Guldbergs vei 5 B

Guldbergs vei 5 B, 0375 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 4, bruksnummer 237, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 237 kvm

BRA-i:
Kjeller: 83 kvm: Gang, vaskerom, kjellerstue og fire boder.
1. etasje 76 kvm: Entré, toalettrom, gang, stue, spisestue og kjøkken, samt kott.
2. etasje 60 kvm: Gang, bad og fire soverom.
3. etasje 18 kvm: Kaldtloft.

Åpent areal:
1. etasje 10 kvm: Terrasse.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 62 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 60 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.
Deler av arealene på kaldtloftet oppfyller vilkår for måleverdighet og er derfor medregnet som en del av boligens bruksarealer. Måleverdig areal utgjør 18 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Enebolig beliggende i bydel Ullern, Oslo Kommune. Bolig oppført i 1980. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Grunnmur av betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd hovedsakelig med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall (taket er ikke besiktiget fysisk grunnet sikkerhetsmessige forhold/snøforhold).Boligen har profilert entrédør fra byggeår med glassfelt. Balkongdører med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Takvinduer med karmer/ramme av tre fra byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Baderom: Våtrommet er gitt TG3 som en helhetsvurdering. Badet er vurdert til å ha betydelig slitasje og aldersrelatert funksjonssvikt. Det er antydning til fuktmerker i himling, slitasje på overflater samt forhold som indikerer utilstrekkelig ventilasjon. Gulvbelegg og tettesjikt har passert forventet levetid, og det er risiko for lekkasjer og skjulte skader. Rørinstallasjoner og sanitærutstyr er av eldre dato med usikker restlevetid. Badekarets plassering har begrenset inspeksjon av sluk, og videre undersøkelser anbefales. Utførte fuktmålinger viste ikke forhøyede verdier, men gir kun et begrenset øyeblikksbilde av tilstanden. Samlet tilstand tilsier at oppgradering/renovering må påregnes innen relativt kort tid. Renovering vil normalt innebære totalrehabilitering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: over kr 300 000,-.

- Vaskerom: Våtrommet er gitt TG3 som en helhetsvurdering. Vaskrommet er vurdert samlet og fremstår med betydelig slitasje og mangelfull utførelse. Det er registrert materialer i våtsone som ikke vurderes som fuktbestandige, samt tegn til fuktskader på nedre del av vegger, og bakenforliggende skader kan ikke utelukkes. Det vurderes at gulv og vegger mangler fullverdig tettesjikt, noe som gir høy risiko for skjulte fuktskader. Rørinstallasjoner av kobber er av eldre dato med usikker restlevetid, og deler av anlegget er skjult. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, som gir begrenset luftutskifting. Innredning bærer preg av slitasje. Fuktmåling viste ikke forhøyede verdier, men synlige tegn til fukt (mugg/sopp) ble observert i konstruksjonen. Undersøkelsen er begrenset, og omfang av eventuelle skader er ikke fullt kartlagt. Samlet tilstand tilsier behov for tiltak, normalt i form av totalrenovering innen kort tid. Skjulte følgeskader kan forekomme, og ytterligere avvik kan avdekkes ved oppstart av arbeider. Sjablongmessig prisanslag: over kr 300 000,-.

- Tekniske anlegg: TG3 gjelder: Avløpsrør, vannrør/armatur på soverom 2 er ikke funksjonstestet da selger opplyser om at det er utettheter/lekkasje ved bruk av armaturet. Konsekvens kan være at det har oppstått fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Forholdet må undersøkes av kompetent rørlegger. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og lokale utbedringer.Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000-50 000,-.

- Andre rom: Overflater gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av høy slitasjegrad. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men slitasjegraden vurderes til å være såpass høy at fornying av gulvoverflater må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for nye gulvflater i entré, gang, stue, spisestue og kjøkken. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

- Rom under terreng: Kjelleren fremstår med betydelig alder/slitasje og enkelte skader, samt at enkelte veggflater bærer preg av uferdig arbeid. Det er påvist tegn til fuktproblematikk. Det er registrert fuktskader på vegger, saltutslag på gulv mot grunn og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjon, noe som indikerer pågående fuktskade og risiko for omfattende skjulte skader. Forholdene kan blant annet ha sammenheng med sviktende fuktsikring/drenering og utilstrekkelig ventilasjon. Samlet vurderes det å være behov for strakstiltak og videre undersøkelser for å avklare skadeomfang og nødvendige utbedringer. Sjablongmessig prisanslag: over kr 300 000,-.

