Jonas Reins gate 4

Jonas Reins gate 4, 0360 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 21, seksjonsnummer 93, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 104 kvm

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 soverom og bad.

BRA-e:
Fellesareal 22 kvm: To kjellerboder på 4 kvm og 10 kvm, samt loftsbod på 8 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 12 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 8 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Leiligheten disponerer også en bod i baktrapp som deles med nabo. Boder er fellesarealer som styret i sameiet fordeler og kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 03.09.2024 utført av Anticimex Hans-Kristian Brekkås.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fordeling over tilstandsgrader i rapporten:
TG1: 61%
TG2: 36%
TG3: 0%
TGIU: 3%

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av mur. Utvendige fasader forblendet med teglstein.Yttertak av saltaksform som er utvendig tekket med takstein/takplater (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende avvik i tilstandsrapporten:

TG2
VÅTROM
- Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under dør, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Fuktindikatorinstrument i dusjsonen viser utslag som ikke helt kan utelukke at det er fuktskade i veggen/etasjeskilleren. TG2 settes for å belyse risiko, med bakgrunn i at hulltaking ikke kan gjennomføres.

KJØKKEN
- Ventilasjon Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

ØVRIGE ROM
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i leiligheten. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov.

TEKNISK ANLEGG/VVS
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

ELEKTRISK ANLEGG
- Forenklet vurdering: Som følger av manglende samssvarerklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

DØRER OG VINDUER
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte avvikene. Kjøper overtar ansvar og risiko for disse.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Badet ble totalt rehabilitert av tidligere eier i 2010. I løpet av mitt eierskap så er servantskap byttet i 2024 og ny dusjarmatur og dusjvegger i 2019.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Membran sluk ble fornyet ifbm rehablitering i 2010. Det foreligger ikke noe dokumentasjon på utbedring utført av tidligere eier.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
- Det har tidligere vært observert skjeggkre i sameiet. Styre organiserte en felles sanering av bygget januar 2023 for å få bort problemet i de påvirkede enhetene. Denne leiligheten var ikke en av disse.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Oppgradering av sikringer til automatisk jordfeil, montering av overspenningsvern, ny kurs til micro og ovn ifbm nytt kjøkken. Lagt varmekabler i gang samt spotter i gang. Utbedring av jording i kontakter på hovedsoverom og stue etter kontroll av eltilsynet februar 2021 ref pkt 14.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- Foreligger samsvarserklæring for arbeid utført i mitt eie: Nye kurser til kjøkken, spotter til gang, varmekabler i gang, oppdaterte jordfeilbrytere i sikringsskap, samt utbedring av jordfeil i stikk på hovedsoverom og stue etter tilsyn av EL tilsynet februar 2021.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Kontroll av El tilsynet 19.02.21.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- Sameiet har/disponerer ladere på Jacobs plass, ellers er det kommunale ladere i nabolaget.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
- Flis i gang.

Dette er en vakker leilighet beliggende i en klassisk gård med kvaliteter som generøs takhøyde, store vinduer med dype karmer, samt originale tregulv, nyslipt i forbindelse med salg. Gjennomgående og funksjonell planløsning med store, gode rom. Leiligheten inneholder en innbydende stue, separat kjøkken med innredning fra 2020, flislagt bad, entré, samt to gode soverom. Rikelig med oppbevaringsplass i fire disponible boder i fellesareal.

Leiligheten i seg selv er sval om sommeren samtidig som den holder godt på varmen om vinteren. Trærne i bakgården forvandler bakgården til en lun grønn oase på de heteste sommerdagene. Det er sol i bakgården fra rundt kl 10.00 og utover. Kveldssolen faller på spiseplassene nordvest i bakgården og du har solen frem til 21:30 sommerstid. Fra boligen er det enkel adkomst til bakgården via baktrappen ved kjøkken.

Det er godt naboskap og fellesskap i sameiet med flere sosiale tilstelninger i løpet av året. For beboere med barn er det egen St. Hans feiring, påskerebus og halloweenfeiring.

