Risløkkfaret 9A

Risløkkfaret 9A, 0583 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 144, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 184 kvm

BRA-i:
-1. etasje 59 kvm: Gang, to boder, to kjellerrom og vaskekjeller.
1. etasje 68 kvm: Yttergang, gang, baderom, stue, kjøkken og soverom.
2. etasje 57 kvm: Yttergang, gang, baderom, stue, kjøkken og soverom.
3. etasje 0 kvm: Uinnredet kaldtloft.

Åpent areal:
1. etasje 4 kvm: Vestvendt veranda.
2. etasje 2 kvm: Nordvendt altan.
2. etasje 7 kvm: Vestvendt altan.

Arealet på loftet måles til 58 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Den delen av underetasjen som regnes som krypekjeller er ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.01.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong og sparesteinsmur. Bærende konstruksjoner av betong og trekonstruksjoner. Skillende dekker av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning. Tak med saltaksform i trekonstruksjoner tekket med takstein. Boligen har ytterdør av tre med glassfelt. Entrédører med brannklasse B30 og lydklasse db35. Verandadør med karmer av tre, og to-lags glass fra 1993. Altandører med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår og 2005. Vinduer med karmer av tre, og ett og to-lags glass fra byggeår

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - store eller alvorlige avvik som krever tiltak)

Baderom I og II:
- Begge baderommene er fra byggeår og har med bakgrunn i høy alder, slitasjegrad, tekniske installasjoner og stor risiko for skjulte skader eller avvik fått en helhetsvurdering til TG3. Det bør påregnes fornying/oppgradering av våtrommene. Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder totalrenovering av badene og er satt til over kr 300 000,- pr. baderom.

Rom under terreng - kjeller:
- Omfattende fuktmerker, avskallinger og symptomer på muggsopp observert på vegger. Tiltak for å stoppe fukt må påregnes og overflater må fornyes. Stor sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen og ytterligere undersøkelser må påregnes for å avdekke årsak, omfang og aktuelle tiltak.
- Det ble registrert riss/sprekker på vegg i innerste kjellerrom (ikke krypkjelleren), som kan tyde på setninger eller jordtrykk og oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder oppgradering av kjeller og er satt til over kr 300 000,-.

Krypkjeller:
- Det er observert omfattende avskalling/delaminering på betongoverflater i krypkjelleren ved overliggende trapp og fare for korrosjon (rust) på armering.
- Det ble registrert omfattende riss/sprekker, samt skjevheter på yttervegg i krypekjelleren, som tyder på setninger eller jordtrykk og krypkjelleren har symptomer som tyder på forhøyet fuktighet samt økt risiko for ytterligere skader. Utbedringer eller sanering av krypkjelleren må påregnes, og sjablongmessig prisanslag iht. takstmann er satt til kr 100 000 - 300 000,-.

Skorsteiner inne i boligen:
- Det er brudd/åpent i røykerør i kjelleren og ildsted i kjelleren bør ikke brukes. Røykerør må byttes, og sjablongmessig prisanslag iht. takstmann er på kr 0 - 10 000,-.

Vinduer:
- Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling.
- Det er registrert sprekker i glass på vinduer i kjeller og på soverom i 2.etasje. Vinduer med sprekker i glass må byttes ut og sjablongmessig prisanslag iht. takstmann gjelder bytte av ødelagte vinduer til kr 50 000 - 100 000,-.

Veranda - 1. etasje:
- Sprekker og skjevheter er påvist i konstruksjonen, og skade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag iht. takstmann er på mellom kr 10 000 - 50 000,-.

Utvendige trapper til veranda:
- Sprekker og riss i trapp og det er observert delaminering på innvendig side i krypekjelleren. Fare for korrosjon og ytterligere skader på trappen. Trappen i sin helhet bør byttes ut, og har et sjablongmessig prisanslag iht. takstmann på kr 10 000 - 50 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som følge av alder, slitasje, skader mv. som kan kreve tiltak)

Kjøkken I og II:
- Begge kjøkken har fått TG2 som en helhetsvurdering på grunn av kjøkkenenes alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Anbefalt brukstid på blant annet røropplegg på
kjøkkenene er utgått. Utskifting/oppgradering av innredning, overflater og røropplegg bør påregnes.

