Valhallaveien 68

Valhallaveien 68, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 238, bruksnummer 417, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Grønlia borettslag, organisasjonsnummer 950656727

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
4. etasje, 52 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
4. etasje, 1 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
4. etasje, 8 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer ett oppbevaringsskap i underetasjen (ikke måleverdig areal). Det gjøres oppmerksom på at skapene/bodene i underetasjen tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Det foreligger ikke oversikt over hvilke andeler som eier de ulike skapene/bodene - kontakt megler for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.11.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Støpt plate på mark. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Utvendige fasader med malte betong og murkonstruksjoner samt felter med liggende trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35dB og kikkehull. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra 2003. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad: På kontrollpunkt ventilasjon, vannrør, sanitærutstyr/innredning, overflater vegger og overflater himling
- Kjøkken: På kontrollpunkt vannrør, overflater gulv og innredning
- Øvrige rom (entré, stue og soverom): På kontrollpunkt overflater vegger, overflater gulv og innerdører
- Tekniske anlegg, VVS: På kontrollpunkt vannrør og hovedstoppekran
- Elektrisk anlegg: På kontrollpunkt forenklet vurdering av det elektriske anlegget

I rapporten er det gitt 57% TG1, 40% TG2 og 3% TGIU (ikke undersøkt). Ingen TG3.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

2-roms leilighet med god planløsning sentral plassert på Tårnåsen.

Entré: Plass til garderobeløsning.

Stue: God plass til spisebord og sofaløsning. Vindusflater med hyggelig utsyn og lite/ingen innsyn. Utgang til balkong.

Balkong med adkomst fra stue: Overbygget på ca 8 kvm med pent utsyn mot grøntareal. Markise. Utvendig bod ved uteplassen på ca 1 kvm.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate. Oppvaskkum av rustfritt stål. Varmtvannsbereder fra 2013 på 117 liter. Ventilator (kullfilter). Avtrekksventil i vegg tilknyttet felles mekanisk avtrekk i bygget.

Soverom: God størrelse med plass til dobbeltseng. Vindu mot grøntområde med lite/ingen innsyn. Plassmontert garderobeskap følger (skyvedøren samt skinne til døren er defekt og følger ikke, garderobeskapets innredning følger)

Bad: Fra 2010. Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Baderomsinnredning (servant med underskap og speilskap). Dusjnisje. Toalett. Opplegg til vaskemaskin og tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gulvvarme på bad, forøvrig er leiligheten elektrisk oppvarmet via panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 09.12.1976. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Husnummerskilt nr. 68 mangler
2. Det må tettes under terskel slik at vann fra dusjen ikke kan trenge under terskelen.
3. Takoverbygg ved inngangen i gavlene er ikke ferdige. Gjerde er ikke oppsatt, dette vil i følge arkitekten bli anmeldt som egen sak.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Denne andelen stemmer overens med bygningstegningene, med unntak av at det er fjernet dør mellom entré og bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Det er en tinglyst rettighet på eiendommen:
Den til enhver tid eier av gnr. 238 bnr. 417 i Nordre Follo kommune gis rett til å disponere 29 parkeringsplasser i underjordisk garasjeanlegg på gnr.239 bnr. 358 i Nordre Follo kommune' jf. reguleringsplan for Tårnåsen senter vedtatt 25.03.2019.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Flott beliggende leilighet i et populært boområde. Området er svært skjermet og tilbaketrukket og grenser blant annet mot skogen og marka.

Svært barnevennlig med få minutters gangavstand til barneskole på Tårnåsen og flere barnehager. Gangavstand til Hellerasten ungdomsskole. Her kan du ta på joggeskoene og løpe rett ut i skogen med flotte turmuligheter sommer som vinter Lysløype og turstier til blant annet Grønnliåsen, Åsland, Stallerud, Sterkerud og Greverud.

Bussholdeplass i umiddelbar nærhet til boligen - rutebuss fra tidlig til sent med ca. 36 minutter til Oslo sentrum. Nattbuss i helgene. Gangavstand til Kolbotn Stasjon (Tog til Oslo S tar omkring 19 minutter). Ellers ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum. Mange benytter seg også av togstasjonen på Rosenholm. 5 min til gratis parkering Rosenholm togstasjon (sone 1 Oslo), hvor toget går hvert 15 min.

Rett ved Coop Extra på Hellerasten (åpent kl. 07-23 mandag til lørdag), samt kort vei til Tårnåsen, Sofiemyr og Kolbotn.
På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, cafeer og restauranter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Kort avstand til det meste. På Ingierkollen er det slalåmbakke og på Greverud finner du en 18 hulls golfbane. Ellers er det stor aktivitet i idrettslaget med kort kjøre-/sykkelavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall. Flotte idrettsområder på Sofiemyr med undervarmet kunstgressbaner, gressbaner, ny tennishall i mars 2024, treningspark, Padel-Tennis m.m. Kommunen grenser til Oslofjorden med flotte badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om området:
- www.kolben.no
- www.kolbotntorg.no
- www.kolbotnil.no

Valhallaveien har adkomst fra Skiveien.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 2880 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med busker, trær, diverse beplanting og plenområder.

