Bernt Knudsens vei 17C

Bernt Knudsens vei 17C, 1176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 503, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Underetasje 63 kvm:
Kjellerstue, gang, bad, sluse, garasje.

1. etasje 68 kvm:
Entré, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, vaskerom og wc-rom.

2. etasje 63 kvm:
Loftstue, 3 soverom, bad og walk-in closet. 2. etasje har et gulvareal på 67 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er det kun 63 kvm som er måleverdig.

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm:
Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over 2 etasjer samt underetasje, fra 2008. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner av betong- og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av tre. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform med oppløft utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt, og utstyrt med elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Sprosser skiftet i 2018. Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Ytterdør til underetasje i slett utførelse fra 2025. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Bad i 2. etasje og vaskerom: Bomlyd under enkelte gulvfliser. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Toalettrom: Moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser. Mangler sluk/lekkasjesikring, automatisk lekkasjestopper anbefales etablert.
Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i parkettens overflatemateriale. Moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser.
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Israftbord på taket bærer preg av slitasje og har behov for utskiftning/oppgradering. Det er registrert malingsavflassing på samtlige israftbord, og stedvis råteskader på disse.
Forstøtningsmurer: Rekkverkshøyden på støttemuren er målt til ca. 0,90 meter, og rekkverket fremstår som noe ustabilt. Rekkverket avviker fra dagens krav til sikkerhet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten, samt selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Bernt Knudsens vei 17C er en innholdsrik og familievennlig enebolig med gjennomtenkt og god planløsning, som åpner for flere bruksmuligheter, og appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der alle familiemedlemmer kan få spillerom. Eiendommen ligger stille og barnevennlig til i et hyggelig område med lite gjennomkjøring. Her bor du med kort gangavstand til barnehager, skoler, servicetilbud og kollektivtransport. I nærområdet finner du flotte turområder som Ekebergsletta, Ekebergparken og Østensjøvannet. Boligen tilhører den populære Kastellet skolekrets.

Selger har gjort følgende oppgraderinger i deres eiertid:
2025: Vasket tak og fasade. Byttet inngangsdør til kjellerstue. Malt vegg- og takflater i vaskerom.
2024/25: Malt gjerder og rekkverk.
2024: Malt alle vegg- og takflater i 2. etasje.
2022: Byttet 5 termostater til gulvvarme.
2020: Nytt bjelkelag, og nye terrassebord og nye trappebord fra Møre Royal. Installert el-bil lader.
2018: Nye vindussprosser.
2018: Malt huset utvendig.
2016: Malt alle vegg- og takflater i 1. etasje.
2016: Oppusset underetasje etter vannskade. Nytt ekspansjonskar til varmtvannsbereder. Oppgradert toalettrommet i 1. etasje med ny servant, skap og røropplegg.
2011: Installert utvendig brannstige
2010: Steinsatt utearealer.
2008: Malt huset utvendig.

1. etasje:
Entré:
Boligens hovedinngang i 1. etasje åpner inn i en stor og praktisk entré, med flislagt gulv med gulvvarme. Det er god plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og rommet fungerer som et naturlig knutepunkt mellom boligens ulike soner.

Toalettrom:
Separat gjestetoalett som ligger praktisk til ved entréen, med flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen, som ble oppgradert med ny servant og skap i 2016, består av en vegghengt servant og et frittstående toalett. Rommet er tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg via avtrekksventil.

Stue, spisestue og kjøkken:
Fra entréen kommer man inn i boligens sosiale kjerne, en åpen løsning som forener stue, spisestue og kjøkken. De store vindusflatene i fire himmelretninger slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig og innbydende atmosfære. Den åpne og sosiale planløsningen gir god plass og fleksible innredningsmuligheter. I stuedelen er det rom for en komfortabel sofagruppe, og peisen tilfører både varme og hygge. Spisestuen har plass til et stort spisebord, og god plass til å dekke til et skikkelig langbord ved større begivenheter, og er et naturlig samlingssted for måltider og sosiale timer med familie og venner. Fra stuen er det direkte utgang til sydvendt markterrasse og hage.

Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stue og spisestue, og er effektivt innredet i behagelige farger og tidløs stil. Innredningen har slette fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps armatur. Mellom benk og overskap er det malte flater, med praktisk belysning og stikkontakter under overskapene. En funksjonell kjøkkenøy gir ekstra oppbevaringsplass og inviterer til hyggelige måltider og samvær rundt kjøkkenbaren. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som inkluderer komfyr, dampovn, nedfelt platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin - som alle medfølger. Ventilatoren er takhengt og tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.

Uteområdet:
Fra stuen er det direkte utgang til en solrik terrasse på ca. 20 kvm og hage. Terrassen ble fornyet i 2020 i trekonstruksjon med terrassebord av typen Møre Royal, et materiale kjent for sin holdbarhet. En skjermet og privat uteplass med videre adkomst til hagen. Utearealet fungerer som en naturlig og skjermet forlengelse av oppholdsrommet, og gir gode muligheter for å etablere flere sittegrupper, samt som hagen har plass til trampoline og innbyr til lek og aktivitet for både små og store - et perfekt sted for avslapning og sosiale stunder.

