Stabbestadveien 1 - Kragerø Resort 539

Stabbestadveien 1 - Kragerø Resort 539, 3788 STABBESTAD
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 11, bruksnummer 253, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 78 kvm
Totalt primærrom: 78 kvm

I tillegg disponerer boligen en bod i tilknytning til garasjeplassen. Boder er fellesarealer som styret i sameiet fordeler og kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten går over to plan. Plan en inneholder:
Soverom: Parkett på gulv, malte vegger, malt tak. Utgang til veranda med flott fjordutsikt. Gardeobeskap.
Baderom: Fliser på gulv og vegger, malt tak. Gulvvarme. Downlights i tak og veggnisjer for oppbevaring av velværeprodukter. Servant i seksjon. Veggmontert toalett. Dusjhjørne med glassvegg. Innfliset speil.

Plan to inneholder:
Stue: Parkett på gulv, malte vegger, malt tak. Lys og stor stue med store vindusflater/panoramavinduer. Fra stuen er det utgang til skjermet og fin veranda med sjøutsikt.
Kjøkken: Parkett på gulv, malte vegger, malt tak. Pen kjøkkeninnredning med sandfargede høyglansfronter. Lys kjøkkenbenk med nedfelt vaskekum, glassplate og belysning over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, komfyrtopp, kjøle-/fryseskap, oppvaskmaskin. Avtrekksvifte. Åpen løsning mot stuen.
Baderom: Fliser på gulv og vegger, malt tak. Gulvvarme. Downlights i tak og veggnisjer for oppbevaring av velværeprodukter. Servant i seksjon. Veggmontert toalett. Innfliset badekar med dusj på vegg og glassvegg. Innfliset speil.
Soverom: Parkett på gulv, malte vegger, malt tak. Garderobeskap. Utgang til veranda.

Leiligheten har tilgang til fellesvaskeri.

Leiligheten leveres fullt møblert.

Kragerø Resort består av 6 bygninger: 4 rekketun og hotellbygget. Leiligheten som selges ligger i hotellbygget, som er oppført i betong/trekonstruksjon.

Lys og pen leilighet som holder en normal god hotellstandard.

Bygget/leilighetene er fra 2007/2008 og det er ønskelig/noe behov for oppgradering. Det foreligger en rettskraftig dom som sier at Kragerø Resort Anlegg AS og Kragerø Resort Drift AS har ansvar for vedlikeholdet av resorten og leilighetene. Kragerø Resort Drift AS har nylig startet med et arbeid for å kunne presentere en helhetlig plan for vedlikehold, utskiftninger og oppgraderinger, målet er å presentere denne planen i første halvdel av 2024. Dette er noe som gjøres i samarbeid mellom Kragerø Resort Drift AS og styret i sameiet. Sameiet har bedt Kragerø Resort Drift AS prioritere arbeid som utskifting av parkett, møbler/inventar/utstyr og div. innredninger.

Leiligheten selges fullt møblert. etter en standard mal for hele Kragerø Resort. Kragerø Resort eier alt av utstyr og møbler i leiligheten, og har også ansvar for utskifting og oppgradering ved behov. Dette gjelder også for hvitevarer. Det er ikke mulig å bytte ut eller sette inn sine egne møbler, lamper eller dekor annet enn i egenbruksperiodene når man benytter leiligheten selv

Sentralvarme, samt varmekabler i begge baderomsgulv.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.02.2008. Kopi av ferdigattest kan fås v/henv. megler.

Seksjonen/leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av sameiets legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på grunneiendommen:

Dagboknr. 2269, tinglyst 13.08.2001, leieavtale mellom Kragerø Resort Anlegg AS for leie av tomt med diverse bestemmeler.

Dagboknr. 3598, tinglyst 03.11.2005, festekontrakt med diverse vilkår.

Det er tinglyst følgende servitutter på seksjonen som skal selges:

Dagboknr. 3598, tinglyst 03.11.2005, festekontrakt med diverse vilkår.

Dagboknr. 295558, tinglyst 29.03.2007, avtale ang. utleieplikt, rett til parkeringsplass, rett til bod, adkomstrett, rett til båtplass, rett til medlemskap i Club Estatia Kragerø, rett til hotell- og spaseksjonen til å drive med slik og tilhørende virksomhet,

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av tinglyste dokumenter kan fås v/henv. megler.

