Biørnsborgbakken 2A

Biørnsborgbakken 2A, 3770 KRAGERØ
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 32, bruksnummer 277, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 121 kvm
Totalt primærrom: 118 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
4. etasje 89 kvm: Entré, gang, to soverom, bad, stue og kjøkken.
5. etasje 29 kvm: Loftstue og to soverom.

Sekundærrom:
4. etasje 3 kvm: Bod.

Kommentar til areal:

I tillegg er det en balkong med utgang fra stua på 15 kvm.
Det er en balkong med utgang fra loftstua på 13,5 kvm.
Det er et kott under trapp og kott ved boden som ikke er målbart areal grunnet lav takhøyde.
Deler av bad med varmtvannsbereder er ikke målbart areal grunnet lav takhøyde.
Deler av loft er ikke målbart areal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 15.12.2023 utført av Odd Haakon Henriksen fra Anticimex.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en trekonstruksjon med både liggende og stående trekledning. Tak med saltaksform tekket med teglstein og asfaltpapp. Etasjeskiller i trebjelkelag. Vinduer med to-lags isolerglass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at balkongdøren bærer preg av høy slitasjegrad og utskiftning må påregnes. Dette avviket har fått TG3 i tilstandsrapporten.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at sluk under varmtvannsbereder ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Det er ikke observert åpenbare avvik på tilknyttet brannskiller. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på at tilkomst til sluk under varmtvannsbereder på bad er utilfredsstillende og har fått TG2, overflate i himling i bod har muggsopp, noe skade etter gammel vannlekkasje på gulv, noe skjevheter i etasjeskiller, usikkert om ventilasjonsanlegg fungerer som tiltenkt pga. alder, noe malingsslitte yttervegger, yttertak fra 2002, balkongen med skader i terrassebord og utvendige trapper. Alt det forannevnte har fått TG2 i rapporten.

Selger opplyser at badet ble bygget opp på nytt rundt 2018. Da ble det oppdaget fukt i konstruksjonen over badet og det viste seg at byggherren hadde glemt å sette inn diffusjonssperre i luftekanalen. På denne måten hadde også rotter kommet opp i luftekanalen. Alt dette ble utbedret og skiftet av Kragerøsnekkeren. Dette ble gjort i januar og ved et voldsomt regnfall kom det vann inn ifm. at taket var åpent. Vannet rant via ledninger og ble ikke oppdaget før man flere år etter ryddet i kottet og så spor etter lekkasjen. Det er dette som omtales i takstrapporten som gamle vannlekkasjer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Bygården er fra rundt 1875. Leiligheten ble innredet i 2002 og loftsetasjen ble bygget i 2004. Badet er bygget opp på nytt rundt 2018/19 av Kragerøsnekkeren.

Her er ingenting overlatt til tilfeldighetene - leiligheten er nøye planlagt med gjennomført bruk av farger og materialer. En romslig gang fører direkte inn til det store allrommet med en ren og stram kjøkkeninnredning i mørk blå som står i klar kontrast til det lune stuemiljøet. På veien til stua ligger soverom og bad og i gangen fører svingtrappen opp til 2. etasje med 2 soverom og loftsetasje. Fra begge etasjene er det fin utsikt til sjøen og terrasse utenfor. Lys og luft gjør at rommene at rommene tåler en nokså dyp farge på vegger som står fint til hverandre. På alle gulv er det parkettgulv med unntak av flislagt gang og baderomsgulv. Slik fremstår leiligheten med et lunt og harmonisk preg. Selve kjøkkeninnredningen har lakkerte høyglansfronter, benkeplate i stein og ståldetaljer som ventilator, integrert komfyr, induksjonstopp, oppvaskmaskin og stålvask med designarmatur. Badet er kledd med baderomsplater med "betonglook", mens gulvet har store kvadratiske matchende flis, mens gulvet i dusjnisjen har fått rullestein som er trygge å stå på. Dørene til dusjnisjen har frostet glass. Servantbenken har store skuffer under og speil med integrert lys. Vaskemaskinen er skjult bak en dør hvor det også er lagerplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har balansert ventilasjon og elektrisk oppvarming med varmekabler på badet og i gangen. Pipeløp, men det er ikke montert ildsted. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for hovedleilighet datert 08.01.2024 og for påbygg datert 14.11.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i etterkant gitt tillatelse til verandaen mot øst ut fra loftsetasjen. Denne ble oppført uten søknad/uteglemt fra søknad og er nå omsøkt og godkjent. Kommunen orienterer likevel i tillatelsen datert 10.11.2023 at: "Et eventuelt krav om tilbakeføring vil være aktuelt ved omfattende arbeider tilknyttet takkonstruksjoner på bygget."

