Fabelveien 74

Fabelveien 74, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 67, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 53 kvm
Totalt primærrom: 50 kvm

Primærrom 50 kvm

BRA-i:
2. etasje 50 kvm: Bad, Kjøkken, Entre, Soverom

BRA-e:
Bod: 3 kvm

Åpent areal:
Balkong: 14 kvm

I tillegg disponerer boligen 1 bod i kjeller. Styret kan i særlige tilfeller pålegge bytte av bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Stigen Boligtakst AS.

Selger har fått utarbeidet en arealoppmåling. Selger har også utarbeidet en egenerklæring, som er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I henhold til prospekt fra Bakke er bygget oppført med betong og stål. Det er skillevegger i betong eller plassbygde lyd- og brannvegger, samt etasjeskillere i betong. Fasadene bygges opp som isolerte bindingsverksvegger.

E n t r è
Lys og imøtekommende entré med dørcalling, lyse overflater og downlights i himling.

S t u e / k j ø k k e n
Fra inngangen går man rett inn i stuen som har en åpen stue- og kjøkkenløsning. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Her er det god plass til både sofa og spisebord. Fra stuen fører en dør ut til en stor balkomg på ca 14 kvm.

Kjøkkenet har en elegant innredning med hvite glatte fronter og en benkeplate i laminat. Et lysarmatur i taket bidrar til god belysning. Integrerte hvitevarer som stekeovn, kokeplate, oppvaskmaskin og kjøleskap følger med.

B a d
Badet er lyst og innbydende med flislagte gulv og vegger som skaper et rent og moderne uttrykk. Downlights gir en behagelig belysning. Baderomsinnredningen er vegghengt med glatte fronter og et speil. Dusjhjørnet er utstyrt med innfellbare dører i herdet glass, som gir en følelse av romslighet og eleganse. Toalettet er vegghengt med en innebygget sisterne, som bidrar til å spare plass og gir et rent og moderne uttrykk. Det er også opplegg og god plass til både vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel, som gir praktiske løsninger for klesvasken. Det er installert varmekabler i gulvet, som sørger for en behagelig temperatur på kalde morgener eller kvelder.

S o v e r o m
Leiligheten har et stort soverom, med inngang fra stuen. Soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Integrerte hvitevarer følger med.

Vannbåren varme i kjøkken, stue og gang. Elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.11.2022. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Dere må fullføre det arbeidet som gjenstår og søke om ferdigattest innen 31.12.2023
2. Forskriftsmessig sikkerhet i bruk skal være etablert.
3. Ved innflytting i del av prosjekt skal all ferdsel for brukere og beboere, herunder spesielt
barn være skjermet mot pågående byggearbeider og byggeplass.
4. Nødvendige parkeringsplasser, boder, bod/ stativ for avfall med mer skal være etablert for
de boenheter som flytter inn.
5. Adkomst skal være forskriftsmessig sikret for beboere og besøkende (nødetater)

Utbygger har søkt om utsatt frist for søknad om ferdigattest. På felt 3 gjenstår det deler av arbeidet, med tilhørende utearealer. Grunnen for gjenstående arbeider er treghet i markedet som har redusert salget. Søknaden ble godkjent av kommunen. Ny frist for å søke om ferdigattest er 01.07.2024. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/272/10/67:
03.09.2021 - Dokumentnr: 1090305 - Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: Elvia AS

Org.nr: 980 489 698

Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse

Bestemmelse om transport og ferdsel

Bestemmelse om byggeforbud og beplantning

Overført fra: Knr:3205 Gnr:272 Bnr:10

Gjelder denne registerenheten med flere

01.11.2022 - Dokumentnr: 1233371 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:

Snr: 67

Formål: Bolig

Sameiebrøk: 497/162934

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
 

Fabeltunet ligger på Frogner i Lillestrøm kommune. Boligfeltet består av leiligheter og rekkehus, perfekt for den nyetablerte og en større familie. Området ligger med flotte fellesarealer, i rolige omgivelser, med kort vei til både Lillestrøm, Oslo S og Gardermoen.

