Observatorie terrasse 7A

Observatorie terrasse 7A, 0270 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 211, bruksnummer 205, seksjonsnummer 16, ideell andel 1/1

BRA-i:
Leilighet:
4. etasje 94 kvm: Entre, wc, stue, 2stk soverom, bod, bad og kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 10 kvm: Bod i kjeller

Åpent areal:
Leilighet:
4. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder som ligger i kjelleren. Dette følger av vedtektene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.03.2024 utført av Bærum Takst og Eiendom As.
Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten i bærende konstruksjoner i betong og murverk i gassbetong/tegl. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom:
- Overflate gulv, det registreres ingen luftespalte for tilluft til våtrommet mellom dørblad og terskel.

- Kjøkken, tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder og observasjoner samt slitasje på fronter, benkeplate og gulv. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Andre Rom, det registreres hulrom / bom under gulvflis på wc og det registreres mindre skader og knirk i gulvene. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Balkonger, verandaer og lignende, rekkverk i ikke i henhold til dagens forskriftskrav. For mer informasjon se side 11 i tilstandsrapporten.

- Ventilasjon, selv om denne type ventilasjon er normalt for boliger bygd i denne tidsperioden gis tilstandsgrad 2. Dette fordi det i nyere byggeforskrifter i dag stilles krav til inneklima og energieffektivitet. For mer informasjon se side 12 i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punker:
Vindu på soverom med råteskader i karm utvendig og fuktmerker innvendig. Det registreres avvik mellom beslag og vindu utvendig, det er derfor muligheter for at vann trenger inn i konstruksjonen. På innside til karm og vindu er det tegn på skader fra fukt. Vindu, beslag og tetting på oppgraderes og tettes tilstrekkelig for å få tilstandsgrad 1 eller 0. Vinduet regnes som punktert grunnet mye kondens og fukt på befaringsdagen. (eier opplyser om at utskifting av vinduer er sameiets ansvar og blir purret opp).

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

 
Sammendrag av selgers egenerklæring:

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Ukjent.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bad utvidet og rehabilitert av tidligere eier i 2012.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja.
Firmanavn: Ukjent.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Som over.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Nei, utført i regi av forrige eier i 2012.

- Er arbeidet byggemeldt?
Svar: Nei, utført i regi av forrige eier i 2012.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Nei, trekken i pipen kunne vært bedre.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Vet ikke.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Fasade mot hage og balkong rehabilitert cirka 2020, tak skiftet/etterisolert cirka 2015.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kontroll av el - cirka 2015 - stikkontakt i lysarmatur toalett mangler jording.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Svar: Ja, utskiftninger av vinduer og balkongdør må påregnes. Gjelder også vinduer i fellesområde/gang. Finansieres normalt med engangsutbetaling, og ikke gjeld/økte felleskostnader.

- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja, mener det har vært noe insekter/rotter i kjelleren for en tid tilbake. Skal være håndtert.

- Utdyping av punkt 27: Verserer sak med plan- og bygningsetaten vedrørende vinduer og balkongdører i sameiet. Saken er ikke avsluttet. Må påregnes at vinduer og balkongdører helt eller delvis må erstattes med kopier av de originale i henhold til innspill fra Byantikvaren. For nærmere opplysninger vises det til saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten. Vindu på gjesterom må uansett påregnes skiftet pga dårlig tilstand. Dette er i utgangspunktet sameiekostnader, men seksjonseier må betale sin forholdsmessige andel. Sameiet har normalt finansiert slike kostnader med en engangsinnbetaling, og ikke opptak av fellesgjeld.

- Spjeld kan sette seg fast og må da vippes opp fra innsiden.

- Dårlig fall til sluk på balkong.

- Misfarging av parkett under blomsterpotte i stue.

Velkommen til Observatorie terrasse 7A - Presenteres av Eiendomsmegler/Daglig leder Kristoffer Stormfelt v/Krogsveen.

