Dælenenggata 28B

Dælenenggata 28B, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 107, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Borettslag Dælenengg 28, organisasjonsnummer 961 966 337

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
5. etasje 71 kvm: Entré, kjøkken, 2 soverom, vaskerom, bad, og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
5. etasje 5 kvm: Sydvestvendt flislagt takterrasse.

5. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 90 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 71 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-i). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm, som inkluderer en hems på ca. 6 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der dagens gang mellom stue og bad, opprinnelig er byggemeldt som en bod. Rommet benyttes i dag som walk-in closet. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en bygård oppført i 1899. Bygningen antas fundamentert med granitt/naturstein/tegl til stedlige masser, og har grunnmur av naturstein/tegl. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader, og etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Taket er en saltakskonstruksjon, antatt tekket med takstein. Boligen har Velux takvinduer fra 2015 og et vindu med 2-lags pressglass fra 2014. Entrédøren er en lyd- og brannklassifisert dør, og balkongdøren er fra 2014 med 2-lags pressglass. Innvendig har boligen glatte innerdører, skyvedører med omramming og innerdører med glassfelt.

Tilstandsgrad 2:
- Vaskerom: Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vaskerommets gulvoverflater og membran, badets overflater og membran.

Tilstandsgrad ikke undersøkt:
- Mursteinspipe. Peisovn. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en unik toppleilighet på Rodeløkka, en bolig som kombinerer klassisk bygårdssjarm fra 1899 med moderne løsninger og en arealeffektiv planløsning. Her får du en åpen og sosial sone, god takhøyde, synlige bjelker og en privat takterrasse. Store vindusflater og takvinduer slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig atmosfære gjennom hele leiligheten.

Nærmere innhold:

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en åpen entré med en imponerende takhøyde på 3,83 meter. Entréen glir sømløst over i kjøkkenet og stuen, noe som umiddelbart gir en følelse av et åpent og sosialt hjem. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Kjøkken:
Moderne og funksjonelt kjøkken med innredning fra Kvik bestående av glatte fronter og en solid benkeplate i stein med underlimt vaskekum. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. En ventilator er montert over kokeplassen, og for ekstra trygghet er det installert både komfyrvakt og waterguard. Med en romslig kjøkkenøy får du god plass til å diske opp lekre middager. Den åpne løsningen mot stuen og spisestuen gjør dette til et naturlig samlingspunkt i boligen.

Stue og spisestue:
Stuen er et lyst og innbydende rom med god plass til sofagruppe. Den generøse takhøyden kombinert med unike og sjarmerende detaljer sørger for en lun atmosfære. En peisovn, installert i 2014, er sentralt plassert og gjør det enkelt å holde varmen på kalde vinterkvelder. I tilknytning til stuen ligger spisestuen, med plass til et stort spisebord for hyggelige sammenkomster. Herfra er det direkte utgang til leilighetens private takterrasse.

Takterrasse:
Fra spisestuen åpner du opp til en sydvestvendt takterrasse på ca. 5 m². Dette er en usjenert og privat uteplass med god plass til utemøbler. Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler, noe som forlenger sesongen. Terrassen oppleves som en naturlig forlengelse av stuen på sommerstid.

To soverom:
Leiligheten har to gode soverom som ligger adskilt fra de sosiale sonene. Begge rommene har god plass til seng og garderobeløsninger. Det er rikelig med lysinnslipp fra store takvinduer.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, og har elektrisk gulvvarme som sørger for en behagelig start på dagen. Rommet er innredet med innredning av høy kvalitet fra Vedum, vegghengt klosett, speil med belysning, badekar og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Innfelte hyller og skap i veggen gir rikelig med oppbevaringsplass. Ventilasjonen ivaretas av en elektrisk styrt vifte.

Vaskerom:
Leiligheten har et praktisk, separat vaskerom - enhver boligeiers drøm. Rommet er utstyrt med flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, vaskekum og opplegg for vaskemaskin.

Hems:
Over deler av stuen er det en hems på ca. 6 m². Dette er et fleksibelt areal som kan benyttes til for eksempel soveplass for gjester, kontor eller ekstra lagring.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i oppholdsrom og soverom. Fliser på bad og vaskerom.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad og vaskerom.
Himling: Malte plater med innfelte downlights.

