Hofftunet 17

Eiendommen

Hofftunet 17, 0379 Oslo

Gnr. 31, bnr. 370, snr. 79 i Oslo kommune.

Tomten

Eiet tomt på 18.581 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier, parkeringsplasser, lekeplass, gressplener, prydbusker, trær og sittegrupper.

Parkering

En garasjeplass i lukket anlegg medfølger. El-ladeboks installert i 2018. Det vil påløpe et påkoblingsgebyr og strømkostnader om kjøper ønsker å benytte seg av denne. Godt med gjesteparkeringsplasser på sameiets tomt og i garasjeannlegg. For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Arealer og innholdsbeskrivelse

Totalt bruttoareal: 112 kvm

Totalt bruksareal: 102 kvm

Totalt primærrom: 102 kvm

Primærrom:

2. etasje 102 kvm: Entré/gang, bad 1, bad 2, stue/kjøkken, 3 soverom.

I tillegg disponerer boligen en kjellerbod på ca. 6 kvm merket med C23.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.12.2018 utført av Aleksander Røv. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bebyggelse og byggemåte

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i betong.

Bærende yttervegger i betong. Ellers isolerte klimavegger delvis forblendet med teglstein og delvis kledd med liggende faspanel. Frittbærende dekker / etasjeskiller i armert betong. Saltakskonstruksjon av tre tekket med takstein. Trapper og repo i oppgang i betong. Leiligheten ligger i 2. etasje i et bygg på 3 etasjer pluss kjeller og loft.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen som følger vedlagt. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik.

Følgende har fått tilstandsgrad TG2:

Badene: Badene synes å oppfylle tiltenkt funksjon, men tilstandsgrad er gitt utfra alder.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Standard

Velkommen til Hofftunet 17, en lys og attraktiv 4-roms endeleilighet i grønne og barnevennlige omgivelser mellom Smestad og Hoff/Skøyen. Her bor man usjenert og stille til i trygg avstand fra bilvei og med lekeplass og grøntarealer rett utenfor døren. Leiligheten kan by på 2 hyggelige balkonger mot øst og vest med gode solforhold fra morgen til kveld. Morgensolen får man inn på kjøkkenet, hvor man også har utgang til en sydøstvendt balkong på ca. 9 kvm. Boligen har en gjennomgående og praktisk planløsning med store vindusflater, noe som bidrar til en god romfølelse og godt lysinnslipp. 3 gode soverom, hvorav ett svært romslig og to bad med hhv. badekar og dusj. Leiligheten disponerer garasjeplass i lukket anlegg.

Hofftunet er bygd opp av tre bilfrie tun, og er kjent som et meget hyggelig sted å bo for både store og små. På tross av en skjermet beliggenhet bor man svært sentralt, med kort vei til offentlig kommunikasjon, forretninger og bymessige fasiliteter som barnehager, skoler og turområder.

Entré: Romslig entré/hall med god plass til å henge fra seg. God rominndeling med inngang til alle rommene i leiligheten fra gangen.

Stue: Åpen og lys stue med meget god plass. Flott Jøtul peisovn som varmer godt på kalde vinterkvelder. Utgang til vestvendt balkong.

Kjøkken: Flott nyere innredning fra 2007 med lys og pen innredning, integrert ovn og ny oppvaskmaskin fra 2018. Nyere Miele ovn og induksjonstopp og ventilator over kokeplate fra 2016. Nytt blandebatteri i 2017. Flislagt gulv med varmekabler. Godt med skap- og benkplass. God plass til stor spisegruppe inn mot stuen. Et fint samlingssted for familien, og perfekt ved sosiale sammenkomster. Utgang til østvendt balkong.

Balkonger: 2 romslige balkonger mot vest og øst. Vestvendt balkong fra stuen på ca. 9,5 kvm. Gode solforhold på ettermiddagen og kvelden. Østvendt balkong på ca. 9 kvm med morgen- og ettermiddagssol fra kjøkkenet. God plass til både spisegruppe, sittegruppe, grill, beplanting m.m. på begge balkongene.

Hovedsoverom: Meget romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, kontorpult m.m Stor skyvedørsgaderobe. Adkomst fra mellomgang som også har stor skyvedørsgarderobe.