- Innredet loft - 2.etasje/loftetasje: Overflate himling: TG3 gjelder: Det registreres løse takplater som ikke er tilstrekkelig festet på soverom 3. Eksakt årsak kan ikke fastslås uten destruktive inngrep. Konsekvens er at forholdet tyder på feil utførelse. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og fornying av himlingsflate. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og fornying av himlingsflate. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

- Drenering: Dreneringen er vurdert samlet og boligen viser tegn til fuktgjennomslag fra innsiden, noe som indikerer funksjonssvikt. Dreneringens alder tilsier at forventet levetid er passert. Det vurderes også at grunnmur ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre, noe som gir økt risiko for fuktvandring og fuktskader i konstruksjoner mot grunn. Deler av konstruksjonen er skjult, og tilstanden kan ikke fastslås fullt ut ved visuell kontroll. Forholdene kan påvirke bygningsdeler i kontakt med terreng, og kapillært fuktoppsug må påregnes. Videre undersøkelser og tiltak anbefales for å avklare omfang og nødvendige utbedringer. Sjablongmessig prisanslag: over kr 300 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
Kjøkken:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler og komponenter) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vannrør og avløpsrør (samt tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Kjøkkenventilatoren er av eldre dato. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, utskiftning/oppgraderinger. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Toalettrom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Veggflater og synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Avløpsrør og vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og påkostninger/utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Eier opplyser om mulig feil med varmesentralen. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens er nedsatt funksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en person med spesialkompetanse på varmesentraler for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utskifting, eller om reparasjon og lignende tiltak er tilstrekkelige.

Andre rom - 1.etasje :
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller utbedringer bør påregnes.
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater eller lignende tiltak bør påregnes. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Det registreres tegn til fuktproblematikk på veggflate under vinduer ved spisestue. Konsekvens kan være at bakenforliggende skader kan være oppstått. Videre undersøkelser bør påregnes slik at eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Skyvedører er defekt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Reparasjon eller utskifting av skyvedører bør påregnes.

Loft - innredet - 2.etasje/loftetasje :
- Overflate vegg: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Det registreres tegn til fuktproblematikk på veggflate på soverom 2, mot lukket kneloft. Konsekvens kan være at bakenforliggende skader kan være oppstått. Videre undersøkelser bør påregnes slik at eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader i skråtak/himlingsflater. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer. Tilkomst bak knevegger var begrenset grunnet løsøre på befaringstidspunktet. Det ble registrert åpninger/utettheter fra utvendig side inn til isolasjonen ved kneloft bak soverom 3. Konsekvens er begrenset isolasjonsevne, samt mulighet for skadedyr å komme seg inn i bygget. Utettheter bør utbedres. Det er ingen tilkomst til kneloft bak soverom 2. Dette er spesielt uheldig da det er registrert tegn som kan tolkes til fuktskade på soverom 2. Konsekvens er at inspeksjonsmulighet bør etableres slik at videre undersøkelser kan gjennomføres for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Til informasjon: det ble gjort overflatesøk med egnet fuktmålingsinstrument uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på gulvflate ved skorstein, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer. Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak er at det iverksettes videre undersøkelser, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon/sponplater, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette, selv om konstruksjonen ikke viser synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte rør. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for kondens på innsiden av røret, noe som kan føre til fuktskader. Det er ikke observert tegn til at forholdet har ført til slike skader på befaringsdagen. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen i kjellerstue. Konsekvens er at forholdet kan gi varierende og dårlig trekk i skorsteinen, og i verste fall spredning av branngasser og medføre brannfare. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge om lokale utbedringer er tilstrekkelig eller om utskiftning er nødvendig. Selger opplyser om at ildsted ikke har vært i bruk siden 90 tallet. Videre undersøkelser må påregnes for å vurdere eventuelle behov for tiltak før ildsted eventuelt tas i bruk.
- Ildsteder: Selger opplyser om at ildsted ikke har vært i bruk siden 90 tallet. Videre undersøkelser må påregnes for å vurdere eventuelle behov for tiltak før ildsted eventuelt tas i bruk.