Vaskerom:
I tilknytning til kjøkkenet ligger et praktisk vaskerom med egen utgang til gårdsplassen. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, og innredningen består av en gulvstående løsning med benkeplate i heltre, nedfelt oppvaskkum og opplegg for vaskemaskin. Boligens varmtvannsbereder på 198 liter (fra byggeår, med nytt ekspansjonskar i 2016) er plassert her, sammen med fordelerskapet for rør-i-rør-systemet og aggregatet for det balanserte ventilasjonsanlegget. Utrolig praktisk med den separate inngangen fra uteområdet når du kommer hjem fra treningstur, eller for barn med skitne klær og støvler etter lek.

2. etasje:
I denne etasjen finner du soveromsavdelingen med 3 soverom, loftstue og et stort baderom.

Loftstue:
I boligens andre etasje finner man en lys og anvendelig loftstue. Rommet har parkett på gulvet og glatte, malte flater på vegger og himling, oppdatert med malerarbeider i 2024. Takhøyden varierer fra 1,37 til 2,38 meter på grunn av skråtak, noe som gir en karakteristisk romfølelse. Dette arealet fungerer som et bindeledd mellom etasjens øvrige rom og gir fleksibilitet for bruk som TV-stue, kontor eller lekeareal. Ved behov kan dette rommet med enkelthet gjøres om til ett soverom, slik at man får totalt fire soverom i denne etasjen.

Tre soverom:
I denne etasjen finner du tre soverom, med malte overflater som ble oppdatert i 2024. Hovedsoverommet har direkte adkomst til et romslig walk-in closet, en praktisk og ryddig løsning for organisering av klær og tilbehør. Fra ett av soverommene er det tilgang til lagringsloft, som gir ekstra oppbevaringsmuligheter.

Baderom:
I praktisk tilknytning til soverommene ligger et romslig baderom med fliser på vegger og gulv med gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt servantseksjon med skuffer, speil med integrert lys og stikkontakt. Dusjkabinett med regnfallsdusj, frittstående badekar og toalett. Tekniske installasjoner inkluderer rør-i-rør-system og avtrekk tilknyttet boligens ventilasjonsanlegg. Et rom som kombinerer funksjonalitet med komfort for hele familien.

Underetasje:
Stor underetasje som åpner for flere bruksmuligheter. Underetasjen ble renovert i 2016 og består av trapperom/gang, kjellerstue, bad, bod/sluse og garasje.

Trappegang:
Stor trappegang som er utrustet med god garderobeplass.

Kjellerstue:
Romslig kjellerstue som gir ekstra boareal og fleksible bruksmuligheter. Her ligger alt til rette for å etablere en hybel, dersom det er ønskelig. Rommet har egen utgang via trapp opp til hagen, noe som gir en praktisk og naturlig forbindelse mellom inne- og uteområdene.

Baderom:
Baderommet i underetasjen ble renovert i 2016 og fremstår som moderne og funksjonelt. Det er helfliset med gulvvarme og har en vegghengt servantinnredning med skuffer, speil med overlys, og et dusjhjørne med glassdører, samt toalett. I likhet med boligens øvrige våtrom er det benyttet rør-i-rør-system og avtrekk tilknyttet ventilasjonsanlegget.

Sluse/Bod:
Praktisk sluse/bod med direkte adkomst til garasjen. Gulvet er flislagt og har behagelig gulvvarme. Rommet har god plass til oppbevaring av yttertøy og sko - perfekt som en funksjonell mellomstasjon mellom garasjen og huset.

Garasje:
Integrert garasje med støpt gulv og automatisk port. Adkomst skjer via slusen, noe som gjør det mulig å gå tørrskodd fra bilen og rett inn i boligen. Enheten for sentralstøvsugeren er montert på vegg i garasjen.

Kort oppsummert:
Dette er en innholdsrik og tiltalende enebolig som gir rom for både hverdagsliv og fremtidige behov. Med en fleksibel planløsning og beliggenhet i et svært barnevennlig område, ligger alt til rette for et trygt og trivelig hjem der hele familien kan trives.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre medfølger ikke boligen:
Taklampe i loftstue, stue, entré og kjellerstue. Kurvstativ i walk in-closet. Garderobehyller og vegghengt skostativ i entré. Gardinoppheng/gardinstenger i stue. Hylle på langvegg i garasje.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner, samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på baderommene, entré og wc-rom, samt flislagte områder i underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.05.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 8382, tinglyst 23.06.195.
Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.

Dagboknr 2332, tinglyst 10.02.1969.
Best om garasje/parkering. I anledning manglende frostfri fundamentering og manglende brannherdig kledning er det gitt midlertidig dispensasjon fra kommunen. Garasjen skal fjernes for egen regning og uten erstatning dersom kommunen krever det.

