Seljeveien 5D

Seljeveien 5D, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 4, bruksnummer 171, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Siljeveien Borettslag AL, organisasjonsnummer 948953862

1. etasje: Vindfang og stue/kjøkken.
2. etasje: Gang, bad, 3 soverom og bod.
Annet: Utvendig bod.

Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Takrenner og nedløp i stål/blekk.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduer vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand med normal bruksslitasje.
Terrasse på ca. 28 m² med adkomst fra stue. Terrasse på ca. 7 m² ved inngangsparti. Terrasse på ca. 8 m² med adkomst fra 1 soverom.
Innvendig er det gulv av fliser og laminat. Veggene har malte mdf-plater og malte flater. Innvendige tak har malt mdf-panel og takess.
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Boligen har antatt elementpipe. Ildsted i 1 etg.
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Boligen har malt tretrapp. Hvite profilerte dører
Bad med flisbelagte flater og gulvvarme, vegghengt toalett, servant, dusj og opplegg for vaskemaskin. Hvit profilert innredning.
Veggene har fliser. Taket har panel. Downligts. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Hvitt profilert kjøkken med laminert benkeplate. Lys mellom over og underskap. Integrert keramisk koketopp, komfyr og mikro.
Oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin. Benkebreder. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende punkter har fått TG2 og TG3:

Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Taket er tekket med antatt papp/shingel med ukjent alder. Tak med shingel. Det er ikke satt ut stige på befaringsdagen og således mulig å vurdere taket annet enn fra bakkenivå. Gesimskasser er delvis synlige og bærer preg av slitasje. Manglende vedlikehold kan være årsaken til slike skader som ofte kan utvikle seg over tid. Selv om det ikke er avdekket tegn på ytterligere skader under befaringen, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger andre skader som ikke er oppdaget. Det anbefales derfor at en er oppmerksom på denne risikoen og undersøker dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. Tak er vurdert fra bakkenivå. Alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelig sikkerhetsforhold Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som forårsaker skader/utgifter. Om oppussing ikke utføres kan ytterligere skader oppstå.

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål/blekk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Påregnelig med enkelte sprekker etc. i skjøter m.m. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.

Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Eldre stamme, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes avvik. Eldre bordkledning, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Påregnelig med enkelte råteskader etc. i kledning, vindskier m.m. Eldre stamme samt bordkledning, ved åpning av konstruksjoner kan det registreres ytterligere avvik. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
1 etg. Terrasse på ca. 28 m² med adkomst fra stue. Terrasse på ca. 7 m² ved inngangsparti. 2 etg. Terrasse på ca. 8 m² med adkomst fra 1 soverom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre/værslitte terrasser grunnet værslitasje og manglende vedlikehold.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan oppstå.
Innvendig

Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av fliser og laminat. Veggene har malte mdf plater og malte flater. Innvendige tak har malt mdf panel og takess.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Slitte overflater pga. bruk og manglende vedlikehold.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er høydeforskjell igjennom boligen, ikke målt bak sofaer, senger, innredninger etc.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan påvirke innrednings-muligheter, skap etc.

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har antatt elementpipe. Ildsted i 1 etg. Det anbefales på spesifikk grunnlag kontroll av ildsteder ved jevne mellomrom fra godkjent brann/feievesen.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Plate av ubrennbart materiale på gulv mangler foran feieluke. Platen skal rekke minst 300 mm ut foran ildstedets fremkant.
Tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Anbefales sjekk med lokale brann/feiervesen. Dette er viktige bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor ved pipebrann/brann. Feil ved pipe og ildsteder kan gi økt risiko for brannutvikling.

Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
- Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Det må påregnes oppussing/utbedringer, om dette ikke utføres kan det medføre nedstatt brukstid. Utbedringer må påregnes pga. sikkerhet, person skader kan oppstå.

Våtrom
2 Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
- Det er ikke oppnådd fallkrav til sluk, motfall. Vannlekkasje etc. vil kunne renne ut av rommet og skade tilstøtende konstruksjoner.
Tiltak
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
- Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Vær oppmerksom ved bruk, oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Fare for at vann ikke renner tilstrekkelig til sluk. Konsekvens ved vannlekkasje kan være vannskader på tilstøtende bygningsdeler som gir store konsekvenser økonomisk, fuktskader gir gode vekstvilkår for sopp og råte.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

2 Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Ikke synlig membran i sluk. Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav og bruk. Kan oppstå fuktskader.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
- Det kan plutselig oppstå vannskader på eldre bad. Konsekvens ved vannskader kan ha store økonomiske konsekvenser og det kan skade tilstøtende konstruksjoner. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre belegg sprekker og blir porøst som da ikke holder vanntetthet.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

2 Etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne, speil med lys og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Lys i speil er defekt.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Avvik kan plutselig oppstå på eldre installasjoner. Speil må skiftes/repareres.

