Arnljot Gellines vei 35

Arnljot Gellines vei 35, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 135, bruksnummer 15
Aksjenummer 34, Nygårdkollen Boligaksjeselskap, organisasjonsnummer 933200000

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 69 kvm: Entré, gang, to soverom, bad, bod, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 6 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer 1 kjellerbod.
Iht. aksjelagets husordensregler disponerer hver leilighet 1 bod i inngangsetasjen/underetasjen/kjelleren. Det er ekstra boder til utleie i hver blokk. Kontakt styret for å forhøre deg om det er ledige boder.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.12.2025 utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Balkongdør og vinduer i tre-lags glass fra 2016. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har TG2:

Våtrom:
- Overflater vegg: Det registreres moderate tegn til bomlyd under enkelte fliser.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter som er avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Badet ble totalrenovert i regi av boligselskapet i 2015.
- I forbindelse med oppussing av leiligheten i 2025 har elektriker byttet ut stikkontakter i stue, gang og soverom, enkelte ledninger og koblingsbokser stue/kjøkken. Arbeid utført av rælingen EL-installasjon AS.

Leiligheten er oppgradert i 2025 med følgende:
- Nytt gulv fra Boen Gulv i gang og stue - tilsvarende som på soverommene- Utført av ParkettPartner
- Nye lister i gang og stue
- Gjennomgang av elektrisk anlegg (bytte av stikkkontakter i stue, gang og soverom, koblingsbokser stue/kjøkken) - Utført av Rælingen EL
- Nye fronter på kjøkken (Epoq Fronter)
- Malt alle vegger (gang, soverom og stue/kjøkken) - Utført av RedesignBolig
- Malt alle innerdører - Utført av RedesignBolig
- Malt vinduskarmer
- Nye dørerlåser og dørklinker på innerdører
- Nytt balkongdekke

Arnljot Gellines vei 35 er en lys og flott 3-roms leilighet, beliggende på hjørnet av bygget i tredje etasje. Leiligheten har en åpen og god planløsning med store vindusflater som bidrar til fine lys- og utsiktsforhold. Balkongen har adkomst fra stuen og oppleves romslig med sine 6 kvm. Leiligheten har i november 2025 blitt oppgradert med ny énstavs eikegulv i entréen, kjøkkenet og stuen, i tillegg til nymalte flater og nye kjøkkenfronter.

ENTRÉ
Man ønskes velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. I gangen har man også en liten innvendig bod for praktisk oppbevaring. Nymalte flater og nye gulv høst/vinter 2025.

KJØKKEN
Boligen har et delikat og tidløst kjøkken som er i åpen løsning til stuen. Kjøkkenet har blitt oppgradert i 2025 med nye fronter fra Epoq. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som stekeovn og platetopp, kjøl- og fryseskap (disse er nye i 20/21) og oppvaskmaskin. Videre er kjøkkenet innredet med glatte skapfronter og benkeplate av heltre eik. Her er det god plass til spisebord, med flotte lys- og utsiktsforhold. God plass til å invitere venner og familie på middag.

STUE
Stuen fremstår lys og romslig med store vindusflater. Rommet kan innredes med sofa og tv-seksjon og har i tillegg plass til et stort spisebord. Boligen er hjørneleilighet og her er det herlige sol- og lysforhold. Fin utsikt fra stuen og kjøkkenet, og leiligheten oppleves som usjenert med svært lite innsyn.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra gangen, og er malt i en behagelig farge. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, og svært godt med skapplass. Rommene vender ut mot rolige, frodige områder og har svært lite innsyn.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 har også adkomst fra gangen og har god plass til dobbeltseng, og har god lagringsplass. Rommet kan også fint benyttes som gjesterom, barnerom eller kontor.

BADEROM
Fra entréen kommer man inn til leilighetens delikate baderom, som ble pusset opp av aksjelaget i 2015/2016. Fliser på vegger og gulv, med gulvvarme og downlights i himling. Innredningen består blant annet av vegghengt servantskap med glatte fronter, nedsenket servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med belysning og dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisternekasse og opplegg for vaskemaskin. Utskifting av vann- og avløpsrør, samt rehabilitering av baderom ble gjort i regi av aksjelaget i perioden 2015-2017.

