Strømsveien 20

Strømsveien 20, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 280, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, Nedre Vålerenga borettslag, organisasjonsnummer 988 323 632

BRA-i:
3. etasje 16 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

Boligen disponerer 1 bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport fra Anticimex, datert 11.03.2025.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betong og stål. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 er gitt på baderom
TG2 er gitt på kjøkken
TG2 er gitt på elektrisk anlegg
TG2 er gitt på dører og vinduer

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

I 2022 ble følgende moderniseringer gjort:
*Alle vegger og tak ble sparklet og malt
*Lagt nytt laminat gulv
*Nytt kjøkken fra IKEA
*Ny varmtvannsbereder med direktekobling
*Nye dusjdører, dusjaramtur, toalett, baderomsservant og nytt speilskap.

Velkommen inn i en lys og trivelig 1-romsleilighet på Vålerenga. Leiligheten ble modernisert og påkostet i 2022, og fremstår tidsriktig og moderne. Leiligheten har et nytt og praktisk kjøkken fra IKEA med nødvendige integrerte hvitevarer, samt et lekkert bad med tidløse overflater. Leiligheten er arealeffektiv med sine 16 kvm, og her har du alt du trenger.

Lys entré med varmekabler i gulvet og plass til ulike garderobeløsninger. Nåværende eier har et garderobeskap for ryddig og enkel oppbevaring.
Leiligheten har en åpen stue/kjøkken løsning med utsyn mot grøntarealer. Det ble lagt nytt laminatgulv, samt sparklet og malt alle overflater. Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Baderommet er arealeffektivt, og med plass til det nødvendige. Flislagte vegger og flislagte gulv med varmekabler. Det ble satt inn nye dusjdører, dusjarmatur, toalett og baderomsservant med speilskap i 2022.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
*Hvitevarer på kjøkken

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med gulvvarme i alle rom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1933.  
Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument fra 20.12.1932 som dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest datert 13.11.2003 for innredning av bad og minikjøkken i eksisterende leiligheter, samt ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 15.07.1983.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Etter at det ble gitt ferdigattest på innredning har kjøkkenet blitt forlenget mot stuen.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, en erklæring/avtale om midlertidig dispensasjon fra bygningsloven vedrørende lysforholdene i kjøkken og en bestemmelse om gjerde (bestemmelse om vann/kloakkledning m.v. med flere bestemmelser, bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i et attraktivt boligområde på Vålerenga. Området kan by på alt fra flotte grøntområder til restauranter og kafeer. Vålerenga er ikke uten grunn kjent for sine sjarmerende smågater med fargerik trehusbebyggelse. Før i tiden lå området utenfor bygrensa, og husbyggingen ble derfor ikke begrenset av den daværende murtvangen. De små trehusene ble bygd i den stilen som folk kjente fra bygdene de kom fra. Derfor dette sjarmerende mangfoldet av ulike trehus. Ellers er Strømsveien stengt med bom ved Enebakkveien noe som forhindrer gjennomfartstrafikk i nærområdet. Det er flere hyggelige grøntområder i området. Sjarmerende rekreasjonsområder som Vålerenga park, Kampenparken og Tøyenparken er alle i nærheten. Spennende Jordalparken med nye Jordal Amfi er i umiddelbar nærhet til leiligheten og er verdt en titt. Bydel Gamle Oslo er i sterk utvikling med Bjørvika som nærmeste nabo. Det er ca. 20 minutters gange til Bjørvika og Oslo sentrum.

Litt historie - Kvinnenes hus
Elise Sem, Norges første kvinnelige høyesterettsadvokat, opprettet aksjeselskapet " Kvindernes boligselskap AS" i 1923. Dette for å å gjøre det mulig for kvinner å ha eiendom i eget navn, samt et ønske om å hjelpe unge kvinner fra middelklassen i boligmangelen som rådet på denne tiden. Det ble bygget 3 såkalte kvinnenes hus, hvorav et av disse var Strømsveien 20 som ble kalt "Kvinnenes hus 1/Østkantkvinnenes hus". Hovedentreprenøren for oppføringen var Høyer-Ellefsen A/S, nå Veidekke.

Offentlig kommunikasjon:
God offentlig kommunikasjon med buss nr. 37 og 20 med avganger hele døgnet, samt buss nr. 100 og 110 via bl.a. Alna og IKEA Furuset til Lillestrøm/Kjeller like ved.
T-bane fra Ensjø og Helsfyr er også i nærheten. Blåtrikken mot Ljabru i sør og Rikshospitalet i nord er tre busstopp unna. Det er sykkeltrasé til sentrum og langs Ring 2. Taxi-holdeplass er ca. 7 minutters gange fra leiligheten.

