Silurveien 44

Silurveien 44, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 726, seksjonsnummer 64, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 102 kvm

BRA-i:
7. etasje 94 kvm: Entré, kjøkken, stue, 3 soverom, bad og wc.

BRA-e:
Fellesareal 8 kvm: 3 boder på hhv. 2 kvm, 2 kvm og 4 kvm. Bodene ligger i 7. etasje (denne deles med nabo), underetasje og kjeller. Boder er fellesarealer som styret i borettslaget/sameiet fordeler og kan omdisponere.

Åpent areal:
7. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 02.05.2024 utført av Hans-Kristian Brekkås.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet med pusset mur. Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget av takstmann).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik i tilstandsrapporten:

TG2
VÅTROM
- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Redusert luftutskiftning.
- Vannrør: Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sanitærutstyr/innredning: Servantskap har fuktskader. Servantskap bør skiftes ut.
- Overflater vegger: Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes. Det registreres bomlyd i enkelte fliser, noe som indikerer redusert vedheft mellom flis og underlag. Rørgjennomføringer mangler elastisk fugemasse. Bør utbedres. Overflater gulv Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 2 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

KJØKKEN
- Helhetsvurdering: TG2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

TOALETTROM
- Vannrør: Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Overflater gulv: Enkelte gulvfliser er sprukket. Eksakt årsak er ukjent. Utskiftning av fliser kan vurderes.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

ØVRIGE ROM
- Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM): Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stuen. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

TEKNISK ANLEGG OG VVS
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

ELEKTRISK ANLEGG
- Forenklet vurdering: Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

DØRER OG VINDUER
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

BALKONG
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte avvikene. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Omlagt rørledning fra baderom til w.c. rom, montert servantskap w.c. Opplegg for vaskemaskin (utført av samme rørlegger i forrige eiers botid). Firma: Rørleggermester Jan-Erik Østreng.

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
- Lekkasje fra varmtvannsradiator i overliggende etasje.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- Pågår forhandlinger mellom sameiet og kommunale etater i forbindelse med tomtesalg og oppføring av bolig på naboeiendom.

Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
- Foreligger planlagte vedlikeholdsarbeider i sameiet.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
- Parkett i stue skiftet etter vannskade.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
- Sameiet har inngått avtale vedrørende salg av deler av eiendommen (uteareal). Rehabiliteringsarbeid av rør, avløp og el-anlegg vedtatt.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Se punkt 25. Finansieringsløsning skal etter planen avgjøres på sameiermøte 2. april 2024.

Romslig og gjennomgående 4-roms hjørneleilighet med oppussingsbehov. Leiligheten ligger på hjørnet på vestsiden av bygget og har lysinnslipp fra tre sider. Her får du dermed et lyst og trivelig hjem med god romfølelse. God internbeliggenhet i byggets 7. etasje gir panoramautsikt over byen og fjorden.

Leiligheten har en godt utnyttet planløsning med en stor hjørnestue, separat kjøkken, bad, separat WC, entré/gang, samt tre gode soverom. Fra stuen er det utgang til en herlig sydvestvent balkong med svært gode solforhold. Videre disponerer leiligheten 3 boder i fellesareal for ekstra oppbevaringsplass.

Entré:
Romslig entré med plass for klesoppheng og oppbevaring av sko. Det er adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Heis til leilighetsplan. Leiligheten har slett entrédør.

Stue:
Stor og lys hjørnestue med rikelig av plass til å møblere. Innred med sofa, bord, stoler og tilhørende mediemøblement. Videre er det også naturlig plass til langbord.

Kjøkken:
Separat kjøkken med innredning med slette fronter og benkeplate av laminat/rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum og ett-greps kjøkkenarmatur. Frittstående hvitevarer bestående av komfyr og kjøleskap. Videre er det vegghengt ventilator. Kjøkkenet har fått en helhetsvurdering på TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.
Flere tilsvarende leiligheter har endret planløsning ved å flytte kjøkken ut i stue for å etablere soverom der kjøkken er plassert i dag. Videre er det flere leiligheter som har fjernet vegger ut mot sydsiden for å etablere en større og åpen stue- og kjøkkenløsning. Se alternativ planskisse for forslag til utforming.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en herlig sydvestvendt balkong. Her er det svært gode solforhold, så alt ligger til rette for å nyte varme sommerdager på uteplassen. Siden balkongen er overbyd kan den dessuten til og med benyttes når været ikke er på topp. God plass til sittegruppe og bord. Balkongen er på ca. 5 kvm.