Meget sentral og populær selveierleilighet på attraktive Frogner. Her bor du med nærhet til alt, men samtidig skjermet og tilbaketrukket. Solli plass ligger bare et par hundre meter unna med restauranter, cafèer og pubber. Frogner er kjent for sine mange spesialforretninger og har kort vei til kollektive knutepunkt. Her finner du flere av byens beste spisesteder, et bredt utvalg av butikker, treningstilbud, flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet. Velkommen til visning!

Kort fortalt:
- Svært fin beliggenhet
- Balkong
- Fin utsikt
- Kort vei til kollektiv trafikk
- Nærhet til alt
- Rolig nabolag
- Stort felles solrik hage med fontene

Entre:
Innbydende entre med innebygde skap som kan brukes til oppbevaring av diverse tøy og annet.

Stue:
Romslig stue med god plass til spisebord og annen møblering etter eget behov. Midt i stuen er det en peis som lager en hyggelig atmosfære på kaldere dager.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en hyggelig balkong hvor man kan nyte solen. Fra balkongen er det hyggelig utsikt over fellesarealet og Aker brygge/Tjuvholmen.

Kjøkken:
Kjøkken med profilerte malte fronter, benkeplater i laminat og god benkeplass. Det er oppbevaringsmuligheter i skuffer og plass til et lite bord man kan nyte frokosten ved.

Naboer i sameiet har gjort om kjøkken til soverom og etablert kjøkken der det nå er spisestue. Derav fått 3 soverom i leiligheten. Kjøper må selv ta ansvar for om dette er mulig i denne leiligheten

WC:
Wc er flislagt på vegger og gulv. Det er gulvmontert toalett med servant med ett-greps blandebatteri.

Bad:
Badet er fra 2012 med flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Det er servantskap med skap og 1-greps blandebatteri. Innfelt speil og belysning på veggen over servanten. Dusjhjørne med fastmontert dusjvegg. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i lukket skap med skyvedører i speil.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, det ene er hovedrommet der det er plass til dobbeltseng, nattbord, stort garderobeskap og annet etter eget ønske. Det andre rommet har også garderobeskap og passer fint som enten, barnerom, gjesterom eller kontor.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Alle hvitevarer medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Liste over det som ikke følger eiendommen:
- Lampe over spisestuebord.

Varmekabler på baderom og wc. Vannbåren varme via radiatorer i øvrige rom. Bygget har felles varmtvann.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 30.04.1935, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det er uvisst hvilke endringer som er gjort etter at ekspedisjonsdokumentet ble gitt, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid. 

Det foreligger også ferdigattest på eiendommen:
- Datert 01.10.2012 angående endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner.
- Datert 30.11.1984 angående nye balkonger.
- Datert 08.05.2014 angående ombygging hybler til leilighet.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1936.
 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Panterett uten opptrinnsrett til sameiet kr 5.000,- tinglyst 04.04.1974, doknr.506222.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
- Tinglyst 26.11.1936 Dokumentnr. 305705, denne servitutten omhandler anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Vann og kloakkvesenet har rett til når som helst å stenge eller forsegle hovedstoppekraner når dette finnes påkrevd.
- Tinglyst 19.04.1937 Dokumentnr. 301703, denne servitutten omhandler vannledninger og at eier forplikter seg til felles vedlikehold av varmtvannsanlegget.
- Tinglyst 19.04.1937 Dokumentnr. 301704, denne servitutten omhandler vedlikehold av hovedvannledning. Eier forplikter seg såfremt Oslo kommune overtar hovedvannledning og innbetale 200kr for kommunenes vedlikehold.
- Tinglyst 19.04.1937 Dokumentnr. 301711, denne servitutten omhandler anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Skader på vann og avløpsledninger er eiers ansvar.
- Tinglyst 19.04.1937 Dokumentnr. 301710, denne servitutten omhandler septiktank. Eierne forplikter seg til i fellesskap å vedlikeholde de felles kloakkledninger samt den felles septiktank.
- Tinglyst 19.04.1937 Dokumentnr. 301712, denne servitutten omhandler bestemmelser om septiktank. eier forplikter seg til å føre avløpet til offentlig kloakk når dette måtte bli forlangt av kommunen, samt betale årlig avgift pr. vannklosett.
- Tinglyst 26.11.1936 Dokumentnr. 305705, denne servitutten omhandler felles vaskeri.
- Tinglyst 26.08.1936 Dokumentnr. 304045, denne servitutten omhandler plikt til felles vedlikehold på fellesanlegget.
- Tinglyst 26.08.1936 Dokumentnr. 304039, denne servitutten omhandler bestemmelser om brannvegg/-dør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. leietaker skal godkjennes av styret iht vedtektene.

