Bøkkerveien 22A

Bøkkerveien 22A, 0579 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 277, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 99 m²

BRA-i:
4. etasje 93 m²: Entré/gang, stue/kjøkken, 3 soverom, 2 bad og bod.

BRA-e:
-1. etasje 6 m²: Sportsbod.

Åpent areal:
4. etasje 14 m²: To balkonger på hhv. 9 m² og 5 m².

Boligen har bruksrett til 1 sportsbod i kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.02.2026 utført av Anticimex AS v/Hans-Kristian Brekkås.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning og teglstein. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:

Bad 1:
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet er ukjent.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert under badekar. Konsekvens er at forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet. Tiltak er derfor ikke vurdert som nødvendig.

Kjøkken og andre rom, herunder overflate gulv: Knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

TGIU:
Bad 1:
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.
Tekniske anlegg, herunder innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bad/kjøkken/andre rom/tekniske anlegg. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det er påvist forekomst av skjeggkre i leiligheten ved noen få tilfeller. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

E N T R É / G A N G:
Innbydende entré med adkomst til alle rom i leiligheten. Stor skyvedørsgarderobe med god lagringsplass. Dørcalling med video plassert ved entrédør. Downlights i nedsenket himling. Slette lysmalte vegg- og takflater. Trestavs eikeparkett på gulv.

S T U E / K J Ø K K E N:
Lys stue med flere, store vinduer som slipper inn rikelig med dagslys. Plass til sofagruppe, tv-møblement og større spisegruppe i egen avdeling. Utgang til nordvestvendt balkong på 9 m².
Strøkent kjøkken med åpen og sosial løsning mot stue. Kvalitetsrik kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter og påkostet lekker Corian benk. Nyere koketopp, komfyrvakt og ventilator. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Kjøkkenet består av integrerte hvitevarer, nedfelt oppvaskkum, benkeskapsbelysning, stikkontakter under overskap, komfyrvakt og ventilator i overskap.
Plissegardiner fra Luxaflex. Slette lysmalte vegg- og takflater. Trestavs eikeparkett på gulv.

B A D E R O M I:
Pent og flislagt bad med gulvvarme. Badet har adkomst fra gangen. Badet består av badekar, dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusjvegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant, vegghengt toalett, speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Nedsenket himling med malt flate og downlights.

B A D E R O M II:
Fint og praktisk ekstra baderom som er perfekt for storfamilien. Badet har adkomst fra hovedsoverommet.
Flislagt bad med gulvvarme. Plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Badet består av dusj på gulv i hjørnet med innfellbare dører, dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj, vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant, vegghengt toalett, speil, overlys og stikkontakt på vegg over servant. Nedsenket himling med malt flate og downlights.

S O V E R O M I / H O V E D S O V E R O M:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord. Stor skyvedørsgarderobe med god plass til klær. Dette soverommet har adkomst til eget badeværelse, samt sørøstvendt balkong på 5 m².
Plissegardiner fra Luxaflex. Slette lysmalte vegg- og takflater. Trestavs eikeparkett på gulv.

S O V E R O M II / B A R N E R O M:
Det perfekte barnerom. Rommet har gode lysforhold fra stor vindusflate vendt mot indre gårdstun i sørøstvendt retning. Her er det rikelig med plass til garderobeskap, samt enkeltseng og arbeidsbord. Rommet er av god størrelse og kan ha flere bruksområder etter behov. Rommet benyttes i dag som barnerom. Plissegardiner fra Luxaflex. Slette lysmalte vegg- og takflater. Trestavs eikeparkett på gulv.

S O V E R O M III / G J E S T E R O M / K O N T O R:
Dette soverommet passer meget godt som et ekstra barnerom, gjesterom eller kontor. Rommet har gode lysforhold fra stor vindusflate vendt mot indre gårdstun i sørøstvendt retning. Her er det rikelig med plass til garderobeskap, samt enkeltseng og arbeidsbord.
Rommet er av god størrelse og kan ha flere bruksområder etter behov. Rommet benyttes i dag som barnerom.
Fra dette soverommet er det adkomst til praktisk innvendig bod som passer godt til oppbevaring av klær, utstyr eller annet.
Plissegardiner fra Luxaflex. Slette lysmalte vegg- og takflater. Trestavs eikeparkett på gulv.