Innvendige trapper:
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Konsekvens/foreslått er lokale tiltak eller komplett utskiftning hvis dette vurderes som nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje/loftetasje:
- Skjevhetsmåling: På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. På soverom 4 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling og potensiell nedbrytning av materialet. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det er gjort observasjoner som tyder på at det ikke er benyttet vindsperre i veggkonstruksjonen ved utvendig kneloft med adkomst via balkong. Konsekvens er at dette kan medføre økt varmetap og luftlekkasjer i boligens innvendige rom, samt føre til redusert beskyttelse mot fuktighet fra utsiden. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking. Enkelte vannbord/beslag har utilstrekkelig fall, noe som gjør at vann blir stående. Konsekvens er økt risiko for fuktopptrekk i vinduer og tilstøtende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.
- Takvinduer: Takvinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Tilstanden vurderes til å være på et nivå hvor tiltak som utskifting er beste løsning. Ved eventuell utskifting må det vurderes fortløpende om det finnes følgeskader som må tas hensyn til.
- Ytterdører og omramming: Dørene viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladene. Det er ikke registrert tegn på større skader, men konsekvens er usikker fremtidig funksjon, og forholdet peker på behov for tiltak. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Helhetsvurdering: Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger - Balkong med adkomst via soverom 3 :
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn til værslitasje/alder på konstruksjonsoppbygningen til balkongen. Konsekvens er at forholdet kan påvirke både funksjon, kvalitet og levetid negativt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Terrasse / platting - Terrasse med adkomst via stue :
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk - Takoverbygg over inngangsparti :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Helhetsvurdering: Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Uinnredet kaldtloft: Kontroll av diffusjonssperre.
- Terrasse med adkomst via stue: Konstruksjon og fundamenter

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? -"Ja. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja."
Beskriv omfanget. -"Gulvbelegg i kjeller tyder på fukt fra grunnen. På den annen side er gulvbelegget originalt fra 1980-tallet, og det kan være andre grunner til at gulvbelegget ikke er i god stand."

Har det vært feil på det elektriske anlegget? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"Kortsluttning ved støpsel i kjeller, provisorisk reparert."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Nytt hovedsikringskap fra en gang etter 2015. Nytt bisikringskap i kjeller for varmesystem i 2023."
Hvilket firma utførte jobben? -"Ukjent"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Gammel el-varmtvannsbereder tatt ut, nytt varmtvannsbereder satt inn på nytt sted i kjeller i 2023."
Hvilket firma utførte jobben? -"Ukjent"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, og eventuelt hva som ble utført av arbeider på anlegget. - "El-varmeagregat til sentralt varmluftsystem brøt sammen rundt 2000. Ble erstattet av passiv ventilasjon og elektriske panelovner, frem til 2023 da nytt varmesystem ble montert."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Montering av varmeveksler (radiator) for sentralt varmluftsystem. Rørkanaler og vifte er husets fullførelse i 1980, varmeveksler montert i 2023."
Hvilket firma utførte jobben? -"Ukjent"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja."
Skriv opplysningene her: "Eiendommen har kun et hus. Det er ikke utført vesentlige endringer i eller på huset siden oppførelsen 1979-80. Etter 45 års bruk må en del slitasje påregnes."

Inneholder 1.etasje:
Entré:
Velkommen inn i boligen! Entréen er romslig med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Her er det plass til garderobeskap.

Toalettrom:
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet er innredet med servant og gulvstående toalett. Videre er det et mindre kott tilknyttet toalettrommet.

Kjøkken med spisestue:
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Kjøkkenet er holdt i en delvis åpen løsning mot stuen, som gjør at rommet blir et naturlig og sosialt samlingspunkt i boligen. Kjøkkeninnredning er med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate og av rustfritt stål med nedsenket oppvaskkum. Videre er det integrert stekeovn og platetopp, samt vegghengt ventilator med mekanisk avtrekk. Brannslange er plassert under kjøkkenbenk. I tilknytning til kjøkkenet er det spisestue, hvor det er naturlig plass til en spisegruppe. Her er mulighetene mange!

Stue:
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. God takhøyde og store vindusflater slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære. Det er også naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord med god plass til å invitere på middag. Dette er et rom du virkelig kan sette ditt eget preg på og invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster og hverdagskos. Fra stuen er det også utgang til boligens terrasse.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til boligens terrasse. Denne er oppmålt til 10kvm og er belagt med kunstgress. Her er det plass til å innrede med ønsket utemøblement og nyte årets varmere dager. Uteplassen er dessuten det perfekte stedet å flytte middagen ut på sommerstid.

