Sandakerveien 41

Sandakerveien 41, 0477 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 257, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1
Andelsnummer 32, Sandakerveien 41 Borettslag, organisasjonsnummer 998710383

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm

BRA-i:
3. etasje 89 m². Entré, baderom, toalettrom, kjøkken, stue og to soverom samt innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer 1 kjellerbod (markert nr. H303 S41). Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.11.2025 utført av Anticimex v/Pål Einar Sommeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer fra 2013 med 3-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:

Våtrom:
- Overflater gulv: Stedvis bomlyd i flis. Det ble også registrert riss/sprekk i flisfuger i dusjhjørnet.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke avtrekk tilkoblet avtrekkskanal med mekanisk ventilasjon.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Toalettrom:
- Sanitærutstyr/innredning: Det er ikke anordning (spalte under vegghengt toalett) slik at eventuelt lekkasjevann fra innebygget sisterne kan oppdages tidlig.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Borettslaget har opplevd fukt i vekk og et tett sluk i kjeller.
- Opplevd at sikringen går på komfyren.

Denne lyse og luftige leiligheten ligger på Torshovhøyden i et gammelt fabrikbygg fra 1940, som ble ombygget til moderne leiligheter i 2013. Her får du en fantastisk kombinasjon av sjarm, funksjonalitet og moderne bekvemmeligheter. Leiligheten er i 3. etasje, med heis og enkel adkomst via en felles trappeoppgang med callinganlegg. Med sin romslige planløsning og gode takhøyde på opp til 3,15m, gir denne leiligheten et svært innbydende og komfortabelt hjem for den nye eieren.

ENTRÉ
Velkommen inn til en innbydende og praktisk entré. Her er det rikelig med plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko, og den praktiske innvendige boden gjør det enkelt å holde orden.

KJØKKEN
Kjøkkenet er både praktisk og estetisk tiltalende, med kjøkkeninnredning fra Kvik og moderne detaljer. Mørke fronter og høytrykkslaminat benkeplate gir et rent og ryddig inntrykk, samtidig som de funksjonelle løsningene gjør hverdagen enkel. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonskoketopp, innebygd stekeovn i høyskap, oppvaskmaskin kjøleskap med fryser. Med åpen løsning mot stuen blir kjøkkenet et naturlig samlingspunkt, perfekt for både matlaging og sosialt samvær. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen er et lyst og romslig område, hvor de store vinduene slipper inn rikelig med naturlig lys. Her er det plass til både sofagruppe og TV-møblement i tillegg til en naturlig plass for spisebordet.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom er stort og har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med oppbevaringsplass i skyvedørsgarderoben som dekker hele ene veggen.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 har også god plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet kan også fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Baderommet er fra 2013 og har flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Innredningen består av servant med ett-greps armatur, speil med belysning og dobbel stikkontakt på vegg. Det er vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører og ett-greps armatur med dusjhode samt hånddusj. Videre er det opplegg for vaskemaskin og elektriske varmekabler i gulv.

TOALETTROM
Praktisk toalettrom med adkomst fra entréen. Rommet har flislagt gulv med varme og stedvis flislagte vegger, for øvrig malte overflater på vegger. Innredning med servant med ett-greps armatur, speil med belysning samt dobbel stikkontakt på vegg og et vegghengt toalett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra næring til boliger med forretning i 1.etasje, datert 02.09.2013.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med godkjente byggetegninger ser man at planløsningen er noe annerledes ved at bod/bad har byttet plass, samt at arealet i bodrommet er noe mindre. Videre ser man at i de godkjente tegningene var veggen mellom soverommene helt rett. Det samme gjaldt veggen hvor kjøkkenet er i dag. Denne veggen går helt rett fra vinduene og ned til hjørnet av baderommet på de godkjente tegningene. I virkeligheten er begge disse veggene noe endret.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet midt på Torshov, et nabolag kjent for sitt levende miljø og kombinasjonen av urbant byliv og flotte grøntområder. Området har en spennende blanding av eldre bygårder med historie i veggene og nyere bebyggelse, noe som gir strøket en særegen atmosfære. De brede gatene og åpne kvartalene skaper en luftig og behagelig bomiljøfølelse.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Kiwi, som ligger en kort gåtur unna. Sandaker Senter ligger også med kort avstand fra boligen, med blant annet Coop Mega, Vinmonopolet og apotek. Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter, ligger en spasertur unna og tilbyr et omfattende utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud - samt en moderne IMAX-kino.

Herfra har du gangavstand til flere populære rekreasjonsområder som Torshovparken, Torshovdalen og de idylliske turstiene langs Akerselva. For den som ønsker aktivitetstilbud, finnes både ballbaner, treningssentre og andre fritidsmuligheter like i nærheten. Dagligvarehandelen er godt dekket med butikker som Kiwi og Rema 1000, mens både Joker og Bunnpris holder søndagsåpent i nærområdet. Den tradisjonsrike slakteren Strøm-Larsen er også et populært alternativ for ferske råvarer.

Torshov byr dessuten på et stort utvalg av serveringssteder. Her finner du blant annet Grisen, Jungel Pizza, Trikkestallen og Liminal, i tillegg til flere hyggelige kafeer som Baker Hansen, kaffebrenneriet, La Bakeri de Jean og Daegens. For et bredere shopping- og servicetilbud ligger både Sandaker senter og Storo Storsenter kun en kort spasertur unna.

