Røyslandsveien 111

Røyslandsveien 111, 4909 SONGE
Kommunenummer 4201, gårdsnummer 34, bruksnummer 14, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 309 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 30 kvm: Entré, gang, bad og soverom/bod.
1. etasje 91 kvm: Entré, toalettrom, gang, kjøkken, spisestue, stue og TV-stue.
2. etasje 69 kvm: Gang, tre soverom, loftstue og baderom.

BRA-e:
Enebolig:
Kjeller: 42 kvm: Toalettrom og boder/kjellerrom.

Garasje:
1. etasje 32 kvm: Garasje.

Stall:
1. etasje 45 kvm: Bokser og rom.

Åpent areal:
1. etasje 13 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 08.05.2024 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 05.07.1983. Det understrekes at det er knyttet noe usikkerhet til soverommet i underetasjen, dvs. om den er godkjent som oppholdsrom eller ikke.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende prosentfordeling er gitt i vedlagte tilstandsrapport:
62% = TG1, i orden
36% = TG2, alder, skade, slitasje mv.
0% = TG3, strakstiltak nødvendig
2% = TGIU, tilstand ikke undersøkt

Her oppsummeres eiendommens tilstandsgrad 2 i vedlagte tilstandsrapport, det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for mer info:
Bad, loft: TG2 på hele rommet grunnet flere avvik, herunder riss/sprekker i flisfuger, bomlyd under enkelte gulvfliser, tilnærmet flatt gulv utenfor dusjsonen, ikke mulig å verifisere slukmansjett og klemring og vann/avløpsrør (alder).
Våtrom, kjeller: Våtrommet har vegger av mur/betong. Det er er ikke utført fuktmåling i rommet, men i naborom (gang) se punkt om rom under terreng.
Kjøkken: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør er gjennomgående i flere rom, ref. rapporten.
Toalettrom 1. etg: Ventilasjon er vurdert til "ikke tilfredsstillende". Det er stedvis sprekker mellom beleggfliser.
Toalettrom kjeller: Synlige sprekker i betonggulv, avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, innredning har skader/høy slitasjegrad.
Øvrige rom: Ventilasjon vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende, det er ikke registrert ventiler.
Rom under terreng: Vegger under bakkenivå, det er registrert forhøyede fuktverdier, fuktmerker og dårlig ventilasjon. Se mer utfyllende informasjon på s. 12 i tilstandsrapporten.
Loft, innredet: Ventilasjon er stedvis ikke tilfredsstillende. Deler av takkonstruksjonen er lukket. Oppfølging med jevnig ettersyn anbefales, TG2 settes for å belyse risiko. Se mer på s. 12.
Loft, uinnredet (eldre boligdel): Det er ikke etablert dampsperre mellom kald/varm sone. Luftespalter er tettet med isolasjon/har redusert ventilering. Spor etter treskadeinsekter er observert. Uinnredet loft over entré/wc 1. etg: Ingen inspeksjonsluke, TG2 for å belyse skaderisiko, se mer på s. 13.
Innvendige trapper: Det er kun rekkverk/håndløper på en side.
Tekniske anlegg/VVS: Varmtvannsbereder fra 1995 (alder), jevnlig ettersyn anbefales. Vannrør (alder) og avløpsrør av støpejern (alder).
Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering, manglende samsvarserklæring (alder). Det oppfordres på bakgrunn av dette en utvidet elkontroll.
Vinduer: Vinduer, inkl. takvinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Forskjellige årstall, noen vinduer er av nyere dato til info.
Yttertak: Slitte fuger i skorstein og knekt toppstein. Tiltak bør påregnes på dette. Det er registrert deformasjoner/slitasje på takrenner. Taket er fra 2015 (undertak og belagt med takstein).
Veranda: Rekkverkshøyden er under 1 meter.
Grunnmur: Det er registrert riss/sprekker på grunnmur. Se s. 17. Selger understreker at dette gjelder en sprekk mellom gammelt og tilbygg.
Drenering: Dreneringens alder, samt punkt grunnmur og rom under terreng sett i sammenheng. se s. 18.
Forstøtningsmurer: Det er observert riss/sprekker. Se s. 18.
Stikkledninger og tanker: Brønnvann, ingen dokumentasjon er fremlagt på vannkvalitet/vannintaksrør. TG2 settes for å belyse risiko. Mer info på s. 18. Septiktank (alder og pålegg fra kommunen).
Stall: Det er benyttet plast/presenning som tettesjikt under utvendige metallplater, ikke egnet som tettesjikt i yttertak. TG2 for å belyse risiko, men bygget har også fått TG2 som helhetsvurdering.
Garasje: Forenklet vurdering, herunder helhetsvurdering til TG2. Det er observert sprekker i gulv, lecablokker forvitrer pga. manglende puss/overflatebehandling. Det er ikke etablert renner/nedløp fra tak, fare for økt fuktbelastning.

