Kontakt oss

Pest eller kolera, Siv Jensen?

Publisert 3. november 2016 kjøpe bolig selge bolig økonomi

Vi opplever nå en tilnærmet eksplosjon i Oslos boligpriser (21,7 prosent siste 12 måneder). Foruten de fundamentale faktorene; inntektsnivå, rentenivå/-forventninger, boligtilgang og befolkningsvekst, er prisutviklingen en konsekvens av forventningen om ytterligere prisstigning. Vi er altså inne i en selvforsterkende spiral som myndighetene ønsker å unngå, men i praksis kan gjøre fint lite med på kort sikt. Så lenge renten skal ta seg av kronekursen for å opprettholde næringslivets internasjonale konkurransedyktighet, står man igjen med manglende virkemidler. 

Ville budrunder i Oslo
«Prisutviklingen er en konsekvens av forventningen om ytterligere prisstigning. Vi er inne i en selvforsterkende spiral som myndighetene ønsker å unngå, men i praksis kan gjøre fint lite med på kort sikt.» Leif J. Laugen Administrerende direktør i Krogsveen

Vi har tidligere bedt om at sentralbanken må sende tydelige signaler gjennom rentesettingen for å oppnå lydhørhet blant norske boligkjøpere.  Selv om Norges Bank endret noe på sin retorikk i det etterfølgende rentemøte, er det kun en faktisk renteøkning som må til for å skape den nødvendige usikkerhet slik at folk tenker seg om. En renteøkning nå ville slått direkte gjennom til låntakerne i og med at bankmarginene er lave, og ville dermed pådratt seg den nødvendige oppmerksomhet.

Tilstramminger i boliglånsforskriften vil virke skjevt

Med bakgrunn i dagens offentliggjøring av de skremmende høye veksttallene er det duket for at Finansdepartementet innfører de tilstramminger i boliglånsforskriften fra 1. januar 2017 som Finanstilsynet har foreslått. Eneste justering blir sannsynligvis at man gir bankene en svært begrenset mulighet til å avvike fra forskriftsbestemmelsene i unntakstilfeller – såkalt «fartsgrense» på 4-5 prosent.

Tilstrammingen vil virke skjevt geografisk og være urimelig overfor folk med sikker og god inntekt, men behov for høy belåning, for eksempel nyutdannede akademikere uten bemidlede foreldre.

«Investorer med tilgang til nok egenkapital vil fortrenge folk med behov for tak over hodet – som enten må leie eller flytte ut til andre områder.» Leif J. Laugen Administrerende direktør i Krogsveen

En begrensning i lånemulighetene bør begrenses til det sentrale Østlandet

For det første trenger man ikke økt begrensning i lånemulighetene andre steder enn på det sentrale Østlandet. En skjør, men likevel positiv utvikling i Rogaland kan raskt bli kvalt ved at man begrenser mobiliteten i bolig- og dermed arbeidsmarked. For det øvrige boligmarkedet er prisutviklingen sterk - gjennomsnittlig årlig vekst sett bort fra Oslo, Akershus og Rogaland er nå 10,5 prosent, men prisnivået er helt til å leve med sett i relasjon til en normalt lønnsinntekt. Hvis man absolutt skal stramme til, bør dette derfor kun skje i Oslo og eventuelt Bærum - så får det heller oppstå noen praktiske utfordringer med avgrensninger i etterkant – i Danmark har man klart det.

Dernest er dette fjerde gang på seks år at myndighetene strammer til mulighetene for å få boliglån. Det kan tenkes at flere ser på denne tradisjonen som en fin mulighet til å kjøpe fordi man vurderer myndighetenes adferd som en måte å «trekke opp stigen». Derfor må man raske på for i det hele tatt å kunne oppnå status som boligeier. Med dagens prisstigningstakt har man som leietaker ikke mulighet til å nå egenkapitalkravet ved å legge til siden midler fra den ordinære lønna – til det øker boligprisene og dermed det nominelle lånebehovet for raskt. Det er bedre å kaste seg på toget nå, så får det heller bære eller briste. Det hele blir et spill mot myndighetene hvor konsekvensen av tilstrammingen blir den rake motsetningen av formålet!

Til sist har vi bankene som har doblet sin egenkapital på bare noen få år. De vil i verste fall kunne tåle en sterk og langvarig tapsbølge på næringsengasjementer som følge av at boligverdiene faller kraftig og at vi får en lengre periode med nedgangskonjunktur som konsekvens, selv om det blir smertefullt.

Pest eller kolera?

Spørsmålet om man skal stramme til ytterligere blir dermed et valg mellom pest eller kolera. Skal markedet få rydde opp, og hvor vi i løpet av 1-3 år får en korreksjon i prisutviklingen når ferdigstillelse av alle de nybygg som er solgt den siste tiden skal innflyttes, og det dermed frigjøres bruktboliger/leieobjekter. Eller skal man holde dansen i gang og håpe på at man får en gradvis avmatting i prisvekst gjennom å tro at virkemidlene kan finsiktes på foreslått måte. Noe som innebærer å ta risikoen på ytterligere en periode med sårbar utvikling langs kysten, fra Kristiansand til Kristiansund. Finansminister Siv Jensen har med andre ord ikke bare budsjettutfordringer å bale med for tiden!  

«Vi mener at markedskreftene bør få råde i denne situasjonen, og at en tilstramming i forskriften vil gjøre vondt verre.» Leif J. Laugen Administrerende direktør i Krogsveen

Relaterte boligtips

Totalt 91 relaterte blogginnlegg

Viktige flyttetips

Det lønner seg å være godt forberedt når du skal flytte. Begynn derfor planleggingen i god tid. Skal du...

Skift bolig mens du kan

Vi lever stadig lengre i dette landet og dagens eldre ønsker å leve et aktivt liv. Mange er tidlig ute med å...