2 Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Tett dør, ingen ventilasjon inn på våtrommet.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det kommer ikke tilstrekkelig luft til våtrommet, konsekvens kan være undertrykk/overtrykk samt dårlig inneklima som kan gi kondensskader.

2 Etasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen ikke kan utelukkes.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Eldre stamme/konstruksjon, rørkoblinger etc.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- TG2 gis med bakgrunn i forskriftens § 2-23: Graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Eldre bygningsdeler som gir grunn til å overvåke tilstand.

Kjøkken
1 Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Hvitt profilert kjøkken med laminert benkeplate. Lys mellom over og underskap. Integrert keramisk koketopp, komfyr og mikro. Oppvaskkum og opplegg for oppvaskmaskin. Benkebreder.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Lekkasjedeteksjon skal monteres på nyere innredninger.
Tiltak
- Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det anbefales montering av lekkasjesikring for å begrense skader ved lekkasje hvor konsekvensen kan være stor samt gi store følgeskader.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør) og kobber. Det er ikke påvist feil ved anlegget, men merk at takstingeniør ikke er VVS fagmann og kontrollen er begrenset til det visuelle. Egen kontroll med vvs fagkyndig anbefales. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik, rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Det må foreligge dokumentasjon. Prosjektering, FDV (produktdatablader) dokumentasjon på produkter samt dokumentasjon som kontrollerklæringer fra utførende. Ved feil utførelse eller ikke dokumentert utførelse kan det ikke fastslås oppbyggingsmetode eller riktighet av produkter.

Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern. Kun vurdert konstruksjoner med nær tilknytning til boligen, da dette er sameiets ansvar. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik, rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Det må foreligge dokumentasjon. Prosjektering, FDV (produktdatablader) dokumentasjon på produkter samt dokumentasjon som kontrollerklæringer fra utførende. Ved feil utførelse eller ikke dokumentert utførelse kan det ikke fastslås oppbyggingsmetode eller riktighet av produkter.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens forventet bruk og bruksbelastning.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.

Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe i stue.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Installasjoner kan plutselig slutte å virke som ikke følger service anbefalt av produsent/leverandør. Det anbefales service på anlegget etter leverandørens anbefalinger.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter i kjøkkenbenk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Berederen er ikke tilgjengelig for inspeksjon, bygget inn.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Nærmere undersøkelser anbefales.
Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1968. Ukjent drenering/type drenering.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser.
Tiltak
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5 år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå. Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner med saltutslag og fuktmerker må det påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.

Grunnmur og fundamenter,TG2
Støpt ringmur.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
- Årsak kan være setninger, bevegelser, trykkbelastning etc.
Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Utbedringer må påregnes, ytterligere skader kan oppstå

Terrengforhold,TG2
Skrånet tomt, opparbeidet rundt boligen.
Vurdering av avvik:
- Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
- Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.
Tiltak
- Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten. Det anbefales undersøkelser angående hyppighet og risiko for flom og ras innenfor berørte områder. Konsekvens er at ras og flom kan oppstå som berører eiendommen. Terrengfall inn mot bygninger gir økt fuktbelastning, terrengjusteringer må foretas for å lukke avviket.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger og er fra 1968.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på opplysninger fra rekvirent ang. alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket gjenstående brukstid.
Tiltak
- Avløpsanlegget må sjekkes.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvens er store kostnader ved lekkasje og forurensning av grunn. Brudd på avløp og vannledninger kan oppstå og lekkasjer kan forekomme. Ved nærere undersøkelser må det benyttes rør inspeksjon.