Selger har fylt ut egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet, det vises til besvarte spørsmål i nummerert henvisning nedenfor:
2. Elektrisk installasjon av baderomskontakt og lyskilde over baderomsinnredningen, utført av faglært fra Fagelektro i 2023. Badet i 2. etasje ble pusset opp (egeninnsats) 2023. Malte panelvegger og tak. Lagt fliser på gulvet og deler av vegg og dusjnisje. Ny baderomsinnredning og dusjnisje. Fliser og alt av baderomsinnredning er kjøpt fra Megaflis.
2.2. Dokumentasjon av Tvedestrand elektriske ligger i boligmappa.
7. Lokalt riss i tilknytning til pussovergangen mellom tilbygg og hoveddelen på den vestlige siden. Ingen åpenbare sviktsymptomer av konstruksjonsmessig betydning i tilknytning til grunnmurens hoveddel.
8. Aldri hatt problemer med dette, selv om den gamle boligrapporten nevner noe om taket.
9. I løpet av våren har det vært observert noe maur på kjøkkenet. Om vinteren har det vært noen mus, men forholdsvis lite.
11. Så lenge vi har bodd i huset har det ikke vært lekkasje noe sted, og vi er ikke kjent med utettheter heller.
12. Det har blitt utført noe vedlikehold, inkludert utskiftning av enkelte vinduer, kledning, samt malerarbeid.
13. Fagelektro Tvedestrand har utført arbeid på bad, utekontakter og varmepumpe. Se boligmappe.
13.1 Bare det som står i boligmappen.
14. Så lenge vi har eid huset har det ikke vært kontroll, bare det som står i boligmappen.
16. Alt av oppussing i huset er utført som egeninnsats. Jeg er usikker på om noe av arbeidet burde vært utført av faglærte håndverkere. Derfor anbefales det å følge takstmanns vurdering for å få en objektiv vurdering av kvaliteten på arbeidet og om det er behov for eventuelle tiltak.
18. Eiendommen vil ikke bli berørt av byggingen av nye E18 i fremtiden. Nye E18 er bestemt til å gå på veistrekning nummer 20. Tvert imot, slik situasjonen er nå skal den nye E18 bygges lengre unna eiendommen enn den eksisterende veien. Se evt. mer informasjon på nyeveier.no. Dette vil være meget fordelaktig med tanke på mindre trafikk. Per dags dato faller eiendommen inn under Risør kommune, men den vil bli en del av Tvedestrand i fremtiden.
21. Alle rom har fremdeles den samme funksjonen som før, og det har ikke vært endringer i dette. Huset hadde tidligere to trapper, men en av trappene i delen fra 1932 ble tettet igjen. I stedet for trappen ble det lagt gulv i løpet av året 2020/2021.
24. Boligsalgsrapport fra da vi kjøpte.
25. Kommunen har bedt om dokumentasjon som bekrefter at renseanlegget tilfredsstiller rensekravene innen sommeren 2015. Videre er det aktuelt å vurdere ev. oppgradering av anlegget før 2026 (se mer info om dette i salgsoppgaven).