Oppbevaring:
Leiligheten er arealeffektiv med flere smarte oppbevaringsløsninger. Dette inkluderer innfelte skap og hyller på badet, en hems for lagring, samt to innvendige boder. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 6 m².

For beskrivelse av tilstandsgrad, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Det er elektrisk gulvvarme på bad og vaskerom, samt elektriske varmekabler i gulv på takterrasse. Peisovn er plassert i stue/kjøkken.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1899.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 31.08.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Videre foreligger det ferdigattest for bruksendring av loft til ny boenhet datert 27.06.2019.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der dagens gang mellom stue og bad, opprinnelig er byggemeldt som en bod og er derfor ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det foreligger videre ferdigattest for rehabilitering bygård datert 25.05.1992, ferdigattest for balkonger datert 09.12.2014 og ferdigattest for utskifting av vannledninger gjennom etasjer med riving og gjenoppbygging av bad datert 08.03.2022.

Disse dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom som omhandler rettigheter til adkomst, vedlikehold, plikt til utbedring etc.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett, vedlikeholdsplikt mv.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Med adresse i Dælenenggata 28B bor du sentralt på Rodeløkka, et område som kombinerer rolig byhygge med umiddelbar nærhet til Grünerløkkas pulserende liv. Herfra har du et perfekt utgangspunkt for å nyte alt det beste fra to av byens mest attraktive bydeler. Du befinner deg i et trygt og veletablert nabolag, samtidig som du kun er en kort spasertur unna alt du trenger i hverdagen og et rikt kulturliv. Populære Hot Shop ligger et steinkast unna, samt Art bar, Evviva Bar, Kaffe Lykke og Carls.

Den daglige logistikken er usedvanlig enkel. De nærmeste dagligvarebutikkene, Kiwi, Spar og Joker, ligger bare noen minutter unna til fots. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det en kort spasertur til Carl Berner, hvor du finner både Carl Berner Torg, apotek og vinmonopol. Området har også et svært godt kollektivtilbud. Fra Københavngata, tre minutter fra leiligheten, går det en rekke busslinjer, og fra Carl Berners plass har du tilgang til både T-bane og trikk som effektivt tar deg videre rundt i byen.

Fritiden kan fylles med et mangfold av opplevelser rett utenfor døren. Langs Akerselva finner du flotte turstier for gå- og løpeturer, mens parker som Sofienbergparken og Birkelunden er populære samlingssteder for piknik og rekreasjon. Grünerløkka er kjent for sin unike atmosfære med nisjebutikker, markeder og et yrende gateliv. Her kan du starte dagen med kaffe fra anerkjente Tim Wendelboe, utforske det store utvalget av restauranter som Delicatessen og Villa Paradiso, eller oppleve kulturlivet på steder som Blå.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningssentre, som Fresh Fitness og SATS på Carl Berner og Ringnes Park. Området har også flere barnehager og skoler i gangavstand, inkludert Grünerløkka skole. Med sin blanding av urbane bekvemmeligheter, grønne lunger og et rikt sosialt liv, er dette et område som passer utmerket for studenter, etablerere og alle som ønsker en aktiv og enkel bytilværelse.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 418 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for industri med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-172GO datert 04.06.1942.

Utdrag av planer iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 201901778 - Reguleringssak - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Det foreslås å omregulere dagens parkområde ved Dælenenggata og en del av Dælenenggata, for å legge til rette for 12 omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt, sikre dagens parkområde med gangvei og å oppgradere deler av Dælenenggata til gatetun. Forslaget åpner for et nytt bygg med 6 etasjer i forlengelse av Fagerheimgata 11. Grøntarealet mellom Ring 2 og Dælenenggata reguleres til park, og mellom Fagerheimgata og Københavngata reguleres Dælenenggata til gatetun. Det forventes at oppdatert planforslag mottas innen 15.03.2025.