B A L K O N G I:
Adkomst fra stue til nordvestvendt balkong på 9 m². Det er sol på balkongen fra ca. kl. 16:00 - 19:30/20:00 om sommeren. God plass til utemøbler og grill. Her kan man spise middag om sommeren i godt selskap.

B A L K O N G II:
Adkomst fra hovedsoverom til sørøstvendt balkong på 5 m². Det er sol på balkongen fra morgen til ca. kl. 14:30 om sommeren. Plass til stoler og bord.

Kombiskap (kjøle- og fryseskap), komfyr, platetopp, vaskemaskin og tørketrommel medfølger.
Følgende fastmontert medfølger ikke: nattbord, hyller på barnerom, alle lamper som er montert med stikkontakt (f.eks. taklampe stue, hovedsoverom)
For øvrig viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med vannbåren varme i gulv på begge bad, gang og stue. Balansert ventilasjon.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 25.04.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygning/anlegg. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.

Eiendommen har tinglyst rett til fellesareal på GNR: 124 BNR: 236. Rettigheten er tinglyst på GNR 124, BNR 277, SNR 36, dagboknr 592036, tinglyst 24.05.2019.
Eiendommen har tinglyst rett til parkering på GNR: 124 BNR: 266. Rettigheten er tinglyst på GNR 124, BNR 277, SNR 36, dagboknr 3440161, tinglyst 04.12.2020 og dagboknr 109282, tinglyst 27.01.2021. Bestemmelse om vedlikehold. Bruksrett til parkering. Kan kun overdras til eier av annen angitt boligseksjon, eller andel i gnr. 124 bnr. 236 og utskilte parseller. Utvides til også å kunne overdras til eier av borettslagsandel i gnr. 124 bnr. 237 snr. 2.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Kjekt å vite:
- Lysplan i gangen og stue/kjøkken er utformet av lysdesigner.
- Luxaflex solskjerming montert på alle vinduer. Noen av soverommene har i tillegg lystette plissegardiner.
- Parkettgulv.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Oppvarming med vannbåren varme i gulv.
- Vannrør av typen rør-i-rør, avløpsrør av plast.
- Hovedstoppekran er plassert i fordelerskap plassert i entré.
- Leiligheten er tilknyttet felles balansert ventilasjon for bygningen.
- Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til: 2,25 meter i entré, bod og begge bad. 2,58 meter i resten av leiligheten.
- Leiligheten har røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Leiligheten ligger sentralt til i Krydderhagen, en grønn og moderne hageby på Hasle, og har direkte adkomst via garasjeanlegget til Vinslottet, som er Vinmonopolets tidligere tapperi- og produksjonsanlegg. Dette er gjort om til leiligheter med restauranter som WB Samson, Hasle Linje Gastropub, Smoothie Zone og 8 Fish Sushi, og forretninger som Spar, Jysk, Kitch’n, Normal og Synsam, samt tilbudene Lillelab og Sterk Helse.

Krydderhagen var i 2020 én av tre finalister til Oslo bys arkitekturpris. Utbyggingen inngår i den større utviklingen av Hasle Linje og Hovinbyen, som fortsatt er under videre transformasjon med nye bolig- og næringsprosjekter i nærområdet, blant annet i Haslevangen.
Gangbru til Løren ligger like ved. Her finnes skulpturpark, forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. På Løren finner du blant annet Peppes Pizza, Sanjay’s, Baker Hansen, Kaffebrenneriet, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi, Hasle Linie Gastropub og Stykke Pizzeria. Utvalget i området er dynamisk og har vokst i takt med utbyggingen, og i 2025 åpnet Løren flerbrukshall og aktivitetspark som er en flerbrukshall på 2500 m2 med ulike idrettstilbud, samt et uteområde som er universelt utformet med tilbud som petanque,
klatrevegger og tauskog for å nevne noe.

