Ravnkollbakken 11

Ravnkollbakken 11, 0971 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Andelsnummer 204, Tiurleiken Borettslag, organisasjonsnummer 951 081 728

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
4. etasje 86 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: To boder.

BRA-b:
4. etasje 14 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
4. etasje 2 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod i på ca. 2 kvm og en utvendig bod på bakkeplan på ca. 3 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 14.11.2024 utført av Lars Petter Ausland v/ Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning avviker noe iht. godkjente byggetegninger datert 11.09.1970. Det henvises til punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten hovedsakelig oppført i betong og stålkonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt fire TG2 grunnet noe merkbare skjevheter i boligen og vinduer og balkongdør med hensyn til alder. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert samt våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling (TGIU). Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument hvor det ikke ble oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden). Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For beskrivelser av tilstandsgradene og kommentarer ellers henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har bodd i eiendommen i ca. 12 år. som ble kjøpt i 2012.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Nytt bad år 2020, i regi av borettslaget.
- Tettesjikt/membran/sluk ble fornyet.
- Dokumentasjon foreligger.
- Arbeidet er byggemeldt.

Egenerklæringen følger vedlagt i salgsoppgaven i sin helhet og inneholder også ytterligere informasjon fra selger.

Vi har gleden av å presentere denne romslige og gjennomgående 3-roms leiligheten med barnevennlig, rolig og skjermet beliggenhet. Boligområdet har fine utearealer, utsikt, sittebenker, grillplass og lekeplasser. Kort vei til skoler, barnehager, buss og t-bane samt butikker og servicetilbud. Flotte Lillomarka ligger like i nærhet med fine turområder sommer som vinter. Kort vei til idylliske Svarttjern med badeplass, grillplasser og benker.

Leiligheten er beliggende i byggets 4. etasje og har enkel adkomst med heis. Leiligheten består av entré, praktisk innvendig bod, nytt bad oppusset i 2020 i regi av borettslaget, stue, lekkert kjøkken fra 2022 og to soverom. Utgang fra stue til vestvendt innglasset balkong og utgang fra bad til østvendt balkong.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Lys og innbydende entré med plass for oppbevaring av yttertøy og sko i romslig skyvedørsgarderobe med speilfonter. I forbindelse med entréen er det tilgang til praktisk bod for ytterlige oppbevaringsmuligheter. Videre er det adkomst til bad, ett av soverommene og stue gjennom åpen løsning.

Stue:
Lys og romslig stue med plass for sofa, tilhørende salongbord, tv-seksjon og større spisebord hvor venner og familie kan samles. Rommet er holdt i moderne og delikate farger som harmonerer fint med hverandre. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og luft. Stuen har en elektrisk peisovn som bidrar med mye hygge og godt med varme.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en herlig innglasset balkong på ca. 12 kvm. Balkongen er vestvendt og byr på flott ettermiddags- og kveldssol, selger informerer om sol fra ca. kl 14-21 med utgangspunkt i sommerstid. Innglassingen gjør at balkongen får en god bruksverdi store deler av året. Fine forutsetninger for å skape et hyggelig uterom som kan nytes på årets varme dager.

Fra badet er det utgang til en flott østvendt luftebalkong på ca. 2 kvm. Balkong har rømningsvei med stige og luke i gulv.

Kjøkken:
Nytt og moderne kjøkken fra 2022 som ligger i separat løsning og har rikelig med skap- og benkeplass samt barløsning ved vinduet hvor en fersk kopp kaffe kan nytes med fin utsikt. Innredningen er fra Huseby og består av glatte fronter, benkeplater av laminat med underlimt oppvaskkum av kompositt med ett-greps armatur og uttrekk/spylefunksjon. Under overskap er det montert benkeskapbelysning og stikkontakter. Hvitevarene er sømløst integrert med induksjonstopp, stekeovn, microovn, vinskap, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter med integrert komfyrvakt over platetopp. Lekkasjestopper montert under oppvaskkum.