Området har god offentlig transport med buss, trikk og T-bane. Trikken fra Sandaker senter tar deg til bl.a. Grünerløkka, Majorstuen og sentrum (trikk nr. 12, 15 og 18). Storo T-banestasjon er en kort gåtur unna med linje nr. 4 og 5.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Åsenhagen barnehage (1-2 år) 0.4 km
Thor Olsens barnehage 1 (1-5 år) 0.5 km
Myrens Doremi barnehage (1-5 år) 0.5 km

Skoler:
Lilleborg skole (1-7 kl.) 0.5 km
Nordpolen skole (1-10 kl.) 0.7 km
Bjølsen skole (1-7 kl.) 0.8 km
Bentsebrua skole (8-10 kl.) 0.4 km
Voldsløkka skole (8-10 kl.) 1.5 km
Foss videregående skole 1.4 km
Nydalen videregående skole 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1500,6 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet er opparbeidet med bl.a asfalterte arealer bestående av innkjøring til garasje samt gangbaner og fortau mot gate.

Borettslaget har ingen egne parkeringsplasser. Parkeringsanlegget under eiendommen har separat eier, Vogts gate 66 garasjesameie hvor enkelte beboere har garasjeplass.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
Borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1997 med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utdrag av pågående plan/byggesaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Vogts gate 64 - bruksendring fra kino til konsertlokale og klubb - Soria Moria kino (gammel lov). For mer informasjon, se saksnummer 202508206 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sandakerveien 56 B - bruksendring av administrasjonsbygget til boliger - Bygning C. For mer informasjon, se saksnummer 202507172 hos Plan- og bygningsetaten.
- Reguleringssak i Vogts gate og Toftes gate - Det utarbeides et planforslag som gjelder fremkommelighetstiltak for trikk. For mer informasjon, se saksnummer 202315257 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 5 664,-  pr. mnd. og inkluderer: Tv/bredbånd, felles forsikringer, betjening av fellesgjeld, forretningsførsel, kommunale avgifter, driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Kapitalkostnader felleslån: kr 1 722,-
Felleskostnader: kr 3 433,- ( kr 3 684,- fra 01.03.2026 )
TV/bredbånd: kr 509,- ( kr 241,- fra 01.03.2026)

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8-10 000,- pr. år. / 3000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet ... som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 984 514,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 938 057,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2024, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 2 013,- for 2025. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 14 761,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 210 767,- pr. 02.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 004 147,- pr. 02.12.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Dnb Bank ASA
Lånenr.: 16369265826
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,25%
Restsaldo: kr 7 004 147,-
Andel restsaldo: kr 210 767,-
Innfrielsesdato: 19.07.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

8 700 000,00 Prisantydning
210 767,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 910 767,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 921 807,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Anders Rangul

Leiligheten er tilknyttet Sandakerveien 41 Borettslag. Borettslaget består av 45 leiligheter.
Borettslaget er tilknyttet sameiet Vogts gate 66. Sameiet består av 3 seksjoner, der borettslaget er seksjon 3, med brøkdel 3008/5362. Borettslaget har således økonomisk-/vedlikeholdskostnader i sameiet sammen med de andre seksjonseierne.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold: Borettslaget viser til borettslagsloven § 5-11 som sier "Dyrehold er tillatt dersom gode grunner taler for det, og så lenge det ikke er til ulempe for de andre beboerne".
Bygningene står oppført på Byantikvarens gule liste.
Borettslagets bygningsmasse er fra 1939 og ble totalrehabilitert i 2013 da borettslaget ble stiftet.

Styrets arbeid 2024/2025:
- Fornyet avtale med garasjesameiet i Vogts gate.
- Generelt vedlikehold.
- Det ble gjennomført en utvelgelse av firma til å utføre en befaring av byggets vedlikeholdsbehov. Rapporten er vedlagt. Det skal i løpet av høsten velges en leverandør til å starte arbeid med renovering og vedlikehold av byggets fasade.
- Arbeid tilknyttet refinansiering av borettslagets felleslån.
- Inngått avtale med Obos som forretningsfører, primært for å sikre bedre økonomisk rådgivning.

Planlagte påkostninger: 
- Styret kartlegger nå omfanget av nødvendig arbeid på byggets fasader, inkludert murpuss, maling av fasaden samt pussing og maling av vindus- og dørkarmer. Tilbudsinnhenting er i gang. Prosjektet er foreslått nedskalert til kun å omfatte sydfasaden, og oppstart forventes i løpet av 2026. Fordeling av fellesgjeld og endringer i fellesutgifter er ennå ikke fastsatt. Det bør påregnes økning i andel fellesgjeld og fellesutgifter som følge av overnevnte punkter.

- Utbedring av bæresøylene i garasjen. Prosjektet ledes av garasjesameiet, og kostnadene fordeles mellom borettslaget, næringsseksjonen og garasjesameiet i henhold til eierbrøkene.
- Styret jobber med å gjennomgå de avtalene vi har med ulike leverandører. Når alle tilbud foreligger og styret har et godt beslutningsgrunnlag, kommer vi tilbake med mer informasjon.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 22 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk. 2500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 6 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 52-0091/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2591

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 10:28