Gamleveien 546 | Gamleveien 548

Gamleveien 546 | Gamleveien 548, 1484 HAKADAL
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 58, bruksnummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal for hel tomannsbolig BRA: 333 kvm
Totalt bruksareal for alle bygninger samlet BRA: 469 kvm
Totalt primærareal P-rom: 212 kvm
Totalt sekundærareal S-rom: 121 kvm

BRA-i:
Hel tomannsbolig :
Kjeller: 166 kvm: Vaskerom 1, innredet rom, syv boder, vaskerom 2
- 1. etasje 167 kvm: Bad 1, Wc, Bad 2, Bod, Entré, Gang, Stue/kjøkken, Entré, entré/gang, gang, stue, kjøkken, trapperom/entré, seks soverom

BRA-e:
Garasje :
- 1. etasje 33 kvm: Garasje
Driftsbygg :
- 1. etasje 99 kvm: Allrom
Utebod :
- 1. etasje 4 kvm: Hundegård
Åpent areal:
Hel tomannsbolig :
- 1. etasje 38 kvm: Terrasse fra minste del av boligen er målt opp til ca. 13 kvm. Terrassen til største del av boligen er målt opp til ca. 25 kvm.

Takstmanns kommentar til arealoppmåling:
Gamleveien 548:
- Kjeller med et bruksareal (BRA) på 65 kvm, fordelt på 10 kvm primærrom (P-rom) og 55 kvm sekundærrom (S-rom).
- Kjelleren inneholder vaskerom og boder.
- 1. etasje har et BRA på 68 kvm og 13 kvm TBA (terrasse). Etasjen er inndelt med bad, to soverom, stue/kjøkken, bod og entré.

Gamleveien 546:
- Kjeller med 101 kvm BRA, fordelt på 37 kvm P-rom og 64 kvm S-rom.
- Kjelleren inneholder vaskerom, innredet rom og to boder.
- 1. etasje har et BRA på 99 kvm og 25 kvm TBA. Etasjen er inndelt med fire soverom, entré, entré/trapperom, kjøkken, stue, bad og separat WC.

Innvendig areal er oppmålt på stedet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2025 utført av Magnus Rokke.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Hel tomannsbolig over to plan oppført i 1979.

Følgende punkter er vurdert til tilstandsgrad 2 (TG2) av takstmann:
- Fast inventar, generelt (Bad 1 / 1. etasje)
- Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 1 / 1. etasje)
- Elektrisk oppvarming (Bad 1 / 1. etasje)
- Våtromsvegger (Bad 2 / 1. etasje)
- Elektrisk oppvarming (Bad 2 / 1. etasje)
- Terrengforhold rundt boligen
- Yttervegger
- Takkonstruksjon, taktekking og membraner
- Utvendig beslag
- Ytterdører, vinduer og innvendige dører
- Balkonger, terrasser, ol.
- Gulv på grunn
- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder
- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
- Varmtvann
- Ventilasjon og varme generelt
- Elektrisk anlegg
- Etasjeskiller
- Trapper
- Kjøkkeninnredning
- Overflater på innvendige gulv, innvendige vegger og innvendig himling
- Fast inventar

Følgende punkter er vurdert til tilstandsgrad 3 (TG3) av takstmann:
- Generelle opplysninger (Vaskerom 1 / Kjeller) – utbedring estimert til kr. 100 000 – 300 000,-
- Generelle opplysninger (Vaskerom 2 / Kjeller) – utbedring estimert til kr. 100 000 – 300 000,-
- Våtromsgulv (Bad 1 / 1. etasje) – utbedring estimert til kr. 100 000 – 200 000,-
- Våtromsvegger (Bad 1 / 1. etasje) – utbedring estimert til kr. 100 000 – 200 000,-
- Våtromsgulv (Bad 2 / 1. etasje) – utbedring estimert til kr. 100 000 – 200 000,-
- Drenering – utbedring estimert til kr. 200 000 – 400 000,-
- Utvendig kledning – utbedring estimert til kr. 50 000 – 150 000,-
Totalestimat for utbedringer av TG3 punkter: kr. 833 000 - 1 956 000,-