UTDRAG FRA SELGERS EGENERKLÆRING:
Nytt rørsystem og membran i 07/08 faktura fra tidligere eier.
Ufaglært/bekjent: Nye fliser på gulvet og dusjsone. Byttet blandebatteri i dusj og vask.
Montert spilevegg over vask, det er ikke lys i speilet over vasken. Montert håndkletørker og
bygd inn ventilasjonsrør på bad.
Nye skillevegger og påbygg av terrasse 2022 baksiden. 2017 Ny balkong og trapp på
forsiden-hvorav faglært kompetanse i rekka.
2020 Ny stikk kontakt og kurs til varmepumpe.
2021 Sjekk av det elektriske.
Foreligger samsvarserklæring.
Sjekk av det elektriske 2021.
Er lagt opp infrastruktur til ladeanlegg i boretslaget.
Radonmåling på eget initiativ. Normal måling.
Rehabilitering av tak og pipebeslag planlagt.
Fått melding om at det var observert mus hos to beboere et annet sted i borettslaget. Ikke i
denne boenhet.
Observert fukt i garasje. Styret er informert.
Vært observert fukt i krypkjeller. Styret er informert og u.t har fått informasjon om at dette
er sjekket ut/håndtert av fagfolk.

Kort fortalt

- Attraktivt rekkehus over to etasjer.
- Følger med garasje i felles rekke.
- Terrasse på ca. 28 kvm ved stuen.
- Det er gode solforhold på terrassen.
- Adkomstterrasse på motsatt side.
- Usjenert balkong ved et soverom.
- 1-stavs laminatgulv i lys utførelse.
- Skyvedørsgarderobe i vindfanget.
- Åpen, sosial stue-/kjøkkenløsning.
- Allrommet har klart avdelte soner.
- Tidløs kjøkkeninnredning fra 2016.
- Godt med skap- og skuffeplass.
- De fleste hvitevarene er integrert.
- Peisovn og varmepumpe i stuen.
- Varmepumpen ble montert i 2020.
- Stilrent bad med varmekabler.
- Trendy spilevegg gir ekstra liv.
- Regnfallsdusj og vegghengt toalett.
- Opplegg for vaskemaskin etablert.
- Tre soverom sammen i 2. etasje.
- Lagringsplass i bod og utebod.

Vindfang
Velkommen inn i et velholdt og hyggelig familiehjem med en god atmosfære. Inngangen er overbygd, og vel inne gir vindfanget et godt førsteinntrykk med store, grå fliser på gulvet. Veggene er kledd med gråmalte panelplater, og yttertøyet ryddes enkelt bort i en stor skyvedørsgarderobe med dels speilfronter.

Stue
Sammen med kjøkkenet utgjør stuen et flott allrom, med klart avdelte soner og godt gjennomlys via vinduer på begge sider av rommet. Landlig utsikt ivaretas av store vinduer i front, og disse inkluderer en glassdør til den solrike terrassen.
Om sommeren er det deilig å trekke ut for både avslapning og middager i varmen. Med både peisovn og nyere varmepumpe får man det lunt og godt i stuen, og et lyst 1-stavs laminatgulv kombineres med gråmalte panelplater og flater malt i en stilig, grå kalkmaling. Stuen er naturlig inndelt i ulike soner, og det passer utmerket å innrede med spisebord utenfor kjøkkenet.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger klart avgrenset fra deler av stuen, noe som gir mulighet for både sosial matlaging og skjermet arbeidsro. Selve kjøkkenet er tidløst og praktisk, oppført i en funksjonell L-form med god arbeidsflyt og skapplass.
Innredningen fra 2016 har hvite, profilerte fronter, vitrineskap og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Belysning er montert over benken, og over kokesonen ble det i 2020 installert en ny ventilator. Av hvitevarer har kjøkkenet integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn, i tillegg til opplegg for oppvaskmaskin. Ovnene er praktisk plassert i et høyskap.

Bad/wc/vaskerom
Badet ble pusset opp i 2007. Det ble i 2022 utført en oppfriskning med beige fliser på gulv og dusj og en trendy spilevegg for et spennende uttrykk. Opplegg for vaskemaskin er etablert, og badet har downlights, varmekabler og vegghengt toalett. Et stilrent dusjhjørne er utstyrt med regnfallsdusj, innfellbare dører og store veggfliser i en moderne jordtone. Under speilet har badet en hvit skapseksjon med toppmontert servant og benk i marmormønster.