Øvrige rom:
- I andre etasje har tapet stedvis manglende vedheft og bobler enkelte steder. Eksakt årsak er ikke kjent, og bakenforliggende skjulte feil eller avvik kan ikke utelukkes.
- Innerdører i boligen bærer preg av slitasje.
- Ventilasjonen i begge etasjer vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er kun registrert èn ventil, i 2. etasjen. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning.
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale i 1. etasje.

Rom under terreng - kjeller:
- Fuktindikator viser utslag som innebærer at fuktskade i kjellervegg ikke kan utelukkes og oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overstrømning og luftmengdeutskifting burde være bedre og manglende ventilering bør utbedres.
- Det er registrert karakteristisk "kjellerlukt" som kan indikere fuktproblematikk og oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - uinnredet / råloft:
- Fuktskjolder/-merker observert på vegg under vinduer samt ved spikre i undertaket. Dette skyldes mest sannsynlig kondensproblematikk og tiltak samt ytterligere undersøkelser for å fastlegge / stoppe kondensering bør påregnes da det er risiko for skader i konstruksjonen.

Innvendige trapper (trapp mellom 1. -og 2. etasje og trapp til kjeller):
- Trappene har tydelige tegn på slitasje og elde, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig. Videre er det registrert betydelig knirk i trappene, og trappene har ikke håndløper på begge sider.

Etasjeskiller - kjeller og 2. etasje:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm i gang og 6 mm i åpen kjellerrom 2 og til 10 mm i stue og 13 mm på kjøkken i 2 etasje. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tekniske anlegg:
- Avløpsrør og vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid og det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader hvo konsekvensen kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje skulle oppstå.
- Det gjøres oppmerksom på at vaskekjeller ikke er bygget som et våtrom og rommet har ikke etablert tilstrekkelig membran/fuktsikring eller ventilasjon. Eventuelle lekkasjer/vannsøl vil derfor kunne medføre fuktskader i tilliggende konstruksjoner. Oppgraderinger bør vurderes for å gjøre rom fuktsikkert.

Yttervegger:
- Grunnet manglende lufting og observert tilstand på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen, lufting bør etableres.
- Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje.

Dører og vinduer:
- Enkelte ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.
- Verandadør har kontakt med dørterskel/dørkarm og henger når den åpnes og lukkes.

Yttertak:
- Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhøredene bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering på TG2. Deler av yttertaket er kun vurdert fra bakkeplan grunnet sikkerhetsmessige årsaker samt snø og is på taket. Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og observert tilstand. Med bakgrunn av takets alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er registrert slitasje, elde og lignende forhold på de deler som var mulig å besiktige. Takgjennomføringer, skorstein, lukkede konstruksjoner, snøfangere, beslag og renner er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet manglende tilkomst, med den risiko dette innebærer.

Altaner 2. etasje:
- Tettesjiktet på altanene er vurdert til å ha en høy slitasjegrad/alder, og har behov for fornying.
- Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying.

Utvendige trapper - til yttergang:
- Sprekker og riss, uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil.

Grunnmur:
- Stedvis pussavskalling på grunnmur.

Drenering:
- Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år, og med bakgrunn i dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden, under "rom under terreng - kjeller". Her bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må
påregnes kostnader for utbedringer.
- Det kan ikke verifiseres/bekreftes at grunnmuren har utvendig fuktsperre, og forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad og forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør påregnes.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak bør påregnes.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke utført hulltaking og fuktmåling i kjellervegger da ingen av veggene er lektet ut fra grunnmuren
- Dampsperre/plast i konstruksjonen er ikke mulig å kontrollere, på grunn av at det er lagt gulv på loftet.
- Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen.
- Byggegrunnens beskaffenhet (oppbygging) er ukjent.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet snøforhold.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Boligen ble kjøpt/overtatt i 2021.
Boligen er et dødsbo og selges av arvinger. Selger har således ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Drømmer du om å skape din egen boligdrøm, eller to? Da er dette eiendommen for deg og dere! Jan Robert Ottesen i Krogsveen har gleden av å presentere Risløkkfaret 9 – en horisontaldelt to-mannsbolig, med frodig hage, og rammetilatelse for oppføring av to eneboliger og riving av tomannsbolig!

