Romsaas Allé 11

Romsaas Allé 11, 2063 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 289, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 249, ideell andel 1/232
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 296, ideell andel 1/232

Totalt bruksareal BRA: 54 m²

BRA-i:
1. etasje 49 m²: Entré, baderom, kjøkken, stue, to soverom og innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller 5 m²: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 10 m²: Markterrasse.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i fellesarealer i kjelleren.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 2017/18 og ferdigstilt i 2018. Bygningens bærende konstruksjoner og yttervegger er av betong og bindingsverkskonstruksjon, med utvendige fasader som består av teglstein og innslag med trepanel. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak som er utvendig tekket med papp/membran. Leilighetens vinduer og terrassedør er fra byggeåret, med trerammer og 2-lags glass. Entredøren er en trefiberdør med lydklasse 41 dB og kikkehull, og innerdørene har profilerte dørblader.

I tillegg er det 2 bygningsdeler gitt TG2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
Faglært arbeid:
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Vedlikehold/service av ventilasjonsanlegg
Hvilket firma utførte jobben?: Andersen Ventilasjonrens AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Skjeggkre/Sølvkre, og det ble gjennom sameiet bestilt jobb fra anticimex April 2025 til at dette skulle fikses.

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Skjeggkre/sølvkre, og det ble gjennom sameiet bestilt oppdrag fra anticimex April 2025.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Beskriv omfanget:
Det er oppdaget sopp/mugg i silikonfuge til dusjdøren. Svarte/brune flekker.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.

Følgende informasjon fremkommer:
Slitasje på gulv i et soverom, kan vises ved avtalt dato for møtet. Tydelige sår i gulv. Platting/terrasse burde vært pusset og beiset. En dørterskel er noe skadet. Dusjslange sprukket ved dusjhodet.

ENTRÉ:
Leiligheten har enkel adkomst i første etasje, direkte fra bakkeplan. Det er callinganlegg i gangen. Lys entré med god plass for å henge fra seg yttertøy og sko. Entreen har nedsenket himling med downlights. Adkomst til omkledningsrom/bod med plass til for eksempel utstyr.

STUE:
Lys og luftig stue i åpen løsning med kjøkkenet, - både innbydende og praktisk. Det er plass til sofa-løsning, spisegruppe og øvrig møblement. Gode vindusflater byr på rikelig med naturlig lys som gir en luftig romfølelse. Utgang til romslig markterrasse på 10 m² som blir en naturlig forlengelse av stuen på sommertid.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en Sigdal kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, oppvaskmaskin og et kjøleskap med fryser. Benkeplaten er laminert og har skyllekum og oppvaskkum med ett-greps armatur, samt en induksjons koketopp. Fliser er montert over benkeplaten. Overskapene har belysning under og en ventilator tilkoblet avtrekkskanal, supplert med komfyrvakt. Dobbelt stikkontakter er plassert under overskap og i lysarmatur. Vannrør av typen fleksi og rør i rør system med stoppekraner er delvis synlige i benkeskap. Avløpsrør er av typen PVC. En avtrekksventil er montert på vegg.

BAD:
Baderommet er et prefabrikkert rom med flislagt gulv og flislagte vegger. Himlingen er utført med platekledning av metall og utstyrt med downlights og sprinklerhode. Rommet inneholder innredning med servant og ett-greps armatur, speil, belysning og dobbel stikkontakt. Videre finnes et vegghengt toalett og et dusjhjørne med glassdører og ett-greps armatur med hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin/tørketrommel med to stikkontakter på vegg. Ventilasjon ivaretas av en avtrekksventil i himling. Vannrør av typen fleksi fra veggpunkter for rør i rør system er delvis synlige i innredningen, og avløpsrør er av typen PVC. Fordelerskap for rør i rør system er plassert i himling over dusjhjørnet.

SOVEROM I - HOVEDSOVEROM:
Flott hovedsoverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord på hver side. Garderobeskap med god plass til klær og diverse.
Stor vindusflate mot skjermet gårdsrom som slipper inn rikelig med lys.

SOVEROM II - BARNEROM:
Lunt barnerom med plass til seng, nattbord, skrivebord og kontorstol. Plass til garderobeskap for oppbevaring av klær og diverse.