Inneholder 2.etasje:
4 soverom:
Boligen har 4 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Fra soverommet er det utgang til balkong.
De resterende soverommene oppleves møbleringsvennlig hvor det er plass til dobbeltseng, nattbord og integrerte garderobeskap. På soverom 2 er det i tillegg vegghengt servantskap med nedsenket vask (selger opplyser om at det er utettheter/lekkasje ved bruk av armaturet). Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Balkong:
Med adkomst fra soverom 3 er det utgang til balkong på 8kvm. Balkongen er i trekonstruksjoner med rekkverk i tre og gulv belagt med terrassebord. Her er det plass til et lite bord og stoler.

Bad:
Badet er fra byggeår hvor gulvet er med gulvbelegg og baderomsplater på vegger. Innredet med gulvstående toalett og vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask. Det er speilskap med stikkontakt og lys over servant. Videre er det badekar med vegghengt badekararmatur. Badet er oppvarmet med panelovn. Badet er gitt TG3 som en helhetsvurdering - vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Inneholder Kjeller:
Kjellerstue:
Romslig kjellerstue som har god plass til sofa, sittegrupper og TV seksjon. Det er en peisovn med glassdør i stuen (det gjøres oppmerksom på at selger opplyser at ildsteder ikke har vært i bruk siden 90-tallet).

Vaskerom:
Vaskerommet er lokalisert i forbindelse med kjellergangen. Rommet har vegghengt utslagsvask med armatur og baderomsmøbel. Det er opplegg for vaskemaskin og hovedstoppekranen er plassert under utslagsvasken.

4 boder:
Boligen har 4 boder i underetasjen. Rommene kan innredes etter ønske og behov. I dag er enkelte rom uinnredet og det må påregnes oppgraderinger. Kjelleren er i hovedsak gitt TG3 som en helhetsvurdering.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett, gulvbelegg og vegg til vegg teppe i 1.etasje. Gulvflater belagt med vegg til vegg tepper i 2.etasje. Gulvflater av vinylfliser, gulvbelegg og betong i kjeller.
Vegger: Veggflater med panel og tapet i 1.etasje. Veggflater med tapet, malte flater og panel i 2.etasje. Veggflater med malte flater, malt tapet, ubehandlede plater, panel og malt panel i kjeller.
Himling: Takplater i himling i 1.etasje. Skråtak/himlingsflater med takplater i 2.etasje. Himlingsflater med panel og takplater i kjeller.
Takhøyde: Takhøyder er på tilfeldig steder. 2.etasje/loftetasje: oppmålt til 1,29-2,34 meter, 1.etasje: oppmålt til 2,42-2,43 meter, kjelleretasjen: oppmålt til 2,12-2,24 meter.

Se tilstandsrapport datert 07.03.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger ikke med: Dørskilt med inngravert navn.
Følger med: Innebygget koketopp og stekeovn.

Boligen er oppvarmet med bruk av elektrisitet og vann til luft via varmeanlegg. Peisovn med glassdør i kjellerstuen (ikke vært i bruk siden 90-tallet). Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1983.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes dog et tilsynsomslag fra 1987 som viser til at saken henlegges inntil eventuell anmodning om ferdigattest måtte komme. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Bodene i kjelleren var tidligere omtalt som blant annet "hobby, klær, mat".
- Der varmeanlegget i kjellergangen er plassert var det tidligere dusjværelse.
- Entréen i 1.etasje var tidligere omtalt som vindfang og gangen var omtalt som hall.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Det er tinglyst en rettighet på eiendommen. Dagboknr. 2973, tinglyst 06.02.1978.
Bestemmelse om bebyggelse. Gnr. 4, bnr. 28 samtykker i at gnr. 4, bnr. 237 (Guldbergs vei 5B) bebygges inntil 2,5 m fra grensen til gnr. 4, bnr. 28 mot øst (regnet til forkant gesims) og inntil 1,5 m. mot nord (veien).