Baderom:
Delikat og lekkert baderom som ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2020. Badet har flislagte overflater, downlights i himlingen og gulvvarme for en lun og god start på dagen. Innredningen er fra Foss består av vegghengt baderomsinnredning med glatte lyse fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj samt vegghengt toalett med sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse.
Hovedsoverommet ligger med adkomst fra stue og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord og oppbevaring i romslig skyvedørsgarderobe. Rommet er lyst og luftig og inviterer til en god natts søvn.
Leilighetens andre soverom ligger med adkomst fra entré og har plass for seng og annet ønskelig møblement. Rommet er naturligvis fleksibelt i bruk og passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Øvrige overflater:
Gulvflater belagt med laminat og fliser. Veggflater belagt med tapet, veggplater, stående paneler og malte slette flater. Himlinger i lysmalt mur/betong. Profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarming med elektrisitet. Elektrisk peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.11.1974. Det foreligger også ferdigattest for tak over luftebalkonger datert 14.04.1982, ferdigattest for fasaderehabilitering datert 14.11.2000, ferdigattest for utskifting av heiser datert 03.10.2005 og ferdigattest for modernisering av bad samt utskifting av vann- og avløpsrør datert 29.09.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble søkt om innglassing av balkonger 23.06.1989 og godkjennelse til tiltak ble gitt 10.08.1989. Det ble ikke søkt om ferdigattest for tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Dagens planløsning avviker noe iht. godkjente byggetegninger datert 11.09.1970. Opprinnelig byggemeldt kott er innlemmet i stue. Deler av stuen er dermed ikke godkjent til varig opphold. Innredning av kottet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
Tiltak som ikke anses som søknadspliktige er sammenslåing av to soverom, etablering av bod i deler av spisestue/allrom og deler av spisestue/allrom er innlemmet i kjøkken.
 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 6225, tinglyst 18.03.1976, type heftelse: fellesobligasjon for borettslaget kr 6 505 000,- (andelseierne i borettslaget er panthavere).

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

- Andelseiere har mulighet til å leie grendehuset Tiurstua til ulike arrangement. Lokalet har plass til 45 gjester.
- Det går ekstra søppelbil gjennom borettslaget en gang i måneden. Denne kan brukes til å kaste slikt som kartonger av papp, gamle møbler, rester etter oppussing (trevirke etc.) osv. Hvitevarer (kjøleskap, frysere, komfyrer) eller andre større elektriske/elektroniske produkter (TV, PCskjermer, etc.). kan avhendes i trådkurv som settes opp på baksiden av Tiurstua v/muren samme dag som månedlig søppelbil.

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Romsås i Oslo i Tiurleiken borettslag. Omringet av Lillomarkas flotte natur med mange idylliske tjern og vann, er området godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. På landemerket Svarttjern finner du også sandstrand, gressletter og grillplasser.

Borettslagene på Romsås har gjennomgått omfattende fasade- og områdeoppussing de senere årene, og borettslaget er å regne som skjermet, trafikksikkert og meget barnevennlig med utearealer, utsikt, sittebenker og lekeplasser. Fra eiendommen er det gangavstand til Svarttjern og Tiurleiken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Bjøråsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av barnehager.

Romsås har mye å by på for den aktivitetslystne. Det er kort vei til Bjøråsen idrettsplass, Romsås idrettshall og Humleby Fritidspark. Sistnevnte er en spennende labyrint av aktiviteter. Det er lysløype i nærheten med oppkjørte skiløyper på vinterstid. Følger du lysløypa er det ca. 15 minutters gange til populære Steinbruvannet.

Romsås T-bane ligger i umiddelbar nærhet, her kan man ta T-banen med linje 4 og 5 til byen eller mot Vestli. I tillegg kan lokalbussen 63 Romsås ring ta deg enkelt ned til Grorud, hvor det er et rikt kollektivtilbud.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi eller Joker som ligger kun få minutters gange unna leiligheten. Servicetilbudene i nærmiljøet er mange, og nærmest er Romsås senter. Hvis man ønsker ytterligere tilbud har man Grorud, Stovner eller Linderud senter en kort kjøretur unna. Kjøpesenteret på Grorud har butikker og tjenester som dekker de fleste behov.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Svarttjern skole (1.-3.trinn), Tiurleiken skole (4.-7.trinn) og Bjøråsen skole (8.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 343 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, garasjeanlegg, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning,
sittegrupper, sykkelparkering, lekeapparater og ballplass. I tillegg har borettslaget grillplass, grønnsakshage og frukttrær. Det indre området er trygt og bilfritt. Det er varmekabler i asfalt på gangveier i helninger, slik at disse er isfrie om vinteren.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Garasjeplass er merket med nr. 4016.