Eier av seksjonen har fysisk rådighet over leiligheten i tidsrommet 11. juni - 19. august hvert år, i tillegg til hver påske fra fredag før palmesøndag til 2. påskedag. Leiligheten disponeres fritt av seksjonseier i denne perioden. Seksjonseier kan også leie ut i egenbruksperioden, men da kun i regi av Kragerø Resort. I egenbruksperiodene får man 50% av netto losjiinntekt på sin egen leilighet i tilbakeleie,

I juni og juli 2024 hadde eierne av seksjonen som selges leieinntekter i egenbruksperiodene på kr. 61.000,-. Dette er selgers andel etter at resorten har tatt sin andel.

I tidsrommet 20. august - 10. juni hvert år er den fysiske rådigheten begrenset ved tinglyst avtale om pliktig utleie i dette tidsrommet. Leie regnes av total omsetning og betales etterskuddsvis fra driftsselskapet med en måneds betalingsutsettelse. Tilbakeleie til seksjonseier/leilighetseier avregnes og utbetales etterskuddsvis pr. kvartal. Utenom egenbruksperiodene får man 30% av netto losjiinntekt på hele hotellet fordelt på alle leiligheter (lik andel til alle). For 2022 mottok seksjonseier av denne leiligheten kr. 73.685,- i tilbakeleie utenom egenbruksperioden. Hittil i 2022 har seksjonseier mottatt kr. 43.259,- i tilbakeleie utenom egenbruksperioden.

Utenom egenbruksperiodene kan seksjonseier reservere sin egen leilighet tidligst 3 dager før ønsket ankomst, forutsatt ledig kapasitet. Egenbruk kan unntaksvis skje i annen tilsvarende leilighet, hvis ens egen leilighet allerede er utleid. Ved egenbruk utenom egenbruksperioden betales utvask iht. egen prisliste, kopi kan fås v/henv. megler.

Fast båtplass medfølger.

Med leiligheten medfølger det en pliktig spillerett som gir et medlemskap (KRC) i Kragerø Golfklubb. Dette gir en person gratis spill, og er knyttet til KRC Fordelskortene som leilighetseier mottar. Det er en årskontingent på denne spilleretten som var kr. 9 689,- i 2023. (KPI reguleres etter avtale hvert år).

Det medfølger 4 personlige inngangskort til et innholdsrikt og flott bade- og treningsanlegg.

Leiligheten har en fin intern beliggenhet i 2. og 3. etasje i hotelldelen av Kragerø Resort. Fra leiligheten og veranda er det flott sjøutsikt og leiligheten har gode solforhold.

Kragerø Resort ble ferdigstilt i 2007 og byr på en rekke varierte aktiviteter i idylliske omgivelser, bla. spa, badeanlegg, golf, minigolf, tennis, padel, sykling, kyststi, turløyper, kajakkpadling, treningsrom, lekeplasser, fotballbane, beachvolleyballbane. En liten rusletur unna finner du også flere badeplasser i sjøen samt Beach Club Kragerø med bla. spisested og saltvannsbasseng. Det er kort avstand til sjøen med flere bademuligheter, det er også fine turløyper i området med kyststi.

Kragerø Resort ble kåret til Europas beste golf-hotell i 2023, og 18-hulls-banen til Kragerø Golfklubb har fått pris for Norges beste golfbane. Med leiligheten medfølger spillerettighet til banen, mot en årlig avgift.

For informasjon om Kragerø Resort, se nett: krageroresort.no

Fra Kragerø sentrum er det cirka 40 minutters kjøretid til Kragerø Resort. Bilferge fra Stabbestad til Kragerø tar 15 minutter. Bilfergen kan også ta deg til Tåtøy og Skåtøyroa.

Fra Oslo er det 200 kilometer og cirka 2 timer og 40 minutters kjøring til Kragerø Resort. Fra Kristiansand er det 140 kilometer og cirka 1 time og 50 minutters kjøring.