Rettigheten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Velkommen til Guldbergs vei 5 B - En flott familiebolig med en skjermet og attraktiv beliggenhet i et veletablert og høyt verdsatt villastrøk på Heggeli, kun en spasertur unna Frognerparken. Her bor man i grønne og rolige omgivelser, samtidig som man har kort vei til alt byen har å by på.

Nabolaget oppleves av mange som et av Oslos mest trivelige og etterspurte, med sin kombinasjon av klassisk småhusbebyggelse, frodige hager og et vennlig bomiljø. Området grenser mot Vestre gravlund, som leder videre inn i Frognerparken - et fantastisk rekreasjonsområde som rommer Vigelandsparken, Frognerbadet, Frogner stadion og Oslo Bymuseum. Her finnes store gressletter, gangstier, lekeplasser og gode treningsmuligheter - både sommer og vinter.

For den som ønsker et aktivt friluftsliv, ligger Bygdøy kun en kort sykkeltur unna, med flotte badeplasser og turterreng. Det er sykkelsti både langs Frognerkilen inn til Aker Brygge og videre ut mot Bestumkilen og Sandvika. Vinterstid prepareres det skispor på Bygdøy og i Frognerparken - perfekt for en rask kveldstur etter jobb. Kommunikasjonen er utmerket. Nærmeste T-banestasjon, Borgen, ligger bare et minutt unna, og bringer deg til sentrum på fem minutter. Området har også gode bussforbindelser, og det er enkel adkomst til Ring 2 og E18 for den som kjører bil.

Servicetilbudene i nærområdet er mange: Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi Volvat, Joker Smestad eller Meny Colosseum. Kort vei til både Vinderen, Skøyen og Majorstuen, som byr på et rikt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. Karenslyst allé på Skøyen er en populær handlegate med alt fra interiør- og motebutikker til hyggelige spisesteder.

Skole og fritidstilbud: Eiendommen sogner til Skøyen barneskole, som ligger i kort gangavstand. I nærområdet finner man også Skøyenhallen, Nordjordet fotballbane og tennisanlegg, i tillegg til Frogner stadion og Frognerbadet. Lokale idrettstilbud ivaretas blant annet av Monolitten idrettslag, som tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, tennis, innebandy og allidrett.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 877 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet singlet gårdsplass, biloppstillingsplasser, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Eiendommen har felles innkjørsel med naboeiendommen Guldbergs vei 5 gnr/bnr 4/28, og det deles på ansvar vedrørende vedlikehold av innkjørselen.

Det plass til tre biloppstillingsplasser på tomten.

Det er innført gratis beboerparkering i dette området (ytre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Pågående byggesaker:
- Guldbergs vei 5 - oppføring av to carporter og riving av garasje. Det er gitt tillatelse til tiltak 27.03.2024. Saksnummer 202517853.
- Guldbergs vei 1 B - Påbygg, bruksendring av kjeller og loft til bolig, fasadeendringer og oppgradering av enebolig. Det er gitt tillatelse til tiltak 30.06.2025. Saksnummer 202513789.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 31 289,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 916 kwh. pr. år. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen har vært ubebodd for deler av perioden og at registrert strømforbruk derfor kan avvike fra normalt forbruk.
Boligen har en månedlig forsikringspremie på kr 158,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet streaming via internett fra Telenor og det er montert antenne. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskapet Verisure som koster kr 9 600,- pr. år. Abonnementet medfølger salget
Boligen har felles avløp med to av naboeiendommene (Guldbergs vei 3 og Guldbergs vei 5). Avløpsrørene er av eldre dato og ca. hvert annet år har man inspeksjon av rørene. Kostnaden fordeles mellom boligene og koster ca. kr 3.000-4.000 pr. gang.
Eiendommen og naboeiendommen (Guldbergs vei 5) med felles innkjørsel har felles ansvar for snømåking slik at det må påregnes.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 4 662 320,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 13 089 028,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 10 057,- for inneværende år.

16 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

412 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
433 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 933 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Paul Kristian Bugge-Asperheim, Oliver Bugge- Asperheim og Fabian Bugge-Asperheim Unwin

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver   kr 4 000,-
Tilrettelegging  kr 20 000,-
Visninger pr stk  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av erklæringer  kr 580,-
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 1 150,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Valgfri Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet: 65.000,- kommer i tillegg.
Foto utebilder og dronebilder   kr 9 000,-
Fotografering  kr 12 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0206/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25206

Sist oppdatert: 04. april 2026 kl. 14:04