Her bor man barnevennlig og lettvint til i et rolig, etablert småhusområde med hyggelig naboskap. Huset har behov for oppussing, men har gode kvaliteter for den som ønsker å "ta i et tak" - samt en rammetillatelse for riving av tomannsboligen og etablering av to eneboliger på eiendommen om drømmen er et, eller to nye hus!

Huset har i dag en god planløsning fordelt over to etasjer, og byr på 2 soverom, 2 stuer, 2 kjøkken og 2 baderom. Videre har underetasjen vaskekjeller, 4 boder og råkjeller.
I loftetasjen er det et uinnredet råloft med en gulvflate på 58 kvm.

Dette er boligen for deg som ønsker mye boltreplass både inne og ute – for både to- og firbente.

Nærmere innhold:

FØRSTE ETASJE.

Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede hage. Her kan man invitere venner og familie på hagefest uten å bekymre seg for plassmangel. Solen skinner fra soloppgang til rundt kl. 20.00 midtsommers, ifølge solkart. Her kan late dager nytes i solen eller i skyggen fra trærne. Eiendommen ligger i en rolig gate med lite gjennomkjøringstrafikk.

Tomten har en netto kvm på 736 og er et perfekt sted for en trampoline, eller to separate hager og felles innkjørsel med felles vedlikeholdsansvar (se tegninger i annonsen).

Stue:
Første etasje byr på en romslig stue med store vindusflater som gir en lys og luftig romfølelse. Her er det god plass til sofa med salongbord og TV-seksjon. Rommet er romslig og veldimensjonert, slik at du enkelt kan innrede etter egen stil. Pipeløp med kamin fra byggeår i stuen. Størrelsen gjør det enkelt å skape store sosiale soner med plass til mange gjester. Stuene har glatte takflater og originale tregulv. Fra stuen er det direkte adkomst til veranda. Verandaen og tilhørende trapp har fått TG3 som en helhetsvurdering, og utskiftning bør påregnes.

Kjøkken:
Eldre kjøkken med sjarm og karakter. Innredningen har fått TG2 som helhetsvurdering grunnet alder og slitasje, og en oppgradering bør påregnes. Kjøkkenløsningen plassbygd, og tilfredsstiller mange behov – for deg som ønsker mye benk- og skapplass, og for deg som vil ha et skjermet kjøkken. Frodig utsikt fra store vinduer.

Soverom I:
Soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord. Store vinduer gir rikelig lys og luftig romfølelse.

Baderom I:
Baderom med gulvvarme. Innredet med dusjkabinett, vegghengt servant og gulvstående toalett. Baderommet er i sin helhet gitt tilstandsgrad 3 og bør oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Gang og entré:
Lys og innbydende gang med direkte adkomst til alle rom. Særlig praktisk med baderommet rett ved inngangsdøren, slik at barn kan bruke det uten å gå gjennom hele huset når de leker ute.

ANDRE ETASJE.

Stue:
Romslig stue med direkte adkomst til altan. Pipeløp med lukket kamin. Originale tregulv og mye lysinnslipp fra store vinduer samt balkongdør.

Altan:
Vestvendt altan på 7 kvm, som byr på vidstrakt utsikt. Skjermet beliggenhet med gode solforhold. Altanen er slitt og har behov for oppgradering.

Kjøkken:
Kjøkkenløsningen tilbyr rikelig benk- og skapplass, samt en skjermet plassering med fortsatt god . Frodig utsikt fra stort vindu. «Serveringsvindu» fra anretningskjøkken inn til spisestuen. Innredningen har fått TG2 grunnet alder og slitasje, og oppgradering bør vurderes.

Baderom II:
Baderom med gulvvarme. Innredet med dusjkabinett, vegghengt servant og gulvstående toalett. Baderommet er i sin helhet gitt tilstandsgrad 3 og bør oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Soverom II:
Soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobe. Fleksibel bruk som gjesterom, barnerom eller kontor. Godt lysinnslipp fra store vinduer.

Trapperom som binder etasjene sammen.

