Sars' gate 76

Sars' gate 76, 0564 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 127, ideell andel 1/1
Andelsnummer 261, Engelsborg Borettslag, organisasjonsnummer 948322536

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
Leilighet:
4. etasje 36 kvm: Entré, soverom, stue/kjøkken, bad og bod.

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Bod på loft og kjeller.
Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ikke arealet måleverdig.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 6 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Yttervegger består av teglstein. Taket er av typen saltak i trekonstruksjoner og er tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannkasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer fra 1984 med karmer av tre og 2-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
- Våtrom - Baderom - Vannrør:
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Baderom - Sanitærutstyr / innredning:
Front på servantskap har fuktskader. Fronten bør skiftes ut. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Baderom - Overflater vegger:
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Baderom - Membran, tettesjikt og overgang til sluk:
Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Baderom - Fallforhold (gulv):
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht
lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 10 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Baderom - Avløpsrør (ink. sluk):
Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Kjøkken - Ventilasjon og avtrekk:
Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Etasjeskillere - Skjevhetsmåling:
Det er noe merkbare skjevheter i boligen. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Vannrør av kobber i bod er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Vannbåren varme:
Tilførselsrør til radiatorer er av eldre dato. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Annet:
Det gjøres oppmerksom på at bod med opplegg for vaskemaskin ikke er bygget som et våtrom. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Elektrisk anlegg - Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og
mangler dokumentasjon. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- Vinduer:
Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TGIU
- Våtrom - Baderom - Fukt i tilliggende konstruksjoner:
Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Ventilasjon:
Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Stakeluke:
Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: Ja
Kommentar: Det er en liten sprekk i en flis i øverste hjørne av dusjen. Skaden var til stede ved kjøp av leiligheten.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Byttet baderomsinnredning (servant og skap) i 2021.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært
Firmanavn: Bondi Vvs AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Montering av rør til kjøkken (for å legge til rette for installasjon av oppvaskmaskin) i 2022.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats
Firmanavn: 1. Solid Elektro/ 2. Egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 1.Byttet sikringer med nye jordfeilautomater, montert overspenningsvern, byttet termostat på bad i 2022. 2. Montert downlights i 2019.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja
Kommentar: Ja, for sikringer, overspenningsvern og termostat

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Kommentar: El-kontroll utført av Elvia AS i 2023

- Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Svar: Ja
Kommentar: Borettslaget er i en tvistesak knyttet til setningsskader etter graving etter bergvarme. Det ble i 2023 konkludert at entreprenørene var ansvarlige, de har nå anket saken. Det er stor sannsynlighet for at entreprenørene må dekke utbedringskostnadene. Tiltak er allerede iverksatt for å stabilisere grunnen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken og garderobeskap på soverom.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 24.05.1948.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 24.05.1948, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Fra opprinnelige byggetegninger er boligen opprinnelig en 1-roms der kjøkkenet nå er flyttet fra soverom og inn i stue.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Videre så foreligger det ferdigattest på følgende:
- Blokk/bygård/terrassehus - Loftsutbygging datert 02.06.2003
- Blokk/bygård/terrassehus - Bruksendring datert 29.04.2009
- Blokk/bygård/terrassehus - vesentlig endring/reparasjon datert 06.07.2011

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
- Dagboknr 507245, tinglyst 03.05.1961, type heftelse: Erklæring/avtale:
Forklaring: Oslo bygningsråd godkjente en midlertidig reklame 14.04.1961, som skal fjernes uten erstatning dersom rådet krever det.

- Dagboknr. 401413, tinglyst 28.01.1953, type heftelse: Erklæring/avtale:
Forklaring: Eier forplikter seg til å fjerne takreklame på Trondheimsveien uten erstatning hvis bygningsrådet krever det, og erklæringen kan ikke avlyses uten deres samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et sentralt og populært boligområde på Grünerløkka/Sofienberg. Borettslaget har fine utearealer med bla utegriller for beboere, eget fellesrom med festlokaler og treningsrom mot betaling for beboere. Leiligheten har en flott beliggenhet, tilbaketrukket og samtidig kun få minutter unna alt hva Grünerløkka har å tilby. Det er kun 2 minutters gangavstand til treningssentre som Fitness24Seven og Fresh. Grünerløkka er en av byens mest spennende og stemningsfulle bydeler med et rikt utvalg av kafeer, restauranter, kino, treningssenter, gallerier samt store, frodige parker. Olaf Ryes Plass, Sofienbergparken og Birkelunden er populære møteplasser som myldrer av liv på sommers tid. Søndagsmarkedet på Blå eller i Birkelunden er verdt å få med seg. Attraktive spise- og utesteder som Szechuan Chengdu, Villa Paradiso, for å nevne noen, ligger kun få minutter unna.

Post, butikk, barnehager og skoler ligger i umiddelbar nærhet. Nærmeste butikk er Rema 1000 som ligger få minutters gange fra leiligheten.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur- og rekreasjonsområder som Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya og Øyafestivalen), Middelalderparken, Ola Narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Kampen park. Disse grøntområdene fungerer som sosiale møteplasser og innbyr til lek, avslapping og soling. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo sin spennende industrihistorie.
Beveger du deg vestover finner du Vulkan-området med Mathallen og populære spise- og utelivssteder.

Carl Berners plass, som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon, ligger også innen kort gangavstand. Her et det T-bane stasjon og i tillegg holdeplass for flybussen.
Det er også kort vei til Tøyen som er betydelig oppgradert. Tøyensenteret er blitt trendy med urbane spisesteder og attraktive butikkonsepter. Her finner du bl.a. Anatolia med tyrkisk mat, og det meget populære utestedet Postkontoret.