Andel av flotte og velstelte fellesarealer som blir stelt og vedlikeholdt av Kragerø Resort. Tomten er svært solrik og har flott utsikt utover innseiling til Kragerø og til Kragerø by.

Leiligheten har hele tre verandaer/uteplasser, to vendt ut mot fjorden og en vendt inn mot spa-anlegget og mot Tåtøy. Fra stuen er det utgang til delvis overbygget og skjermet terrasse som vender ut mot velstelte fellesarealer. I tillegg er det to verandaer med utgang fra hvert sitt soverom. Det er anledning til, etter søknad, å montere markiser, belysning på terrasser og terrassevarmere. Dette må utføres av godkjent elektriker og må dekkes av hver enkelt seksjonseier.

Tomten er en festetomt på 12.354 kvm. Grunneiere er ?Ivar Erik Tollefsen, Nick Walter Tollefsen og Ninja ?Tollefsen. Festeavgiften som betales er inkludert i fellesutgiftene som betales pr. mnd. Festeavgiften ?reguleres iht. konsumprisindeksen hvert år og er ?inkludert i de månedlige fellesutgiftene som betales. ?Festetid: 80 år, beregnet fra 01.07.2000. Kopi av ?festekontrakt kan fås v/???henv. megler.

Fast parkeringsplass i garasjeanlegg medfølger. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

El-bil-lader kan monteres etter søknad til sameiet. Kostnad må dekkes av seksjonseier.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett vann og avløp via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Størstedelen av eiendommen/tomten er regulert til hotell/overnatting, øvrige deler er regulert til gangveg, grønnstruktur, kombinert bebyggelse og anleggsformål og kjøreveg i henhold til reguleringsplan Kragerø Golf og Spa Resort - felt H/F/F og F datert 15.06.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Kopi v plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale gebyrer, festeavgift, oppvarming, strøm, varmt vann, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold (snørydding, gartner), internett, TV og forretningsførsel.

For 2022 mottok seksjonseier av denne leiligheten kr. 73.685,- i tilbakeleie utenom egenbruksperioden. I tillegg kan den få ekstra leieinntekter hvis en leier ut i sin egen bruksperiode, dvs. sommer og/eller påske.

Andel formue er kr 54 435,- pr. 31.12.2022
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 01.11.2023

Sameiet har totalt et felleslån pr. 01.11.2023 på kr. 10.901.751,-. Lånet er et annuitetslån med nominell rente pr. 01.11.23 på 7,29 % pa. Lånet planlegges nedbetalt av sameiet i 2036. Seksjonseier av leiligheten som selges har innfridd sin andel av fellesgjelden, så andel fellesgjeld er kr. 0,-.

3 460 000,00 Prisantydning

Omkostninger

86 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke - Hytte leilighet (valgfri)
--------------------------------------------------------
97 450,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 557 450,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Halvorsen og Christian Johansen Kåsastul

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Kragerø Golf og Spa Resort II, med sameiebrøk 93/9451.

Sameiet består av 43 næringsseksjoner, hotellet med tilhørende spa er en seksjon, i tillegg er det 42 næringsseksjoner/leiligheter.

Forretningsfører er Grant Thornton Revisjon AS, tlf. 22 20 04 00. 
Styreleder er Olav Chen, epost: olav-chen@storebrand.com

Hundehold er tillatt, men hunder skal gå i bånd i sameiets fellesarealer og skal holdes unna blomsterbed, bassengområde, golfanlegg m.m. Hundepose skal alltid benyttes

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale med selger, kan overtas på kort varsel.

Det foreligger ikke en godkjent tilstandsrapport med innhold fra takstforskriften som trådte i kraft 1.1.22. Selger har derfor heller ikke tegnet boligselgerforsikring. Interessenter må sette seg inn i selgers egenerklæring, i tillegg til salgsoppgaven, før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til 1,0 % vederlag av salgssummen. Minimumsvederlag: kr. 40.000,-. Tilrettelegging: kr. 15.000,-. Oppgjør: kr. 6.000,-. Markedspakke: kr. 19.200,-. Visninger: kr 3.500,- pr. visning. Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-. Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 20-0401/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR20.23401

Sist oppdatert: 21. november 2024 kl. 10:52