Kjensliveien 79

Kjensliveien 79, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 7, bruksnummer 280

Totalt bruksareal BRA: 267 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Entré, spisestue, stue, kjøkken og bad.
2. etasje 58 kvm: Gang, 2 soverom og grovkjøkken

BRA-e:
1. etasje 140 kvm: Låve

Åpent areal:
1. etasje 23 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.03.2025 utført av Lema Bolig AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde. Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med yttervegger av tømmerkonstruksjon kledd med panel, og bindingsverk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningskomponenter som har fått tg 2 grunnet blant annet alder og slitasje:
- Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag, ikke tilfredstillende bortledning av vann, ikke montert snøfanger.
- Vinduer, grunnet avvik rundt innsettingsdetaljer og slitasje.
- Dører, grunnet alder og utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.
- Innvendig overflater grunnen alder og slitasje.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Pipe og ildsted: Påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Innvendige trapper: Større åpninger i rekkverk enn dagens krav, mangler håndløper på vegg i trappeløpet, rekkverkshøyden er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Innvendige dører: Alder og slitasje.
- Bad: Overflater på vegger og himling bærer slitasje i forhold til alderen. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad, Tilliggende konstruksjoner våtrom: Tilstandsgrad 2 er tildelt da det er målt 15 vektprosent.
- Kjøkken: TG2 er gitt grunnet alder, bruksslitasje og da det ikke er observert automatisk vannstopper.
- Vannledninger: TG2 grunnet alder og enkle visuelle observasjoner.
- Avløpsrør: Grunnet alder og enkle visuelle observasjoner.
- Ventilasjon: Mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder.
- Fuktsikring og drenering: Alder og slitasje. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger, grunnmuren har sprekkdannelser, det er registrert løs puss på muroverflater.
- Terrengforhold: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningskomponenter som har fått tg 3:
- Utvendig veggkonstruksjon: Utvendig kledning er av eldre dato. Observert avflassing i maling, råte, avskallinger i murpuss og sprekkdannelser generelt.
- Etasjeskiller: grunnet større høydeforskjeller og registrert symptom på sopp/råte, samt fuktskader i etasjeskiller.
- Krypekjeller med fukt/råteskader. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om krypekjeller. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
- Takkonstruksjon/loft: Har indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Påvist fukt-/råteskader, dårlig ventilering av takkonstruksjonen, påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om taket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.
- Kjøkken: grunnet manglende avtrekksvifte.
- Bad: Sluk, membran og tettesjikt: TG3 da det ikke er montert sluk i rommet og da rørgjennomføringer i vegg fremstår som utette, i henhold til gjeldende krav skal det være sluk i bad.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Konstruksjonene har omfattende skjevheter, det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen, værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

For utfyllende informasjon om overnevnte punkter henvises det til tilstandsrapporten som innehar grundigere beskrivelser om disse samt øvrige bygningskomponenter i boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for punktene.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
- Litt fuktinnslag i teknisk rom kjeller.
- Litt skjeve gulv.
- Har sett mus en gang i teknisk rom kjeller.
- Skiftet papp lagt nye lekter og takstein og montert solcelle paneler.
- Nytt elektrisk anlegg av Slettebø Elektriske AS.
- Det foreligger samsvarserklæring for hele elektriske anlegget.

Eiendommen er bestående av en enebolig, en låve og en utvendig bod/hønsehus.
Det er behov for oppgradering/modernisering av flere bygningskomponenter for å nå dagens krav til overflater, utstyr og standard.
Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

I dag er boligen innredet med stue, spisestue, kjøkken og bad/dusjrom i hovedetasjen, samt to soverom og innredet vaskerom i andre etasje.

Hvitevarer på kjøkken følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt på tidligere tidspunkt, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via vedovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Hovedbølet på eiendommen er opprettet i 1922. Megler har ingen dokumentasjon på byggeår av boligen.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Dette er normalt for boliger oppført før bygningsloven kom i 1965. Kommunen opplyser videre at det ikke finnes godkjente bygningstegninger for eiendommen. Dette er påregnelig, da de fleste hus fra 18.- og tidlig 1900-tallet ikke har arkiverte byggetegninger hos kommunen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Garasjeuthus anneks til bolig ble i følge matrikkelen tatt i bruk 01.01.2008.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Ett kott i gangen er bygd om til våtrom med dusjkabinett, Cinderella do, og er ikke godkjent til varig opphold. Som følge av dette er en del våtrommet kun godkjent som bod (tilleggsdel). Endringen er ikke meldt inn til kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Vaskerom i 2.etasje er innredet i tidligere soverom.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Det er tinglyst en rettighet på eiendommen med doknr 4229, tinglyst 13.04.2005, som omhandler vegrett og vedlikeholdsavtale Kjenslivn. fra bom til Skaugen gård. Veirett over gnr. 7 bnr. 1.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det foreligger en avtale om vedlikehold av veien opp til huset. Deler av veien inngår nå i et nytt boligområde som skal bygges ut.

En sjeldent og unik eiendom som ligger høyt og fritt grensende til Østmarka. Fra eiendommen er det utsikt over Flateby og til Øyeren.
Her kan du nyte nærheten til naturen, med et rikt dyre- og fugleliv rett utenfor døren. Bussholdeplassen er bare en liten spasertur unna, og barnehagen ligger like i nærheten. I tillegg finner du dagligvarebutikk, apotek, frisør og Flateby grendesenter, med flere butikker og servicetilbud, innen kort rekkevidde.

