Oslo leder vei ut av hengemyra – tid for å bevege seg i boligmarkedet

Antall aktive budgivere har den siste tiden vært på veg opp. I februar og mars har det i gjennomsnitt vært 2,3 budgivere pr solgt objekt i Oslo. Et slikt nivå må vi ett år tilbake i tid for å finne, den gang var antall budgivere på full fart nedover. Dagens aktivitet vitner om at kjøperne tror på en videre positiv utvikling i markedet, og man tør å handle. Krogsveens normalt mellom 50 og 100 salg i uken i Oslo, gir et godt grunnlag å vurdere situasjonen ut fra.

Eiendom Norges statistikk viser at antall omsatte boliger i Oslo hittil i år er marginalt høyere enn i fjor. Men vi må flere år tilbake for å finne tilsvarende høye aktivitet når man tar hensyn til påske-effekten. Dette bekrefter det vi ser fra budaktiviteten; boligsøkerne har blitt mer trygg på situasjonen og man er villig til å ta beslutninger om kjøp.

Samtidig legges det svært få boliger ut for salg i Oslo, slik at tilbudet av boliger faller. I første kvartal har det blitt lagt ut 20 prosent færre boliger enn samme tid i 2017 og 11 prosent færre enheter enn i 2016 som er mer sammenlignbar på grunn av påskeeffekten.

Markedet er nå definitivt på veg inn i en fase med bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel, i Oslo har det skjedd og i resten av byene vil det komme til å skje. Dette har direkte konsekvenser for prisdannelsen i boligmarkedet.

Ser man antall boliger for salg over tid, er volumet fortsatt høyt sammenlignet med de senere år, men trenden er tydelig på vei nedover når man tar hensyn til årstiden. Færre selgere og større omsetning gir en entydig fallende retning for boligtilbudet. Dette har vært et gradvis omslag vi har sett komme siden senhøsten 2017 og som vi beskrev i desember i vår prognose for 2018.

Så lenge utbyggerne velger å opprettholde prisnivået, vil markedet for nybygg i Oslo fortsatt være noe tregt fremover. Nå som bruktmarkedet i Oslo er korrigert ned med ca 10 prosent, har det igjen blitt rimeligere å kjøpe brukt sammenlignet med nytt (korrigert for slit, elde og kvalitet). Da er det lite attraktivt å eksponere seg langsiktig for å få tak på en helt ny bolig, men heller bevege seg raskt og med minimal risiko mellom bruktboliger. Med mange overleveringer av nybygg gjennom 2018 og 2019, vil det stadig frigjøres bruktboliger for salg. Vi tror derfor ikke at markedet vil svinge raskt over fra å være et kjøpers til et selgers marked med tilhørende priseksplosjon. Det vi er vitne til er en gradvis bevegelse fra en korreksjon nedover til en normalisering med utflating i prisnivå.

Økt trygghet for at markedet stabiliserer seg gjør at flere vil bytte bolig. Mange husholdninger har behov for å finne seg en større bolig på grunn av familieforøkelse, og det er mange unge som banker på døren for å komme inn i markedet. Vi tror derfor at våren 2018 blir en aktivt periode i hovedstadens boligmarked. Kjøper og selgere bør raskest mulig begynne å sondere terrenget. Erfaring viser at det er lite å vinne på å drøye salgsprosessen til sola har kommet høyt på himmelen. Da er det som regel mange som skal selge samtidig og det blir færre kjøpere som kjemper om hvert objekt.

Oslo leder vei for de andre regionene. Nå vil vi få en periode hvor det er Oslo som har den sterkeste prisutviklingen og de andre storbyene vil gradvis jobbe seg ut av et litt tungt marked. I pendlerdistanse til Oslo vil vi fortsatt ha et godt balansert marked med stabilt prisnivå. Her har aktiviteten de siste årene vært høy og prisene har mer eller mindre kontinuerlig beveget seg oppover. Prisstigningen her vil nok fortsatt være litt avmålt, og på linje med utviklingen vi opplevde gjennom 2017.