Her oppsummeres det meste som er pusset opp/fornyet i nyere tid. Tiltakene nevnt under her er gjort i perioden 2021-2022 hvis ikke annet står nevnt:
- Taket ble skiftet av forrige eier i 2015 med nytt undertak og takstein iflg. informasjon fra selger.
- Fire nye vinduer installert (2021-2024))
- Malt huset utvendig med unntak av en kortvegg
- Malt garasje og stall utvendig
- Nye gulver innvendig i de fleste rom i 1. og 2. etasje, herav enstavs eikeparkett i hele stue 1. etasje.
- Trestavs eikeparkett på hovedsoverom og oppholdsrom i 2. etasje også.
- Malt vegger overalt, samt flere overflater i 1. og 2. etasje.
- Ny baderomsvask, wc og blandebatteri på toalettrom v/entré.
- Ny benkeplate, vask og blandebatteri kjøkken. Ny kjøkkenvifte og fliser over kjøkkenbenk. Selvbygget kjøkkenøy, malt kjøkkenskaper, samt nye håndtak på kjøkkendører.
- Åpnet opp flere rom innvendig, fjernet enkelte dører for å få mer åpne flater i boligen.
- Ny spilevegg og satt inn dør innerste stua mot trapp til underetasjen.
- Ny spilevegg mot TV-stua
- Nye håndtak på de fleste innedører + lyskilder i tak, utelys, gang, wc, stue 1. og 2. etasje.
- Malt og tettet trappetrinn opp til 2. etasje.
- Nytt flislagt bad 2. etasje, nytt dusjkabinett, baderomsinnredning, vask og blandebatteri. Malte flater på vegg og tak på bad i 2023.
- Delpaviljong i solhjørne
- Store, lange plantekasser foran solhjørnet.
- Gruslagt uteparti og lagt noe steinheller og skifer.
- Lite arbeidsdrivhus (gjenbruksmaterialer)
- Noen små plantekasser til dyrkning.
- Beplantning av frukt, bær og prydbusker/hekkplanter og diverse planter/stauder.
- Ny varmepumpe med egen sikring til
- Ny vedovn i stue

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Komfyr og oppvaskmaskin.

Selger understreker at følgende uansett ikke medfølger: Lysarmatur i gangen (sort), hattehylle og 5 stk. hengelamper i stua.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og vedfyring. Det er varmepumpe og vedovn i stua. Det er varmekabler på et bad og deler av underetasjen (gang og soverom).

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 05.07.1983.

Tegninger/søknader mottatt fra byggesaksmappen:
Søknad om vannklosett og bad i kjelleretasjen datert 22.07.1971 til Risør bygningsråd.
Tegning av tilbygg datert 08.10.1982 og tilbygg 19.11.1981 (ikke bygget).
Det foreligger plantegning på umerket etasje datert 12.11.1981.
Det foreligger tegning av bolighus ved søknad om oppføring av kvist datert 10.02.1983, stemlpet av teknisk etat 14.04.1983.
Det foreligger en tegning på dobbel garasje datert 21.03.1996. Garasjen har i dag en dobbelport, ikke to enkle slik opprinnelig tegning viser.

Det fremgår forskjellige rominndelinger på tegninger mottatt fra kommunen. Det er derfor vanskelig å uttale eksakte endringer, da dette er et eldre bolighus som er bygget på/endret gjennom årene.
Det finnes ikke opprinnelige tegninger på eldre hovedhus, utover hovedetasjen som ser ut til å stemme overens med dagens løsning. Det fremgår av søknad datert 1971 at bad/wc i kjeller er registrert i den eldre delen. Det finnes en separat tegning av kjeller med to soverom, det er i dag et soverom og et bad i den delen. Det er ikke tydelig merket hvilken etasje tegninger gjelder, det tas derfor forbehold om dette. I tegninger fra 1982 vises det til bodrom i kjelleretasjen. Hovedetasjen ser ut til å samsvare med dagens løsning med unntak av et vindfang som i dag er toalettrom, samt kjøkken i tilbygg som i dag er stue. Loftsetasjen: Badet er utvidet hvor det opprinnelig var et soverom til på tegning (tibygg). Det finnes ingen opprinnelige tegninger av eldre del i loftsetasjen, det kan derfor ikke dokumenteres etasjens lovlighet/ulovlighet i eldre del av boligen. Det gjøres ekstra oppmerksom på krav til lys og rømningsvei fra soverom.