BALKONG
Denne leiligheten har en stor, sydvestvendt balkong på 6 kvm. Her er det flotte solforhold, med sol mellom ca kl 10 og ca 20.30 på sommerstid! Her har man plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe/loungesone og det er plass til å invitere til å nyte fine sommerdager med utsikt ut over Oslo. Det er lagt nytt balkongdekke høsten 2025.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at noen av hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via sentralvarme til radiatorer. Se tilstandsrapport for mer informasjon om oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 11.01.1971.

Videre foreligger følgende ferdigattester:
- Fasadeendring, etablering av nye balkonger, datert 08.04.2024
- Utskifting av innvendige vann- og avløpsrør, samt tilhørende våtromsrehabilitering, datert 13.03.2017
- Rehabilitering av fasader, datert 02.12.2016
- Modernisering av 2 heiser, datert 19.01.2012
- Garasjeanlegg (35 plasser), datert 12.06.1963

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning. Eneste endringen er at en vegg mellom stuen og kjøkkenet har blitt tatt ned, og kjøkkenet er blitt utvidet.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet avtale om vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning, spillvann og veg.

Servituttene vil følge eiendommen.

Adgang til utleie
Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis:
1: aksjeeieren selv eller aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.
2: aksjeeieren er en juridisk person.
3: aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
4: et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen. Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjeeier. Har selskapet ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til selskapet, skal brukeren regnes som godkjent.

Leietaker må følge aksjelagets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et stille og rolig område i Lodalen/Etterstad. Området forbindes med Etterstad via gangbro over togsporet, noe som gir enkel tilgang til store, åpne grøntarealer. Det er kort vei til barnehage, skoler, offentlig kommunikasjon, treningssentre, idylliske parker, flotte idrettsanlegg, samt alt av hovedstadens fasiliteter. For ikke å glemme kun få meter til serveringsstedet Kruttverket, kulturhus med mat- og drikkeservering, teaterscene og atelier.

Her bor man i gangavstand til sentrum. Bjørvika ligger en kort spaser- eller sykkeltur unna. Flere kulturinstitusjoner har allerede etablert seg her, Operaen, Sørenga sjøbad og Deichmanske bibliotek er som kjent allerede på plass. Bjørvika har allerede fått på plass mange spennende serveringssteder. Munch museet åpnet høsten 2021 og Middelalderparken er under oppgradering. Området har også tiltrukket seg mange bedrifter de siste årene.

Det avholdes en del kulturarrangementer i området hele året, blant annet vandring langs Alnaelva, konserter (pop, rock, klassisk m.m), julegrantenning og Kværnerbylekene (skirenn for barn). Buss nr. 32, 34, 70 og 74 stopper like i nærheten og tar deg til sentrum på ca 5 minutter. Man er også i gangavstand til Ekebergsletta, rideskolen og skulpturparken på Ekeberg. Går man et lite stykke opp Alnaelva kommer man til nye Kruttverket kulturhus, med blant annet kafé, badstuer, galleri og marked, scene med konserter og søndagsjazz, filmvisninger, kurs og arrangementer og bar.

Mot nord ligger Vålerenga med sin karakteristiske trehusbebyggelse. Her finner du små kafeer, spisesteder og butikker. Mot øst ligger Svartdalsparken og Svartdalen med sin særpregede vegetasjon og turstier langs Alna, over til Østensjøvannet og videre til Østmarka. Ved Vålerenga ligger også Nye Jordal Amfi med Jordal idrettspark som er hjem for flere organiserte idretter. Det er i tillegg kort vei til Tøyen som byr på flotte opplevelser som Botanisk hage og det nyoppussede Tøyenbadet. Tøyen Torg har blitt en populær samlingsplass blant byens beboere med et rikt utvalg av serveringssteder, gode kollektivfasiliteter og bibliotek.

Området byr på et godt utvalg av fritidstilbud. Flere treningssentre i nærheten, blant annet SATS og Evo på Vålerenga/Kampen, Mudo på Etterstad og FitnessRoom Kværnerbyen. Like ved ligger Svartdalsparken og Alnaelven med flotte turmuligheter. Det finnes friområder i Ekebergsletta, Vålerenga park og Middelalderparken i Gamlebyen.