Leiligheten har en tilbaketrukket og populær beliggenhet på Fagerborg i det idylliske Jessenløkken-kvartalet, hvor stue og hovedsoverom vender mot frodig bakgård, mens kjøkken og det andre soverommet vender mot trafikkstille enveiskjørt sidegate. Videre kan nabolaget skilte med egen park og kafé- og vinbar, samt svært hyggelige uteområder.

Sameiet har 32 garasje- og parkeringsplasser, hvorav 4 har el-billader, til utleie etter venteliste.

Entré:
Romslig entré med god plass til å henge fra seg yttertøyet og oppbevaring av sko. Flislagt gulv med varmekabler. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling. Profilert entredør med glass.

Stue:
Lys og innbydende stue med store vinduer som slipper inn rikelig av naturlig lys. Stuens gode utforming vil gjøre det enkelt å møblere. Innred med sofa, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Overflatene er malt i en moderne og behagelig fargetone, og på gulvet er det originale heltregulv. Generøs takhøyde på 2,8 meter gir en god romfølelse.

Kjøkken:
Praktisk separat kjøkken med lekker innredning. Innredningen er fra 2020 og har slette fronter med benkeplater av laminat. Bakgvegg over benkeplate med fliser i marmor. Integrerte hvitevarer gir kjøkkenet et godt helhetsuttrykk, og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Det er en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Her kan hobbykokken boltre seg!

2 soverom:
Leiligheten har to gode soverom, begge av fin størrelse. Svært innbydende hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, og rikelig med oppbevaringsplass i walk-in garderobe. Det andre soverommet egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor - alt etter hva man har behov for. Soverom 2 har også medfølgende garderobeskap.

Bad:
Pent flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning(ny 2024) med skuffer og ovenpåliggende servant, speilskap med overlys, dusjhjørne( med glassvegg(2019), samt vegghengt toalett. Opplegg og plass for vaskemaskin. Sluk på bad fra 2000. Badet er i senere tid pusset opp i 2010.. Det er gitt flere punkter med TG2, vennligst se tilstandsrapporten for ytterligere informasjon.

Tak: Malte himlinger. Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til: 2,32 meter på bad. 2,70 meter på kjøkken og entre. 2,80 meter i resten av leiligheten.
Vegger: Flislagte vegger på bad.
Gulv: Heltre originale gulv. Parkett i kjøkken. Flislagt gulv med varmekabler på bad og i entrè.
Dører: Profilert entredør med glass. Profilerte innerdører.
Vinduer: Vinduer med rammer/karmer av tre, og tre-lags glass fra 1984.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entrè. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.
- Leiligheten har røykvarsler og brannslukningsutstyr.
- Hovedstoppekran er plassert I inspeksjonsluke på bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Integrert kjøleskap og oppvaskmaskin. Vaskemaskin kan kjøpes ved ønske.

Oppvarming med vannbåren varme tilkoblet radiatorer. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Fyring og varmtvann er inkludert i fellesutgiftene.

Varmekabler på bad og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 22.07.1920. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. . 

Det foreligger originale byggetegninger som samsvarer med dagens planløsning og bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 544187, tinglyst 04.09.1984, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet for kr. 20.000,- med prioritet etter 90% av lånetaksten.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr. 900662, tinglyst 14.10.1920, type heftelse: Festekontrakt med tilhørende vilkår.

Dagboknr. 470936, tinglyst 11.06.2014, type heftelse: Bstemmelse om flytting av kjøkken, omlegging av infrastruktur for tappevann og avløpsrør.

De øvrige servituttene omhandler bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, gjerde, kloakkledning, brannvegg-/dør, samt trafostasjon/kiosk.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder utleie. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Leiligheten må ha forsvarlige radonverdier.

Sameiets styre eller forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold senest 14 dager etter faktisk overtakelse.

Etter eierseksjonsloven § 24 syvende ledd kan hele boligseksjonen korttidsutleies i inntil 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn. Bestemmelsen regulerer kun utleieperioder på inntil 30 døgn.