Andelseiere som disponerer plass i garasjehuset kan bestille ladeboks (Garo) til sin plass fra Enviro Elektro. Pr. 1. september 2023 er prisen kr 18 812,- inkludert installasjon. Det tillates ikke andre typer ladebokser. Borettslaget har også seks ladepunkter utendørs. Samtlige ladeplasser administreres av Movel.

Gjester kan parkere inntil 3 døgn på anviste gjesteplasser. Parkeringstillatelse skal legges synlig i frontruten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 16470 datert 20.05.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående planer i området iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside, saksnummer kan søkes opp i saksinnsyn for ytterligere informasjon og tilgjengelige dokumenter:

Saksnummer 202106632 - Reguleringssak - Trondheimsveien 529 - Planforslag til offentlig ettersyn - Oppføring av boliger. Oppstartsmøte ble avholdt 20.04.2021. I bestilling av oppstartsmøte foreslås det et planforslag med bygninger over 8 etasjer, maksimalt 23 meter over bakken og med 335 boliger. Det ble fremmet et privat reguleringsforslag som ble avvist av bystyret. Forslagsstiller har bekreftet at de vil fortsette i den pågående plansaken med et nytt planforslag som er i tråd med føringene oppstartsmøtet og område- og prosessavklaringen.

Saksnummer 202450715 - Reguleringssak - Nedre Rommen 13 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte skal avholdes 05.12.2024. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger og park i henhold til Planprogram med VPOR for Nedre Rommen.

Saksnummer 202218562 - Reguleringssak - Nedre Rommen 9 -11 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger og barnehage. Oppstartsmøtet ble avholdt 29.06.2023. Planarbeidet skal bidra til transformasjon og utvikling av Nedre Rommen 9-11 til et attraktivt boligområde med nye varierte boligtyper, nye gater og byrom/møteplasser og en barnehage. Det skal etableres en park kalt Morgenparken med en turvei som knytter sammen andre turveier i
området. For å se på området som en helhet, og skape bedre koblinger mot T-banestasjonen og etablere trygge og gode trafikkløsninger, vil også noen tilgrensede områder blir inkludert i planarbeidet. Reguleringen følger opp Planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Nedre Rommen og er i tråd med kommuneplanen for Oslo.

Saksnummer 201605618 - Reguleringssak - Planprogram for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 721,-  pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, varmtvann, garasje, tv/internett, trappevask, vaktmestertjeneste, nedbetaling andel fellesgjeld, felles bygningsforsikring, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.08.2024 med en økning på 6%.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

To av borettslagets lån er avdragsfritt frem til 30.12.2025. Frem til denne dato betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 7 871,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Megler har ikke mottatt informasjon om nåværende eiers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og avgift for grunnpakke er inkludert i felleskostnadene til borettslaget. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 182 420,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 493 197,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 8 450,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 444 000,- pr. 01.11.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er 133 364 960,- pr. 15.11.2024 og lånevilkårene er:

Lånenr.: HUS602-11451595
Restsaldo: 3.742.817,-
Andel av saldo: 12.436,-
Restløpetid: 1 år 2 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 4,70%

Lånenr.: HUS603-11451595
Restsaldo: 305.550,-
Andel av saldo: 1.017,-
Restløpetid: 1 år 2 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 4,70%

Lånenr.: OBBK01-98207838756
Restsaldo: 30.372.142,-
Andel av saldo: 100.907,-
Restløpetid: 29 år 11 mnd.
Avdragsfritt til og med: 30.12.2025
Rentebetingelser: Flyt 5,45%

Lånenr.: OBOS01-98207984108
Restsaldo: 98.000.000,-
Andel av saldo: 325.597,-
Restløpetid: 35 år 4 mnd.
Avdragsfritt til og med: 30.12.2025
Rentebetingelser: Flyt 5,45%

Lånenr.: OBOS02-98208142593
Restsaldo: 944.451,-
Andel av saldo: 3.138,-
Restløpetid: 24 år 2 mnd.
Rentebetingelser: Flyt 5,35%