Interessenter bes sette seg nøye inn i tilstandsrapport før bud avgis. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Lekkasje fra pipa for ca. 20 år siden, taket er reparert, nye takplater og nytt beslag på pipe.
Er det utført arbeid på vindu?
- Skiftet 2 stuevinduer i 2022 av Glassmester Hesler.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Overvann fra Nitelva på 90-tallet (tror i 95). Vannskade reparert i kjeller, drenering utvendig og flomvoll/pumpestasjoner langs Nitelva.
Er det utført arbeid med drenering?
- Ektemann til Aud Torbjørg Fornes Utført utbedring av drenasje rundt huset, mest sannsynlig i løpet av 90 tallet etter vanninntak kjeller.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Huset er en generasjonsbolig, så i den minste delen/leiligheten er det en kloakk kum i kjelleren. Der er det gjort noen endringer på slik at kloakk/utskylling fra WC går rett ut i avløp på utsiden av huset og bare vann fra dusj/vask går via kummen. Arbeidet rundt dette er utført av Steinar Ahlstrøm, ukjent når det ble gjort.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- I forbindelse med lekkasje fra pipen i underkanten av 20 år siden. Pipe reparert og nytt pipe beslag satt på.
Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
- Ja

Gamleveien 546
Boligen har en romslig hoveddel med en innholdsrik planløsning og flere rom. Rommene krever modernisering men har et stort potensial. Det er flere store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lysinnslipp og gjør at boligen oppleves luftig, samt to verandaer på ca. 12 og 11 kvm hvor man kan nyte stillheten i naturskjønne omgivelser.
Entré
Lys og åpen entré av god størrelse. Her har du adkomst inn med to innganger. Det er i gangen fra entréen mulighet for oppheng av yttertøy og det er plass i gangen til å sette opp garderobeskap.

Kjøkken
Kjøkkenet i hoveddelen er av eldre dato. Rommet er lyst med vinduer som slipper inn godt med dagslys, innredning i profiterte fronter og godt med skapplass. Det er i tillegg belysning under overskapet. Benkeplate av laminat med benkebeslag i rusfritt stål. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer. Selve rommet er av god størrelse med adkomst fra entré på hver sin side. Her er det gode muligheter til å åpne opp eller lukke igjen kjøkkenet etter ønske, eller åpne opp kjøkkenet med stuen om man ønsker et større og sosialt rom.

Stue
Stuen er hjertet av boligen og oppleves meget romslig med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Rommet har gode innredningsmuligheter for middagsbordet, sittegruppe og TV-kroken. Rommet har trepanel på veggene og laminat på gulv, og midt i stuen har du en koselig vedfyrt peisovn som gir både godt med varme og hygge på de kaldere dagene. Fra stuen er det utgang til en koselig veranda som vil fungere som en hyggelig forlengelse av stuen på sommerstid.

Soverom
I den største delen av boligen har du 4 soverom hvor du har 2 soverom som er av stor størrelse og 2 soverom som er noe mindre. på hovedsoverommet har du god plass til en stor seng, garderobeskapsløsning, nattbord og tilhørende soveromsmøblement, samt at du har utgang til en egen terrasse på ca. 11 kvm. Et meget koselig oppholdssted på morgenen for eksempel. De andre rommene har og plass til soveromsmøblement av det man måtte trenge og oppleves som gode soverom.

Bad
Badet er av eldre dato, men av god størrelse. Badet ligger vegg i vegg med et WC-rom og her har man mulighet til å oppgradere og slå sammen rommene til et stort bad om ønskelig. Baderomsinnredningen består av benkeskap. Gulvstående toalett.

Kjeller
Kjelleren tilbyr rikelig med oppbevaringsmuligheter med flere store boder. Det kreves modernisering her men det er rikelig med plass for bruk av et større, praktisk vaskerom og oppbevaring til det man måtte trenge til eiendommen.

Gamleveien 548
Den minste delen av boligen oppleves fremdeles av god størrelse med flere gode rom og en praktisk planløsning. Her og kreves det modernisering men har et godt potensial.

Entré
Romslig entré med godt med skapplass til oppbevaring og oppheng av yttertøyet. entre liten med bod og mulighet til å sette opp garderobnre.

Kjøkken
Kjøkkenet er av eldre dato med frittstående hvitevarer, rikelig benkeplass og godt belyst med taklys og naturlig belysning fra et stort vindu. Kjøkkeninnredningen består av profilerte og glatte fronter med belysning under overskapet og fliser på vegg under overskapet. Benkebeslag i rustfritt stål med utslagskum og kum. Ventilator over komfyr.

Stue
I stuen har du gode innredningsmuligheter med plass til sofakroken og TV-benken med tilhørende møblement for stuen. Det er og godt med plass til spisebordet mot inngangen til kjøkkenet. Midt i stuen har du her og en koselig vedfyrt peisovn som avgir godt med varme. Fra stuen har du adkomst til en veranda på ca. 12 kvm. Et av boligens flere koselige uteområder og en naturlig forlengelse av rommet på sommerstid.