KJEKT Å VITE:
- Parkett i alle rom unntatt baderom, som har flislagt gulv.
- Malte overflater i de fleste rom, med nedsenket himling i entré, deler av kjøkkenet og i innvendig bod.
- Takhøyder er målt til mellom 2,20 og 2,56 meter.
- Oppvarming skjer med vannbåren gulvvarme.
- Leiligheten har balansert ventilasjon med aggregat plassert i himling i innvendig bod.
- Sikkerheten er ivaretatt med røykvarsler tilkoblet sentralt brannvarslingsanlegg, brannslukningsapparat og sprinkleranlegg.
- Vannrør er av typen fleksi og rør i rør system, mens avløpsrør er av typen PVC.
- Waterguard system og automatisk stengeventil er montert for ekstra sikkerhet.
- Det elektriske anlegget er hovedsakelig skjult, med automatsikringer i sikringsskap plassert i innvendig bod. Hovedbryter har 2 x 63 Amp.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten har vannbåren gulvvarme som hovedoppvarming. I tillegg er det elektrisk gulvvarme på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for "Nytt bygg - boligblokker" datert 11.12.2018. Attesten gjelder for eiendommene gnr. 132, bnr. 284, 288, 289 og 290, og erstatter tidligere gitt midlertidig brukstillatelse. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente seksjoneringstegninger datert 11.04.2018. I følge disse tegningene består leiligheten (seksjon 4) av entré/gang, bad, to soverom og stue/kjøkken, og balkong/terrasse.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet Best. om adkomst, bebyggelse, vann/kloakkledning, beplantning og benyttelse av parkeringsplasser og/eller boder.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon og kan fritt leie ut denne med mindre noe annet følger av lov eller vedtektene. Det er ikke oppgitt spesifikke begrensninger i sameiets vedtekter for utleie. Styret skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året er ikke tillatt, i henhold til eierseksjonsloven, med mindre vedtektene fastsetter en annen grense. Utleie av deler av seksjonen er ikke omfattet av denne begrensningen. Det er ingen kjente krav til botid eller ventetid før utleie kan finne sted.

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Med en adresse i Romsaas allé 11 bor du sentralt og tilbaketrukket på samme tid. Herfra er hverdagen enkel, med alt du trenger innen gangavstand. Den søndagsåpne Joker-butikken ligger kun et par minutter fra døren for de raske innkjøpene, mens en kort spasertur tar deg til større matbutikker som Kiwi og Coop Obs. For barnefamilier er det verdt å merke seg at nærmeste barnehage, Romsaas litteraturbarnehage, kun er tre minutter unna til fots.

På ti minutter spaserer du til Jessheim Storsenter, som med sine 145 butikker og spisesteder er et naturlig samlingspunkt for handel og hygge. I sentrumsgatene finner du et variert utvalg av restauranter og kafeer, enten du ønsker en kaffe på Café Mimosa, en pizza hos Peppes, eller en bedre middag på Castello. Kulturtilbudet er også lett tilgjengelig med Ullensaker kulturhus, som byr på kino, konserter og bibliotek.

Selv med en sentral beliggenhet er veien kort til rekreasjon og friluftsliv. Nordbytjernet er en naturperle med badeplasser, fiskebrygge og et stort nettverk av turstier som brukes flittig året rundt. Området har også et solid idrettstilbud med Jessheimhallen, fotballbaner og flere treningssentre i nærheten. For familier er Leo's Lekeland en populær destinasjon i helgene.

Pendlermulighetene er svært gode. Nærmeste busstopp ligger fem minutters gange unna, mens Jessheim stasjon er innen 15 minutters promenadetur. Herfra tar toget deg til Oslo S på rundt 35 minutter. Med bil er du på E6 i løpet av få minutter, og reisetiden til Oslo Lufthavn Gardermoen er på kun 10 minutter, noe som gjør beliggenheten ideell for de som reiser mye.

Med buss:
Linje 426 til bussholdeplassen Gjestad øst. Boligen er ca. 5 minutters gange unna.

Med tog:
Linje R13 og R13x til togstasjonen Jessheim. Boligen er ca. 14 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Døli skole (1-7 kl.): 0.9 km
Jessheim skole og ressurssenter (1-7 kl.): 1.4 km
Hovin skole (1-7 kl.): 3 km
Nordby ungdomsskole (8-10 kl.): 1.4 km
Allergot ungdomsskole (8-10 kl.): 1.4 km
Jessheim videregående skole: 0.7 km

Barnehager:
Romsaas litteraturbarnehage (1-5 år): 0.2 km
Jessheim barnehage (0-5 år): 0.6 km
Døli barnehage (0-5 år): 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen består av en felles eiet tomt på 655 m². Fellesområdene er pent opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfalterte arealer, inkludert innkjøring til garasje og gangbaner.

Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass i felles garasjekjeller. Plassen tilhører leiligheten og har ingen separat leie. Det er mulighet for montering av ladeboks på den bestemte plassen, og alternativt finnes ladepunkt ved Coop Obs, ca. 200 meter unna.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse innenfor felt FB4-2, i henhold til detaljreguleringsplan for FB4-Romsaas (plan-ID 350), vedtatt 22.08.2017. I henhold til reguleringsbestemmelsene (§ 3.1) er det i tillegg tillatt med forretning, bevertning og kontorer i de tre nederste etasjene i bygget nærmest Romsaas torg.

Eiendommen omfattes av kommunedelplanen «Byplan Jessheim 2050» (plan-ID 493), vedtatt 17.06.2025. I planen er arealbruken avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål - nåværende.

Eiendommen er berørt av gul støysone for flystøy fra Oslo Lufthavn Gardermoen, samt av veistøy. I gul støysone kan det være muligheter for bygging, men det forutsetter at man kan dokumentere akseptable støynivåer inne og på utearealer. I byggesaker må tiltakshaver benytte foretak med støyfaglig kompetanse.

I henhold til kommunedelplanen (§ 1.17.3) gjelder følgende vilkår for ny bebyggelse i denne avvikssonen for støy:
a. Minste uteoppholdsareal (MUA) skal ikke ha støynivå over grenseverdier i T-1442, tabell 2.
b. Alle boenheter (primære og sekundære) skal ha en stille side (støynivå opp til Lden 55 dB utenfor fasade).
c. Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruk skal ha vindu mot stille side (støynivå opp til Lden 55 dB utenfor vindu).
d. Minimum 1 soverom (i hver boenhet) skal ha vindu mot stille side (støynivå opp til Lden 55 dB utenfor vindu).
e. Vinduer i soverom mot støy- og soleksponert side bør ha utvendig solavskjerming og behovet for kjøling må vurderes.
Det må dokumenteres at krav til innendørs støynivå oppfylles.

Eiendommen ligger i et område påvirket av planlegging for en mulig tredje rullebane på østsiden av Oslo Lufthavn. Kommunen er i en planprosess basert på Samferdselsdepartementets beslutning fra 28.03.2017. Formannskapet vedtok 06.03.2018 at nye, strengere støykart for en fremtidig situasjon med tre rullebaner ikke skulle legges til grunn for plan- og byggesaksbehandling, da de ble vurdert som foreløpige og usikre. Kommunen legger derfor støynivået fra dagens to rullebaner til grunn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader per måned: kr 3 156,- pr. mnd. og inkluderer a-konto fjernvarme og varmtvann, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, generelt drift og vedlikehold av sameiet, garasje, kabel-tv og bredbånd, m.m.

De månedlige kostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 954,-
- Garasje: kr 100,-
- Kabel-TV/Bredbånd: kr 102,- (Altibox Fiber)

Kommunale avgifter er kr 10 508,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene på kort varsel kan endres av styret. Oppgitt beløp baserer seg på gjeldende felleskostnadsnivå.

I selgers husstand har det bodd 3 mennesker og det opplyses om at strømforbruket for 2025 var kr 3 876,- (4467 kWh). Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 844.697,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.378.787,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Sameiet har ingen lån registrert.

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
92 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 342 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Langaas Wangen

Sameiet Jessheim Hageby IV er et eierseksjonssameie bestående av 27 enheter.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelag AS.
Dugnad må påregnes.
Sameiet har avtale om vaktmester- og renholdstjenester.
Det er ingen forkjøpsrett eller krav til styregodkjenning ved salg.
Dyrehold er tillatt.

Sameiet er en del av anleggseiendommen gnr 132 bnr 249 og 296 - fellesområde og garasjeanlegg.

På årsmøtet i 2025 ble det tatt opp en sak om installasjon av fjernvarmemålere i alle blokker, noe som kan påvirke fremtidige kostnader. Styret vil komme med mer informasjon om saken. Dette kan på sikt medføre kostnader for sameiet eller en endring til individuell fakturering av oppvarming. For 2025 er det budsjettert med ordinært vedlikehold av blant annet heis (kr 36 000) og brannsikring (kr 30 000).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4.500,-
Markedsføringspakke  kr 30.900,-
Oppgjør  kr 8.900,-
Tilrettelegging  kr 19.900,-
Visning / Overtagelse  kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyrforretningsfører - BORI  kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - BORI  kr 5.200,-
Innhenting av offentlig opplysninger - Ullensaker kommune  kr 3.056,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort  kr 600,-
Foto  kr 4.000,-
Tilstandsrapport og målsatt plantegning fra bygningssakkyndig  kr 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0006/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.266

Sist oppdatert: 12. februar 2026 kl. 09:39