Nabolaget har hotelltilbud med Quality Hotel Hasle Linie ved Vinslottet og Radisson RED i Økern Portal. Økern Portal har også trenings- og serveringstilbud. Det er kort vei til dagligvarebutikker som Spar, Meny, Rema 1000 og Kiwi. I tillegg finnes nisjebutikker, frukt- og grøntforretning, apotek, frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, dyreklinikk og øvrige servicetilbud i området. Vinmonopol finnes på Hasle Torg og Carl Berner.

Kort vei til legevakt på Aker sykehus.

Det er et bredt aktivitetstilbud for store og små. Kanonhallen brukes til kulturarrangementer som konserter, teater og messer. Det er etablert ny flerbrukshall i området som styrker idretts- og aktivitetstilbudet ytterligere. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og tilbyr blant annet fotball, ishockey, sykkel, ski, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad IL driver aktivitetstilbud for barn og unge i området. Det finnes også kampsportklubber, dansetilbud og musikkaktiviteter. Sinsen tennisklubb disponerer grusbaner og hall på Hasle.

Nabolaget er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 300 m til nye Løren t-banestasjon (linje 4) og ca. 600 m til Hasle t-banestasjon (linje 5). Ca. 1 km til Økern med buss og t-bane. I tillegg finnes buss (linje 21, 28 60 og 126). Flybussen stopper ca. 800 m unna i Dag Hammarskjølds vei, samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Næ rmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli den gode fremtidsbyen, med bl.a. en kulturell nyskapning med Oslo Barnemuseum, kino, flerbrukshall, musikkskole, fortellerscene, handlegater med mange fasiliteter.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Med buss:
Linje 5N, 28, 60 og 126 til bussholdeplassen Haslevangen. Boligen er ca. 4 minutters gange unna.

Med t-bane:
Linje 4 til Løren-T cirka 300 meter.
Linje 5 til Hasle-T cirka 600 meter.

Med trikk:
Linje 17 til trikkestoppet Rosenhoff. Boligen er ca. 15 minutters gange unna.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til togstasjonen Tøyen stasjon. Boligen er ca. 15 minutters gange unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er kort vei til skoler og barnehager i området.

Skoler:
Teglverket skole (1-10 kl.): 0.9 km
Hasle skole (1-7 kl.): 1 km
Løren skole (1-7 kl.): 1 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.): 0.3 km
Frydenberg skole (8-10 kl.): 0.4 km
Kuben videregående skole: 1.8 km
Valle Hovin videregående skole: 2.1 km

Barnehager:
Krydderhagen barnehage (0-6 år): 0.2 km
Gregers barnehage (1-5 år): 0.2 km
Brødfabrikken Fus barnehage (1-5 år): 0.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.652 m² som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er mulighet for kjøp av bruksrett til garasjeplass nr. B1-28 av god størrelse under blokken med direkte tilgang via heis. Elbil-lader medfølger. Garasjeplassen kan kjøpes for kr 600.000,-.
Felleskostnader for garasjeplass er kr 280,- pr. mnd. I tillegg kommer abonnement + forbruk som faktureres månedlig. Nåværende eier har et abonnement på kr 299,-+ forbruk.
Gjesteplasser i garasjeanlegg mot betaling.

Felles garasjeanlegg som ligger på eiendom med gnr. 124, bnr. 266. Garasjeplassen kan kun overdras til eier av annen angitt boligseksjon, eller andel i gnr. 124 bnr. 236 og utskilte parseller. Sameiet disponerer ingen parkeringsplasser, garasjeanlegget under sameiet eies og driftes som eget selskapet og er tilgjengelig for allmennheten.

Garasjeplass kan leies hos Onepark. Flere offentlige parkeringsplasser i området med gratis parkering etter kl. 20.00. Nærmeste offentlige lademulighet for elbil er i Haslevollen 3 og under Løren Torg i Lørenveien 44.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggformål, samt anlegg- og riggområde i henhold til reguleringsplan S-4597 og S-4632 datert 24.08.2011 og 14.12.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.08.2011 og 14.12.2011.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15, kommunedelplan KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern (forslag til politisk behandling) og strategisk plan for Hovinbyen (oppfølging av KDP-15).