Bad 1/vaskerom: Flislagt bad fra hallen med gulvvarme, servant, vegghengt klosett og dusj. Praktisk benk og overskap over vaskemaskin og tørketrommel.

Bad 2: Delikat flislagt bad med gulvvarme, badekar, vegghengt klosett og servant med under- og overskap. Adkomst fra mellomgangen.

Soverom 2 og 3: To jevnstore speilvendte rom med god plass til seng, skap, hyller og kontorpult. Lettvegg mellom rommene kan tas ned dersom man ønsker et stort soverom tilsvarende hovedsoverommet.

Kort oppsummert:

Praktisk og funksjonell planløsning med god rominndeling to komplette bad

En i Oslo sjeldent stor og grønn privateiendom, trygg og fredfull for alle aldre

Unikt oppvekstmiljø og trygg boltreplass for barn

Enkel botilværelse med drift og vedlikehold inkludert i fellesutgifter

Veldrevet sameie med god økonomi

Pusset opp i 2007 og 2016/17, godt vedlikeholdt og oppgradert frem til i dag. Godt vedlikeholdt felles eiendom

Felles frukthage på sameiets tomt

Sameiet oppgraderer bredbåndet og tv-nettet til fiberkabler. 100MB/100MB vil være inkludert i felleskostnadene

1 kjellerbod på ca. 6 m2

Sameiet deler også hagebod og flere avlåste sykkelboder i garasjeanlegg og i småhus på tunene

Romslig garasjeplass i oppvarmet garasjeanlegg

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.03.1991. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 80561, tinglyst 09.12.1986, type heftelse: Erklæring/avtale - Panterett uten opptrinnsrett til sameiet på kr. 10.000.-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 24726, tinglyst 24.05.1984, type heftelse: Best. om adkomstrett. Gnr. 31, bnr. 2 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra gang/sykkelvei 9129 over gnr. 31, bnr. 369 og bnr. 370 (Hofftunet 1-19).

Dagboknr 34935, tinglyst 14.06.1985, type heftelse: Bestemmelse om veg. Veiskjefen har i anledning med utskillelse/bebyggelse av Hofftunet 1-19 gjort unntak fra bygningsloven. Vei 960 opparbeides i regulert bredde fra godkjent vei til og langs tomta samtidig med bebyggelsen. Veisjefen kan når som helst trekke denne dispensasjonen tilbake med den virkning at sameiet får plikt til å opparbeide vei til og langs den side av tomta hvor den har sin adkomst i en effektiv bredde av 20 meter og i den standard som gjelder for godkjenning av vei i Oslo kommune. Oslo kommune overdrar vederlagsfritt den nødvendige veigrunn med bruksrett til sjærings- og fyllingsarealer.

Dagboknr 52044, tinglyst 25.08.1986, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn for felles private vann- og spillvannsledning. Eier av gnr. 31, bnr. 370 (Hofftunet 1-19) og bnr. 374 samt senere utskilte parseller anlegger felles ledninger for vann- og spillvannsledninger. Eierne er solidarisk ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av fellesledninger. For forvoldt skade i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn.

Dagboknr 920594, tinglyst 24.10.2014, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn. Gnr. 29, bnr. 812 (ledningseier) gis rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendig kummer, samt fri adgang for vedlikeholds- og reparasjonsarbeid gjennom bnr. 31, bnr. 370 (grunneier) frem til felles påkoblingspunkt. Gnr. 29, bnr. 812 og gnr. 31 bnr. 370 (ledningseiere) anlegger felles stikkledninger for vann og avløp fra hovedledninger og frem til felles påkoblingspunkt. De er i fellesskap ansvarlig for ledningenes drift og vedlikehold.

Dagboknr 920594, tinglyst 24.10.2014, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.

Dagboknr 80561, tinglyst 09.12.1986, type heftelse: Seksjonering

Servituttene vil følge eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Eventuell adgang til utleie

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Informasjon om brl./aksjelaget/sameiet

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hofftunet Boligsameie, med sameiebrøk 109/10188.

Sameiet består av 110 leiligheter.

Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.

Det finnes felles sykkelboder for beboerene.

Hofftunet Boligsameie har avtale om vaktmestertjeneste med ISS Facility Services AS.

Sameiet har avtale med Arctic Drift AS om renhold av fellesarealene.

Sameiets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 78833854.