Borettslaget har 20 plasser på borettslagets eiendom (utendørs). Av disse 20 har 7 av plassene har elbil-lader, 12 plasser klarlagt infrastruktur til ladning og 1 plass uten ladning. I tillegg har borettslaget 29 plasser på Tårnåsen senteret sin tomt (disse plassene er midlertidig, og det er planlagt at disse 29 plassene skal være inne i garasjeanlegg i Tårnåsen senteret om/når dette blir utviklet).
Plassene organiseres i borettslaget etter regler fastsatt i vedtekter og normalt etter venteliste. Det er pt ingen kostnad for leie av parkeringsplass. Ved ladning av elbil betales dette direkte via Elaway.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 2017006 datert 25.03.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området rundt består av bolig (konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse), friområde (lek/opphold) og skog, vei og offentlig trafikkområde. Kombinert bebyggelse- og anleggsformål (bolig/kontor/tjenesteyting).

Det gjøres særlig oppmerksom på at området rundt boligen er bebygges. Reguleringsplanen for Tårnåsen senter har til hensikt å tilrettelegge for boligbygging og modernisering av Tårnåsen senter. Planen tilrettelegger for bl.a. ca. 135 nye boliger. Prosessen rundt dette er satt i bero, og det er pt uklart hva som skjer på tomten. Det må påregnes i fremtiden at Tårnåsen senteret vil utvikles/utbygges. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.267,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, TV/internett, forretningsførsel, drift og vedlikehold, vann- og avløp m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån kr 506,-
Renter felleslån 2 kr 489,-
Felleskostnader kr 3.727,-
Avdrag felleslån 2 kr 345,-
Renter felleslån 200,-

Estimert strømforbruk ca. 5.000 kwh (avhenger av forbruk, antall husstandsmedlemmer etc.)
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Dekoder føler med.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 787 857,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 993 855,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24.064,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 198.045,- pr. 12.11.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er 10.853.610,- pr. 29.10.2021 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Lånenummer: 16411244028
Bank: DnB Bank ASA
Saldo pr. 12.11.2024 kr 2.275.823,-
Leilighetens andel av lånet kr 42.745,-
Annuitetslån , 4 terminer pr. år.
Rentebetingelser pr. 12.11.2024: 5,8%
Siste termin: 30.09.2030
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2:
Lånenummer 12136974007
Bank: DnB Bank ASA
Saldo pr. 12.11.2024 kr 8.268.620,-
Leilighetens andel av lånet kr 155.301,-
Annuitetslån , 4 terminer pr. år.
Rentebetingelser pr. 12.11.2024: 3,8 %
Siste termin: 30.03.2048
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

2 690 000,00 Prisantydning
198 045,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 888 045,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 882,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
500,00  Tinglysing hjemmel
500,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 882,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 896 927,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

I tillegg kommer valgfri boligkjøperforsikring på kr 9.950,-

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Irene Olsen

Leiligheten er tilknyttet Grønlia borettslag.
Borettslaget består av 53 leiligheter.
Forretningsfører er USBL Follo, tlf. 63 00 10 34
Dugnad samt trappevask må påregnes.

Planlagte/vedtatte påkostninger: Ingen p.t
- Felleskostnadene er planlagt å økes med ca 200 kr pr mnd fra og med januar 2025 på bakgrunn av økte renter på felleslån
- Det er planlagt generalforsamling i slutten av november 2024 på bakgrunn av skader på borettslagets tak. Det er pr nå uklart hva som må gjøres. Dersom hele taket oppgraderes vil dette koste ca 5,5 millioner, som vil bli fordelt som fellesgjeld på hver andel (vil utgjøre i snitt ca 100.000,- pr seksjon dersom lån på 5,5 millioner tas opp), og det vil påvirke felleskostnadene (estimert trolig økning på ca 655 kr pr mnd - avhengig av renter, nedbetalingstid, m.m.). Dersom det kun er deles av taket som må oppgraderes, vil det antas å koste mindre enn ca 5,5 millioner. Styreleder antar at ikke hele taket må skiftes, men dette er pt uklart. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Iht husordensreglene er det ved med førstegangs innflytting er det tillatt å medta katt eller hund. Dette må registreres/meldes til styret før innflytting. Det er senere tillatt å anskaffe hund eller katt etter at styret har godkjent søknad om dette. Søker forplikter seg til å følge borettslagets regler for husdyrhold, og husdyrholdet må ikke være til sjenanse for naboer og omgivelser. Kun innekatt er tillatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten parallellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forkjøpsretten parallellavklares - kontakt megler for nærmere informasjon.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0091/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2491

Sist oppdatert: 21. november 2024 kl. 21:03