Dagboknr 455471, tinglyst 25.09.2006.
Erklæring/avtale. Bernt Knudsens vei er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen:
Dagboknr 152419, tinglyst 19.02.2015.
Erklæring/avtale. Bestemmelse om støttemur og gjerde med vedlikeholdsplikt. Avtale med nabosameiet om at støttemuren med gjerde vedlikeholdes med lik andel på hvert sameie.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Bernt Knudsens vei 17C ligger godt til, i et meget barnevennlig villaområde med begrenset gjennomfartstrafikk. Herfra er det kort vei til bl.a. fritidstilbud, Kastellet skole, kollektivtransport og et bredt servicetilbud.

Matbutikker, apotek, Sats med mer ligger kun få minutter unna, samt at det også er kort vei til ytterligere servicetilbud på både Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Samvirkelag og helsesenter/treningssenter (Best Helse). Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. Ønsker man et bredere tilbud av f.eks. caféer, vinbar og spisesteder er Sæter heller ikke langt unna.

Eiendommen ligger i nærheten av et godt kollektivtilbud, med kun noen få minutters gange til bussholdeplass i både Oberst Rodes vei og Raschs vei, samt til T-banestasjonen på Karlsrud. Det er også gangavstand til trikkeholdeplass på både Sørli og Holtet.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Eiendommen ligger ikke langt unna de unike friområdene på Ekebergsletta, Brannfjellskogen og i Ekebergparken. Dette området er et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. I Brannfjellskogen finner du bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, m.m.
Nærhet også til Østmarka med flotte turmuligheter, samt flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Nordstrand IF på «Niffen» med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Både Nordstrand og Bækkelaget Tennisklubb.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg, fotballbaner og flerbrukshall, samt svømmehall.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, Best Helse på Holtet , Evo på Lambertseter og Sæter, samt Summit på Sæter og Kastellet.

Bernt Knudsens vei er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Raschs vei i nord til Bakkerudveien i sør. Bernt Knudsens vei 17C ligger i strekket mellom Raschs vei og Mylskerudveien.

Flere barnehager i nærområdet, med bl.a. Christiania Barnehave i umiddelbar nærhet.
Eiendommen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse). Kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 206 kvm som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til eget hageareal iht. utomhusplanen. Uteområdet er pent opparbeidet med gressplen, beplantning og en hyggelig terrasse - perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster. Felles gruset innkjørsel og gårdsplass.

En garasjeplass i boligens underetasje, samt vedtektsfestet bruksrett til biloppstillingsplass med el-bil lader utenfor huset. Det er sluse fra garasjen inn til husets underetasje, og varmekabler i hjulsporene opp fra garasjen. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Innkjørselen er privat og vedlikeholdskostnader deles med 1/3 på hver av seksjonene.

Kommunen skal skifte ut vann-, avløp -og overvannsledninger i veien utenfor eiendommen og bygge kummer, med oppstart 1. kvartal 2026. Dersom kommunen i forbindelse med arbeidet oppdager stikkledninger til eiendommene i dårlig forfatning, kan kommunen kreve utbedring av disse for eiers regning. (Nye stikkledninger til eiendommen ble lagt i forbindelse med oppføringen av huset, og det forventes derfor ikke at disse må utbedres. Eventuelle kostnader vil i så fall bli fordelt på alle tre seksjonene i sameiet). Det må i anleggsperioden påregnes ulemper som redusert fremkommelighet, anleggstrafikk (støy, støv, rystelser etc.), kortvarig brunt vann i springen og perioder med stengt vann.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen, dersom ikke annet står skrevet i vedtektene eller i andre avtaler i sameiet.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Ringshusveien 18 B - Oppdeling av bolig til 3 boenheter og tilbygg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 384,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr. 10 616,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 000 kWh. pr. år, inkl. lader til el-bil.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.384,- (eks. innbo forsikring).
Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av tv og internett og har avgift på ca. kr 1 350,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand som alarmselskap som koster kr 6 500,- pr. år. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 717 562,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 167 946,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

13 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

342 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 063 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terje Heggestad og Sidsel Haug

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Bernt Knudsens vei 17 B og 17 C Boligsameie, med sameiebrøk 1/3.
Sameiet består av en enebolig i 17 C, samt horisontaldelt tomannsbolig i 17 B.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Det praktiseres felles ansvar for snømåking mellom de tre seksjonene i sameiet.

Eneboligen har vedlikeholdsansvar for sin bygningsmasse, og de to seksjonene i tomannsboligen har felles vedlikeholdsansvar for sin bygningsmassen og garasje.

Ved evt. avvik mellom de fysiske grensene i sameiet og tomtegrensene i utomhusplanen til vedtektene, er det de stedlige forholdene (f.eks. gjerder, hekker, murer o.l.) som gjelder. Kvadratmeterangivelsen som er oppført for hagearealet i utomhusplanen er ikke korrekt, ettersom tomtearealene til de enkelte seksjonene ikke er nøyaktig oppmålt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 29 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Salgsoppgaver kr 3 600,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg. kart og bestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring makspris kr 65 000,00
Foto kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser kr 21 000,00

Oppdragsnummer 44-0203/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25203

Sist oppdatert: 11. januar 2026 kl. 21:05