Ovenbakken 21B

Ovenbakken 21B, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 60, ideell andel 1/1
Andelsnummer 113, Østerås Borettslag AL, organisasjonsnummer 953914638

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 80 kvm: Entré, kjøkken, stue, 3 soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 7 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod (nr. E22). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.01.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 3 etasjer samt underetasje. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet med fasadeplater og fasadeplater.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Bad:
- Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte vurdert til å være tilkoblet bygningens naturlige ventilasjonskanal. Se s. 8 i tilstandsrapporten.
- Vannrør: Fordeler stammer for rør-i-rør er plassert i på vegg uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Se s. 8 i tilstandsrapporten.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Se s. 8 i tilstandsrapporten.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 18 mm. Se s. 8 i tilstandsrapporten.
- Avløpsrør (ink. sluk): TG2 gjelder avløpsrør av jern/soil i bygningen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Se s. 8 i tilstandsrapporten.

Kjøkken:
- Vannrør: Tilførselsrør av kobber mellom bad og kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Se s. 9 i tilstandsrapporten.
- Innredning: Det registreres stedvis hakk/merker i benkeplate samt på front under oppvaskkum. Svelleskade registrert på benkeplate i skjøt. Se s. 9 i tilstandsrapporten.
- Avløpsrør: Avløpsrørene av jern/soil i bygningen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Se s. 9 i tilstandsrapporten.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt eller lekkasjestopper på kjøkkenet. Se s. 9 i tilstandsrapporten.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres svikt i underlag mellom hall og stue. Gulv ved kjøkkendel og hall er lagt med for liten avstand mellom skjøter i kortender. Se s. 9 i tilstandsrapporten.

Ildsteder:
- Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen er vurdert til å ha en alder som tilsier at gjenværende restlevetid er usikker. Se s. 10 i tilstandsrapporten.

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert merkbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en lengde på 2,0 meter ved hall var 24mm. Se s. 10 i tilstandsrapporten.

Elektriske anlegget:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæringer på deler av elektrisk anlegg montert etter 1999. Eldre deler av anlegget mangler dokumentasjon. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt, fare for varmgang. Se s. 11 i tilstandsrapporten.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja
Firmanavn: Nore vvs a/s
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Pusset opp badet i 2016. Nye sluk, varmekabler i gulv, ny badeinnredning, opplegg til vaskemaskin, nye fliser. Arbeid utført av Nore vvs as.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja
Firmanavn: Nore vvs as.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Ny membran og nye sluk i 2016 utført av Nore vvs as

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja
Kommentar: Dokumentasjon ligger i boligmappe online

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja
Firmanavn: Nore vvs a/s
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Det er montert nye sluk, ny varmtvannbereder, nye rør til servant og dusj. Utført i 2016 av Nore vvs as.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja
Kommentar: Skjeve gulv

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Firmanavn: Alfa elserivce as
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Endring av belysning og bytte av stikkontakter. Varmekabler lagt i stue, gang og på bad. Det er ikke foretatt endringer i sikringsskap. Utført av Alfa elservice as i 2016

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja
Kommentar: Se dokumentasjon i boligmappe online

Tilleggskommentar: Alle vinduer og terrassedør, samt inngangsdør ble byttet våren 2024.

Gjennomgående 4-roms endeleilighet som ble pusset opp i 2016 med bl.a. nytt bad, kjøkken og de fleste flater. Populær beliggenhet på Østerås hvor du har umiddelbar nærhet til det aller meste av ønskelige fasiliteter. Kun noen få min gange til Østerås senter med butikker (Meny, Vinmonopol, apotek), treningssenter og bussholdeplass, samt 8. min gange til Østerås T-bane med hyppige avganger inn til Oslo.

Kort fortalt:
Gjennomgående 4-roms endeleilighet
- Oppusset 2016
- Ingen dokumentavgift
- Gode solforhold
- Balkongdør og vinduer fra 2023
- Vestvendt balkong 7 kvm
- Kjellerbod på 2 kvm
- Barnevennlig
- Nærhet buss og T-bane

Entré:
Innbydende og romslig entré med varme i gulv og som har godt med plass til å henge fra seg yttertøy og sko.

Stue:
Stuen er i en moderne og åpne løsning til kjøkkenet. Varme i gulv gir en lun og god varme i rommet. Leilighetens stue oppleves som lys og luftig med store vindusflater som gir godt med lys. Stuen har en god størrelse med gode møbleringsmuligheter. Vinduer og balkongdør fra 2023.

Kjøkken:
IKEA Kjøkkeninnredning fra 2016 i følge selger og består av varme i gulv, slette fronter, halvøy, benkeplater av laminat, malt flate mellom kjøkkenbenk og overskap samt Integrerte hvitevarer som kjøleskap, komfyr og mikroovn i høyskap, oppvaskmaskin under benk, nedfelt induksjonsplatetopp og kullfilterventilator på vegg.