3 700 000,00 Prisantydning
444 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 144 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 981,00  Forkjøpsrett- forhåndsutlyst
500,00  Tinglysing hjemmel
500,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 931,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 162 931,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har felles gjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Kolstad og Odd Terje Kolstad

Leiligheten er tilknyttet Tiurleiken Borettslag. Borettslaget består av 332 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/376.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget, etter søknad og godkjennelse fra styret. Dyrehold er ikke tillatt i oppgang 3, 20 og 25 grunnet allergi. Dyreholdet skal ikke være til fare eller sjenanse for andre beboere og lufting av dyr på borettslagets område er ikke tillatt.
Tiurstua er borettslagets grendehus og har adresse Ravnkollbakken 10. Tiurstua er godt egnet til å arrangere selskap og fest. Det er dekketøy og sitteplass til 42-43 personer. Beboere kan leie dette lokalet. For leie av grendehuset Tiurstua, kontakt styret på styret@tiurleiken.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Skiftet utendørs søppelkasser. Montert spadeholdere og satt opp spader i samtlige oppganger. Frostsikret bakrom i Tiurstua og demontert brannfarlige varmekabler. Installert digital adgangskontroll i garasjehus. Sluttført ladeinfrastruktur på samtlige plasser i garasjehus. Etablert grillplass på nordsiden av garasjehuset. Sluttført Kirsebærhage. Installert digital adgangskontroll Tiurstua. Byttet kjøkkenvifte og kjøleskap i Tiurstua.
2022: Etablert lekeplass på nedre tun. Laget platting og planert i forhold til kirsebær/morellhage.
2021: Gjerde foran Tiurstua og ned mot parkeringsplassene på plass. Startet opp parsell/kjøkkenhage med grønnsaker og bærbusker. Sommerhjelp begynt å rydde i buskas mellom gjesteparkering og Romsås ring. Fått i stand varmekabler stikkveien mellom 16-18. Avsluttet rør og baderomsrehabilitering. Istandsatt kjellerlokaler i nr. 21.
2020 - 2021: Tiurstua malt, el arbeid og lysbryter flyttet til inngangsdør. Malt alle murer i inngangspartier og v/Tiurstua. Beiset alt treverk i inngangspartier og gjerder. Tilrettelagt for parsell v/gavl nr. 21. Plantet hekk fra nr. 1 og ned til gangbrua. Plantet epletrær. Ryddet i planter/busker ved gavl i nr. 19 (trapp mellom øvre og nedre tun). Fjernet trær bl. a ved nr. 13. Tilrettelagt for parsell. Rehabilitering av rør og våtrom.
2019: VVS-/våtromsrehabilitering startet opp. Gravd opp bed utenfor nr. 24, skiftet jord og plantet nytt. Taklamper i inngangspartiet byttet ut. Fjernet gjerde foran Tiurstua v/bom.
2018: Skiftet alle strømmålere for overgang til individuell måling (strøm). Byttet ut murene ved Ravnkollbakken 9 og 21/19. Ladestolper til el-biler etablert og satt i drift. Ny betalingsordning (bankkort) installert på hovedbom ved Tiurstua. Dreneringsarbeider utført ved gavl i nr. 25.
2017: De siste el-tavlene ble skiftet ut. Ny åpningsmekanisme for veibom. Plantet nye trær. Lagt nye granittfliser utenfor alle oppgangene.
2016: Skiftet yttertak i nr. 12, 14 og 16. Ny lekeplass på øvre tun og en i den lille skogen. Skiftet brannslukningsapparater i alle boliger. Brannskap i alle etasjer i garasjen.
2015: Oppgradert sikringsskap i Vaktmesterboden. Lagt opp lys ved rundkjøringen som lyser opp Tiuren. Skiftet takvifter i Ravnkollbakken 1-3-5-7-11-13-15-17-19. Skiftet ut innkjøringsbom v/Tiurstua og bom ved