Hofftunet sameie har en hjemmeside med adresse hofftunet.lettstyrt.no. Her finnes en del generell info om hofftunet, oppslagstavle, kontaktinfo etc.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt. Dyr må ikke luftes på tunene. Hunder skal alltid holdes i bånd.

Foretatt påkostninger de senere år:

- 2018: Koblet opp el-punkter i garasjene. Selve installasjonene er fullført, men det er noe mindre tilpasninger før det sendes ut en siste informasjon med bruksanvisning.

- 2017: Bytte av rør og asfaltering i østre garasjenedkjørsel. Det ble byttet et rør og lagt ny dreneringslist, samt asfaltert på nytt.

- 2017: Jobbet videre med balkongene og denne gangen ble 4 balkonger prioritert. Dette arbeidet må fortsette fremover, da det er lekkasjer og andre utfordringer med balkongene.

- 2017: Asfaltering av gjesteparkeringsløpet i vestre garasje.

- 2017: Utbedret viftemotorer på taket.

- 2015: Maling av alle blå fasader på hus og boder og balkonger. Utvendig høyttrykksspyling, maling og utskifting av vannbord og annet treverk.

- 2005: Flislegging i alle oppganger.

- 2007/2008: Omlegging av tak. Undertak og nye takstein.

Planlagte påkostninger:

- Maling av oppgangene.

- Utbedring av vanndrypp/lekkasjer ned i garasjen.

- Utskifting av lysstoffrør i alle tre garasjer til LED lamper.

- Styret får mandat til å anskaffe en selvlukkende bom ved innkjørselen til Hofftunet og de nødvendige fartsdumpene til å begrense kjørehastigheten til 5 km/t.

- Ekstraordinært årsmøte 13.11.2018 godkjenner at prosessen vedrørende de anbefalte Brann- og sikringstiltakene blir igangsatt og nærmere gjennomføring, kostnader og kostnadsdekning utstår til årsmøte våren 2019. Brann- og sikkerhetskravene tilsier at tidligere praksis med parkering av barnevogner i oppgangene har blitt skjerpet, og på sikt skal utstyr plassert i oppgangene fjernes i sin helhet.

Sameiet vil få flere investeringer i årene fremover i følge styreleder. Sameiet arrangerte et ekstraordinært årsmøte i november, et eksternt selskap er engasjert for å gjennomføre et forprosjekt. På neste årsmøte skal det fremlegge en oppdatert plan med nøyaktige kostnadsestimater for neste år, samt for påfølgende år. Det er gjennomført en brann og sikkerhetsgjennomgang i fjor høst/sommer, og det er foreløpig anslått nødvendige investeringer opp til ca. 3 mill. Beløpene er planlagt dekket ved ekstraordinære innbetalinger, men dette er ikke vedtatt foreløpig.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Regulering

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2656 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.03.1983, og til boligformål iht. Kommuneplan Oslo mot 2030: smart, trygg og grønn vedtatt 23.09.2015. Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Pågående plan- og byggesaker i området:

201612205 - Reguleringssak: Hoffsveien 40 - Bestilling av oppstartsmøte - Gang- og sykkelvei.

201516283 - Byggesak: Jarlsborgveien 3 K - Oppføring av 6 boliger og parkeringskjeller.

201110076 - Byggesak: Jarlsborgveien 3 og 4 - Opparbeidelse av del av Jarlsborgveien med støttemurer.

201601632 - Reguleringssak: Hoffsveien 30. GNR. 31 BNR. 210. Hovedformål boliger og næring. Underformål forretning, bevertning i 1. og 2. etasje. Evt. også barnehage mot friområde.

Ved utbygging av Jarlsborgveien 6 gjorde sameiet en avtale med utbygger at de skulle overta en smal stripe langs turveien mot at utbygger utførte en del forbedringer av forstøtningsmur i garasjenedkjørslene. Hoff Gård har satt i gang en reguleringssak med Oslo Kommune/PBE om regulering av turveien og eventuell justering av nabogrense mellom Hoff Gård og Hofftunet. Det er i Hofftunets interesse at ved eventuell flytting av gjerdet mellom oss, så skal turveien flyttes slik at den følger tomtegrensen. Dette har vært en pågående sak over en tid som styret følger opp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Eiendommens utgifter

Fellesutgiftene er kr 4.360,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, kabel-tv (grunnpakke), renter og avdrag andel fellesgjeld, forretningsførsel, revisjon, forsikring av bygningsmasse, strøm til fellesarealer og generell drift av eiendommen.

