Hassingveien 33

Hassingveien 33, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 547, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 280 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje - 82 kvm: Trapperom, gang, vaskerom og boder.
1. etasje - 95 kvm: Entré, gang, toalettrom, stue, spisestue, kjøkken og bod.
2. etasje - 80 kvm: Gang, bad og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje - 23 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
1. etasje - 58 kvm: Terrasse inkludert trapp.
2. etasje - 27 kvm: Balkonger (26+1 m2).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.12.2024 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over tre etasjer samt kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av betong og blokkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i valmtaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås. Terrassedører/balkongdører med tre-lags glass fra mellom 2011 og 2015. Vinduer med tre-lags glass fra mellom 2011 og 2016. Vinduer med enkle glass fra ukjent årstall. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 40% TG 1, 52% TG 2, 1% TG 3 og 7% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Skorsteiner inne i boligen: Delvis innkledd teglsteinspipe. Dette er forskriftsstridig. Alle fire sider skal i utgangspunktet kunne inspiseres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for brannteknisk inspeksjon. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 20 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i bad 2. etg, vaskerom i kjeller, toalettrom - 1. etg, øvrige rom, rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje), loft - uinnredet/råloft, innvendige trapper, etasjeskillere, tekniske anlegg/VVS anlegg, andre forhold, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, yttertak, balkonger/terrasser/veranda etc, terrasser/platting på terreng, utvendige trapper, grunnmur/fundamenter, drenering, stikkledninger og tanker.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:

- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. Tett sluk dusj kjeller. Ikke forsøkt utbedret, men sannsynligvis uproblematisk å fikse. Hovedavløp uten problemer.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. På grunn av feil posisjon på nedløpsrør fra takrenne er det en skade med saltinnslag i et hjørne av treningsrom. Er i avgrenset omfang, og årsaken er korrigert.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Foreligger pålegg om å utbedre pipe ved å bygge den inn med rør, men ikke aktivt fyringsforbud i forbindelse med det.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Liten sprekk observert i trappegang. Sprekk i mur i et hørne der garasje går inn i hus, i rom utgang kjeller.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Storm Elektro. Byttet ut dimmere med lysbrytere i rom med dimbare Hue spotlights

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. Ikke håndtert av oss, men antakelig fra siste salg/opprinnelig installasjon. Angitt i prospekt fra kjøp av boligen.

I perioden 2010-2018 ble det utført omfattende modernisering av boligen. Innvendige overflater og faste innredninger er i stor grad fra denne perioden. Ytterligere overflatebehandling er utført i senere år, hovedsakelig av kosmetisk karakter - malerarbeid inkludert.

Samtidig med modernisering ble også arealutnyttelsen optimalisert gjennom ombygging av romløsningen, til fordel for en mer tidsaktuell og hensiktsmessig variant.

Første etasje er i dag nærmest en eneste stor sosial sone der stuen og kjøkkenet er sømløst forbundet. Stuen utgjør alene over halve etasjens areal og gir familien stor plass både til felles opphold og større anledninger. Stuen inneholder for øvrig både varmepumpe fra 2010 og en lekker peis av innbygget type som ble oppført under modernisering av boligen.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik løsning fra Epoq, bruksvennlig utformet med mange oppbevaringsmuligheter og meterlange arbeidsflater. Kjøkkenet er også velutstyrt med hensyn til hvitevarer som hovedsakelig er integrert og inkluderer et dedikert temperaturskap til vin. Platetoppen er henvendt mot spisebordet og legger til rette for sosialisering under tilberedning.

I første etasje inngår også et toalettrom det er praktisk å ha på samme plan som den sosiale sonen. Toalettrommet er tilknyttet gangen - lett tilgjengelig for besøkende.

Andre etasje er i stor grad viet til boligens fire soverom som alle er av gode størrelser til sine respektive formål. Hovedsoverommet er oppmålt til rundt 15 kvm., de øvrige er utmerkede barnerom med henholdsvis ca. 12, 9 og 7 kvm. gulvflate som gir familiens yngste medlemmer god plass i egne omgivelser.

I andre etasje inngår også badet, dette ble fornyet i 2011 og er stilsikkert utført i elegant sort-hvit profil. Fliser er lagt på gulv og vegger; sorte på gulvet, hvite på veggene. Gulvet har for øvrig også varme. Himlingen er utstyrt med innfelte spotter av typen Philips Hue (Bad, gang i 2. etasje, samt stuen nede) som besørger jevn belysning i rommet. Sanitærutstyret inkluderer møbler i sort høyglans med flere lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter og en ekstra romslig dusjnisje, med hånd- og regndusj. TG 2 er gitt et fåtall forhold ved badet.