Velkommen til Observatorie terrasse 7A, rett ved Solli plass i bydel Frogner med Frognerveien og Bygdøy allé i nærområdet som tilbyr et mangfold av servicefunksjoner.
Her bor man sentralt med gangavstand til "alt" byen har å by på. Frognerkilen ligger like i nærheten med kort vei ut til Bygdøy med unike tur- og rekreasjonsmuligheter, samt badeplasser langs sjøen. Der er det flere båtforeninger. Gangavstand til Aker Brygge og Tjuvholmen. I nærområdet finner man flere grønne lunger, slik som Hydroparken, Skarpsnoparken og Tinker'n. Skarpsnoparken og turområdene på Bygdøy er yndede turdestinasjoner, som gir energi og inspirasjon sommer - som vinter. Frognerparken ligger også innenfor gangavstand med sine store grøntområder, tennisbaner og badeanlegg.
Områdene byr på gode shoppingmuligheter, hyggelige caféer, en rekke fine restauranter, populære barer og utesteder. Blant spisestedene i nærheten er Sommerro, BA3, Jewel of India, Sumo, Ruffino og Villa Paradisio populære. Stort utvalg av dagligvarebutikker der både Meny, Rema, Bunnpris og Kiwi er like i nærheten. Sats er også et par
hundre meter unna.

God offentlig kommunikasjon med bytrikker og busser fra Solli Plass og Bygdøy Allé, samt tog/flytog/T-bane fra Nationaltheatret (med nedgang fra Henrik Ibsens gate ved Slottsparken, ca. 8 minutter gange). I tillegg er det flotte tur- og rekreasjonsmuligheter med Hydroparken rett i nærheten og Slottsparken en kort spasertur unna.
Det er tennisbane i umiddelbar nærhet. Skillebekk Tennisklubb har sin bane midt i Observatorie Terrasse. Gangavstand til Aker Brygge, Tjuvholmen, Ruseløkka barne- og ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder og det er et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Nasjonalbiblioteket ligger rett ved.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Studentenes småbarnstue SiO
- Tinkern kanvas-barnehage
- Betha Thorsens kanvas-barnehage

Barneskole:
- Ruseløkka skole
-Uranienborg skole
- Bolteløkka skole
- Majorstuen skole (1-10kl.)

Ungdomsskole:
- Kristelig gymnasium

Videregående skole:
- Oslo handelsgymnasium
- Oslo private gymnasium

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 197 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felleseiet tomt med fire gårder som utgjør et atrium rundt et hageanlegg, pent opparbeidet med beplantning og interne gangveier.

