Josefsbakken 4

Josefsbakken 4, 1619 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 206, bruksnummer 201, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 197 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Underetasje - 91 kvm: Rom benyttet som toalettrom, rom benyttet som gang, 2 boder og garasje.
1. etasje - 97 kvm: Entré, 3 soverom, bad, vaskerom, stue og kjøkken.

BRA-b:
Enebolig :
1. etasje - 9 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje - 29 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligen er bygget i 1970. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskiller av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l. (besiktiget fra bakken). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG ) på følgende:
- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurer er av betong.
Vurdering av avvik: Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

- Overflater gulv - bad:
Vurdering av avvik: Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er registrert motfall på gulvet, noe som gjør at vann vil gå mot dør.
Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Anbefaler at det utføres tiltak for at fall går i riktig retning. Videre bruk av lukket dusjkabinett. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i vinduer 1.etasje, vannledninger, avløpsrør, varmesentral, vannbåren varme, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, bad, vaskerom, utvendig - taktekking, utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - takkonstruksjon/loft, utvendig - balkong/terrasser/rom under terreng, radon, innvendige trapper, underetasje - toalettrom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. Jeg borret gjennom gulv og traff et vannrør da jeg skulle sette opp nye vannrør til vask. Jeg stengte vannet med en gang og fikk avverget mye vannlekkasje. Veggen ble åpnet og tørket, og isolasjon ved lekkasjeområdet ble erstattet med ny isolasjon. Vannrør er blitt fikset av Østfold Rør AS.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært. Firmanavn Østfold Rør AS. Vask ved kjøkken ble flyttet og dermed måtte det nytt røropplegg for vask. Det er også satt opp ny vask v/WC i kjeller.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Sprekk i mur v/kjeller, sprekk i grunnmur ved blomsterbed.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Gjort av fagmann som eier huset. Eier har satt opp en elbillader kurs med en Zaptec Go lader, en ny kurs for ovn, satt opp nye spotter i stue, spisestue, kjøkken og gang, og ny installasjon i WC v/kjeller hvor vi har hentet tilførsel fra eksisterende anlegg. Eier har fagbrev i Gruppe L og har også jobbet som saksbehandler i over 4 år som gjør at han har mulighet til å skrive dokumentasjonen for eget arbeid selv. Dette har han tatt i samråd med Norgesnett og fått det godkjent.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. Deler av anlegget som ikke er utført av Arben er levert samsvarserklæring av Raufoss installasjon AS før vår tid. Ellers har Arben levert samsvarserklæring på det som er utført av han.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Det ble utført en el-kontroll i regi av Norgesnett 20.03.2025, hvor de fant et par feil i noen rom der det var blandet mellom stikk m/jord og uten. Dette ble håndtert av eier i hus samme dag og eier har fått godkjent anlegget av kontrollør.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. Det er montert en 32A kurs som er begrenset til 26A. Det er en Zaptec Go lader som er montert.

En rekke oppgraderinger er utført i boligen i senere år, i regi av både foregående eiere og de nåværende som overtok i 2023.

Gjennom 2000-tallet og frem til helt nylig i 2024 er oppgraderinger utført blant annet på boligens elektriske anlegg, inkludert ombygging av sikringsskap til automatsikringer i 2015 samt omlegging til tre-fas og installering av luft-vann varmepumpe i 2016. Siden 2024 er nye spotter felt inn i himlingene over både stuen, spisestuen og kjøkkenet samt i gang og mellomgang.

Alle rom i første etasje ble gjennom 2018 og 2019 pusset opp med nye eller fornyede overflater. Stuen og spisestuen ble påkostet med nytt Pergo Lillehammer laminatgulv, tapetserte vegger og nye Huntonit Symfoni MDF-plater i himling. Ny belistning ble samtidig montert langs gulv og himling.

Kjøkkenet ble i 2023 både åpnet mot spisestuen og oppgradert med helt ny innredning fra kvalitetsprodusenten Norema som inkluderer en smart barløsning mot stuen. Den nye kjøkkeninnredningen er velutstyrt med integrerte hvitevarer og påkostet med Nerostein benkeplater som tilbyr meterlange arbeidsflater. Praktisk er det også med en stor rektangulær stålvask av underlimt modell.

Innenfor kjøkkenet finnes et separat vaskerom som i 2019 ble pusset opp med nye overflater, deriblant våtromsbelegg på gulvet. Her er det mulig å plassere vaskemaskin og tørketrommel side om side, med oppbevaring i veggskap over.

Boligens bad og tre soverom er samlet i praktisk nærhet omkring mellomgangen og gangen. Nytt gulv av klikkvinyl ble i 2019 lagt i både gangen og entreen, øvrige overflater ble malt.