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes.
Pågående prosjekter:
Saksnummer 202316507 og 202505866: Haslevangen 14: Det bygges 136 leiligheter fordelt på syv blokker opp til og med 9 etasjer med felles parkeringsanlegg. Byggearbeidene ble igangsatt i januar 2025 og prosjektet er i rute for overtakelse i løpet av første halvår 2027 for alle leilighetene. Prosjektet vil bli synlig fra leiligheten. Byggestøy og støv må påregnes. Se prosjektet på nettsiden: https://roislandco.no/boligprosjekter/haslevangen/

Saksnummer: 201807232 - Bøkkerveien 4 - 12 - Mindre endring av reguleringsplan for Hasle Linje felt 01 - Til politisk behandling. Hovedhensikten med omreguleringen er å justere plankart og bestemmelser for felt K11, slik at disse samsvarer godkjent tiltak. Med andre ord, at planen stemmer overens med hvordan Vinslottet er seende ut i dag.

Saksnummer: 2025/06717 - Detaljregulering , Bøkkerveien 1 - 3. Hensikten her er å endre reguleringen for tomten fra næring til boligformål.

Saksnummer: 202453643 - Økernveien med sidegater - Utarbeidelse av planforslag - Gateopprustning - Grønn mobilitet. Hensikten her er å lande en fremtidig løsning for Økernveien, og i nødvendig utstrekning sidegater og sidearealer, som sikrer økte kvaliteter for gående og syklende, kollektivtrafikk, grønt og bymiljø.

Saksnummer: 201615880 - Økernveien 115 - Utarbeidelse av planforslag - Oppføring av boliger. Det er ønskelig å utvikle tomten til bolig-utnyttelse med noe næringsvirksomhet ut mot Økernveien. Organiseringen av bygningsvolumene skal danne 3 romslige, grønne gårdsrom med gode solforhold. Det legges opp til varierte høyder på bebyggelsen på mellom 7-15 etasjer.

Saksnummer: 202553499 - Haslevangen 15 - Oppføring av kontorbygg. Søknaden gjelder oppføring av nytt kontorbygg med parkeringskjeller under terreng, forretning i 1. etg. og opparbeidelse av felles torg og gangareal. Det legges opp til 7 etasjer, hvor 8 etg. blir tekniske rom.

Saksnummer 201801786 - Økernveien 97 - Planforslag til politisk behandling - Omregulering til boligformål. Forslaget omhandler omregulering av Økernveien 97-99, «Hasle Stasjon» fra kontor/forretning (Bilforretning) til boliger med næringslokaler i de nederste etasjene mot Økernveien og T-baneperrongen, nye gater og torg. Det foreslås 21 000 m2 over terreng hvorav 17 100 m2 til boliger. Det tilsvarer ca. 215 boliger og høyder på 3 -12 etasjer, tilsvarende ca. 15 - 44 meter. Forslaget innebærer en ny gang- og sykkelbro fra Haslevangen og over T-banesporet og et torg.

Saksnummer: 201609079 - Hjørnetomta Grenseveien/Økernveien - Planforslag til politisk behandling - Utbygging av boliger, næring og hotell. Hensikten med å omregulere området er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane. Maksimal høyde på bebyggelsen er 48,5 meter, tilsvarende 14 etasjer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 5.698,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto fjernvarme (tappevann og oppvarming), fibernett, trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 5%.

Felleskostnadene fordeles slik:
A konto fjernvarme kr 1.374,-
Internett kr 179,-
Felleskostnader kr 4.145,-

I tillegg faktureres kr 280,- pr. mnd. for garasjeplass.

ISTA foretar energiavregning årlig.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2.400,- pr. år. / 2.500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS OpenNet som leverandør av internett via fiber. Sameiet har en fellesavtale som inkluderer 1000/1000 mbit internett. Det er avtale med 3 leverandører av TV; RiksTV, Allente og Strim som hver enkelt kan inngå avtale med. Dette betales ekstra hver måned av den enkelte. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2.239.014,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8.956.057-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2.327,- pr. år ifølge selger.