Soverom og garderobe
Tre soverom ligger sammen i andre etasje, meget praktisk hvis man har små barn. Soverommene er plassert slik at de har enkel tilgang til badet. På hovedsoverommet er det egen balkong, perfekt for rolige morgenstunder med kaffekoppen i hånda.
Det er plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, og rommet har mye oppbevaring i en stor og plassbygd skyvedørsgarderobe med speilfronter og innredning. De øvrige soverommene er innredet med skap, og i gangen utenfor er en bod «skjult» bak plassbygde skyvedører. Også vindfanget er innredet med skyvedørsgarderobe, og ekstra lagringsplass finnes i en utvendig bod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Alle hvitevarer på kjøkken medfølger.

Rekkehuset oppvarmes elektrisk med panelovn, gulvvarme på badet og i yttergang, samt varmepumpe fra 2020 i stuen.
Ventilasjonen er naturlig, med mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad.
En ca. 120 liters varmtvannsbereder fra 2016 er plassert i kjøkkenbenken.
Sikringsskap med automatsikringer er montert i vindfanget.
Vinduene i huset er fra 2017, og året før ble dørene byttet ut.

Det foreligger ikke ferdigattest for boligen.

Det foreligger skriv fra kommunen datert 07.04.1970 at rekkehusene er utført etter tegninger og er bygningsmessig ferdig. Det som ihht til dette skrivet står igjen før ferdigattest kan utskrives, er å få avkjøringer og biloppstillingsplassene etter ingeniørvesenets retningslinjer og godkjennelse.

Det gis ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998 da det kom ny plan- og bygningslov. Dersom bygget er omsøkt og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen

Megler har kontrollert byggetegninger mot dagens bruk, og det er avvik fra disse.
Vegg mot kjøkken og stue er fjernet og en del av soverom er i dag dusjhjørne.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3232/4/171:
10.10.1967 - Dokumentnr: 3678 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om generende virksomhet
Med flere bestemmelser
Meglers kommentar: Elektrisitets- og telegrafverket har rett til stolpefeste, lufstrekk eller kabelgrøft uten å yte erstatning. Eiendommen kan kun nyttes til boligbygg, det tillattes ikke å drive noen form for næringsvirksomhet uten tillatelse.

Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året.

Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke. Se brl. §5-5.

Boligen kan også leies ut med styrets samtykke i en del spesielle tilfeller. Dette gjelder blant annet utleie til ektefelle, slektninger i rett opp- og nedadgående linje og fosterbarn. Det samme gjelder dersom andelseier av ulike årsaker har midlertidig fravær fra boligen. Godkjenning av slik utleie kan heller ikke nektes uten at det foreligger en saklig grunn. Se brl. §5-6.

Alt av hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Forøvrig lar selger alt av skap stå igjen, og tar med seg vaskemaskin og tørketrommel.
Speil på badet har ikke integrert belysning(Er defekt).
Tv/Internett går i fellesutgifter. Men du kan kjøpe større pakke til merkostnad hos Nokab.
Det er igangsatt et takprosjekt der takene skal legges om, grunnet vedlikeholdsetterslep, altså et nødvendig vedlikehold.
Lånet på 14 millioner er ikke utbetalt enda. Dette vil medføre ca 157 000,- i snitt økning av fellesgjelden fordelt over 30 år. Det er 89 andeler i borettslaget.

Rekkehuset ligger i et ettertraktet og meget barnevennlig boligområde på Hagan i Nittedal kommune. Her er det gangavstand til buss, barneskole, ungdomsskole og barnehager. Hagan ligger naturskjønt til rett ved marka, med utmerkede forhold for sykling og flere populære badeplasser i gangavstand.

Ved Morttjern ligger Norges eneste salamanderpark, og i tillegg er det også hengt opp en rekke kasser i trærne for å ta vare på flaggermusene i området. Skredderudtjernet ligger vakkert til i skogen og er et populært tursted på varme sommerdager – for alle som bor i nærområdet.

Et annet populært utfartssted er Bjønndalen skianlegg. Anlegget er et godt utgangspunkt for turer i Lillomarka, og drives av Gjelleråsen IF. Her er det et flott skianlegg med varmestue og akebakke, samt skytebane og anlegg for skileik. Anlegget er tilrettelagt for bål og grillmuligheter, og det er servering i skihytta i vinterhelgene.