3 soverom:
Leiligheten har tre gode soverom med inngang fra entréen. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til stor seng og garderobeinnredning. De andre to soverommene er også av god størrelse som har plass til seng og evt. ønsket nattbord.

Bad:
Badet er oppgradert i 2016 ihht fremlagt dokumentasjon som foreligger hos selger. Badet består av flislagt gulv med gulvarme, flislagte vegger, nedsenket himling med malt flate og downlights, vegghengt servantskap med skuffer, speilskap med innebygget lys på vegg over servant. Videre så er det dusj på gulv i hjørnet, vegghengt toalett med innebygget sisterne, mekanisk avtrekksvifte, opplegg for vaskemaskin samt fordelerstammer og varmtvannsbereder på 115 liter fra 2016 plassert i overskap på vegg.

Balkong:
Utgang fra stue til vestvendt balkong på ca. 7 kvm, som kan møbleres med utemøblement som stoler, bord, potteplanter ol. Rekkverk av plater og metall.

Diverse:
Vinduer og balkongdør med tre-lags glass og karmer/rammer av treverk fra 2023 montert i 2024.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og peisovn.

Videre er det gulvarme i gang, bad, stue og kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert. 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke garderobe som opprinnelig er byggemeldt som kott/bod jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. I tillegg så er en liten del av soverom benyttet som kott/bod i dag. Dette er heller ikke søkt om.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger også ferdigattest på rehabilitering av fasader og balkong - blokk 6. Datert 16.01.2001.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.

Dagboknr 302008, tinglyst 11.04.1967 , type heftelse: Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. Hobbyrom. Servitutten omhandler at hobbyrom blir innredet i kjeller på gnr. 35, bnr. 60 og 61.

Dagboknr. 17246, tinglyst 14.11.1974, type heftelse: Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. bur for motorsykler. Servitutten omhandler at bur for motorsykler er godkjent i strid med veilovens avstandsbestemmelser.

Dagboknr. 307520, tinglyst 15.12.1966, type heftelse: Bestemmelse om benyttelse. Servitutten omhandler at Bærum kommune skjøter og overdrar sine eiendommer gnr. 35, bnr. 60 og 61.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et attraktivt og populært boligområde sentralt på Østerås. Området er veletablert med kort vei til de aller fleste fasiliteter.
Østerås kjøpesenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan by på bl.a. dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol, treningssenter, et variert tilbud av forretninger, legesenter og kafé.
Nærmeste bussholdeplass er like utenfor senteret og det er kort gangavstand til T-bane stasjonen både på Østerås og Lijordet. T-banen går 8 ganger i timen på dagtid. Du kommer deg til Oslo sentrum på ca. et kvarter med t-banen fra Østerås stasjon. Det er også god bussforbindelse med busser til Bekkestua, Sandvika og Oslo sentrum. Flybussen går fra Nadderudveien som er en kort gåtur unna.

Nærområdet byr på flere sports- og rekreasjonsmuligheter, med bl.a. flere golfbaner, tennisbaner og fotballbaner innen gangavstand. For øvrig kort vei til bærumsmarka med flotte turmuligheter både sommer og vinter, her kan turene starte like utenfor inngangsdøren. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. For golfentusiaster er det kort avstand til Haga og Grini golfbaner. Om sommeren er strendene ved Østernvann og Bogstadvannet populære utfluktsmål.

Det er en rekke gode skole- og barnehagetilbud i umiddelbar nærhet. Blant annet Østerås barnehage i Eiksveien og Fururabben barnehage i Ovenbakken. Anerkjente barneskoler som Eiksmarka og Eikeli barneskole. Både Hosletoppen ungdomsskole, Østerås ungdomsskole og Eikeli videregående skole ligger i samme områdekrets.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Østerås barnehage Avd Ovenbakken
- Østerås barnehage Avd Fururabben
- Østerås barnehage

Barneskoler:
- Eikeli skole (1-7 kl.)
- Eiksmarka skole (1-7 kl.)
- Hosle skole (1-7 kl.)

Ungdomsskole:
- Østerås skole (8-10 kl.)
- Hosletoppen skole (8-10 kl.)

Videregående skole:
- Eikeli videregående skole
- Norges Toppidrettsgymnas Bærum

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16265 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har felles tomteareal opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget disponerer flere garasjer og utendørs parkeringsplasser som fordeles etter ansiennitet og venteliste.

Kostnader for parkeringsplass uten lader er p.t. kr. 150,- per måned, parkeringsplass med lader er p.t. kr. 500,- og for garasjeplass kr. 350,- per måned. Ellers er det gjesteparkering og parkering i gate etter områdets bestemmelser.