Soverom
Det er to gode soverom i denne delen av boligen. Hovedsoverommet er av god størrelse med rikelig plass til en stor og god seng, samt tilhørende soveromsmøblement. Det minste soverommet har og godt med plass til det man måtte trenge av soveromsinnredning.

Bad
Bad av eldre dato innredet med benkeskap med servant og vegghengt skap med speil. Dusjesone med kabinett og gulvstående toalett.
Kjeller
Kjelleren her også har man også godt med plass. Her er det store rom som også kan brukes til rikelig med oppbevaring og lignende, samt bruk til vaskerom. Kjelleren krever modernisering.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin vil ikke medfølge eiendommen.
Hvitevarer på kjøkken i begge boenhetene vil medfølge boligen.
Garderobeskap i to av bodene i kjeller, samt en bod med hyller i kjeller vil medfølge eiendommen.

Boligen er oppvarmet via elektriske varmekabler på bad og via vedfyrt peisovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.08.1979. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Terreng må planeres med fall fra vegg. Terrassedør må holdes avstengt inntil trapp eller terrasse er fullført.
2. Utvendig overflatebehandling av mur må fullføres.
3. Taknedløp må fullføres.
4. Kjeller må fullføres.
5. Isolasjon i loft må etterses, eventuelt rettes.
6. Pipe og peis må kontrolleres av feier og brannmester.
7. Rørgjennomføringer i vegg og gulv må utføres vanntette.
8. Rørleggerarbeid må kontrolleres av rørleggerkontroller og eventuelle mangler rettes.

Selger opplyser at alle punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det er ført opp veranda på fasaden mot sør og fasaden mot øst, samt at det ikke er verandadør i hoveddelen i opprinnelige tegninger etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt. Oppføringen av verandaene er søknadspliktig tiltak gjennom kommunen, og det er ikke søkt om godkjenning for oppføring av disse. Konsekvens ved søknad kan være at verandaene ikke godkjennes og må rives/fjernes.

Innredet rom i kjelleren er godkjent som hobbyrom.

Det er oppført en garasje på eiendommen i senere tid. Selger er i en søknadsprosess med kommunen om å få godkjent ferdigstillelse da dette ikke var gjort tidligere.
Konsekvens ved søknad kan være at tiltaket ikke godkjennes og at garasjen må rives/fjernes fra tomten.

Det tas forbehold om at kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr. 5650, tinglyst 30.08.1977, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk
Servitutten gir eier at Gnr. 58, Bnr. 27 rett til å legge kloakk- og vannledning over eiendommen til Gnr. 58, Bnr. 60, samt utføre nødvendig reparasjon og vedlikehold av ledningen.

- Dagboknr. 5651, tinglyst 30.08.1977, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk
Servitutten gir eier at Gnr. 58, Bnr. 27 rett til å legge kloakk- og vannledning over eiendommen til Gnr. 58, Bnr. 58, samt utføre nødvendig reparasjon og vedlikehold av ledningen.

- Dagboknr. 384963, tinglyst 14.05.2008, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn - Bestemmelse om veg
Eiendommen Gnr. 58, Bnr. 80 skal ha rett tit adkomstvei beliggende på gnr.58, bnr. 27 frem til Gamleveien, som vist ca. på kartutsnittet som medfølger servitutten.
Videre har eiendommen rett til å ha/vedlikeholde vann- og avløpsledning over gnr. 58, Bnr. 27, Gnr. 58, Bnr. 29, Gnr. 58, Bnr. 31, Gnr. 58, Bnr. 60 som vist ca. på kartutsnittet som medfølger servitutten

- Dagboknr. 5148, tinglyst 25.07.1979, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse
Undertegnede Aud Fornes, eier av eiendommen Gnr. 58, Bnr. 27 i Nittedal kommune, erklærer herved for seg og etterfølgende eiere å være forpliktet til på bygningsrådets forlangelse å rive, fjerne eller det gamle bolighus "Gunhildstua" uten utgift for Nittedal kommune. Bygningen kan heller ikke tas i bruk til beboelse uten bygningsrådet tillatelse.

- Dagboknr. 322, tinglyst 17.01.1978, type heftelse: Bestemmelse om vannledn.
I henhold til Nittedal bygningsråds vedtak, erklærer underegnede hjemmelshaver av gnr. 58 bnr. 27 i Nittedal - for seg og senere eier - at eiendommen er forpliktet til å tilknytte offentlige permanente vann- og avløpsledninger når slike blir lagt i området, og i den forbindelse betale en forholdsmessig refusjon.

