Øvre Strandgate 32

Øvre Strandgate 32, 6005 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 200, bruksnummer 562, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

Næringsseksjonen er beliggende i 1 etasje/gateplan og har et bra på 73 kvm med følgende innhold:

Vindfang, bod, næringsareal/kontor, møterom, bad.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 07.03.2025 utført av Steinar Aakre. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1985 og består av 1 næringsseksjon samt 7 boligseksjoner. Bygget er oppført med yttervegger av betong med malt utvendige overflater. Vinduer med isolerglass fra byggeår er alle med fastkarm uten ventil. Hovedytterdør er malt dør med glassfelt fra byggeår. Døra står i inntrekt parti mot øst ved siden av hovedinngang til bygget. Seksjonen ble ombygget i 2007 - innredet i ettertid og oppusset/oppgradert og innredet med vindfang og bod/teknisk rom i ca. 2007. Montert kjøkkeninnredning, oppusset bad samt bygget et møterom mot vest. Installert vannboren gulvvarme. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Yttervegger: Innvendig er det fuktskader i utforede vegger mot mur. Det er muggdannelser på innvendig malte vegger. Betongsøyler i yttervegg rom vest med kuldebroproblematikk. Muggdannelser innvendig på malte vegger er sannsynlig pga ingen ventiler for tilluft. Der er montert avtrekksventiler, men ingen tilluftsventiler. Kledning i innredet rom mot mot er fjernet det samme for kledning av bærende betongdrager i tak. Det er fuktskader i utforingsvegger mot mur - råteskadet bunnsvill mot vest. Ved fuktmåling så viser der råteskader i bunnsvill på hele sørsiden.

Vinduer: De fleste vinduene har i større og mindre grad punktert glass - 3 av de tydelig med duggdannelse. Der er også fuktskader innvendig karm og kondensering vinduer dette har også ført til fuktskader på vinduskarmer. Vinduene bør byttes til vinduer der man må finne løsning for åpningsvinduer evt. ventilering/spalteventiler.

Luftbehandling: Følgeskader pga manglende ventiler/friskluftsventiler er fuktskader i vinduskarmer og vinduer generelt. Det må etableres ventiler/friskluftventiler til seksjonen.

Bad: Ikke framlagt dokumentasjon utførelse/hvordan rommet er bygget, men at det opplyst at det er eier som er rørlegger som har stått for jobben. Det er bom i noen fliser ved baderomsinnredning - omfang vurdert lite. Det er ujevne og slitte flisfuger - ujevne/unormalt store fuger. Ikke vurdert fagmessig god utførelse. Der er mekanisk avtrekk som er testet og fungerer, men det mangler tilluft ved dør. Badet er 18 år. I og med det er flatt badegolv, sokkel for dusjhjørne er høyere enn dørterskel og at der er motfall på golvet

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Ytterdører og porter: Ytterdør framstår uten skader, men mangler beslag under dørterskel.
Kjøkkeninnredning: Manglende avtrekksventilasjon over platetopp. Bør vurdere å skiftet til ventilator med kullfilter.
Gulv: Normal bruksslitasje/overflateslitasje. Parkett avsluttet med for stor åpning til yttervegg mot øst.
Vegger: Noe muggdannelse/svertesopp er pga manglende ventiler/tilførsel friskluft.
Himling: Innekledd betongdrager i innredet rom bør vurderes bare malt pga fuktnivå er årsak i kuldebroproblematikk da betongdrager går ut i betong yttervegg. Når det er minusgrader ute vil det kondensere på innsiden i varmt rom.
VVS-installasjoner: Det er ikke synlig sluk i golv. Ikke sikkret avløp for lekkasjevann fra rørskap ved evt. lekkasje vannrør. Skal ledes til avløp eller til rom med sluk. Ikke dørterskel til vindfang. Rør i rørskap sannsynlig fra ca 2007 da badet ble oppusset
Varme: Ukjent hvordan anlegget fungerer da det er avslått på befaringsdagen. Røranlegget er ikke kontrollert av den grunn at dette krever spesielt utstyr og kompetanse som evt. må kontrollere og evt. ha service på anlegget. Alder for anlegget er fra 2007 installert av eier. Det foreligger ingen dokumentasjon på anlegget

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? svarer selger ja. I soverom, vegg.
På spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? svarer selger ja, både av faglært og ufaglært/egeninnstas. Rørlegger Andreas Løppen. Oppussing av bad
På spørsmål: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? svarer selger ja. Rørlegger Andreas Løppen, 2007.
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? svarer selger ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats. Rørlegger Andreas Løppen. Rør i rør system i bad fra rørlegger Andreas Løppen
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? svarer selger ja, i stue og soverom.
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen? svarer selger ja. Stua og soverom i yttervegg.
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? svarer selger ja, kun faglært. Dokumenter ligger hos megler. Hele el-anlegget og sikringsskap er nytt.
På spørsmål: Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag? svarer selger ja. Meg ombygging til leilighet.