Arealkrevende hvitevarer som vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass i et stort vaskerom i kjelleren, som antas å være fra boligens byggeår. Vaskerommet er enkelt utstyrt til sitt formål, blant annet med skap og benker av nyere dato. Dusjkabinett er også montert i rommet, i tillegg til varmtvannsbereder på hele 300 liter fra 2010. TG 2 er gitt for vaskerommet i sin helhet, hvilket innebærer at fornying/oppgradering bør vurderes. Rommet er imidlertid funksjonelt og i daglig bruk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og betong.
Innervegger: Glatte malte flater, fliser, trepanel og mur.
Himlinger: Glatte flater og trepanel. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Sorte benkeplater i kompakt laminat. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og vinskap. Innbygget oppvaskmaskin. Overmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med glatte fronter i sort høyglans. Keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassbyggerstein, skyvedør i glass og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Benkeskap med glatte hvite fronter og laminerte grå benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Dusjkabinett. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2010.

Medfølger ikke ved salg:
Skylampe på soverom oppe.
Lampe over spisebordet og kameraer fra Verisure.

Medfølger ved salg:
Integrerte hvitevarer på kjøkken.
Dreiebenk i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring, samt varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos kommunen:
Røykløp: Teglskorstein - Innkledd skorstein. 1 side i 1.etasje og 3 sider i 2.etasje.
Avvik fra: Forskrift brannforebygging § 6, 2. ledd.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt en rekke godkjente byggetegninger fra Fredrikstad kommune datert fra 1934-2010.
De siste godkjente byggetegningene er lagt til grunn og har følgende avvik:
- Boder på baksiden av huset er ikke med på de godkjente byggetegningene.
- I 2.etasje er soverom 1, soverom 2, soverom 3 opprinnelig byggemeldt som stue.
- Mellom soverom 3 og soverom 4 i 2.etasje er det tegnet inn et bad, som ikke er der i dag.
- Baderom i soverom er opprinnelig byggemeldt som kjøkken. Endringer er søkt om til kommunen og det foreligger ferdigattest datert 06.07.2011 på tiltaket.
- Balkongen i 2.etasje er utvidet. Det er ikke tatt stilling til om tiltaket er søkt om eller godkjent, ei heller om det lar seg gjøre. Det anbefales å undersøkte dette med Fredrikstad kommune.
- Arealene i kjelleren er byggemeldt som bodarealer og vedbod. Her er det etablert et vaskerom.  
Utvendige endringer på fasade:
- I 2.etasje mot vest er det satt inn et vindu ekstra som ikke er med på byggetegningene. Det er ikke tatt stilling til om tiltaket er søkt om eller godkjent, ei heller om det lar seg gjøre. Det anbefales å undersøkte dette med Fredrikstad kommune.

Vaskerom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 302187, tinglyst 18.06.1957, type heftelse: Bestemmelse og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens plassering er svært sentral i by-sammenheng; til sentrumskjernen tar det kun 10 minutter å gå eller to-tre minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i det daglige.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Bussterminalen og togstasjonen er begge innenfor reell gangavstand. Reisetiden med toget til hovedstaden er om lag én time. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra sentrum.

Verdt å nevne er for øvrig også byfergene som er gratis og gjør det enkelt å forflytte seg på elven, blant annet fra Cicignon til Gamlebyen og Østsiden. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Hassingen er et godt utgangspunkt for å utnytte friområdene rundt byen, i første rekke Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Verdt å besøke er også den nærliggende Mørkedalen og idylliske Bingedammen. Mulighet for lengre utflukter er det på Glommastien som følger begge elvens sider helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.5 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.2 km

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.8 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.3 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.9 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 2.4 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.9 km
Glemmen videregående skole 0.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs 14 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 548 kvm. Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktige grensebestemmelser anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er en pågående tvist med nabo i Hassingveien 35 vedrørende tomtegrense. Naboen påstar at han har en del av tomten på innsiden av gjerde. Det er som nevnt over uklare tomtegrenser her og det er usikkerhet om hvor tomtegrensen faktisk går.

Parkering i garasje, samt i gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023 er avsatt til formål/hensynssone: hensyn kulturmiljø, flomfare, bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 275,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 8.589 for inneværende år. Dette faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 24 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv. To stk. tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap og kameraer som koster kr 9 000,- pr. år.
Årlig forsikringspremie er kr 14.500,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 089 624,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 358 494,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
170 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cassandra Elle Márje Østby Guttormsen og Emilie Østby

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 3.900,- pr. visning (3 gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0406/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24406

Sist oppdatert: 10. mars 2025 kl. 12:34