Flere matbutikker i nærheten som Rema 1000 på Etterstad Vest, Kiwi og Coop Extra i Kværnerbyen, søndagsåpen matbutikk på Kværner og også på Etterstadsletta. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Fyrstikktorget et godt og variert utvalg. Bryn senter, Grünerløkka, Vålerenga og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil. Nærmeste holdeplass er Etterstad vest som ligger drøye 200 m fra boligen. Svært bra kollektivtransport med 32-bussen til Kværnerbyen. 37-bussen kjører døgnet rundt til Etterstad/Helsfyr. I tillegg stopper buss 34, 70 og 74 på Kværner (10 minutters gange) samt T-banens linjer 1, 2, 3 og 4 på Helsfyr (13 minutters gange).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Leiligheten sokner til Vålerenga barneskole, hvor man går videre til Jordal ungdomsskole.

Barnehager i nærområde:
Eitillstad Fus barnehage (1-5 år) 0.5 km
Dumpa Kanvas-musikkbarnehage (1-5 år) 0.6 km
Fridtjovsgate barnehage (1-5 år) 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 188 kvm opparbeidet med plen og asfalterte internveier som tilhører aksjelaget. Flotte fellesarealer med lekeplass, parkeringsplasser m.m!

Aksjelaget disponerer et større antall parkeringsplasser til leie. Skjemaer for kjøp/salg av garasje samt skjema for søknad om parkeringsplass ligger på deres hjemmeside www.nkba.no. Utfylt skjema sendes styret@nkba.no eller puttes i styrets postkasse i A-blokken/nr. 35. Pris for parkeringsplass faktureres for et halvt år av gangen, pt kr 267,- pr mnd, og gjenværende forskuddsbetalt leie refunderes ikke dersom man sier opp i fakturaperioden. Styret opplyser at det er ledige plasser for leie pr 16.12.25.

Det er også 10 gjesteparkeringsplasser. Disse ligger innerst ved snuplassen bak C-blokken.
Aksjelaget har 6 fungerende ladepunkter mellom blokk C og gjesteparkering (Arnljot Gellines vei 33). I tillegg er det offentlige ladeplasser for elbil langs Arnljot Gellines vei.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 23.09.2015 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Eiendommen berøres delvis av Hensynssone for høyspentlinje (H-820-1), og henssynsone for luftforurensing svevestøv gul sone og nitrogendioksid rød sone og støysoner for bane og veg i gul sone og bane i rød sone.

Utdrag av pågående bygg- og plansaker i området:

- Retningsdrift Brynsbakken - Bane NOR jobber nå sammen med Plan- og bygningsetaten med planprogram for reguleringsplan for Retningsdrift Brynsbakken. Formålet med planarbeidet er å øke sporkapasiteten på alle baner, noe som er en forutsetning for å kunne realisere jernbanens rutemodell 2027. For å ta høyde for fremtidig kapasitetsbehov, er det nødvendig med seks spor for de tre banestrekningene gjennom planområdet.

- Saksnummer 201704752 - Plansak. Arnljot Gellines vei 3 - Dialogfase - Etablering av boliger, næring og bevertning - Kullsyrefabrikken. Plansaken ble avsluttet i august 2020. Det er industri på tomten i dag, og det er å anta at det vil bli forsøkt omsøkt igjen.

- Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

- Saksnummer 200705311 - Reguleringssak. Enebakkveien 69 AS, foreslår å omregulere Enebakkveien 69 i Kværnerbyen til boligbebyggelse.

- Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Tiltaket omfatter oppføring av boligblokk på 11 etasjer, med to kjelleretasjer. Det etableres felles uteoppholdsareal på terreng, og private uteoppholdsarealer for samtlige boenheter i form av balkonger, markterrasser og takterrasse.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 735,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, internett/kabel-TV, betjening av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, trappevask, forretningsførsel, kommunale avgifter m.m.
Husleien justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles slik:
Kapitalkostnader IN-lån: kr 2 381,-
Felleskostnader: kr 4 203,-
Trappevask: kr 151,-

Tilsvarende leilighet i oppgangen har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 500,- pr. år. / 2 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 329 466,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr kr 5 317 864,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 28 806,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 420 644,- pr. 18.11.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 76 037 124,- pr. 18.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208119362
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo: kr 13 382 634,-
Andel restsaldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.08.2063
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja (Andelen har innbetalt sin del av dette lånet)

Lån 2:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207436151
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo: kr 62 654 490,-
Andel restsaldo: kr 420 644,-
Innfrielsesdato: 30.12.2055
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12
IN-avtale: Ja

Aksjeselskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt aksjeeier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til leiligheten og følger leiligheten ved et eventuelt salg.

kr 420 644,- av fellesgjelden kan innløses. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 381,- (renter, pt. avdragsfritt) pr. 07.12.2025. Vilkår må kontrolleres med forretningsfører og det tas forbehold om at renteendringer kan påvirke summen.

5 100 000,00 Prisantydning
420 644,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 520 644,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 043,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
24 143,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 544 787,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost. Se ytterligere informasjon på hjemmesiden til Skatteetaten.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Molandsveen og Julija Molandsveen

Leiligheten er tilknyttet Nygårdkollen Boligaksjeselskap.
Aksjelaget består av 196 aksjeleiligheter knyttet til aksjer. Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS - tlf: 22 86 55 00.
Det er ikke tillatt å holde eller passe hund og andre dyr uten samtykke fra styret. Det skal søkes på fastsatt søknadsskjema. Hold av et større antall dyr i en bolig aksepteres ikke.
Telia er leverandør av kabel-TV og bredbånd til aksjelaget og dette er inkludert i felleskostnadene.
Det tillates bruk av elektrisk grill på balkongene, men det tillates ikke å grille etter kl. 22.00.
Fellesvaskeri i alle blokkene som kan benyttes av beboerne

Aksjelaget har egen hjemmeside: www.nkba.no
Aksjelaget er medlem av Etterstad Vel, som har hjemmeside: http://www.etterstad.no/.

Større vedlikehold/rehabilitering siste ti år:
2025: Rehabilitering av bunnledninger i blokk A.
2024: Rehabilitering av bunnledninger i blokk B og C.
2023: Nye balkonger for ettromsleilighetene, totalt 64 leiligheter.
2023: Ny støttemur til oppkjørselen til blokk B
2022: Vedlikehold av garasjeanlegget og garasjetak.
2021: Utskifting branndører.
2021: Utskifting av alle avtrekksvifter.
2019 – 2020: Pusset opp vaskerier.
2019 – 2020: Installert elbil-ladere.
2018 – 2018: Installert brannvarslingsanlegg.
2018 – 2018: Skiftet ut alle brannslukkere i leilighetene.
2017 – 2017: Ny lekeplass.
2017 – 2017: Installert fibernett for TV og internett i alle leiligheter.
2015 – 2017: Oppgradering av fasader. Etterisolering av blokkene, skifte alle vinduer til støydempede vinduer
og balkongdører. Teglstein på vegger.
2015 – 2017: VVS. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom.
2015 – 2017: Ventilasjonsanlegget ble renset.

Planlagte påkostninger:
Iht. styret pr. 19.11.2025 er det p.t. ingen konkrete planer om større vedlikeholdsprosjekter. Gitt bygningenes alder, må det imidlertid påregnes kostnader til vedlikehold. Det må påregnes økninger i felleskostnadene i takt med ordinær prisstigning, eller dersom det blir nødvendig pga. fremtidige vedlikeholdsprosjekter. Felleskostnader justeres normalt årlig.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Dersom slik godkjenning ikke gis, bortfaller avtalen og ingen av partene har noe økonomisk ansvar ovenfor den andre. Ingen forkjøpsrett i aksjelaget.

Boligselskapet har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til boligselskapet hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250
Oppgjør  kr 7 500
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk kr 3 150

Utlegg:
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 750
OBOS - Innhenting av panteattest   kr 390
OBOS - Pantesperregebyr til forretningsfører  kr 4 150

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Boligselgerforsikring Gjensidige 2,69 promille
Fotopakke  kr 4 500
Tilstandsrapport, ca  kr 9 700

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 42-0068/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2568

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 14:49