Veranda er ikke søkt om, vi kan derfor ikke dokumentere at den er lovlig oppført. Stallen/uthuset er av eldre dato, det foreligger ingen tegninger hos kommunen av denne. Bygningen er registrert i matrikkelen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette, og overtar eiendommen slik den står. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4201/34/14:
24.03.1960 - Dokumentnr: 424 - Erklæring/avtale
Bytteoppgang
Gjelder denne registerenheten med flere
Megler kommenterer: Greneoppgang mellom gårder fra tidligere. Gjelder hovedbruket som eiendommen er fradelt fra tidligere.

11.02.2021 - Dokumentnr: 175170 - Bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg
Rettighetshaver: Glitre Nett AS
Org.nr: 982 974 011
Megler kommenterer: Jordkabel er gravd ned langs veien ytterst på tomten. Jordkabler ligger ekstra dypt slik at det ikke er fare for å bruke landbruksmaskiner. Glitre Nett AS har rett til adkomst, vedlikehold mv. på denne når det er behov. Eier beholder eiendomsrett i grunnen og kan dyrke, ha beite o.l. med enkelte begrensninger.

08.10.1981 - Dokumentnr: 3599 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:34 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4201 Gnr:34 Bnr:10
Rett til plassering av bolig inn til grensen på d.e.
Gjelder denne registerenheten med flere
Megler kommenterer: Naboeiendom har tinglyst bekreftelse om at Røyslandsveien 111 fikk lov til å bygge huset inntil grensen mellom eiendommene.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i Risør kommune i dag, men vil bli en del av Tvedestrand kommune 1. januar 2025. Det kan bli mindre endringer ellers ved overgang til ny kommune, uten at dette er noe vi er kjent med i dag.

Det understrekes at Risør kommune har vedtatt en lokal forskrift om private, mindre avløpsanlegg av eldre dato. Disse må sjekkes/dokumenteres at de er lovlige, alternativt oppgraderes til lovlig standard via firma. Ettersom eiendommen blir en del av Tvedestrand kommune fra 01.01.2025 vil det fra da av være Tvedestrand kommune sitt regelverk ny eier må forholde seg til. Tvedestrand kommune har ingen lokal forskrift rundt dette per i dag, men interessenter må likevel være kjent med at dette er noe hver enkelt kommune kan innføre.

Ny eier kan forvente at det blir stående enkelte materialer/diverse småting i stall/garasje til overtagelse. Stall og garasje blir kun feid og tømt etter beste evne før en overtagelse.

E18 Tvedestrand- Gjerstad er under utredning av Nye Veier/kommunen. Det anbefales korridor 20 fra Nye Veier, og kommunen har blitt anbefalt om å lage en kommunedelplan for denne veitraséen. Dette alternativet vil ligge et stykke lengre unna eiendommen enn dagens vei. Et annet alternativ er å utbedre dagens vei. Se mer info: https://www.nyeveier.no/strekninger/e18/e18-tvedestrand-gjerstad/

Det er fylt ut en enkel energimerking av megler. Det tas forbehold om mindre feil i denne.