Underetasjen og krypkjeller har fått TG3 med på grunn av omfattende fuktmerker, avskallinger og symptomer på muggsopp observert på vegger. Utbedringer, sanering og ny drenering må påregnes.

Gangen i underetasjen har en takhøyde målt til 2,07 meter. Fire romslige boder med god lagringskapasitet – perfekt for alt som ikke skal stå fremme.
I vaskekjeller er takhøyden målt til 2,09 meter, her er varmtvannsbereder plassert.

DIVERSE:
- Unik mulighet – hel tomannsbolig med rammetillatelse for riving av eksisterende bygg og oppføring av to eneboliger.
- Populær og barnevennlig beliggenhet i et svært ettertraktet område.
- Område med bredt skole- og barnehagetilbud – sogner til Vollebekk skole.
- Beliggende i etablert småhusområde med hyggelig naboskap.
- Risløkka fremstår som en frodig og grønn lunge mellom høyblokkbebyggelsen på Løren, Økern, Vollebekk og Bjerke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på begge baderom. Vedovn og begge stuer, samt underetasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 07.08.1940. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra godkjente byggetegninger:
- I underetasjen er det i dag åpning mellom kjeller om krypkjeller, krypkjeller er bygd utenfor grunnmur.
- I første etasje er det ingen dør mellom stue og soverom.
- I andre etasje er opprinnelig kott på kjøkken og i gang blitt en del av dagens gang, og det er ingen dør mellom soverom og stue.

Videre foreligger det en rammetillatelse for oppføring av to eneboliger og riving av tomannsbolig datert 06.07.2023.
Saksnummer 202305848 hos plan- og bygningsetaten. Link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202305848

Rammetillatelsen er gyldig i tre år, og man må søke og ha fått igangsettelsestillatelse før arbeidet kan settes i gang. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9. Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken.

Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest. Når tiltaket er ferdig, må det søkes om ferdigattest. Dersom det ønskes å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Da må det opplyses om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse.

Ved søknad om igangsettingstillatelse, må følgende dokumentasjon sendes kommunen:
- Forhåndsuttalelse med godkjent ledningskart fra Vann- og avløpsetaten.
- Tilknytning av stikkledninger for vann og avløp.
- Plugging/frakobling av eksisterende stikkledninger for vann og avløp i forbindelse med riving.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 7 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 7135, tinglyst 27.05.1966, type heftelse: Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Hvor Risløkkfaret 9 (gnr. 123, bnr. 144) gir tillatelse til føring av vann- og kloakkledninger fra offentlig ledninger i Risløkkfaret, over egen tomt og til Risløkkfaret 7 (gnr. 123, bnr. 800). Videre gis det også rett til ettersyn og vedlikehold når det er nødvendig.

De øvrige servituttene omhandler: bestemmelse om vei, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om vann/kloakk, bestemmelse om garasje/parkering og bestemmelse om gjerne.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst veirett på Risløkkfaret 7 (gnr. 123, bnr. 800). Rettigheten er tinglyst på Risløkkfaret 7, gnr. 123, bnr. 800, dagboknr. 50637, tinglyst 19.01.2016.
Risløkkfaret 9 har rett til uhindret avkomst til egen eiendom, herav frem til biloppstillingsplass og evt. fremtidig garasje sydvest på eiendommen. Videre innebærer det en rett til å plassere søppeltønner mot nord (hvor dagens søppeltønner er plassert). Eventuelle utgifter til snømåking og strøing av den delen av innkjørselen som deles, skal deles likt mellom partene.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen blir ikke ytterligere rengjort før overtagelsen.

Velkommen til Risløkka – et flott sted å bo for både små og store! Familievennlig beliggenhet i et tilbaketrukket, veletablert og attraktivt bomiljø. Boligen ligger i en rolig gate med lite gjennomgangstrafikk, hvor barna kan vokse opp i trygge, barnevennlige og idylliske omgivelser.

Nabolaget er en barnevennlig oase i Oslo, preget av villaer og rekkehus, store frukthager og vakre parkområder. Det finnes flere barnehager og skoler i nærmiljøet.

