Kontakt oss

Vårflom i boligmarkedet – Oslo bremser

Publisert 6. juni 2017 kjøpe bolig selge bolig økonomi

Etter en periode med moderat aktivitet i boligmarkedet, har det i mai blitt omsatt tett på 10 000 bruktboliger i det norske markedet, og måneden forbigås dermed kun av juni 2015. Forløsningen har kommet etter at markedet har blitt tilført mange nye objekter å velge mellom, i mai ble det lagt ut 11 prosent flere boliger til salgs enn i tilsvarende måned i 2016.

Boligprisene mai 2017

Dette gir seg utslag i svekkede priser og med en sesongjustert prisnedgang på 0,7 prosent må vi tilbake til høsten 2013 for å finne en svakere måned. Det er normalt med en svak prisutvikling fra april til mai nettopp på grunn av vårflommen, men den ekstraordinært svake utviklingen i Oslo har gjort at landstallene viser en nedgang på 1,1 prosent nominelt og dermed er den årlige prisveksten redusert fra toppen på 13,0 prosent i februar til 8,3 prosent nå i mai. I Oslo er reduksjonen enda mer brutal med et fall i prisene på 1,4 prosent fra april til mai og en reduksjon i årsraten med 7,5 prosentpoeng fra 24,0 prosent i februar til 16,5 prosent i mai. Bortsett fra Oslo har de fleste regioner nå en god balanse mellom objekter til salgs og interessen fra kjøpersiden. Dette gir seg utslag i relativt små prisbevegelser i mai.

Gledelig nok er det Stavanger som har den sterkeste prisveksten i mai med 1,0 prosent, noe som bringer års-takten i oljehovedstaden tilbake i positivt terreng med 0,7 prosent. 

Mange har fortsatt planer om å legge ut boligen sin for salg i den nærmeste fremtid slik at vi forventer at landets boligmarked vil vise en relativ svak prisutvikling i resten av 2017. I tillegg venter vi at det vil være noen smitteeffekter fra Oslo-markedet hvor kreditt-innstrammingen allerede har fått synlige konsekvenser på prisutviklingen.

Hva skjer i Oslomarkedet?

Oslo-markedet gjør nå et kraftig retningsskift. Fra en gjennomsnittlig månedlig prisvekst på nesten 2 prosent gjennom det meste av fjoråret, til en utflating fra februar av og nå et fall på 1,4 prosent fra april til mai.

«Markedet har på kort tid skiftet fra å være et "selgers marked" til å bli et "kjøpers marked".» Leif J Laugen Administrerende direktør, Krogsveen

Akkumulert for hele Oslo-markedet har antall boliger til salgs vært sterkt stigende de siste månedene. Noe av dette følger et typisk sesongmønster, men trenden er ikke å ta feil av; markedet har på kort tid skiftet fra å være et "selgers marked" til å bli et "kjøpers marked". Den ubalansen vi har i markedet i hovedstaden, enten den skyldes for få objekter i markedet eller for mange, har over lengre tid medført relativt lav omsetning. Hittil i år er det omsatt 9 prosent færre boliger enn i 2016 og 14 prosent færre enn i 2015. 

Omslag i markedet gir priskorreksjon

Konklusjonen er at vi er vitne til et omslag i markedet som må få utløp i en priskorreksjon. Vi har tidligere antatt at en slik korreksjon skulle komme utover høsten med en nedgang i prisnivå på mellom 0,5 og 1,0 prosent månedlig. Som underliggende drivkrefter har vi pekt på følgende: 

  1. Økende antall ferdigstilte boliger som frigjør bruktboliger for salg
  2. Strengere boliglånskrav
  3. Et prisnivå i Oslo som er for høyt og i utakt med resten av landet

Hvorfor kommer priskorreksjonen så raskt?

Vi mener at det er kredittilstrammingene som er katalysatoren bak omslaget, og at kravet til gjeldsgrad på maksimalt 5 ganger inntekt, er den utløsende enkeltfaktor. Ved innføringen av regelen fra 1. januar 2017 ble dette introdusert som et tilleggskrav til å skulle håndtere en renteoppgang på 5 prosent. Kravet til betjeningsevne gir rom for forutsetninger og tolkninger i bankenes praksis. Kravet til gjeldsgrad er derimot mer absolutt.

Det kan være at både finansmyndighetene, bankene og vi som markedsaktører, har undervurdert kraften i det som skulle være et tilleggskrav. Politiske tiltak og bankenes agering har også tidligere ført til brå skift i boligmarkedet. Vi legger fortsatt til grunn at dette er en korreksjon av typen «myk landing» enn at det er starten på en alvorlig nedtur. Bare fremtiden kan gi oss svaret.

Relaterte boligtips

Totalt 92 relaterte blogginnlegg

Viktige flyttetips

Det lønner seg å være godt forberedt når du skal flytte. Begynn derfor planleggingen i god tid. Skal du...

Skift bolig mens du kan

Vi lever stadig lengre i dette landet og dagens eldre ønsker å leve et aktivt liv. Mange er tidlig ute med å...