Vivestadlinna 200

Vivestadlinna 200, 3175 RAMNES
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 624, bruksnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 155 kvm

BRA-i:
Anneks (ulovlig oppført)
1. etasje 35 kvm: Entre, stue, kjøkken og bad
2. etasje 35 kvm: Gang og 3 soverom

Enebolig:
1. etasje 53 kvm: Entre, bad, bod, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 32 kvm: Gang og 2 soverom

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Platting 5 kvm / Terrasse 17 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 20.02.2025 utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon og gulv mot krypkjeller av stubbloftkonstruksjon. Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein og takplater av metall.

Det gjøres spesielt oppmerksom på boligens tilstandsgrader:

TG1: 39%| TG2: 43%| TG3: 5%| TGIU: 13%

TG3:
Ingen ventilasjon på toalettrom (ikke våtrom)
Krypkjeller anneks. Fukt, dårlig ventilering og ikke fagmessig.
Elektrisk anlegg i anneks.
Manglende drenering.

TG2:
Anneks:
Helhetsvurdering av bad.
Dårlig ventilator, svelleskader og slitasje samt anbefaling om komfyrvakt på kjøkken.
Helhetsvurdering av overflater.
Mangler håndløper i trapp.
Skjevhetsmåling 15 mm.
Varmtvannsbereder i rom uten sluk.

Enebolig:
Anbefaling om separat avtrekk og komfyrvakt samt plugge vannrør på kjøkken.
Anbefaling om flere ventiler i vegger.
Vaskemaskin plassert i bod.
Takkonstruksjon er lukket, ikke kjent oppbygging. Kan ikke verifisere tilstrekkelig lufting.
Mangler håndløper i trapp.
Fukt i krypkjeller.
Vindusinnramming har dårlig fagmessige utførelse.
Stedvis manglende vedlikehold og utettheteri kledning.
Slitasje på ytterdør.

Ikke målt radon.
Overflater terrasse.
Slitasje på grunnmur.
Ikke fremvist dokumentasjon på vannkvalitet fra brønn.
Helhetsvurdering av frittstående byggverk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligens tilstandsgrader. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Se vedlagt tilstandsrapport for boligens tilstandsgrader.
Det er i senere tid lagt nytt undertak/takstein, deler av kledning og noe innvendige overflater. Det er også installert elbil lader.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er varmekabler på bad og i entre.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog er dette ikke unormalt ved eldre bygninger.
Kommunen opplyser at anneks/sidebygning er ulovlig oppført og er ikke godkjent som bolig. Man kan ikke utelukke at det vil komme pålegg fra kommunen om endring/rive denne bygningen. Ta kontakt med megler for mer info om dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommen:
Ingen av relevans.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Eneboligen er leid ut i dag for kr. 12.000,- pr mnd.
Tidsbestemt leiekontrakt frem til februar 2026 med 3 mnd. oppsigelsestid.
Det er ikke foretatt radonmåling.

Eiendommen ligger naturskjønt og landlig til i Ramnes, ca. 3 mil unna Tønsberg og 1,7 mil unna Revetal. Området rundt består for det meste av skog og landbruk. Likevel finner du Merkedammen en kort biltur unna. Her er det gode bade- og fiskemuligheter i idylliske omgivelser. Området har også flotte turområder, hvor turistforeningen sørger for løypekjøring på vinteren. Boligen ligger en kort vei unna skoler, barnehage, fotballbane, idretts og ungdomslag, dagligvarebutikk, offentlig transport og gode servicetilbud.

Fra Tønsberg kjører man gjennom Sem og følger deretter Andebuveien (RV 312) mot Vivestad. Følg den veien i ca. 2 mil før du ser huset på venstre side.

Fra Revetal sentrum kjører man Bispeveien nordover i ca. 1km. Ta deretter til venstre inn på Fossanveien, følg veien til enden før du så tar til høyre inn Høyjordveien mot Vivestad. Følg veien i ca. 4 km, før du får boligen på venstre side.

Se Google maps - det er enkelt å finne fram i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Ramnes skole (1-7 kl.) 14.6 km
Røråstoppen skole (1-7 kl.) 15.4 km
Kirkevoll skole (1-7 kl.) 18.2 km
Sem skole (1-7 kl.) 20.8 km
Revetal ungdomsskole 14.7 km
Re videregående skole 15.1 km

Barnehager
Vivestad barnehage 3.8 km
Høyjord barnehage 4.9 km
Gravdal barnehage 11.7 km

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2 174,5 kvm. Eiendommen har stor og romslig hage med gode solforhold.

Parkering i egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst over naboens tomt. Det foreligger ingen skriftelig avtale på dette. Det må påregnes kostnader knyttet til felles vedlikehold av veien.

Eiendommen har borehull om vannkilde. Borehullet er ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver. Det tas forbehold om vannkvalitet og borehullets tilstand.

Det er registrert slamavskiller på eiendommen. Tanken er registrert med tømming annen hvert år via kommunens tømmeordning.
Det må påregnes å bytte til godkjent renseløsning (for avløpsvann) i løpet av de neste årene.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan avsatt til: LNFR for spredt boligbebyggelse.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Eiendommen er ikke verneverdig/SEFRAK-registrert.

Kommunale avgifter er kr 5.739,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slamgebyr, miljøgebyr og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr. 10.000,-.
Boligen er tilknyttet fiber. Pris på dette avhenger av valgt hastighet og kanalpakke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 792 031,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 168 124,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

73 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
94 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 044 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Danute Urke og Thomas Minde Urke

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 22-0063/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.2563

Sist oppdatert: 27. mars 2025 kl. 09:07