Johan Paulsens vei 13

Johan Paulsens vei 13, 1738 BORGENHAUGEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1048, bruksnummer 236, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, J Paulsensv Borettslag, organisasjonsnummer 947723359

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
1. etasje - 66 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, stue og tre soverom

BRA-e:
Kjeller: - 16 kvm: To boder
1. etasje - 20 kvm: Garasje i felles garasjerekke

Boligen disponerer to boder i kjeller samt en bod på loftet med skråtak (ikke målbart areal). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 10.03.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. (

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Firemannsbolig oppført i 1964. Byggemåte er sannsynligvis bindingsverk med 10 cm mineralull. Vegger er foret ut og sannsynligvis etterisolert med 5 cm mineralull. Liggende tre kledning. Noe trenger behandling, dette er borettslaget sitt ansvar. Saltak. Bord undertak. Bordtak. Papp, sløyfer, lekter og betongtakstein. Taktekke er bare sjekket fra bakke og loftet. Renner og nedløp i stål. Helbeslag på piper. Luftehatter. Vinduer med tolags isolerglass, aluminiumsbeslått utvendig.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført i selgers eiertid:
Høst 2022
Bad: Satt inn ny vask, høyskap, panelovn og ny taklampe
Stue: Malt vegger, tak og vinduskarmer. Malt muren til peisen
Soverom: Malt hovedsoverom og soverom nærmest stue.
Gang: Malt vegger, tak og lister og satt inn ny taklampe
Vår 2023
Kjøkken: Satt på nye MDF plater, isolert mellom kjøkken og soverom, lagt inn nytt elektrisk innlegg, kjøpte et pent brukt-kjøkken og satt det inn. Benkeplate og vask med matkværn er helt ny.
Vinter 2025
Bad: Malt vegger og lister. Byttet dusjkabinett

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer, dører, innvendige overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, pipe og ildsted, bad, kjøkken, tekniske installasjoner som gjelder vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg og andre installasjoner samt tomteforhold.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, både av faglært og ufaglært -Firmanavn VIKEN MALER & HÅNDVERK AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Viken Maler & Håndverk AS, monterte nytt dusjkabinett og blandebatteri i 2025. Bad er malt for egen innsats i 2025. Vasken ble byttet for egen innsats i 2022.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Nei
Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja - Kvittering for utført arbeid ved montering av dusj og blandebatteri 2025 fra Viken Maler & Håndverk AS.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt felles gjeld?
Ja - Vinduer skal byttes i borettslaget, men dette har borettslaget oppsparte midler til, og dette vil isolert ikke medføre økte felles gjeld.

Leiligheten er oppgradert i flere omganger siden byggeåret og har av den grunn varierende alder og tilstand på overflater og utstyr. Nåværende eier har siden 2022 bekostet både oppussing og flere oppgraderinger.

Malerarbeid ble høsten 2022 utført i de fleste rom, deriblant stuen hvor både vegger, vinduskarmer og himling ble malt. Luft-luft varmepumpe er i tidligere år installert i stuen, som for øvrig også inneholder vedovn.

Kjøkkenet ble våren 2023 pusset opp med nye MDF-plater på veggene, samtidig ble det også uført isolering av veggen mellom kjøkkenet og hovedsoverommet. Nytt elektrisk anlegg ble også trukket opp. Daværende innredning ble demontert til fordel for en pent brukt løsning fra Kvik, med helt nye benkeplater og ny vask. Sistnevnte er i kompositt, av underlimt modell og utstyrt med praktisk matkvern.

På badet er vegger og belistning malt så nylig som i 2025, nytt dusjkabinett og nytt servantbatteri er i tillegg installert. Servant, høyskap, panelovn og taklampe ble alle montert i 2022. For øvrig er badet av eldre årgang, hvilket innebærer at ytterligere oppgraderinger bør påregnes på sikt. Badet er i dag uten rør-opplegg til vaskemaskin siden felles vaskerom finnes i kjelleren.

Romløsningen med tre soverom gjør leiligheten til et reelt alternativ for en familie med små barn. Soverommene er av gode størrelser og i tillegg hensiktsmessig plassert etter sine respektive formål. Hovedsoverommet er tilgjengelig rett fra stuen, oppmålt til nesten 12 kvm. og utstyrt med skyvedørsgarderobe. De øvrige to er samlet vegg mot vegg ved entreen og av tilnærmet lik størrelse på ca. 6,5 kvm.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg på bad, for øvrig laminat.
Innervegger: Malt våtromstapet på bad, for øvrig malte panelplater, malt panel og malte tapeter.
Himlinger: Malte plater, malt panel og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator. Glassplate på vegg over vask og platetopp.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt servant med sort ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer medfølger

Boligen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedovn og varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 4 stk. firemannsboliger datert 29.11.1965  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente byggningstegninger datert 3.12.1963 som stemmer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten er en del av det veletablerte J Paulsensvei Borettslag som utgjør en vesentlig del av de nærmeste omgivelsene på Nordberg. Internt på borettslagets område finnes store, felles grøntarealer med rikelig boltreplass samt en større lekeplass med flere apparater.