Styret har fastsatt regler for inngrep i sameiets røropplegg, samt retningslinjer for oppussing. Se hjemmesiden for regelverk https://vibbo.no/jessenlokken/om

Eierne rehabiliterer pipeløp på eget initiativ under følgende forutsetninger;
- Eier har søkt om å få utbedre pipeløp
- Eier kontraherer selv entreprenør for utbedringer
- Eier finansierer og betaler entreprenør for utført arbeid - Sameiet dekker andel av arbeid (kostnader) som kan henføres til fellesarealer. Dette gjøres gjennom vanlig rutine for refusjon av utlegg. Det vil si at original faktura og kvittering på at faktura er betalt må foreligge.

Bak Husordensreglene ligger eget velkommenskriv fra styret, samt skriv om fyringsforbud som skal leses av ny eier. Husordensregler vedlagt salgsoppgaven.

Leiligheten har en attraktiv og sentralt beliggenhet på Fagerborg i Jessenløkken-kvartalet. Jessenløkken (1919-22) dekker et stort område på øvre Fagerborg og er i dag meget populært. Navnet stammer fra tidligere eier av Sorgenfriløkken, kjøpmann Heinrich Jessen, som kjøpte og utviklet løkkene. Området og byggene på Jessenløkken er tegnet av den kjente arkitekten Harald Hals som blant annet også står bak områder som Ullevål Hageby og Lindern. Senteret i bygningsmassen er plassen "Lille Jacob" som mange har krysset når de går fra Stensparken til Marienlyst. Jessenløkken-kvartalene er oppført på Riksantikvarens gule liste.

På Jessenløkken finner du kafé og spesial matvarehandelen Havens. I tillegg bor du med nærhet til det meste hovedstaden har å tilby i form av yrende restaurant- og kaféliv, med blant annet Villa Paradiso, Delicatessen tapas, Ludo og etablerte Cru. Videre har du gangavstand til to av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien og Hegdehaugsveien, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene. Bogstadveien har dessuten fått et nytt estetisk løft og fremstår som en moderne og attraktiv handlegate. Her ligger også nye Valkyrien senter med flotte butikker, restauranter og vinmonopol. Flere dagligvarebutikker i nærheten, deriblant REMA 1000, KIWI, Joker og Bunnpris. Ønsker du et enda større utvalg er det verdt å ta turen til Matvarehuset Jacobs ved Colosseum senter.

Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Like i nærheten finner du Stensparken med plaskebasseng, lekeplasser og uteservering på toppen. Videre gangavstand til populære St. Hanshaugen park og spektakulære Frognerparken med skulpturer og grøntanlegg i særklasse. Kun to minutter unna leiligheten finner du Marienlyst minigolfpark med flotte og artige minigolfanlegg for voksne og barn. Det finnes også gode innendørs treningsmuligheter ved bl.a. SATS, Fresh Fitness og på Bislett Stadion. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

I Kirkeveien ved Marienlyst finner du 20-bussen, 25-bussen, 28-bussen og flybussen. Bislett er et viktig kollektivt knutepunkt og her finner du både trikken med trikkelinjene 17 og 18 samt 21-bussen med hyppige avganger. Majorstuen t-bane stasjon er 6-7 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 20.303 kvm. Tomten er fellesareal.  

Festekontrakt med Oslo Kommune fra 1920. Sameiet har i brev av 17.10.18 fått bekreftelse på forlengelse av festeforholdet med nye 40 år, og festeavgiften er regulert opp til kr. 1.500.000,- pr. år fra og med 20.04.2020.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen. Regulering av festeavgift vil kunne medføre økte fellesutgifter.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.231,- i år 2024 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI.  

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er 22 parkerings- og 8 garasjeplasser for bil (hvorav 4 har lader) og 3 garasjeplasser for motorsykler til utleie. Utlysning av ledig plass foretas når det blir en plass ledig. Det er pt. ingen ledige plasser.

Plassene følger ikke boligseksjonen ved salg. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av plass. Det er 3 md. oppsigelse av plassene.

For øvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Nærhet til kommunal lading i Schwachs gate.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområdet for boliger iht. S-2255 med gjeldende reguleringsbestemmelser. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside. Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon. Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Bygningene står oppført på byantikvarens gule liste.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Gørbitz' gate 4 - Rehabilitering av bad - H0402. Saksnummer: 202105049.
- Jonas Reins gate 3 - Rehabilitering av bad - H0102. Saksnummer: 202007127.
- Fagerborggata 40 - Boring av tre energibrønner: Saksnummer: 201916270.
- Frichs gate 1 A-B-C-D - Bygging av balkonger. Saksnummer: 200705041.
- August Cappelens gate 2 - Riving deler av brannskadet bygg. Saksnummer: 201302460.
- Fagerborggata / Gørbitz' gate - Etablering av sykkelfelt. Saksnummer: 201605865.
- Fagerborggata 50 A-B - Flintoes gate 2 - Bruksendring fra næring til bolig. Saksnummer: 201105588.
- Fagerborggata 40 - Boring av tre energibrønner. Saksnummer: 201916270.

Pågående reguleringssaker i nærområdet:
- Utvikling av Marienlyst:
Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Fastsatt planprogram, dialogfase 1 før offentlig ettersyn - Utnyttelse og bevaring av eiendommer.
Saksnummer: 201718902.

Det antas foreløpig at området vil kunne utvikles med ca. 80% boliger og ellers næring og tjenesteyting. Service og annen publikumsrettet virksomhet legges i 1. etasje mot
fotgjengerforbindelser og plasser. Det innpasses barnehage som min. dekker områdets eget behov. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

Utvikling av Majorstuen:
- Nye Majorstuen T-bane:
Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Dette arbeidet varer til våren 2025. I denne tiden går T-banen som vanlig, bortsett fra to dager til sommeren og en dag i januar 2025. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.

Les mer her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201407126
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=201908157
https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr. 4.556,- pr. md. og inkluderer A-konto fyring, varmtvann, internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, gartner, vaktmester, trappevask, løpende drift og vedlikehold osv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er pt. ikke planer om økninger i felleskostnadene, men det kommer nok en indeksregulering i 2025. Det tas forbehold om at fellesutgiftene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger på fellesgjelden.

Det er IN-ordning på fellesgjelden. Ved full innfrielse av andel fellesgjeld vil fellesutgiftene for denne seksjonen reduseres til kr. 4.001,- pr. md. med dagens betingelser.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 7.400,- pr. år. / 6.800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for internett med OBOS OpenNet som leverandør. 1000/1000 Mb/s er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendomsskatten utgjør kr. 423,- pr. 2024.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i fellesutgiftene.

Formuesverdi for 2022 var kr. 1.732.618,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr. 6.583.949,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 423,- pr. 2024.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,8 promille for 2024 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr. 59.690,- pr. 31.12.2023.
Andel fellesgjeld er kr. 68.727,- pr. 01.08.2024.

Festetomt utgjør kr. 30.749,- kr av andel gjeld.

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 17.776.917,- pr. 01.08.2024 og lånevilkårene er:
Lånenr: OBOS01-98207677426
Type: A
Restløpetid: 18 år 5 md.
Terminer: 4
Type rente: Flytende
Rente: 6,95%

Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for individuell innfrielse av andel fellesgjeld. Seksjonseiere kan inngå avtale om individuell nedbetaling av gjelden to ganger pr år, ved låneforfall i mars og september. Ved full innfrielse av andel fellesgjeld vil fellesutgiftene for denne seksjonen reduseres til kr. 4.001,- pr. md. med dagens betingelser.

Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av sameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel, blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold, jf. eierseksjonsloven § 30.

Det hender at kapital blir krevd inn ekstraordinært ved mindre vedlikeholdstiltak hvor kostnaden kan bli opptil kr. 50.000,- per seksjonseier. Dette er da et alternativ til å ta opp lån.