Sverre Refstads plass ligger like ved og er en park med fotballbane, basketballbane, lekeapparater og benker. Om vinteren lages det skøytebane, og 17. mai-toget samles her hvert år før avmarsj. Her arrangeres også den årlige julegrantenningen.

Bjerkedalen Park, som åpnet i oktober 2013, består av ca. 40 mål med fasiliteter som badedam, barnehage, kafé, ballplass, paviljong og opparbeidede grøntområder. Litt lenger nede på Risløkka dukker Hovinbekken opp i et skjermet skogholt, hvor det er anlagt en naturpark med blant annet aktivitetsløype, bro og sittegrupper.

I nærområdet finner du også flere treningssentre, Hasle-Løren ishall, kunstgressbane og treningssenter med squash, alt innen gangavstand.

For naturopplevelser ligger Lillomarka, Grefsenkleiva, Trollvann og Linderudkollen kun en kort kjøretur unna. Her venter flotte lysløyper, skiløyper, alpinanlegg og badevann. Det er også nærhet til turområder med fine skogsstier og sykkelstier, samt gode akemuligheter for de minste. Like i nærheten finner du store grøntområder som brukes til akebakke om vinteren og ballplass om sommeren.

Daglige innkjøp kan enkelt gjøres på vei hjem fra jobb, med Kiwi, Meny og Rema 1000 i Brobekkveien kun en to minutters kjøretur unna, eller 350 meters gange. På Vollebekk har det i tillegg kommet flere nye serveringssteder i nærområdet, blant annet Håndbakt på Vollebekk torg (håndverksbakeri/kaffe og brunsj), Midtpunktet (pizzarestaurant på Vollebekk torg) og den vietnamesiske nabolagsrestauranten ComPho.

Beliggenheten på Risløkka er “supersentral” med enkel adkomst til både sentrum, Ring 3/E6, offentlig transport og direkte buss- eller bilforbindelse til Gardermoen på under 30 minutter. Det er ca. 5 minutters gange til bussholdeplassen ved Vollebekk senter, der linje 58 mot Nydalen eller Bøler går hvert kvarter. Risløkka t-banestasjon ligger også ca. 5 minutters gange unna, med både buss- og t-baneavganger i nær sagt alle retninger. I tillegg går det flybuss og flere bussruter til Lørenskog m.m. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern og Hasle.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Risløkkfaret 9 sogner pt. til Vollebekk skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 835,2 kvm. Gruslagt innkjørsel og videre opparbeidet med bl.a plenarealer, diverse beplantning, prydbusker og frukttrær. Deler av tomten mot nordøst går ut i veien og veiarealet er regulert til vei.

Parkering på egen tomt.
Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (ytre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig kostnadsfritt, men mot søknad.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Det må påregnes snømåking av egen tomt/innkjørsel vinterstid. Snømåking og strøing av den delen av innkjørselen som deles med Risløkkfaret 7 (nabohus), skal deles likt mellom partene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.
Eiendommen er regulert til underformål bolig m.tilh. anlegg i reguleringsplan S-4220, vedtatt 15.03.2006.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer: 202009595 - Vollebekk torg - Opparbeidelse av del av torg - T1.
Saksnummer: 201706524 - Brobekkveien 62 C og 62 D - Avklaringsfase - Boliger - Stasjonskvartalet. Under oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn pr. 13.08.2025.
Saksnummer: 202460931 - Brobekkveien 54 - Oppføring av bolig og næringsbygg - Vollebekk A2. Tidligmøte avholdt 01.07.2025.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan." Forslag til revidert reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220) ble sendt inn 04.01.2023.

Eiendommen er en del av spennende Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.
Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området rundt Risløkka er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Kommunale avgifter er kr 20 941,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.
Ny eier må belage seg på at det vil tilkomme eiendomsskatt etter overtakelse.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 10 000,-.

Det er ingen tilknytning av internett i dag. Dette på etableres av ny eier.

Det er avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 942 128,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Lie Johannessen Smith-Meyer og Bård Smith-Meyer Johannessen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger inkl tegn,ferdigatt,areal   kr 2 723,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Foto - Lasse Lerdahl  kr 8 750,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0223/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25223

Sist oppdatert: 29. januar 2026 kl. 21:21