Fra Nordberg er det kort vei både til Hafslund barneskole og Navestad grendeskole med 1. til 4. trinn. Det finnes for øvrig også flere barnehager i nærområdet, samt idretts- og aktivitetstilbud som organiseres av flere klubber og foreninger.

Dagligvareforretninger er lett tilgjengelig på Årum ved av- og påkjøring til E6, gode fem minutter unna. Ytterligere et fåtall minutters kjøring på E6 tar deg frem til Alvim der det blant annet finnes kjøpesenter og et bredt shopping-tilbud. Sentrumskjernen med alle sine forretninger og fasiliteter er innenfor om lag 10 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 374 elever, 20 klasser 0.7 km
Navestad barneskole (1-4 kl.) 53 elever, 5 klasser 1.3 km
Hafslundsøy barneskole (1-7 kl.) 222 elever, 13 klasser 3 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 357 elever, 24 klasser 1 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 3.4 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 3.5 km

Barnehager:
Baneveien barnehage (0-5 år) 80 barn 0.5 km
Skogro barnehage (0-5 år) 108 barn 0.6 km
Mobakken barnehage (1-5 år) 31 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 152 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass

Boligen disponerer en garasje i felles garasjerekke samt mulighet for parkering på gårdsplass.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Bede-Navestad datert 13.02.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger innenfor en reguleringsplan som er foreslått opphevet. Sarpsborg kommune har startet et arbeid
med å oppheve eldre reguleringsplaner. Dette er planer som har gått ut på dato i form eller innhold, og som ikke lenger er anvendelige når du for eksempel skal søke om et byggearbeid på eiendommen og kommunen skal behandle byggesaker. Når planene er opphevet, vil det som hovedregel være kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan sentrum som gjelder ved behandling av byggesaker

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 med formål bebyggelse og anlegg-lav moderat fortetting.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 000,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, drift og vedlikehold av fellesarealer, tv/internett, styrehonorar og forretningsførsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 431,-
Avdrag kr 1 047,-
Driftsutgifter kr 4 522,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 046,- pr. år. / 6 967 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/Internett (grunnpakke) er inkludert i fellesutgifter. Nåværende eier betaler kr 499,- i tillegg for 500mb. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 615 119,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 460 476,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 400 000,00 Prisantydning
96 440,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 496 440,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 300,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
17 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 513 780,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Beathe Fredriksen

Leiligheten er tilknyttet J Paulsensv Borettslag. Borettslaget består av 16 leiligheter.
Forretningsfører er SOBBL Sarpsborg og Omegn boligbyggelag
Dugnad samt trappevask og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt med kun et dyr pr. husstand. (Innekatt dersom beboerne ønsker å skaffe seg katt. Det må søkes om alt dyrehold til styret.
Foretatt påkostninger de senere år: 
1995-96: Etterisolering og utskiftning av kledning
1995-96: Nye balkonger og balkongdører, samt utskiftning av vinduer
1995-96: Omlegging av tak med takstein
1995-96: Nye inngangspartier og nye lydisolerte dører til leilighetene
1998: Nytt el-inntak til alle husene, og automatsikringsskap til hver leilighet
2019: Styret har vedtatt å male borettslaget.

Planlagte påkostninger som kan medføre økning av fellesgjeld og fellesutgifter:
Styret informerer:
Borettslaget arbeider med å innhente anbud på rørfornying. Tentative estimater for dette per i dag er:
Kostnad på ca. 1 mill. eks. mva. med en kost og finansplan som gjør at det totale budsjettet på ca. kr. 1 640 000 inkl. mva. Da er foreløpig plan at det brukes kr 600 000 av oppsparte midler.
Om estimatet stemmer og dette vedtas vil det føre til:
Økning av fellesgjeld per andelseier: ca. kr 65 000.
Økning av felleskostnader: kr ca. 405,- per mnd.

Videre arbeider styret med kartlegging av kostnader og behov for utskifting av vinduer. Vinduer er litt lengre frem i tid, og vi har ikke noen estimater eller finansieringsplan for dette pr dags dato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0006/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.256

Sist oppdatert: 12. mars 2025 kl. 18:53