3 soverom:
Leiligheten har tre soverom, alle av god størrelse. God plass til å innrede etter ønske og behov på samtlige soverom, både med dobbeltseng og tilhørende nattbord.

Bad/WC:
Flislagt bad fra 2002 med gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt skap med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører, samt opplegg og plass for vaskemaskin. Videre er det et separat WC med toalett vegg i vegg med badet. Både bad og WC er gitt flere punkter med TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

Tak: Malte himlinger. Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til: 2,34 meter på bad. 2,51 meter til 2,53 meter i resten av leiligheten.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Gulv: Gulvflater belagt med laminat/parkett. Flislagt gulv med varmekabler på bad.
Vinduer: Vinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent årstall og 1992. Balkongdør med rammer/karmer av tre, og to-lags
glass fra ukjent årstall.
Dører: Profilerte innerdører. Slett entrédør.

Diverse:
- Hovedstoppekran er plassert i kjøkkeninnredning og på wc.
- Sikringsskap med skrusikringer er plassert i gang. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.
- Leiligheten har røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene.

Det er varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for eiendommen fra 01.04.1959.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.  Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det foreligger originale byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning og bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 9982, tinglyst 03.06.1975, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 5.000,- med prioritet etter den til enhver tid påhvilende pantegjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vegg, vann- og kloakkledninger, samt erklæring om nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Seksjonseieren har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder utleie. Seksjonseier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leiers navn, egen adresse i utleieperioden og varigheten av denne. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Etter eierseksjonsloven § 24 syvende ledd kan hele boligseksjonen korttidsutleies i inntil 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn. Bestemmelsen regulerer kun utleieperioder på inntil 30 døgn. Utleie over 30 døgn vil derfor ikke spise av totalgrensen på 90 døgn.

Eiendommen er vasket og rengjort for visning, og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Selger som ikke har bebodd leiligheten har stillet spørsmål til leietager om eventuelt kjennskap til noe uopplyst om feil eller mangler. Leietagers svar er nei på dette.

Sentral og attraktiv beliggenhet, i en tilbaketrukket rolig blindvei på Ullern. T-bane med Ullernåsen T-banestasjon (Kolsåsbanen, linje 3) rett nedenfor bygget. T-banen tar ca. 8 minutter ned til Majorstuen og 12 min til Jernbanetorget. Den gir også enkel adgang til Bekkestua senter og Oslo International School.

Fra leiligheten er det 10 minutters gange til Kiwi i Ullern Allè, samt søndagsåpen Joker i Silurveien. Her har du en dagligvarebutikk, frisør, renseri med mer. En kort biltur til CC Vest storsenter med et komplett servicetilbud med alt man måtte trenge. Flotte muligheter for tur og rekreasjonsmuligheter i Mærradalen, samt langs Lysakerelven og til Bogstadvannet, og om vinteren, skiløyper rett inn i marka. Det er kort vei til bade- og turmuligheter på Fornebu og Sollerudstranda. Lysaker brygge ligger en kort søndagstur unna med et godt utvalg av kafeer og restauranter.

Nabolaget, som ligger skjermet i en blindvei, er både familievennlig og populært, med rikelig av flotte friluftsområder. Det er gode skoler og barnehager i området. Det er blitt mer og mer tilflyttende unge par i området. Ullern er en perfekt blanding av rolige villaområder og noen boligblokker, hvor du har Ullern Idrettsforening og tennisklubb rett rundt hjørnet. Området er proppet med aktiviteter for alle aldre, med lekeplasser, idrettshaller, treningsstudioer, og Oslo Golfklubb like i nærheten.