Av dagligvarehandel rett i nærheten finnes Kiwi, Rema 1000 og Coop Extra (som også har post-i-butikk).

Med buss:
Linje 2N, 3N, 4N, 20, 37, 100, 110 til bussholdeplassen Vålerenga. Boligen er under 1 minutt gange unna.

Med t-bane:
Linje 1, 2, 3, 4 til t-banestoppet Ensjø. Boligen er ca. 9 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 13 og 19 til trikkestoppet Middelalderparken. Boligen er ca. 15 minutters gange unna.

Med tog:
Linje L3 og R30 til togstasjonen Tøyen stasjon. Boligen er ca. 21 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sotamyggen barnehage (1-5 år) - 0.1 km
Vålerenggata barnehage (1-5 år) - 0.2 km
Jordal barnehage (1-5 år) - 0.2 km

Vålerenga skole (1-7 kl.) - 0.4 km
Nyskolen i Oslo (1-10 kl.) - 0.4 km
Kampen skole (1-7 kl.) - 0.7 km

Jordal skole (8-10 kl.)- 0.1 km
Fyrstikkalleen skole (8-10 kl.) - 1.3 km
Etterstad videregående skole - 0.7 km
Hartvig Nissens skole - 1.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 785 kvm som tilhører borettslaget.    

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by).
Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Vest for eiendommen er det i reguleringsplanen en ubebygd tomt regulert for offentlig bygning/allmenn nyttig formål(skole).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5826,-  pr. mnd. og inkluderer: nedbetaling andel fellesgjeld, fibernett, vaktmestertjeneste, renhold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.v.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag IN - lån 2 556,-
Avdrag IN - lån 426,-
Renter IN lån 1 777,-
Felleskostnader 1689,-
Renter IN - lån 2 1078,-
Vedlikehold 300,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 510 869,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 043 475,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 068,- pr. 16.02.2025
Andel fellesgjeld er kr 624 772,- pr. 16.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 28 646 248 ,- pr. 16.02.2025 og lånevilkårene er:
DNB ASA - 16368581880
Rentebetingelser: Annuitetslån, 5,55%
Lånets løpetid: 30.09.2024 - 31.12.2054

DNB ASA - 16368581899
Rentebetingelser: Annuitetslån, 5,55%
Lånets løpetid: 30.09.2024 - 30.09.2044

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Om hele andel fellesgjeld innbetales, vil dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 3837,- pr måned.
Dette vil gi felleskostnader pr måned på 1.989,-

2 200 000,00 Prisantydning
624 772,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 824 772,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 835 812,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jannike Eikå

Leiligheten er tilknyttet Nedre Vålerenga borettslag. Borettslaget består av 71 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf.22 98 38 00
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til sjenanse for naboer.

Foretatt påkostninger de senere år: 
*installert kameraovervåkning våren 2024
*2023-2024 ble følgende gjort: installert brannvarslingssystem i fellesarealene. Nytt nøkkelsystem, dør til kjeller i sør (postkasse-siden) og dør til bakgård fikk nye smekklåser.
*2023: Installert felles røykvarslingssystem i borettslaget i alle etasjer. Sjekk av brannslukningsapparater i fellesarealer. Sjekk av tilstand for alle skilter for rømningsvei fungerer, og satt i gang elektrikerarbeid for å fikse nødlys som ikke fungerer. Tydelig merking av brannslukningsapparater. Det er også påbegynt andre HMS-forebyggende tiltak: Ventilasjonsrens for som brannforebyggende tiltak.

Planlagte påkostninger:
Ihht årsrapport fra 2024 er det planlagt følgende vedlikeholdsarbeid:
*taktekking av ventilasjonshuset på taket
*oppussing av vegger og tak i vaskerom og innkjøp av en vaskemaskin og en tørketrommel
*calling og ringeklokkeanlegg skal utbedres
*Styret skal innhente inn vurdering og utbedringsforslag av byggets fasade, og komme med tilbakemelding på dette ved neste generalforsamling

Etter samtale med styreleder 12.03.2025 er det ikke planer om økning av felleskostnader og ikke planer om låneopptak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 29.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0042/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.2542

Sist oppdatert: 14. mars 2025 kl. 14:40