Det gjøres oppmerksom på at sameiet kan ha mottatt varsel om renteendring som enda ikke er iverksatt.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen og leilighetens andel av eventuell fellesgjeld, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr. 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr. 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. fellesgjeld, avgifter og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr. 9.193.945,- Av dette beløpet utgjør kr. 68.727,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9.250,- for boliger/hytter med seksjonsnummer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terje Stryken Bratfos

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Jessenløkken Boligsameie , med sameiebrøk 6882/2102377.
Sameiet består av 208 leiligheter og 4 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til ulemper for andre.
Nettside: https://vibbo.no/jessenlokken

Sameiet består av fire kvartaler med adressene:
Kirkeveien 81 - 87, 93 - 95
Jacob Aalls gate 48 - 54, 58 - 62
Schwachs gate 1 - 4
Suhms gate 7 - 11
Jonas Reins gate 2 - 6
Hertzbergs gate 6 - 8
Fagerborggata 26 - 34

Foretatt påkostninger de senere år:
2022: Nytt nøkkelsystem
2020: Alle kjellere sanert for asbest, og ryddet for søppel.
2020: Vinduene malt utvendig. Innvendig maling ble gjennomført i 2021.
2020: Uteareal kvartal 3. Flere større trær fjernet. Hekker plantet.
2019: Uteareal kvartal 3. Påbegynt oppgradering av uteområder/beplanting.
2019: Sikkerhetslister. Satt opp sikkerhetslister på inngangsdører i baktrapper.
2019: Flyttet søppelcontainere. J.A 59 flytting av søppelcontainere og fjerning av busker.
2019: Dreneringsrør: Skifte av dreneringsrør til kum, Jacob Aalls gate 48. Lagt ned dreneringsrør og isolert grunnmur, samt lagt ned nye rør kum, Kirkeveien 93.
2019: Utskifting til LED-lys i trappeoppganger.
2019: Flere benker i parken.
2019: Kundetoalett Oslo K. Sameiet har bekostet WC.
2019: Renovering av rør, elektrisitet, reparasjon og avretting av gulv etter lekkasje, nye vinduer.
2018-2019: Utskifting av de leilighetsdørene som ikke tilfredsstilte brannvernkravene.
2018: Oppgradering av parken- Lille Jacob. Oppsparte midler og tilskudd fra kommune mm til en stor oppgradering av inkl. bl.a. beplantning og krakker.
2017: Nytt nøkkelsystem.
2016: Maling av baktrappeoppganger.
2016: Murerarbeid av balkong og karnapper.
2016: Rengjøring av ventilasjonskanaler.
2015-2016: Sikring og maling av vinduer i trappeoppganger.
2013: Utskifting av brannalarmanlegg og brannsikre baktrappedører. De som allerede hadde brannsikre dører fikk dørlukkere.
2013: Utskifting av baktrappedører. Gjennomgående utskifting av baktrappedører og dørlukkere. De som allerede hadde skiftet dør fikk nye dørlukkere. Finansiert gjennom ekstraordinær innkreving av kapital.
2011: Kloakk.
2002-2010: Tak. Omlegging av tak samt rapport for totalrehabilitering av samtlige tak. Totalrehabilitering av samtlige tak i sameiet.
2007-2009: Rør. Omlegging av rør. Sameiet skifter ut rør løpende når beboere gjennomfører våtromsrehabilitering.
2005: Vinduskifting.
2004-2011: Oppussing av trappeoppganger.
2001-2002: Utendørsanlegg
1999-2002: Fasaderehabilitering.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser at det ikke er er planlagt noen kommende påkostninger i sameiet i nærmeste fremtid. Det gjøres oppmerksom på at sameiet har for vane å kreve inn kapital ekstraordinært ved mindre vedlikeholdstiltak.

Utleieleilighet:
Sameiet har en utleieleilighet i Jacob Aalls gate 60 som kan reserveres når man får besøk av familie og venner. Den koster kr. 750,- pr. døgn. Informasjon finner du på Vibbo.

Styregodkjenning:
Det kreves ikke styregodkjenning ved overdragelse av seksjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0173/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.24173

Sist oppdatert: 11. september 2024 kl. 16:55