Det må forventes noe ventetid på garasjeplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan ØSTERÅS datert 1965 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Østerås kjøpesenter er pt under oppussing og utbygging.

Reguleringsplaner under arbeid
Id: 2022014
Navn: EIKSVEIEN 73
Status: Planforslag
Plantype: Detaljregulering

Kommuneplaner
Id: 202101
Navn: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 21.06.2023
Delarealer Delareal 16 265 m²
Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende

Felleskostnadene er kr 4.267,- pr. mnd. og inkluderer:
- Renter og omkostninger lån
- Fellesutgifter
- Avdrag lån
- Trappevask
- Kabel-tv og internett
- Felles forsikring
- Kommunale avgifter
- Forretningsførsel
- Vaktmester

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Angående økning i felleskostnader og planlagte påkostninger, så er det for tidlig for styret å uttale seg pt, da de er midt i budsjettperioden.

Nåværende eier har ikke oppgitt noe angående årlig strømbruk.
Boligen er tilknyttet Obos open-net som leverandør av TV og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring

Formuesverdi for 2023 var kr 1 457 852,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 831 408,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 182 555,- pr. 09.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 46 173 325,09,- pr. 09.12.2024 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 96660137138, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 09.12.2024: 5.9% pa.
Antall terminer til innfrielse: 172
Saldo per 09.12.2024: 18 739 061
Andel av saldo: 73 973
Første termin/første avdrag: 15.02.2022 ( siste termin 15.03.2039 )

Lånenummer: 96660161675, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 09.12.2024: 5.9% pa.
Antall terminer til innfrielse: 350
Saldo per 09.12.2024: 27 506 535
Andel av saldo: 108 583
Første termin/første avdrag: 01.01.2024 ( siste termin 01.02.2054 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

6 900 000,00 Prisantydning
182 555,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 082 555,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 101 807,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lisa Mari Kaspersen

Leiligheten er tilknyttet Østerås Borettslag AL. Borettslaget består av 280 leiligheter.
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL, tlf. 67 57 40 00
Dugnad samt trappevask må påregnes.

Man trenger ikke søke om anskaffelse av husdyr av type skilpadde, hamster, gullfisk, undulat og helårs innekatt. Anskaffelse av katt som skal være alene utendørs, er ikke lov. Dette fordi de finner veien inn dører og opp på verandaer.
Hundehold kan godkjennes etter søknad til styret. Forutsetningen er at naboer i samme oppgang har gitt sitt samtykke, etter forespørsel om dette fra styret. Søknaden kan bli avslått dersom det er levert inn legeerklæring som dokumenterer at styret må gi avslag på søknad om hundehold. Styret har taushetsplikt om framlagt legeerklæring. Hundeholdet skal ikke være til vesentlig sjenanse for andre beboere. Viser det seg at hunden/hundene er til reell plage for naboene, og at situasjonen ikke har bedret seg tross flere advarsler og tid for eier til å rette på situasjonen, kan styret, med to måneders varsel, pålegge beboer å avslutte hundeholdet.

Foretatt påkostninger de senere år:
Rehabilitering av 9 balkonger i Eiksveien 90a, 94a, og Fururabben 10D
Byttet ut vinduer og balkongdører i Fururabben 6, 8 og 10. Resten blir byttet i 2024.

Planlagte påkostninger:
For 2024 budsjetteres det med kr 21 000 000,- til løpende vedlikehold av bygninger og
fellesområder.
Det planlegges prosjekter som følger i 2024:
- Ferdigstille vindusprosjektet og bytte inngangsdører
- Ruste opp Ovenbakken 13D (Yogahuset)
- Bytte leverandør av bredbånd til OBOS OpenNet

Kommende 2-5års periode (ikke vedtatt):
2-5 år:
- Uføre punktene som er avtalt i makeskiftet med Bærum Kommune i forbindelse med
etableringen av barnehage i Eiksveien 73.
2-10 år:
- Drenering
- Ombygging av garasjeanlegg

ABBL v/Teknisk avdeling vil i 2024 utarbeidet en ny vedlikeholdsrapport for Østerås Borettslag. Rapporten gjelder for mange år fremover, og antyder viktighetsgrad samt når utbedring bør igangsettes. Denne rapporten vil danne grunnlag for fremtidige vedlikeholdsplaner.

Etter informasjon fra styret så går det ikke på automatikk i å få innvilget søknader om hundehold i Østerås Borettslag. En kjøper som allerede har hund, kjøper da risikoen om å få avslag på sin søknad om hundehold.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 35.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0103/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.24103

Sist oppdatert: 17. mars 2025 kl. 16:06