Andel formue er kr 21.457,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 19.02.2026

Det er ikke felles lån i sameiet.

9 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

230 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
241 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 441 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Pedersen og Camilla Danielsen Saltskår

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Koriander Sameie, med sameiebrøk 92/4708.
Sameiet består av 57 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.
Krydderhagen Driftsforening er en forening som alle boligselskap (10) i Krydderhagen er forpliktet til å være medlem av. Driftsforeningen har ansvaret for alle uteområder, det vil si gangbroen over jernbanen, bommer, søppelbrønner, lekeplasser, utvendig belysninger, plener, beplantning, renhold, snømåking og strøing, samt felles låssystem, brannvarslingsanlegg og sprinkleranlegg. Driftsforening håndterer også Krydderhagens 3 varmesentraler og fordeling og betaling for fjernvarme. Varmesentraler eies av Sameiet Krydderhagen Varmesentral.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025 - 2026: Sikring av dører for å hindre uønsket adgang til boder og fellesområder, herunder igangsatt et stort arbeid for å få kontroll på sameiets nøkkelbrikker. Brannsikkerhet. Utskifting av batterier på lede- og markeringslys i fellesområder. Håndtere løpende utfordringer med varme. Forberede å etablere boder i fellesareal. Alle lamper i fellesområder, unntatt for bodområdene er skiftet.
2024-2025: Utskiftning av belysning i heiser. Veggene i inngangspartiene ble malt og hjørnelister montert på utsatte steder i desember 2024. Vedlikehold av inngangsparti. Utskifting av lysarmaturer i fellesområder. Innbrudds-sikring av dører inn til bodområder. Håndtere utfordringer med varme og ventilasjon. Forberede å etablere boder i fellesareal

Planlagte påkostninger:
Heisene er koblet til 2G nettet, og må oppgraderes i god tid før dette nettet slukkes i Norge (pr. nå i 2027)
Det har vært betydelige utfordringer med ventilasjonsanlegget ved at dette stopper ved lave temperaturer. Styret fortsetter arbeid med å avklare om det er aktuelle tiltak som kan iverksettes.
For å opprettholde standarden i trappeganger og trapperepos må det foretas overflatebehandling av vegger og dørlister samt boning av gulv. Behov for oppgradering av oppganger for øvrig vurderes fortløpende.
Styret har hentet inn tilbud på reparasjon av skade og behandling av gulv i U1 og U2. Skuring og boning, samt rens av fuge. Reparasjon av sprekk i gulvbelegget.
Styret har fått positiv respons på muligheten for å etablere flere boder i fellesrom i U1 og U2. Det er skissert en løsning med 12 boder i størrelse fra 5,4 til 9,6 m2 i disse rommene, og saken legges frem til behandling på årsmøtet i 2026. Neste årsmøte er 11.03.2026.
For 2026/2027 vil styret har fokus på etablering av boder, varmeanlegget og inngangsdører til leiligheter. Det erfares at deksel til stikkontakter går i stykker og styret undersøker om dette kan falle inn under reklamasjonsretten

Det er p.t. ikke planer om økning av felleskostnader og ikke planer om låneopptak. Ekstraordinære vedlikeholdstiltak og oppgraderinger/utskifter
er forutsatt dekket av oppsparte midler.

Det er for tiden en pågående sak der Krydderhagen driftsforening (som eies av sameiene/borettslagene i Krydderhagen) er ansvarlige for gangbrua mellom Løren og Krydderhagen, og forsøker å overføre dette ansvaret til Oslo kommune.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke  kr 30.900,-
Oppgjør  kr 8.900,-
Tilrettelegging  kr 19.900,-
Visning / Overtagelse  kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBOS (liten pakke) kr 2.750,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligens visittkort kr 600,-
Foto kr 5.500,-
Tilstandsrapport og målsatt plantegning fra takstmann kr 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2622

Sist oppdatert: 02. mars 2026 kl. 20:24