Ravnkollbakken 24-25. Oppgradert uteområdet. Det er satt opp nye benker og bord. Det er satt opp et lite bord som er tiltenkt små barn ved sandkassa på øvre tun. Sandkassa på nedre tun er fjernet og det er lagt ny asfalt der. Det er bygd opp ny mur i granitt ved blomsterbedene ved Ravnkollbakken 24 og 25. Tekket om taket på Ravnkollbakken 18-20-22-24.
2014: Større vedlikehold av P-hus inkludert ny hovedtavle og el-skap. Lagt opp katodisk beskyttelse for å forhindre videre korrosjon av armeringen. Nye avløpsrør. Drenering rundt P-hus, asfaltering uteområde rundt P-hus. 2 nye avløpsrør. Opprettet 10 el-bil plasser i 1. etg. i P-hus. Ny hovedtavle i Ravnkollbakken 16. Nye takvifter i Ravnkollbakken 2-4-12-14-16. Nytt takbelegg i Ravnkollbakken 1-2-3-4-5-7-9-11-13-15-17-19. Ferdigstilt boder. Installert duegardiner.
2013: Større vedlikehold av uteboder inkludert nytt el- anlegg. Skiftet takvifter i nr. 16, 18, 20, 22 og 24. Skiftet hovedtavler i nr. 18 og 24. Varmepumper og nytt gulv i oppholdsrommet i Tiurstua.
2012: Skiftet takvifter i Ravnkollbakken 21-23-25. Lagt hengeskive på eksisterende gesimsbeslag for å dekke overgangen mellom finer og tegl på soverom-siden og balkong. Skiftet takbelegg på blokk 21-23-25, samt nytt beslag på hele taket. Skiftet dørpumper på alle inngangsdører.
2011: Pusset og malt sideskiver og tørkeverandaer på alle blokker. Kjerneboret i garasjeanleggets 3. og 4.etasje. Forprosjekt rehabilitering uteboder og garasjehus.
2010: Malt alle oppgangene (22 stk.). Skiftet ringeknapper ved entredørene. Skiftet 1 stk. takvifte i Ravnkollbakken 22. Satt opp ekstra belysning i midtblokka på øvre og nedre tun (i 1. og 2.underetasje) i alt 7 lamper. Ferdigstillelse av koblinger til tørropplegg utenfor oppgangene. Kjøpt inn nye møbler til Tiurstua (sofaer, stoler, puffer og bord). Ballbingen fjernet. Ballplass satt i stand og asfaltert. Billettautomaten måtte byttes ut pga.
slitasje. Proxll monterte den nye og den er av typen Cale MI 104 for myntinnkast.
2009: Skiftet innmat i alle sikringsskap. Lagt opp jordings-kabler på kabelbroer i kjellere. Utskifting av brannslukningsapparater. Utskiftning av koblinger til tørropplegg i alle oppganger. Utskifting av hovedstoppekraner/reduksjonsventiler i kjellere. Skiftet ut glatte fliser til sklisikre fliser i inngangspartiene. Beiset vegg hovedbalkong (andelseiere beiset selv). Pumper til takluker. Oppussing Tiurstua (byttet kjøkken med
hvitevarer). Lagt inn alarm i Tiurstua.
2008: Nytt TAG system i inngangsdørene og i garasjeanlegget med nye garasjeåpnere. Lagt varmekabler inn til garasjeanlegget i 2 etg. (sideinngangen). Lagt opp nytt elektrisk anlegg i garasjen 3. og 4. etasje, utbedret i 2.etasje. Reparert display i heisene i Ravnkollbakken 2-3-4-14-15- 18-20-22-24, samt satt på plexiglass. Pusset opp styrerom. Kjøpt inn nye møbler.
2007: Nytt dørtelefonanlegg.
2006: Utskifting av lekeapparater.
2004 - 2006: Utskifting av heiser.
1998 - 2000: Fasaderehabilitering.

Planlagte påkostninger:
- Iht. årsberetning for 2023 informerte styret at de har bestilt og mottatt en vedlikeholdsplan fra Obos prosjekt for de neste fem årene. Planen beskriver tilstanden på bygningsmassen og foreslår tiltak. Vedlikeholdsplan utformet av Obos prosjekt anslår et investeringsbehov i bygningsmassen på kr 11 060 000,- i den inneværende femårs-perioden.
- Iht. epost fra styret pr. 12.11.2024 opplyses det at det p.t. ikke er planer om låneopptak eller planer om økning av felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0495/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.24495

Sist oppdatert: 18. november 2024 kl. 11:08