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Festekontrakt tinglyst: 14.08.1888 - Dokumentnr: 900034
Festekontrakten har vilkår som forkjøpsrett til kommunen m.m.

Eiendommen er seksjonert 07.03.2003 - Dokumentnr: 581
Snr: 6
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 92/396

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det kan følge med en opsjon på kjøp av 3 m båtplass i Kirkebukta (bryggeanlegg ca. 3 minutter gange fra leiligheten). Båtplassen koster 270.000,-

Leiligheten ligger idyllisk til i vakre Kragerø med umiddelbar nærhet til vakre sandstrender, svaberg og til fine turområder i skog og mark. Fra leiligheten er det kort avstand til Kragerø sentrum med et godt utvalg av dagligvarebutikker, kafeer, restauranter og gallerier. Skole, idrettsplass og fine turområder ligger også i umiddelbar nærhet.

Fra rundkjøringen i Kirkebukta tar du av og kjører opp forbi brannstasjonen. Ta så Biørnsborgbakken skrått opp til høyre. Boligen ligger da på høyre side av veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kragerø skole ligger bare 700 meter unna. Det er også flere barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 189 kvm, Kragerø kommune er grunneier. Tomten er fellesareal. Inngangspartiet som tilhører leiligheten er delvis overbygget og har trapp ned mot gata hvor det er biloppstillingsplass med elbil lader som naturlig tilhører leiligheten. Parkeringsarealet ligger utenfor tomten langs offentlig vei, og det foreligger ingen formell avtale som sikrer den løsningen som benyttes i dag.

Festeavgiften er kr 267,- pr. år. Festeavtalen er evigvarende.

Grunneier, Kragerø kommune, har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2021
Sameiet kan innløse tomten om ønskelig.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. En lomme på offentlig grunn ligger naturlig til og fungerer som parkering for en bil. Her er det montert lader for EL-bil som følger med. Det kan også leies p-plass i parkeringsanlegg i Byfjellet, ca. 400 m. fra leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål med bevaring av kulturmiljø i henhold til Kommunedelplanen for Kragerø Sentrum datert 13.04.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser "Sentrumsplanen 2016" datert 10.03.2016

Bygget er SEFRAK-registrert, men er ikke innenfor båndleggingssone for bevaring av kulturmiljø. Gården var tidligere trykkeri og redaksjon for avisen Vestmar.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Bygningsforsikring

Kommunale avgifter er kr 21 663,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, festeavgift, og eiendomsskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kwh. pr. år. 
Fellesutgifter til sameiet på kr. 600,- i mnd. I dette beløpet inngår bygningsforsikring. Justeres ved behov.
Kr. 700,- pr. mnd til internett, Telia. Selger har ikke tv-abonnement men streamer via internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2020 var kr. 721 964,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) ville formuesverdien for 2020 blitt kr. 2 599 070,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke - Leilighet (valgfri)
--------------------------------------------------------
105 950,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 905 950,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Nummeren Haslestad

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kragerø kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,125% av salgssummen.
Tilrettelegging kr 12.500,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 19.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0072/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2272

Sist oppdatert: 09. oktober 2024 kl. 14:08