonomi og inflasjon i dag. Et kvantifisert anslag på «finansielle ubalanser og usikkerhet» på om lag 0,25 prosent det kommende året medførte at banken lot være å senke styringsrenten og at det er sannsynlighetsovervekt for at vi har sett den siste rentenedgangen, hvilket en svakere økonomiske utvikling for øvrig siden siste rentemøte skulle ha tilsagt. Norges Bank holder altså styringsrenten minst 0,25 prosent høyere som følge av boligmarkedet og husholdningenes gjeldsutvikling. Isolert sett ikke en stor tilstramming, men de introduserer et grep i pengepolitikken som er utradisjonell og viser dermed at dette virkemiddelet er tilgjengelig – på neste rentemøte kan faktoren for eksempel bli oppjustert til 0,75 prosent – tilsvarende en renteoppgang på 0,5 prosentpoeng alle ting ellers like, og dermed har sentralbanken gitt seg selv flere handlingsmuligheter enn samfunnsøkonomene og markedet hadde forutsett.

Kredittpolitikken

Samtidig har Finansdepartementet nå fastsatt ny boliglånsforskrift som begrenser folks lånemuligheter ytterligere fra 1. januar 2017. Finansminister Siv Jensen har lyttet til innspillene og endret på de opprinnelige forslagene fra Finanstilsynet.

  • Den såkalte «fartsgrensen» på 10 prosent opprettholdes. Det betyr at bankene kan gjøre unntak fra forskriftens ulike bestemmelser i 10 prosent av tilfellene (som tidligere). Her strammes det imidlertid inn for Oslo med en særskilt fartsgrense på 8 prosent.
  • Særskilt krav i Oslo om 40 prosent egenkapital ved belåning av sekundærboliger - til forskjell fra 15 prosent egenkapitalkrav ellers (som tidligere).

Utover disse elementene ble de andre forslagene til innstramming vedtatt.

  • Det innføres en maksimal belåning på 5 ganger brutto årsinntekt. Vi tror ikke dette betyr så mye da det etablerte kravet om testing av betalingsevne for 5 prosent renteøkning i de fleste tilfeller er mer krevende, men også her vil nok de fleste låntakere som eventuelt kommer i konflikt med regelverket, være knyttet til panteobjekter i de større byene – og da spesielt i det høyt prisede Oslo-markedet.
  • Avdragsfrihet/rammelån gis kun når samlet belåning er lavere enn 60 prosent mot tidligere 70 prosent. Dette fungerer i praksis som en tvungen sparing tilsvarende en årlig rente på 3,3 prosent av samlet belåning for alle som tar opp nye lån etter 1. januar og som har lånebehov utover 60 prosent.

I tillegg har Finansdepartementet offentliggjort at kravet til bankenes motsykliske kapitalbuffer øker fra 1,5 prosent til 2,0 prosent fra 1. januar 2018. I praksis innebærer dette at bankene må styrke inntjeningen for å sette av mer til egenkapital eller begrense sin utlånsvekst. Begge deler gir bankene insentiver til å øke marginene på sin lånevirksomhet. Selv om tiltaket har virkning først fra om ett år, må bankene starte tilpasning allerede nå.

«Økte krav til egenkapital og betjeningsevne for bankkundene og økte krav til egenkapital for bankene virker begge virke begrensende på kredittveksten og vil dermed redusere kjøpekraften i boligmarkedet.» Leif J. Laugen Administrerende direktør i Krogsveen

Finans- og skattepolitikken

Gjennom de senere års skatteopplegg har det vært enkeltelementer i innskjerpende retning for boligmarkedet. Dette har skjedd gjennom lavere skattesats på alminnelig inntekt og dermed mindre verdi av rentefradraget - fra 28 prosent i 2013 til 23 prosent som er varslet for 2018 i tilknytningen til skatteforliket. Dessuten er det innført høyere verdsettelse av sekundærboliger i tillegg til årets vedtak om å begrense gjeldsfradraget på disse boligene, begge tiltakene med virkning for de som er i formuesposisjon. De siste justeringer som virket ytterligere tilstrammende (riktignok marginalt), kom først på plass gjennom budsjettforliket 3. desember da man ble enig om 90 prosent verdsettelse av både sekundærboliger og gjeld knyttet til disse i 2017, en økning fra Regjeringens opprinnelige budsjettforslag på 80 prosent for begge poster og fra årets nivå på henholdsvis 50 prosent av boligens verdi og 100 prosent av gjeldens verdi.

Oppsummering   

De siste to ukene har det dermed blitt fattet en rekke politiske vedtak som alle virker i innstrammende retning på gjeldsvekst og dermed etterspørselssiden i boligmarkedet. Myndighetene drar altså i alle spaker man har til rådighet. Om timing og dosering er riktig, kan det stilles spørsmålstegn ved. Både renter, gjeldsnivå og boligpriser er på rekordnivå – og det store spørsmålet blir derfor hvordan tiltakene etter hvert vil virke inn på folks økonomi og fremtidsforventninger. Krogsveens forventninger til boligmarkedet i 2017 vil offentliggjøres denne uken. 

Relaterte boligtips

Totalt 81 relaterte blogginnlegg

Ville budrunder i Oslo

Rekordsterk prisvekst, aggressive budrunder og påstand om lokkepriser er høstens kjennetegn på Oslos...