Adkomst fra Silurveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bjørnsletta skole. Flere offentlige og kommunale barnehager i nærområdet, bla. Rødstrupen barnehage (0-5 år), Hasselkroken Kanvas-barnehage (1-5 år), Mærradalen barnehage (1-5 år) for å nevne noen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11.819 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen ligger i flatt terreng, rolig og tilbaketrukket i blindvei uten gjennomgangstrafikk. 200 meter til Ullernåsen stasjon med 10 minutters reisetid til sentrum. Flotte turmuligheter i Mærradalen og Husebyskogen. Kort kjøreavstand til CC-Vest med alle typer forretninger og servicetilbud.

Sameiet har 38 utendørs biloppstillingsplasser. Oppmerkede biloppstillingsplasser i sameiet er kun for eiere/beboere. Plassene er gratis, men oblater må benyttes for å ikke få bot av parkeringsvakt. Det er ikke faste p-plasser i sameiet og plassene benyttes etter førstemann-til-mølla-prinsippet. Gjester henvises til parkeringsplasser utenfor sameiet eller til gjesteparkeringsplassen.

For øvrig gateparkering etter gjeldene bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområde for boliger iht. S-576, datert 24.11.1954.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Øvre Ullern terrasse 27 B - Oppføring av enebolig. Saksnummer: 202311851.
- Silurveien 43 - Boring av energibrønner. Saksnummer: 202004717.
- Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller. Saksnummer: 202208438.
- Montebello terrasse 9 - Riving av eksisterende og oppføring av ny garasje. Saksnummer: 202113310.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Silurveien 41 - Detaljregulering vedr. ny boligbebyggelse. Saksnummer: 202007578. Plansaken foreslår å avgrense eksisterende reguleringsplan til å kun gjelde boligformål, samt den delen av friområdet som ligger innenfor gbnr. 28/608. Det er foreslått i alt åtte boligblokker fordelt på en bakre boligrekke på 7-8 etasjer, samt lavere mellombygg, og en fremre boligrekke som trappes ned mot Silurveien.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007578

- Silurveien 45 - Detaljregulering vedr. ny boligbebyggelse. Saksnummer: 202016424. Plansaker foreslår å omregulere og transformere Silurveien 45 fra telesentral til boliger. Telesentralen foreslås ombygget og bygget på med 2-3 nye etasjer som gir plass til ca. 19 nye leiligheter. Skogsområdet bak Silurveien 45 foreslås regulert til friområde og hensynssone bevaring naturmiljø, og det sikres en ny allment tilgjengelig turvei mellom T-banestasjonen og Øvre Ullern Terrasse, gjennom friområdet.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202016424

- Revisjon av småhusplanen - S-5190. Saksnrnummer: 202300230 (fortsettelse av sak 202102096). Revidert forslag til reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220). Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Den reviderte planen skal derfor bidra til å skjerme småhusområdene for ytterligere fortetting, og sørge for et sterkere vern av de grønne verdiene når det i fremtiden skal bygges i disse områdene. Videre skulle småhusområdenes karakter og kvaliteter bevares, det skulle legges til rette for mer klimavennlige utbygginger, og vi skulle forenkle planen for å kunne gjøre kommende byggesaker enklere og billigere å gjennomføre. Planen er vedtatt, men ikke rettskraftig enda. Når en revidert småhusplan er vedtatt av bystyret og blitt rettskraftig, vil den gi nye juridisk bindende føringer og rammer for byggesaksbehandling i områdene der planen gjelder.

Les mer her om ønskelig: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202300230

Det må påregnes støy, ulemper og endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Fellesutgiftene er kr. 5.895,- pr. md. og inkluderer fyring, varmtvann, kabel-TV/bredbånd (grunnpakke), vaktmester, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, løpende drift og vedlikehold osv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Felleskostnadene vil øke med 40% i løpet av høsten 2024 ifm. det kommende vedlikeholdet i sameiet. I fremtiden vil det bli lagt til flere økninger av felleskostnadene for å dekke renter og avdrag på det utbetalte lånet. Årsmøte 2024 vedtok at det skal inngås avtale om IN-ordning på låneopptaket. De som velger å innfri sin andel av fellesgjeld vil få redusert sine felleskostnader med sin andel av renter og avdrag på sameiets lån. Se utfyllende informasjon under punktet "Sameiet" i salgsoppgaven.