Felleskostnadene kreves inn kvartalsvis og justeres normalt i forhold til sameiets faktiske utgifter. I følge styreleder er det foreløpig ingen eksakte planer å øke de faste felleskostnadene i stor grad, men å dekke nødvendige investeringer ved ekstraordinære innbetalinger fra seksjonseierne.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 3 promille for 2018 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,6 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens ligningsverdi antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 2.987,- for 2018. Ta kontakt med Eiendomsskattekontoret for nærmere informasjon om beregning av avgiftsgrunnlag og eiendomsskatten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 16.708 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Get som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Omkostninger

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:

- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt

- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 525,-.

- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 697,- pr. stk.

- Eierskiftegebyr til forretningsfører kr 5.750,-.

Total kjøpesum inkl. fellesgjeld, avgifter og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 8.306.397,-.

Av dette beløpet utgjør kr 107.000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring Pluss hos HELP Forsikring AS kr 9.900,-.

Det er mulig å velge ordinær Boligkjøperforsikring i stedet til kr. 7.100,-.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Informasjon i Nabolagsprofilen er hentet fra ulike kilder og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser er basert på korteste kjørbare vei (*Distanse i luftlinje). Kartene er levert av Geodata AS. Kartene skal ikke brukes som kilde eller fasit på f.eks. fradelinger, sammenføyninger, grenser, da kommunen tilbyr mer oppdaterte kart for dette formålet. Eiendomsprofil AS, Geodata AS eller Krogsveen kan ikke holdes ansvarlig for feil eller mangler i dataene eller kortene.

Avhendingsloven

Eiendommen selges "som den er" og overdras slik den fremstår ved visning. Selger fraskriver seg ansvar ut over det som følger av avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 og 3-9. Dette innebærer at det først er en mangel ved eiendommen dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen eller eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Alle brukte boliger har feil, men de færreste har mangler etter avhendingsloven. Det er begrenset levetid på bygningsdeler og tekniske installasjoner, og byggeskikk og teknologi endrer seg stadig. Bruksslitasje og elde er normalt og kjøper må ta i betraktning at eiendommen har vært benyttet siden byggeår. Domstolene praktiserer kravet til vesentlig dårligere stand strengt, noe som innebærer at en del avvik fra det som forventes må aksepteres.

Interessenter må sette seg inn i salgsoppgaven, selgers egenerklæringsskjema og øvrige vedlagte dokumenter før bud inngis. I tillegg oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye, gjerne med fagmann. Forhold som er eller burde være oppdaget på en visning, er normalt ikke en mangel. Tilsvarende behøver ikke åpenbare eller synlige feil å være beskrevet i salgsoppgaven.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen må det tas forbehold om dette i budet.

Eierskifteforsikring

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Protector Forsikring ASA. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter må sette seg inn i dokumentet før bud inngis.

Selgers Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Protector behandle reklamasjonen på vegne av selger. Merk at krav om verdireduksjon for eiendommen som følge av insekter/skadedyr er unntatt vilkårene i pkt. 4.5 og må rettes direkte mot selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperforsiking Pluss gjenom HELP Forsikring. Dette er rettshjelpforsikringer som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Forsikringene har ingen egenandel. Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kostnadsgodtgjørelse for formidling av slik forsikring. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon eller les mer om forsikringene på Help.no.

Budregler

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no.

Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver. Vi oppfordrer til gi bud elektronisk via GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr sms eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i sms og mail kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl.12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Låneformidling

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver i Danske Bank dersom dette er ønskelig. Krogsveen mottar et honorar av Danske Bank for denne formidlingen.

Hvitvaskingsreglene

Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at megler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Meglers vederlag

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Provisjon: 0,80 %av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Grunnhonorar: kr 12.500,-

Oppgjørshonorar: kr 4.550,-

SmartAnnonsepakke: kr 13.500,-

Visningshonorar: kr 1.875,- pr. visning (2 inkl)

Oppslag eiendomsregister: kr 1.250,-

Faktureringsgebyr: kr 250,- pr utlegg

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.