Offentlig kommunikasjon:
Fra Sars' gate er det enkelt å komme seg til alle bydeler og ut i marka. Nærmeste bussholdeplass er ett minutt unna i Sars' gate, med bl.a. 31-bussen som går hele døgnet.
Det er også kort vei til 17-trikkens stopp ved Sofienberg. Videre er det snaut 10 minutter gange til Tøyen T-banestasjon, der alle T-banens linjer kjører innom. Kollektivtilbud på Carl Berner, Birkelunden og i Helgesens gate er også innen gangavstand, inkludert holdeplass for flybussen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 284 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealet er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/plasser, gressplen, beplantning, trær, sittegrupper m.m.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringsplan V020255 vedtatt 02.02.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser:
- Formål: Fortau i henhold til reguleringsplan S-3491, vedtatt 30.08.1995.
- Formål: Fortau i henhold til reguleringsplan S-4336, vedtatt 26.09.2007.

Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

Kommunedelplan for torg og møteplasser ble vedtatt i Oslo bystyre den 24.04.2009. Planen består av mål, plankart (i fire deler: for indre Oslo, og ytre by vest, øst og syd), bestemmelser og retningslinjer.

Pågående byggesaker:
- Trondheimsveien 84 - 86 - Fasadeendring, bruksendring fra kontor til bolig, oppføring av balkonger og heis.
- Hammerfestgata 1 A - Utvidelse av terrasse og underliggende rom - H0102
- Trondheimsveien 111 A - Bruksendring av boder til bad
- Ola Narr 18 - Ombygging av leilighet, endringer i planløsningen i H0501
- Solhauggata 2 A - Oppføring av gjerde og port foran inngang
- Trondheimsveien 132 - Etablering av nytt bydelshus og barnehage i gamle Sophies Minde
- Trondheimsveien 132 - Riving av kulvert og etablering av fjernvarme og vanntilførsel - Sophies Minde
- Trondheimsveien 132 - Delvis riving og fasadeendring - Sophies Minde

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 605,-  pr. mnd. og inkluderer: TV-anlegg/bredbånd, a-konto fyring/varmtvann, forsikringer, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, forretningsførerhonorar m.m.

Herav;
- Felleskostnader: kr 3 096,-
- Fellesavtale Brebånd: kr 210,-
- Fellesavtale TV: kr 299,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 400,- pr. 2024. / 2 734 kwh. pr. 2024.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 974 260,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 897 039,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 299,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 48 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5 386 227,- pr. 07.02.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr.: HUS601-11441549
Type: Annuitetslån
Lånets løpetid: 2 år og 4 mnd
Type rente: Flytende
Rente: 4,68%

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 12 347 043,- pr. 07.02.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr.: OBOS02-98208172638
Type: Annuitetslån
Lånets løpetid: 8 år og 11 mnd
Type rente: Flytende
Rente: 5,85%

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

3 950 000,00 Prisantydning
48 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 998 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 017 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Milica Gluic

Leiligheten er tilknyttet Engelsborg Borettslag. Borettslaget består av 305 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
En andelseier som ønsker å anskaffe husdyr, plikter å skriftlig varsle sine nærmeste naboer (i samme oppgang) i forkant av anskaffelsen.

Planlagte påkostninger:
I mail fra styreleder den 10.02.2025 informeres det om reparasjoner av setningsskader. Videre opplyses det om at de prøver å fordele kostanden sånn at det ikke blir nødvendig med låneopptak eller husleieøkning. Det er ikke vedtatt låneopptak eller husleieøkning, men det kan skje i fremtiden.

Borettslaget var part i en rettssak 15.-31. mars 2023 i Oslo tingrett. Styreleder møtte de fleste dagene. Både styreleder og vaktmester vitnet i rettssaken. Det var til sammen 8 søksmål som ble behandlet. To boligselskap som er våre naboer, hadde søksmål mot oss for setningsskader etter boring etter bergvarme hos oss. Vi hadde to søksmål om regress mot vår hovedentreprenør, samt et eget søksmål for setningsskader hos oss mot hovedentreprenøren. Hovedentreprenøren hadde søksmål om regress mot en underentreprenør for alle våre tre søksmål mot dem.

Det kom dom fra tingretten datert 13. juni 2023. Ifølge dommen, er vi ansvarlig overfor begge naboene, mens hovedentreprenøren er ansvarlig overfor oss både i søksmålene om regress og vårt eget søksmål. Hovedentreprenøren ble også dømt til å betale oss saksomkostninger. Denne dommen ble imidlertid anket av hovedentreprenøren, så reparasjonene vi gjør er fortsatt for egen regning. Vi har i tillegg hatt utgifter til juridisk bistand.

Saken har frem til nå handlet om ansvarsforhold, ikke utmåling av erstatning. Det er utsikt til avklaring om ansvarsforholdene i løpet av 2024. Styret jobber med bistand fra advokat for at også størrelsen på erstatning skal bli avklart. Det vil bli innhentet en rapport med kalkyle over utbedringskostnader. Vårt forsikringsselskap, Tryg, vil dekke halvparten av kostnaden til denne.

Partene i saken er Engelsborg borettslag, Tøyenhus borettslag, Sameiet Professorløkka, Boligenergi AS og Rototec AS. Forsikringsselskaper til samtlige saksøkte parter er også involvert i tvisten. Hovedentreprenør Boligenergi er eid av AF Gruppen og OBOS med 50 % hver. Vår juridiske bistand kommer fra Advokatfirmaet Varder AS. Borettslaget hadde sine tradisjonelle sosiale samlinger 17. mai og første søndag i advent. Ved begge anledninger hadde vi besøk av Sofienberg musikkorps.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: Kr 30.000,- inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.2527

Sist oppdatert: 22. februar 2025 kl. 11:41