Nåværende eier har ikke oversikt over årlig strømforbruk da leiligheten har vært utleid.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for kabel-TV/bredbånd med Telia som leverandør. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Det er pt. ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr. 1.382.144,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr. 5.252.147,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er pt. ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Andel formue er kr. 11.772,- pr. 31.12.2023.
Det er pt. ikke fellesgjeld for seksjonen.

Det ble på årsmøte 2024 vedtatt at sameiet skal ta opp et lån på inntil 76 MNOK i forbindelse med helt nødvendig fremtidig vedlikehold. Iht. indikasjon fra sameiet vil dette medføre en fellesgjeld på ca. kr. 700.000,- og dermed økte månedlige felleskostnader med ca. kr. 5.000,- for 4-roms leiligheter i sameiet dersom hele lånet blir tatt opp. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Videre forventes det at dersom tomtesalget går igjennom vil store deler eller opp til hele lånet bli nedbetalt dersom reguleringsplan går igjennom hos kommunen.

IN-ordning:
Årsmøte 2024 vedtok at det skal inngås avtale om IN-ordning ifm. låneopptaket. De som velger å infri sin andel av fellesgjeld vil få redusert sine fellekostander med sin andel av renter og avdrag på sameiets lån. Det blir lagt opp til at dette kan gjennomføres 1 til 2 ganger i året og at hele andel av
fellesgjelden må innfris. Ordningen trer først i kraft når hele lånet er blitt utbetalt.

Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av sameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel, blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold, jf. eierseksjonsloven § 30.

Les mer under punktet "Sameiet" for utdypende informasjon.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning kr. 6.356.000,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger med seksjonsnummer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sally Melgaard Nilsen, Liss Melgaard Nilsen og Egil Henry Nilsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ullernbyggene med sameiebrøk 39/4359.
Sameiet består av 119 leiligheter/seksjoner.
Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag AL, tlf. 67 57 40 69.
Invitasjon til dugnad må påregnes. Det praktiseres ikke dugnad pr dags dato.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for resten av beboerne.
Felles sykkelbod og fellesvaskeri i bygget.
Det vil bli belastet et innflyttingsgebyr kr. 2.500,- ABBL krever inn gebyret sammen med første innbetaling av fellesutgifter.
Hjemmeside: https://ullernbyggene.no/

Tomtesalg:
Sameiet har inngått avtale om salg av tilleggstomten sin på 7,6 mål (gnr. 28, bnr. 608) til ABBL og Backe. Kjøpet er dog betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen, og salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet eventuelt gis. ABBL og Backe betalte 3 millioner i 2019, resten betales ved overtagelse. Sameiet får sitt oppgjør ved rammetillatelse (overtagelse), som normalt foreligger 3-6 måneder etter reguleringsplan. Salget utløser skatt og skattlegges det året inntekten utløses. Gevinstberegning tar utgangspunkt i salgsvederlaget. Skatten vil påføres den enkelte sameier ved ligningsoppgaven, mens inntekt går til sameie. Derfor må sameiet se til at beløpene blir overført seksjonseier før betalingsfrist.

Salget av tomten kan ta tid, og det presiseres at det ikke er mulig å si når salget vil realiseres eller til hvilken pris da salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet gis. Samtidig understrekes det at salget av tilleggstomten og innfrielse av hele/deler av fremtidig fellesgjeld, som nevnt ovenfor, er betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen.

Siste nytt om tomtesaken til sameiet kan følges her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202007578

Foretatt påkostninger de senere år:
Heisene er byttet ut, taket er rehabilitert, nytt røykvarslingssystem er installert og inngangspartiene er pusset opp. Skiftet ut fyringsanlegg (oljefyring og el-kjel) med bergvarme.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styret 06.05.2024 er det behov for å gjennomføre flere vedlikeholdstiltak i sameiet i tiden fremover. En vedlikeholdsrapport utarbeidet av BER inneholder forslag om utbedring av bl.a. rør, balkonger, fasade, varmeanlegg (inkl. bergvarme) og eventuell etterisolering på sikt. Det vil også bli aktuelt med nødvendig utskifting av vinduer for de seksjonene dette ikke er utført. Dette er gjennomført i denne seksjonen.