Sameiet har 5 parkeringsplasser som leies ut etter ansiennitet, i tillegg til gjesteparkeringsplasser. Det er også mulighet for leie av garasjeplass under hagen, Onepark.
Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh. anlegg, Måle- og avstandslinje og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan S-1949 og S-161GO datert 26.09.1974 og 17.10.1940 med tilhørende reguleringsbestemmelser som KDP-17 som omhandler kommunedelplan for torg og møteplasser.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Drammensveien 50 C - Fasadeendring - Bærekonstruksjoner i bygg. Saksnummer: 200811479.
Uvisst om hvor langt de har kommet i saken. Siste oppdatering hos Oslo kommune er en mail fra kommunen der det står om de ikke får noe svar angående saken innen 30.01.2024 blir saken registrert som ikke utført og det må søkes på nytt om tiltaket kan gjennomføres. Om det ble innsendt mail før fristen er uklart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.858,- pr. mnd. og inkluderer:
- A-konto fjernvarme.
- TV/internett
- Kommunale avgifter
- Regnskap
- Vaktmester
- Trapperenhold
- Forsikring av bygning

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.500,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd to mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 3.000 kwh pr år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 359 pr. mnd for tilleggspakke. Tv-tuner/dekoder eies av Telia. Dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra antall personer i husstanden. Selger opplyser at det betales til leverandøren a-konto med kr 1 200 per mnd over husleien. Dette avregnes årlig, og a-kontobeløpet pleier stemme noenlunde overens med faktisk forbruk. Enheten har ikke egen vannmåler. Sameiet fordeler kostnaden til varmtvann ut fra antall medlemmer i husstanden.

Formuesverdi for 2022 var kr 2 282 567,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 8 673 756,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 735 pr år.

Andel formue er kr 21.615,- pr. 31.12.23
Andel fellesgjeld er kr 4.025,- pr. 31.12.23

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld,
samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 9.841.000,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger med seksjonsnummer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jostein Sæbø Fausa

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Observatorie terrasse 7AB sameie, med sameiebrøk 57/1000.
Sameiet består av 18 leiligheter.
Forretningsfører er Byggforvaltning AS, tlf. 22 13 52 20.
Dyrehold er ikke tillatt uten godkjennelse fra styret.
VI har ikke fått kontakt med styret i forbindelse med salget. Det har vært noen interne problemer med bytting av styreleder derav opplyser nylig avtroppende styreleder at man ikke vet hvem styreleder er. Megler har derfor ikke fått noen oppdatert informasjon fra styret om planlagte påkostninger.

Arbeider i sameiet:
- Det er fremmet forsalg om endringer i vedtektene: "Følgende er: Alle seksjonseierne må ha innboforsikring".
- I løpe av 2024 forventes det at man kommer i gang med å skifte ut de øverste trapperomsvinduene, samt noen av vinduene i fasaden mot vest-sørvest.
- Det forventes også at infrastrukturen for elbilladere blir etablert.
- Styreleder opplyser følgende i mail til megler: "Bortsett fra sak gjeldende utskifting av vinduer og balkongdører er det ingen store nye planer.
Vi har hatt møte med Byantikvaren som vil godta nye vinduer som byantikvaren kan anse som «gode kopier». Vi har nå hatt befaring med en byggteknisk fagkyndig som står på byantikvarens liste over godkjente fagkyndige og avventer nå tilbud på byggteknisk løsning og kostnader til produksjon og innsetting av disse. Kostnaden er således enda ukjent." Det gjøres oppmerksom på at kjøper overtar kostander og ansvaret for selv om overtagelse ikke er gjennomført.
- Installering av lademuligheter på parkeringsplasser.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Ved utleie behøves også styrets skiftelige godkjenning.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Sameiet Observatorie terrasse 7AB er av byantikvaren i Oslo innlemmet i deres fredningsstrategi. Det har blitt satt inn nye vinduer som ikke har vært tilfredsstillende for å beholde det kulturhistoriske krav. Det planlegges nye vinduer som skal inneholde både de kulturhistoriske og klimakravene. Observatorie terrasse 7AB er en representant for funksjonalistisk arkitektur med høy kvalitet og derfor må planleggingen av de nye vinduene bekreftes av byantikvaren. Anlegget har svært høy arkitektonisk verdi.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 11-0037/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.2437

Sist oppdatert: 29. april 2024 kl. 11:33