Badet ble i likhet med vaskerommet pusset opp i 2019 med blant annet nye overflater, deriblant våtromsbelegg på gulvet. Nye baderomsmøbler og nytt sanitærutstyr ble samtidig installert, inkludert dusjkabinett som gjennom sin funksjon begrenser vannpåkjenning direkte på overflatene. I gulvet er det registrert motfall til sluket, et forhold som isolert er gitt TG 3.

Boligens tre soverom er av gode størrelser. Ett er tatt i bruk som omkledningsrom og utstyrt innredet med to store skyvedørsgarderober. De øvrige to er begge malt av nåværende eiere. Alle ble i 2019 oppgradert med nytt gulv av klikkvinyl.

Underetasjen representerer et betydelig ekstra areal til første etasje og består hovedsakelig av teknisk rom samt en stor bod som i dag benyttes dels som kjellerstue. Begge er velegnet blant annet for oppbevaring.

Toalettrom som også inngår i underetasjen ble i 2023 ble oppgradert med nytt elektrisk anlegg, nye overflater på vegger og himling samt nytt servantskap. Klosett ble skiftet ut rundt 2007.

Integrert garasje med over 12 meter lengde er tilgjengelig via teknisk rom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, klikkvinyl, belegg, malt betong og råbetong.
Innervegger: Panel, malt panel, tapeter, malte tapeter, våtromsplater og pussede flater.
Himlinger: Plater, panel, gipsplater og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune fronter. Lyse benkeplater i stein. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med integrert belysning. Sideskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Servantskap med glatt brun front og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Følgende medfølger ikke ved salg:
Frittstående fryseskap, frittstående kjøleskap og vaskemaskin. Forankrede kommoder, hyller og knagger v/barnerom. Hyller v/spisestue. Ladekabel til elbil-lader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med radiatorer ved vannbåren varme via luft-vann varmepumpe kombinert med elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 20.august.1974.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Gjenstående arbeider må være utført.
- Det må foreligge ferdigmelding for vann og kloakk.
- Attest for ildstedkontroll må foreligge.
- Oppsatt husnummerskilt.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at følgende endringer er gjort etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.
- Vegg mellom kjøkken og stue er fjernet.
- Gang i kjelleren er byggemeldt som oppbevaring.
- Toalettrom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som matbod.
- Garasje er opprinnelig byggemeldt som disp-rom.
- Oppføring av veranda og innglassingen av verandaen er ikke med på de godkjente byggetegningene.

Gang og toalettrom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod og oppbevaring jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Oppføring av terrasse og innglassing av veranda (vinterhage) - Tiltaket er søknadspliktig og det er ikke mottatt tegninger som viser dette tiltaket. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet kompensasjon ifbm en ulempe fra pukkverketsdrift fra 1969 og rett til å legge stikkledninger og strømledninger over eiendommen.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Naboens tomt strekker seg noe inn på grusplassen/hagen, se tomtegrenser under dokumenter og «matrikkelkart».

Eiendommen er en del av et veletablert boligområde lengst syd på Lisleby. Nabolaget har en tilbaketrukken atmosfære og er utpreget barnevennlig, med nærhet til både Glommastien og ubebygget grøntareal på Lislebyfjellet. Spennende terreng å utforske finnes i tillegg i det nærliggende og populære turområdet Mørkedalen. Et stort pluss er det også med kun kort vei til både barnehager, skole og variert aktivitetstilbud.

Et bredt tilbud av dagligvareforretninger tilknyttet de fleste kjeder er lett tilgjengelig i nærområdet. Til handelsområdet Dikeveien med et omfangsrikt antall varehus samt kjøpesenteret Østfoldhallen er det få minutter å kjøre.

Kollektivtilbudet i området er svært godt og enkelt å benytte i hverdagen. Flere busslinjer kjører gjennom Lisleby og har times-avganger i retning sentrum store deler av dagen. Det tar for øvrig ikke mer enn gode 10 minutter å sykle til både sentrumskjernen og togstasjonen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Leie barnehage (0-5 år) 1.3 km
Roselia barnehage (1-5 år) 1.4 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler
Nøkleby skole (1-7 kl.) 1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 3.2 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 4.5 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 5.5 km
Glemmen vgs - Lisleby
Akademiet vgs. Fredrikstad 2.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 561 kvm med singlet gårdsplass, gressplen og diverse beplantning.
Naboens tomt mot vest strekker seg litt inn på grusplassen/hagen, se tomtegrenser under dokumenter og «grunnkart".

Parkering i garasje med elektrisk leddport samt oppstillingsplasser i gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16.784,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 6.109,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.500,- pr. år. / 23.579 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.388,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 929 pr. mnd. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.007.032,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.028.128,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arben Nikqi og Monica Ringstad Arntsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning (De tre første gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0102/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25102

Sist oppdatert: 20. april 2025 kl. 12:52