Varingskollen alpinsenter har et komplett alpintilbud, og ligger ca. 17 min unna med bil. Det er et nyere idrettsanlegg ved Li ungdomsskole, ca. 9 minutters gange, med flere kunstgressbaner, svømmehall og skatepark, samt håndball- og sandvolleyballbane. Om vinteren blir det anlagt isbane ved GIF-huset.

I tillegg er det flere gode golfbaner i nærheten. Hauger Golfbane ligger vakkert til i sydhellingen mot Hellerudsletta, og fra klubbhuset har du flott utsyn mot banen og det omkringliggende landskapet. Innenfor rekkevidde finner man også lekeplass, treningssenter, ridesenter og alpinanlegg, i tillegg til klatrepark på Skillebekk.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi Hagan og Coop Mega Hagan, som begge ligger ca. 15 minutter unna til fots. Sistnevnte har post i butikk og er en del av Hagansenteret, som også tilbyr lege, apotek, frisør, kafé og klesforretning. Mosenteret ligger også en kort kjøretur unna, og Stovner senter er et av Norges største lokalsenter med sine 90 leietakere under samme tak.

Hagan har kollektivtilbud via buss, og nærmeste holdeplass er Li, som ligger ca. 6 min unna. Med bil fra Hagan tar det ca. 14 min til Lillestrøm, 13 min til Strømmen, 21 min til Oslo S og 28 min til Oslo lufthavn.

Fra boligen er det ca. 19 minutters gange til Ulverud barneskole, og for elever i ungdomstrinnet tar det ca. 12 minutter å gå til Li ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Bjertnes, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Gnisten barnehage og Askeladden familiebarnehage er de nærmeste.

For veibeskrivelse, se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ulverud skole (1-7 kl.) 18 min
394 elever, 18 klasser 1.3 km
Slattum skole (1-7 kl.) 20 min
364 elever, 18 klasser 1.5 km
Li skole (8-10 kl.) 11 min
451 elever, 22 klasser 0.9 km

Gnisten barnehage (0-5 år) 10 min
61 barn 0.7 km
Parken barnehage (2-5 år) 15 min
14 barn 1 km
Espira Snurrefjellet barnehage (0-5... 15 min
84 barn 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet fellestomt for borettslaget.
Beliggenheten er ideell for familier, i rolige omgivelser med gangavstand til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter. Fellesområdet rundt husrekken er opparbeidet med grøntarealer, prydbusker og asfalterte internveier. Stuen har utgang til en herlig terrasse på ca. 28 kvm, med vidstrakt og helt nydelig utsikt over et naturskjønt landskap. Levegger er oppført mot naboene, og terrassen har markise og ulike soner for hygge dagen lang.
Gode solforhold gjør det mulig å virkelig nyte varme og late dager til fulle. På motsatt side finner man en overbygd terrasse ved inngangen. Adkomstterrassen har belysning og et areal på ca. 7 kvm, og siden uteplassene ligger på hver sin side kan man enkelt flytte seg etter solen gjennom dagen. Sommerdagene tilbringes også på en usjenert balkong ved hovedsoverommet. Balkongen måler ca. 8 kvm, og levegger på begge sider bidrar til fin skjerming på uteplassen.

Boligen disponerer en garasje i felles rekke, med et areal på ca. 15 kvm. Nr på garasjen er 48. Garasjeleie er 200 kr i mnd. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Adkomst til eiendommen fra Seljeveien, som er kommunal vei. Herfra er det privat gangareal/sykkelvei opp til boligen.

Eiendommen har private stikkledninger til kommunalt avløp.

Eiendommen har private ledninger fra kommunal vannforsyning.

Boligen ligger i regulert område.

Følgende reguleringsplan gjelder:
Id: 101
Navn: Ås gård med tilgrensede områder. Eldre reguleringsplan datert 04.02.1966.
Formål: Kjørevei, gangvei og konsentrert småhusbebyggelse.

Følgende kommuneplan gjelder:
Id: 32322022
Navn: Kommuneplanens arealdel 2024-2035, som trådte i kraft 13.05.2024.
Arealbruk: "Boligbebyggelse, nåværende" og "Veg, nåværende"

Felleskostnadene dekker bl.a. felles bygningsforsikring, grunnpakke kabel-TV/basis bredbånd, kommunale avgifter,forretningsførsel, eiendomsskatt, betjening av felles gjeld, utvendig vedlikehold og utvendige vaktmestertjenester.