Saksnummer: 202205720 - Byggesak - Marstrandgata 9 - 11 - Stockholmgata 18 - 20 - Oppføring av boligbygg på seks etasjer og riving av eksisterende bygninger. Igangsettelsestillatelse gitt 21.01.2025. Nytt saksnummer 2025/14380. Det ble gitt igangsettingstillatelse 190.8.2025. Tiltaket omfatter riving av eksisterende bygninger på eiendommene og oppføring av et kombinert bolig- og næringsbygg på 6 etasjer på hjørnet mot Marstrandgata og Stockholmgata. Det etableres felles utearealer i bakgården og på takterrasser.

Saksnummer 202318725 - Byggesak - Marstrandgata 10 - Oppføring av bolig og næringsbygg. Rammetillatelse gitt 10.01.2025. Tiltaket omfatter oppføring av et nytt bolig- og næringsbygg. Det vil etableres 15 leiligheter, samt næringslokaler i 1. etasje ut mot gate. Bygningen plasserer seg som en infill mellom eksisterende bygningsmasse. Kvartalet har originalt vært en del av Bergene Chokoladefabrikk, men består i dag av både nyere og eldre bebyggelse.

Saksnummer 202458063 - Byggesak - Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Bruksendring av næringsbygg til studentboliger og oppføring av bygg med seks leiligheter - Campus Grünerløkka. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 28.01.2026, noe arbeider kan gjenstå. Nytt saksnummer: 2025/10235.

Saksnummer 2025/07830 - Byggesak. Stockholmgata 23 - bruksendring av lokale i 1. etasje fra næring til bolig. Saken ble satt i bero 02.12.2025.

Saksnummer 202552040 - Byggesak - Gøteborggata 38 - Bruksendring og utvidelse av boliger og fasadeendringer. Det ble søkt om rammetillatelse 05.03.2025.

Saksnummer 202551933 og 202551898 vedrørende oppføring av balkonger i Dælenenggata 31 og 33. Det ble gitt tillatelse til tiltak 19.03.2025 vedrørende oppføringen i nr. 33. Nr. 31 fikk avslag 29.08.2025.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 346,-  pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, varmtvann, trappevask, matteleie, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er mottatt varsel om justering av forsikringspremie som kan medføre en økning i felleskostnader. Dette vil trolig ikke bli vedtatt før neste generalforsamling.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet HomeNet som leverandør av internett, der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 496 172,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 984 689,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 929,- pr. 02.02.2026
Andel fellesgjeld er kr 114 544,- pr. 02.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4 177 984,- pr. 02.02.2026 og lånevilkårene er:
#1
Bank: Handelsbanken
Saldo: 830 194,-
Rentebetingelser: 6,15% nominell
Lånets løpetid: 01.11.2038
Lånet har IN-ordning

#2
Bank: Handelsbanken
Saldo: 3 347 790,-
Rentebetingelser: 6,15% nominell
Lånets løpetid: 01.09.2046
Lånet har ikke IN-ordning

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån #1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 47 677,- av fellesgjelden kan innbetales. Dette medfører en reduksjon i felleskostnadene på ca. 450,-.

8 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 261 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Silje Virkesdal Bråstad og Theis Dalvang Kløvstad

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Dælenenggata 28. Borettslaget består av 12 leiligheter.
Forretningsfører er Jonas Sundet, e-post regnskap@d28.no
Selskapets revisor er Nordstrand Revisjon AS
Dugnad må påregnes.
Øvrige vaktmester-tjenester utføres av beboere. Intern vaktmesterordning går på rundgang der hver andel er "ukehavende" hver 12. uke. Typiske oppgaver vil være snømåking, strøing, gressklipp etc.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere og krever godkjennelse fra styret.
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Skade på fasade utbedret.
- Installert nytt callinganlegg.
- Håndtert og tilrettelagt for gravearbeid og oppkobling til nytt fiberanlegg etter brudd på tidligere ledningsnett.
- Installert nytt låssystem.

Planlagte påkostninger:
- Ingen planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,- 2 stk gratis  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 21 520,00
Foto - Kveldsfoto inkludert  kr 9 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2640

Sist oppdatert: 16. februar 2026 kl. 23:34