Fra boligfeltet er det kort vei til Frogner sentrum, Frogner skole og kultursenter, som er ment å være et samlingspunkt for en god oppvekst. Kort gangavstand til togstasjon, buss, treningssenter, matbutikk, barnehage, skole, fotballbane, svømmehall, lekeplass, idrettshall med buldrevegg, klatrevegg, crossfit, skatepark m.m.

Til daglig kan man gjøre handelen sin ved Kiwi Frogner, og i Frogner sentrum finner du både lege, tannlege, apotek, frisør, bibliotek og post.

Alternativer til større handel: Romerikssenteret på Kløfta et rikt og variert utvalg av butikker. Det er en ca. 10 minutters lang kjøretur til Skedsmo Senter med ytterligere servicetilbud. I Lillestrøm er det et stort utvalg av spisesteder og utesteder, samt kino, kjøpesenter og en hyggelig gågate. I tillegg er det ikke lange kjøreturen til verken Strømmen eller Jessheim storsenter, to av Norges største kjøpesentre.

Området har gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss og tog. Frogner sentrum og Frogner bedehus er nærmeste bussholdeplass. I tillegg er det kort vei til Frogner stasjon hvor det er forbindelse til Lillestrøm, Lørenskog, Strømmen, Oslo, Drammen og Kongsberg/Dal. Godt med avganger. 25 min til Oslo S, 12 min til Lillestrøm stasjon og 19 min til Jessheim. Fra Frogner er det lett adkomst til E6 og dermed muligheter for rask ferdsel videre. Området ligger gunstig plassert i forhold til både Oslo og Gardermoen.

Frogner aktivitetsbarnehage 0.2 km
Frogner barnehage 0.7 km
Brusletta barnehage 1.3 km
Frogner skole 1.4 km
Lillestrøm videregående skole 9.3 km
Skedsmo videregående skole 10.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 820 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen og lekearealer, beplantning, sittegrupper.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei, med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan for boligområde på Hval Søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 09.05.2018. Området i øst er regulert til boligbebyggelse. Byggestøy må påregnes i byggeperioden.

I retning øst går jernbanelinjen. Dette området er avsatt til jernbane i henhold til kommuneplanen og reguleringsplan. En del av området i vest er satt av til offentlig tjenesteyting. Her ligger det i dag en barnehage.

I henhold til reguleringsplanen er en del av området i nord regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål. Det vil si at det kan i perioder komme støy fra området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6 877,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2 514,- pr. mnd. og inkluderer: Felleskostnader, kabel--TV/Bredbånd, deler av kommunale avgifter, oppvarming leilighet, renhold, tillegg ventilasjon/brann.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 02.2024.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Leilighete har til nå blitt brukt til utleie, og selger har derfor ikke en oversikt over strømkostnadene.
Boligen er tilknyttet kabel-tv/internett og har grunnpakke inkl. i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 6 877,- for inneværende år. I dette inngår avfallsbrønn og gebyr for vann og avløp.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2022 var kr 741 064,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 816 044,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Lillestrøm kommune. Det er ikke fastsatt beløp pt.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld,
samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 3 486 000.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger med
seksjonsnummer. 
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Espen Frey og Nina Christin Bjørlo Frey

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fabeltunet boligsameie, med sameiebrøk 565/162934.
Sameiet består av 146 leiligheter og 52 rekkehus.
Felles garasjeanlegg med blant annet 205 parkeringsplasser og sykkelparkeringsplasser.
Forretningsfører er Bori boligbyggelaget AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Det er pliktig medlemskap i velforeningen for området Fabeltunet (gnr 272/bnr 9 og 10 samt senere utskilte parseller), sameiet vil bli belastet med vel-avgift etter fordelingsnøkkel fastsatt av velforeningen og velforeningens vedtekter.

Det er i følge styreleder ikke planlagt å fellesutgiftene med det første.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring. Likevel foreligger det en tilstandsrapport og selgers egenerklæring, i tillegg til salgsoppgaven, og som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,3% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 23 250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0019/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2419

Sist oppdatert: 01. mai 2024 kl. 12:39