Formuesverdi for 2023 var kr 940 804,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 763 216,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 315,- pr. 06.03.25
Andel fellesgjeld er kr 122 993,- pr. 06.03.25
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 061 609,- pr. 06.03.25

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 83987175098, Handelsbanken Eiendomskreditt
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 06.03.2025: 6.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 25.1
Saldo per 06.03.2025: 2 006 304
Andel av saldo: 0
Første termin/første avdrag: 30.12.2017 ( siste termin 30.03.2031 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet
Lånenummer: 83987175071, Handelsbanken Eiendomskreditt
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 06.03.2025: 6.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 66
Saldo per 06.03.2025: 8 934 363
Andel av saldo: 100 386
Første termin/første avdrag: 30.12.2019 ( siste termin 30.06.2041 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet
Lånenummer: 83987175101, Handelsbanken Eiendomskreditt
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 06.03.2025: 6.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 33.3
Saldo per 06.03.2025: 623 549
Lånenummer: 83987189552, Handelsbanken Eiendomskreditt
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 06.03.2025: 6.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 40
Saldo per 06.03.2025: 497 393
Andel av saldo: 5 795
Første termin/første avdrag: 30.12.2021 ( siste termin 30.12.2034 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

3 790 000,00 Prisantydning
122 993 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 912 993 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00 Tinglysing hjemmel
545,00 Tinglysing panterettsdokument
9 950,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 924 033,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Astrid Viborg

Borettslaget består av 52 rekkehus i Heggeveien og 37 rekkehus i Seljeveien.
Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider.
Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å
betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med
gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er
nedbetalt.
Hvis boligselskapet har felles lån vil andel renter og avdrag på fellesgjelden reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken.
Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.
Selger forplikter for felleskostnader i overtakelsesmåneden, unntatt ved overtakelse den 1. i måneden. Vi forutsetter at kjøper og selger
gjør opp seg imellom for oppgjørsmåneden

Planlagt vedlikehold i borettslaget:

I forbindelse med en forsikringssak ved Seljeveien 11 har styret, i samarbeid med USBL Prosjekt, utbedret blekk rundt piper og pipehatter. Under arbeidet ble det oppdaget at takfolien er i dårlig forfatning, og dette må kartlegges nærmere. Styret vil gjennomføre et forprosjekt for å innhente tilbud fra ulike entreprenører. Det vil være behov for låneopptak for å utføre arbeid på tak, piper og blekk. Kostnadsrammen vil avklares gjennom forprosjektet. Styret vurderer at dette arbeidet ikke kan vente og ønsker å få det gjennomført så snart som mulig. Arbeidet må også ta hensyn til fremtidige behov for etterisolering. Forprosjektet vil starte snarlig for å ha arbeidet i gang før ny vinter.

Styret har fått en innføring i et nytt EU-direktiv som krever etterisolering av boligene innen 2030. Dette vil innebære omfattende arbeid i borettslaget. Styret vil starte et forprosjekt i 2025/2026 for å innhente tilbud fra entreprenører. Borettslaget må følge det nye EU-direktivet, og etterisolering vil også bidra til å bevare varmen i boligene. Vedlikeholdsplanen utarbeidet av USBL Prosjekt viser at det er behov for etterisolering uavhengig av EU-direktivet. Forprosjektet vil starte neste år for å avklare kostnadsrammen.

I forbindelse med bytting av tak og pipehetter er det et prosjekt på 14. mill.
Det vil være behov for låneopptak for å finansiere arbeidet på tak, piper og etterisolering. Dette kan føre til økt fellesgjeld og økte felleskostnader for beboerne. Andel fellesgjeld antas av eiendomsmegler å øke med ca 157 000,-. (14 millioner delt på 89 enheter, er ca 157 000,- pr enhet).

Boligen vil først kunne bli registrert på kjøper(e) etter at medlemskap er betalt. Iht. borettslagsloven av 6.6.2003 § 5-2, (4) skal alle som er medeiere i en andelsbolig ha egne medlemskap i boligbyggelaget.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 
Ansiennitetsregler:
1 - Andelseier i borettslaget
2 - Storbyfellesskap (Bate, BOB, Vestbo, TOBB, Nobl og Bonord iht. ansiennitet.)
2 - Medlem i Usbl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 62-0025/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nittedal/Hadeland
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR62.2525

Sist oppdatert: 02. april 2025 kl. 11:27