Røyslandsveien 111 ligger flott plassert for seg selv, like ved grensen til Tvedestrand kommune. Fra eiendommen er det få meter til vakre turveier, badeplasser og landlig idyll. Det er meget populært med en båttur i Songevannet hvor man også når videre ut til sjøen med båt. Risør sentrum har et stort utvalg av butikker og forhandlere, samt attraktraksjoner og aktivitetstilbud. Det er flere badestrender i nærområdet enten man foretrekker vann eller sjø. Det er kort vei til både Risør og Tvedestrand sentrum, ca. 17 minutter i bil fra eiendommen. I Tvedestrand er det også flotte tilbud som for eksempel Nes Verk golfpark, eller museum. Grisen Storsenter hvor det er shoppingmuligheter finner man i øvre sentrum av Tvedestrand på Bergsmyr. Det arrangeres regatta, båtrace, trebåtfestival, Kystkulturuka og mye mer i de nærliggende byer. Her har man det meste innenfor meget kort kjøreavstand. Til Arendal sentrum tar det ca. 30 minutter i bil. Brokelandsheia har også et flott tilbud av butikker og attraksjoner, dit tar det ca. 10 minutter med bil. Der er det både dyrepark, lavprishandel og flere spisesteder. Skal man helt inn til Oslo er det gode busstilbud i nærheten, og i bil fra boligen når man hovedstaden på ca. 2 timer og 30 minutter.

Eiendommen har postadresse 4909 Songe, men ligger per i dag i Risør kommune. For å få eiendommen ut på nett i korrekt kommune er det derfor endret postadresse til 4950 Risør. Fra 1. januar 2025 blir eiendommen en del av Tvedestrand kommune.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Stor tomt med økologiske dyrkningsjorder godkjent av Debio, Norge. I følge gårdskart.no har eiendommen 5,5 dekar fulldyrket jord. Eiendommens tomtegrenser er oppgitt som mindre nøyaktige da det er lenge siden siste oppmåling. Tomten består av hage, beplantning, jorder og noe trær, samt gruset innkjørsel med en lengre allé og god plass til flere biler. Det er plantet fem "hjertetrær" i alléen i 2024, og ellers finner man alt fra ca. 100 bjørnebærbusker, 8 epletrær, 3 plommetrær, morelltre, 15 bringebærbusker, flere rips og solbergbusker med mer. Eier opplyser at det er lite stein i jordene.

Det er god plass til flere biler på egen tomt. Det tilhører også garasje med strømtilførsel.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat septiktank fra år 1971. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Det understrekes at Risør kommune har vedtatt en lokal forskrift om private, mindre avløpsanlegg av eldre dato må ha nødvendige godkjenninger. Ettersom eiendommen blir en del av Tvedestrand kommune fra 01.01.2025 vil det fra da av være Tvedestrand kommune sitt regelverk ny eier må forholde seg til. Tvedestrand kommune har ingen lik lokal forskrift per i dag, men interessenter må likevel være kjent med at dette er noe hver enkelt kommune kan innføre med generell hjemmel.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Eier opplyser at vann fra brønnen smaker godt og friskt.

Kommuneplanens arealdel: Høyspenningsanlegg og LNRF (areal for nødvenige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag).

Eiendommen er uregulert og kommunen opplyser at det er kommuneplanen som er gjeldende. Kommuneplanens arealdel ble offisielt åpnet for innspill 13.06.2024, arbeidet med arealdelen vil pågå 2024 og utover i 2025 opplyser kommunen.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende estimat for 2024:
Eiendomsskatt kr. 7.866,-
Renovasjon kr. 4.610,-
Slamtømmning kr. 1.500,-
Feiing/tilsyn kr. 700,-
Vann er privat.

Totale estimerte årlige avgifter for eiendommen inkludert alle ovennevnte kostnader kr. 14.676,-.

I tillegg må følgende påregnes:
Strøm, forsikring, TV/internett og brøyting av privat-fellesvei.

Brøyting: Selger opplyser en kostnad på kr. 1.000-1.500 pr. år for brøyting av privat og felles vei. Dette vil variere basert på snømengder og behov for vedlikehold mv. Eier har selv brøytet innkjørselen sin.
Etimert strømforbruk er mellom kr. 20.000-25.000,- pr. år basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Eier har i tillegg brukt ca. 5 paller med ved til vedfyring.

Formuesverdi for 2022 var kr 739.421,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2.809.801,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Risør kommune.

3 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
105 900,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 505 900,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aina Mustaparta og Remko Van Rees

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 5.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Visninger: kr 1.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 47-0152/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR47.24152

Sist oppdatert: 19. november 2024 kl. 13:32