Sentralt beliggende hjørnelokale i kombinert bolig/forretningseiendom. Lokalet er beliggende på gateplan i 1. etasje og har egen inngang fra Øvre Strandgate fra sørøst.

Det er lagt parkett i alle rom unntatt bad som har flier og bod som har gulvbelegg. Overflater er fra 2007. Vannboren varme i gulvene lagt av eier i 2007. Vegger er malt tapet/malt strie unntatt bad med fliser. Himlnger med hvite plater og hvitmalte flater.

Kjøkkeninnredning med glatt front med kirksebær/eikfarget front og laminat benkeplate. Etablert barløsning med spiseplasser. Integrert oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap, stekeovn og platetopp. Kjøkkenventilator ikke tilkoblet avtrekk. Innredningen fremstår uten skader men har fått tg2 pga. manglende avtrekksventilasjon over platetopp. Bør vurdere å skifte til ventilator med kullfilter.

Badet er oppusset i 2007 av eier med fliser på gulv og vegger. Varmekabler. Badet er utstyrt med vegghengt wc, badekar, stor hvit baderomsinnredning med helstøpt servant/plate over underskap samt overskap og høyskap på begge sider. Dusjhjørne med skyvedører. Mekanisk avtrekk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er montert vannbårende varmekabler i hele lokalet.

Eiendommen har vært brukt til næringsformål siden byggeår. Tidligere Kunst galleri i lokalet.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Lokalet er opprinnelig byggemeldt som disp.rom iht byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Det er etablert bad der hvor det står lager/wc på tegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 3614-2/58 tgl. 17.04.1985 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 72/967
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 8 SEKSJONER

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Seksjonen kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Næringsseksjonen er beliggende i kombinert bolig/forretningsbygg i Øvre Strandgate på Aspøya, rett vest for Ålesund sentrum. Sentral beliggenhet med gangavstand til Ålesund sentrum med alle fasiliteter, samt treningssenter, Kiwi og Rema rett bortenfor inngangsdøren. Fra eiendommen er det få minutters gange til sentrum av Ålesund. Her finner du en rekke spise- og serveringssteder, kjøpesentre og mye mer!

Det er kort avstand til skole, barnehager, idrettsanlegg, havna og populære turløyper, som bl.annet Storhaugen og Fjellstua/Byfjellet Aksla. Til Kremmergården og Ålesund Storsenter er det under 10 minutters gange. Til AMFI Moa, er det ca. 15 minutter med bil.

På Aspøya ligger også Molovegen hvor trehusbebyggelsen står igjen fra før bybrannen i 1904 og fyrtårnet Molja som er Ålesunds tusenårssted sammen med Molovegen. Særpregende arkitektur i Jugendstil med tårn, spir og fantasifulle ornamenter preger husstandene i stor grad på Aspøya. Med områdes tettbebyggelse har man rikelig med kultur, historie og flotte bygg rett utenfor egen dør.

Fra Ålesund sentrum, kjør over Hellebroa over Brosundet, og følg Nedre Strandgate vestover, ta av til høyre og følg Øvre Strandgate videre vestover og eiendommen er beliggende på høyre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 453,7 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er i hovedsak bebygd og opparbeidet med støpt fortau mot gate.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Øvre Strandgate, Kirkegata, Storhauggata og Statsråd Daaes gate, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 08.04.1981.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1024,- pr. mnd. og inkluderer: Forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold, strøm fellesareal.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Sameiet opplyser at det er mulighet for liten økning ved neste årsmøte.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Eiendomsskatten utgjør kr. 865,-  pr år (2024).

1 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

27 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
28 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 128 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Herbert Löppen

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet sameiet Øvre Strandgate 32, med sameiebrøk 72/967.
Sameiet består av 7 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Foretatt påkostninger de senere år: Ikke opplyst
Planlagte påkostninger: Ingen kjente

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 76-0042/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR76.2542

Sist oppdatert: 12. mars 2025 kl. 16:01