Rørfornying og økt strømtilførsel i gården skal prioriteres først. I 2024 vil det gjennomføres rørfornying og strøm, herunder tilrettelegging av økt strømforsyning til byggene og seksjoner, tilrettelegging og etablering av ladepunkter for el-bil. Plan- og bygningsetaten har godkjent sameiets søknad om etablering av 10 doble ladestasjoner, oppføring av fire takoverbygg over kjellertrapper, samt utskiftning av sanitæranlegg i blokkene og renovering av eksisterende stikkledninger til offentlig VA-anlegg. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202214987

I samarbeid BER, AFRY og Ansnes er det utarbeidet en plan for oppussing og utbedring som gjelder strøm og rørfornying. Resultatet viser at oppgraderingene for strøm og rørfornying vil koste ca. 76 MNOK inkl. mva. Det ble på årsmøte 2024 vedtatt at sameiet skal ta opp et lån på 76 MNOK i forbindelse med ovennevnte vedlikehold. I dette inngår en buffer på 15% av totalentreprisen.

Låneopptaket vil fordeles på seksjonseierne etter gjeldende eierbrøk. Iht. indikasjon fra sameiet vil låneopptaket medføre en fellesgjeld på ca. kr. 700.000,- og dermed økte månedlige felleskostnader med ca. kr. 5.000,- for 4-roms leiligheter i sameiet dersom hele lånet blir tatt opp. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Sameiet vedtok på årsmøte 2024 at det ifm. låneopptaket skal inngås avtale om IN-ordning. De som velger å innfri sin andel av fellesgjeld vil få redusert sine felleskostnader med sin andel av renter og avdrag på sameiets lån.

Sameiet er parallelt i prosess med å gjennomføre et større tomtesalg. Målet til sameiet er å innfri hele/deler av det nødvendige låneopptaket, ifm. vedlikeholdsbehovet med pengene fra tomtesalget.

Det foreligger pt. ikke noe kostnadsestimat eller fremdriftsplan på vedlikeholdstiltakene som knytter seg til balkonger, fasade, varmeanlegg (inkl. bergvarme) og eventuell etterisolering.

Status rørfornying per august 2024 er at rørfornying vil bli utført i perioden oktober-november 2024.

- Utskifting av vannrør i leilighetene
Det går 2 sjakter med vannrør som skal skiftes ut i sameiet. Disse skal skiftes hver sin gang, og vil bli stengt mens arbeidet pågår. Arbeidet planlegges å utføres i nr. 44 i perioden Mai-September 2025. Det er beregnet ca. 3 uker per sjakt der man ikke har tilgang til vann fra en av sjaktene. Det vil være toalett og dusjfasiliteter samt vaskemaskin tilgjengelig i sameiets fellesarealer og avløp vil være operativt slik at en kan hente vann ved behov.

- Utvendige arbeider
Det skal graves grøfter utvendig på eiendommen for utskiftning av vanninntak og avløpsrør. Det skal graves på deler av parkeringsplassene på eiendommen for etablering av elbilladere. Entreprenøren plasserer en brakkerigg for arbeiderne på gressplenen øst for Silurveien 46.

- Elektroarbeider: Aug 2024-Sept 2025. Beboer blir lite berørt. Det kan bli korte strømstans.

- Grunnarbeider: Aug 2024-Nov 2024. Det kan bli noe mindre parkeringsplasser inne på p-plass utenfor Silurveien 42 i perioder.

Lekeplass:
Årsmøtet 2024 ga styret fullmakt til å komme til enighet med Backe om å opprette en lekeplass på sameiets tomt, hvor både sameiet Ullernbyggene og de fremtidige beboerne på tomten sameiet selger har fri tilgang.

Seksjonseiers plikt ifm. vedlikehold:
Seksjonseieren er ansvarlig for innvendig vedlikehold av dører og vinduer som vender ut mot fellesareal, samt utskifting av selve vindusruten. Utskifting og utvendig vedlikehold av vinduer og dører er sameiet ansvarlig for. Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Videre omfatter vedlikeholdsplikten vann- og fuktsperrer i våtrom og vann- og avløpsledninger fra forgreiningspunktet på hovedledningsnettet.

Styregodkjennelse:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 16.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0051/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2451

Sist oppdatert: 14. august 2024 kl. 12:51