Kontakt oss

Ville budrunder i Oslo

Publisert 28. oktober 2016 kjøpe bolig selge bolig økonomi

Rekordsterk prisvekst, aggressive budrunder og påstand om lokkepriser er høstens kjennetegn på Oslos boligmarked. Det kan være verdt å reflektere litt over hvor økonomisk smart det er å kaste seg vilt og hemningsløst inn i en opphetet budrunde – i tro på at den underliggende forventede prisveksten fremover vil betale for morroa.

Ville budrunder i Oslo

Vi har en prisings-problematikk blant meglere i Oslo-markedet hvor det systematisk er priset noe for lavt. Dette ryddes det nå opp i gjennom at meglerforetakene - godt sekundert av Forbrukerombudet og Finanstilsynet – kollektivt får brutt ut av en uheldig sirkel som ingen enkeltaktør i mikro har mulighet til å komme seg ut av selv.

Et utfordrende marked å prise boliger i

Uansett er det svært utfordrende å prisvurdere en bolig når den årlige prisveksten er rundt 20 prosent og vi etter februar har hatt en underliggende årstakt på anslagsvis 24 prosent. Ut fra observasjoner av våre salgstall i Oslo i oktober, er det dessverre grunn til å frykte at realiserte salgspriser fortsetter oppover på tross av at disse høstmånedene vanligvis viser nullvekst i beste fall. I en slik situasjon er det vanskelig å komme unna at salgsprisen blir noe høyere enn prisantydning. Det er ikke slik at en forsvarlig markedsverdivurdering i forkant av markedsføringen av en bolig for salg skal være det samme som oppnådd salgspris etter en heftig budrunde i et så aggressivt og kaotisk marked som vi har i Oslo om dagen.

En undersøkelse gjennomført av Eiendomsverdi som har analysert alle 17 000 selveierboliger som ble solgt minst to ganger i perioden 2002 til 2014, viser at en opphetet budrunde som ender langt over prisantydning ikke gjentar seg neste gang samme bolig blir solgt. På den andre siden viser samme undersøkelse at en treg budrunde som ender med pris under prisantydning, ikke gjentar seg neste gang boligen blir solgt. Noe av dette kan skyldes feilprising i utgangspunktet, men rene statistiske fakta på et så stort materiale lyver ikke. Lærdommen ut av dette er at det ikke er objektet som er spesielt, men at enkelte budrunder kan føre for langt; altså at budkampen går over i en kamp hvor det viktigste blir å vinne – ikke at prisen er til å leve med på lengre sikt. Det betyr igjen at vi dessverre nå er inne i en periode hvor en del kjøper så dyrt at man ikke får være med på den generelle vekst-reisen som mange forventer fremover. Hvis vi da også får en priskorreksjon i markedet, kan ubehaget bli enda større den dagen man ønsker å bevege seg videre i boligmarkedet og oppdager at man mangler nødvendig egenkapital.

Et eksempel kan klargjøre:

En bolig med en forsvarlig markedsverdi-vurdering og prisantydning på 5 mill kr selges for 6 mill kr etter en svært heftig budrunde. Hvis boligprisene 12 måneder deretter har steget 5 prosent i området, og boligen selges uten den samme intense budrunden og generelle trykket i  markedet, kan man risikere at oppnådd salgspris bli 5,25 mill kr. Ergo et tap på 750 tusen kr i tillegg til kostnader i forbindelse med transaksjonene. Man står altså ovenfor en realisert negativ egenkapital på nesten 1 mill kr i en situasjon hvor markedet har hatt en generell oppgang.

Foto: iStock

Relaterte boligtips

Totalt 81 relaterte blogginnlegg

Ville budrunder i Oslo

Rekordsterk prisvekst, aggressive budrunder og påstand om lokkepriser er høstens kjennetegn på Oslos...