- Dagboknr. 1881, tinglyst 30.03.1978, type heftelse: Best- om vann/kloakkledn
Undertegnede som eier av Gnr. 58, Bnr. 27 erklærer herved overfor kommune at hen vedtar kommunens vannforsynings- og kloakkreglement som gjeldene for eiendommen og forplikter likedeles meg og senere eiere rett til å overholde de til enhver gjeldene bestemmelser for vann- og kloakkarbeiders utførelse.

- Dagboknr. 384959, tinglyst 14.05.2008, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse
Gnr. 58, Bnr. 27 i Nittedal kommune gir herved Gnr. 58, Bnr. 80 i NIttedal kommune samtykke til å ha bolig i en avstand av 2,0 meter fra vår felles eiendomsgrense. Vi forplikter oss og senere eiere til å ikke bygge nærmere dette bygg enn det som fremgår av pbl §70 nr. 2. Erklæringen tinglyses på Gnr. 58, Bnr. 27 og Bnr. 80.

I tillegg er det tinglyst heftelser på eiendommens hovedbøl. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Gamleveien 546 ligger i et etablert boligstrøk i Hakadal, kjent for sin rolige atmosfære og gode nærmiljø. Beliggenheten tilbyr et rolig og grønt boområde med god tilknytning til Oslo og omegn.

Området rundt eiendommen er preget av et variert boligtilbud, fra eldre eneboliger til nyere småbruk, noe som skaper et attraktivt og blandet boligmiljø. Bebyggelsen er godt integrert i landskapet, med gode avstander mellom eiendommene som sikrer privatliv og ro. Gamleveien er en rolig og lite trafikkert vei, noe som skaper et trygt og stille miljø for barnefamilier.

Nærmiljøet tilbyr et godt utvalg av dagligvarer og lokale servicetilbud, med butikker, skole og barnehage i umiddelbar nærhet. Hakadal stasjon ligger kort vei unna og gir hyppige og praktiske togforbindelser til Oslo sentrum, med en reisetid på ca. 45 minutter. Nærmeste busstopp er Kirkebyhaugen som ligger ca. 0,3 km fra eiendommen, som tilbyr hyppige avganger. For bilister er tilkjøringen til E6 effektiv, noe som gir enkelt tilgang til både Oslo, Lillestrøm og mot Mjøsregionen.

Til tross for sin landlige karakter, har Hakadal et velutviklet og moderne infrastrukturtilbud med gode bredbåndsforbindelser og et godt kommunalt serviceapparat. Dette kombineres med et usedvanlig rikt friluftstilbud i form av skoger, turstier og vann i umiddelbar nærhet, noe som gjør området spesielt attraktivt for friluftsinteresserte og familier.

Beliggenheten representerer dermed et optimalt utgangspunkt for de som ønsker et rolig og naturnært bomiljø, uten å måtte ofre på bekvemmeligheter eller tilgjengelighet. Den gode transporttilknytningen og de komplette nærmiljøtilbudene sikrer en hverdagslig effektivitet som er vanskelig å finne i tilsvarende landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 101,9 kvm. Tomten er opparbeidet med grusbelagt gårdsplass, ellers beplantning og prydbusker, samt et jorde.

Parkering i frittstående garasje. Det er og rikelig med parkeringsplass på gårdsplassen.
Det er mulighet for oppheng og montering av lader til elbil i garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.05.2024 er avsatt til: LNFR-område (landbruks-, natur- og friluftsområde, pluss reindrift). I LNF-områder er det tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendige for drift av næringsmessig landbruk, dvs. jordbruk eller skogbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, jf. veileder Garden som ressurs H-2401.

Oppføring av ny boligbebyggelse/nye boenheter er ikke tillatt, det samme gjelder fradeling av tomt til slike formål. Oppføring av og utvidelse av fritidsbebyggelse, samt fradeling til slikt formål er ikke tillatt.

Eiendommen ligger under hensynssone for flomfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 932,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Vann og avløp er fast- og á-kontobeløp er basert på faktisk forbruk. Vannforbruk mål over vannmåler kommer i tillegg til faste gebyrer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 153,- pr. år. Det har bodd 2 personer i boligen.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 649.
Boligen er tilknyttet Allente som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 723 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 795 697,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 182 786,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 947,- pr år.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
170 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aud Torbjørg Fornes

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkårene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselgerforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje og kunden delen av eiendommen som er regulert til boligformål. 

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

NB! 
Boligkjøperforsikring omfatter våningshuset og/eller kårboligen med tilhørende garasje/den delen av eiendommen som er regulert til boligformål.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 27 400,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 496,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto ca.  kr 8 250,00
Tilstandsrapport  kr 32 000,00

Oppdragsnummer 59-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25101

Sist oppdatert: 15. desember 2025 kl. 11:08