Utdanningsmuligheter
Eiendommen ligger i gangavstand fra Hauglia barneskole (1.–4. trinn) og en kort sykkeltur fra Stranda skole (5.–7. trinn). Ungdomsskoleelever har skolebuss til Enebakk ungdomsskole. Det finnes også flere videregående skoler i området, som Rælingen og Lillestrøm, samt både private og kommunale barnehager.

Rekreasjon og fritid
Boligen har en privat beliggenhet, med marka og badevann like ved. Det finnes flotte turmuligheter året rundt, idrettshall ved Stranden og samfunnshus med bygdekino på Flateby. For ballspill ligger Streifinn idrettsanlegg og Hauglia skole i nærheten, og det er treningssenter (Atletico) på Flateby.

Flateby bruk/båthavna
Flateby Bruk friområde ligger ved Øyeren, i enden av Øyerenveien. Området er en marina og et rekreasjonsområde for lokalbefolkningen, med parkering for besøkende.

Kollektivtransport
Nærmeste bussholdeplass er i Ødegårdsveien, der linje 350 (Enebakk–Lillestrøm) stopper. Fra Lillestrøm kommer du deg raskt til Oslo S med tog (15 minutter). Det er omtrent 22 km til Kirkebygda, 28 km til Lillestrøm og 49 km til Oslo. Om noen år er det planlagt at bussen vil kjøre opp til Høgåsen, rett nedenfor Kjensli.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hauglia andelsbarnehage 1 km
Bergskaug barnehage 1.5 km
Flateby barnehage 1.8 km

Hauglia skole 0.9 km
Stranden skole 3.4 km
Enebakk ungdomsskole 11.8 km
Rælingen videregående skole 15.3 km
Strømmen videregående skole 19.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 7 083,8 kvm. Eiendommen ligger svært fritt og åpent, og egner seg som for eksempel beite. Innmarka har grodd litt igjen, men er nå delvis ryddet etter at beitedyrene forsvant for ca. 20 år siden.
Lett sandjord for grønnsaker og poteter.

Det er garasje i låven, og ellers god plass til å parkere på egen gårdsplass.

Eiendommen ligger i et uregulert område, og er i kommuneplan (2015-2027) avsatt til: Landbruk-, natur- og friluftsformål (LNFR) Nåværende.

Eiendommen ligger på en høyde, men får et nytt boligområde nedenfor i øst. Selger opplyser at det i fremtiden muligens kan tilknyttes offentlig VA nett, men at etablering av dette mest sannsynlig må bekostes selv.

Eiendommen er SEFRAK-registrert.
Registreringa fungerar som en informasjon om at kommunen vil ta en vurdering av verneverdien før det eventuelt blir gitt tillatelse til å endre, flytte eller rive bygninger.
Bolighuset: P25-status: Annet SEFRAK-bygg. Massivregistrering, ikke meldepliktig bygg.
Driftsbygningen: P25-status: Annet SEFRAK-bygg. Massivregistrering, meldepliktig bygg.
Grisehuset har P25-status: Meldepliktig ihht. Kulturminnelova §25.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kulturminner - Enkeltminner:
Veganlegg: Kategori - Arkeologisk lokalitet.
Tilknyttet eiendommene 7/1, 7/25, 7/41, 7/84, 7/93, 7/280.

Kulturminner - Sikringssoner
En liten del av tomten og utenfor tomten er berørt av sikringssone som skal beskytte det fredete kulturminnets integritet og plassering i landskapet, og hindre inngrep og utilbørlig skjerming som nevnt i kml. § 3 første ledd. Området er automatisk fredet, som innebærer at kulturminnet er fredet direkte i kraft av sin alder, uten særskilt vedtak. Som en ekstra beskyttelse har alle automatisk fredete kulturminner en sikringssone på minimum 5 meter rundt det automatisk fredede kulturminnet.

Eiendommen er berørt av 2 naturtyper.
Datasettet viser kartlagte forekomster av arter som Miljødirektoratet anser for å ha nasjonal forvaltningsinteresse.
Arter av stor forvaltningsinteresse på denne tomten; Funnsted: skogen, skogsdam, Navn: storsalamander.

Se vedlegg i salgsoppgaven med kulturmunnerapport.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Adgang til utleie
Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Kommunale avgifter er kr 4.661,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon. I tillegg gebyr for feiing av pipe og tilsyn fra feievesen. 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 5.000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.000,-.
Boligen er tilknyttet Riks-tv som leverandør av tv.
For internett har det blitt benyttet mobilt brebånd.
Eiendommen har tatt privat brøyting og betalt kr. 5.000,- for 24'/25' sesongen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Formuesverdi for 2024 var kr 914 428,- ifølge skatteetatens boligverdikalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 657 712,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
102 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 352 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mimmi Altun og Børre Slettebø

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Snarest mulig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar for mangler ved eiendommen slik dette ansvaret er fastlagt i avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler. 

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset med tilhørende den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

NB!
Boligkjøperforsikring omfatter våningshuset med tilhørende den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 61-0004/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR61.254

Sist oppdatert: 01. april 2025 kl. 10:12