Lachmanns vei 1

Lachmanns vei 1, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 434, seksjonsnummer 11

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
3. etasje 100 kvm: Entre, 2 bad, stue/kjøkken, 3 soverom og garderobe

BRA-e:
3. etasje 4 kvm: Bod
Bodene i sameiet er ikke tinglyst som tilleggsdel til seksjonene. Det fremgår av seksjoneringsbegjæringen at alle leilighetene har hver sin eksterne bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 17.12.24 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført over 4 etasjer pluss kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med teglstein kombinert med pussede flater og trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp (Taket er ikke besiktiget).
Slett entrédør av tre med brannklasse Ei30 og lydklasse 38dB fra 2022. Balkongdør og vinduer i stue med karmer av tre og aluminium fra byggeår med to-lags glass fra 2022. Vinduer i soverom med karmer av tre og aluminium med tre-lags glass fra 2022.
Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med peisovn i stue. 2 varmtvannsberedere i kjøkkenbenk. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 67% TG 1, 28% TG 2 og 5% TGIU. Det er ikke registrert noen TG 3.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Begge bad, gulv i øvrige rom, elektrisk anlegg og balkongen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Stort bad: Det er utført hulltaking og det er ikke registrert forhøyede fuktverdier eller andre avvik. Takstmannen kommenterer at vannrør i kobber og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er bomlyd under enkelte fliser og det et er for svak helning til hovedsluk.
- Lite bad: Det er utført hulltaking og det er ikke registrert forhøyede fuktverdier eller andre avvik. Takstmannen kommenterer at vannrør i kobber og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er tilfredsstillende helning til hovedsluk. Jordingskabel for slukrist har defekt koblingspunkt, slukrist bør byttes. Elastisk fugemasse har sprekkdannelser, fuge bør utbedres.
- Rekkverkshøyden på balkongen er under dagens forskrift.
- Det er fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeid på det elekstriske anlegget. Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Varmtvannsbereder da den er plassert i kjøkkenbenk og ikke enkelt tilgjengelig.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Eier opplyser blant annet om følgende i egenerklæringsskjema:
- Det er observert ujevnheter i takmaling på innerste soverom. Fuktmåling utført i egen regi, men ingen fukt funnet. Taket er sparklet og ny malt av eier i 2024
- Flyttet vegg mellom stue og kjøkken for å gjøre kjøkken større. 2015
- Nytt HTH kjøkken i 2015, nye integrerte hvitevarer (Nordre Aker rør)
- Satt inn ny servant og dusjvegger på lite bad i 2015 (Nordre aker rør)
- Varmematter i stue og kjøkken lagt i 2015 ( HS elektro)
- Alle vegger sparklet og malt i 2015 og alle vegger igjen malt i 2024
- Fliser med varmekabler i entré 2015. HS elektro
- Nytt elektrisk anlegg i 2015 ( HS elektro)
- Ny kurs for varmekabler i gang, oppvaskmaskin og komfyr 2015 (HS elektro)
- Ny parkett i 2015 på alle rom (eks bad)
- Nye vinduer på fasade mot nord i 2023
- Nye glass i vinduer ut mot veranda i 2022.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om beskrivelsen av de forskjellige bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten holder god standard og fremstår som velholdt med moderne gulv og lysmalte overflater. Det ble utført en større overflateoppussing i 2015 og det ble skiftet vinduer på nordveggen i 2023 og nye glass i vinduer mot balkongen i 2022. Det er gulvvarme i alle rom foruten boden og soverommene. Alle vegger og tak ble malt i 2024.

Boligen ligger fint til i byggets 3. etasje og inneholder:

Entré med flislagt gulv og gulvvarme. Det er laget en fin løsning for hattehylle og oppheng for yttertøy i nisje og det er plass til å ha en sittebenk i denne nisjen. Fra entréen er det praktisk adgang til en innvendig bod med gode skapløsninger for oppbevaring av klær. I tillegg er det praktisk tilgang til bod på 4 kvm som ligger i gangen rett utenfor leiligheten.

Stor og romslig stue med to soner. Den ene sonen er bak pipen og er et fint område for å ha f.eks bibliotek, hjemmekontor, lekerom eller liknende. Om du monterer en vegg her vil du få et fint, adskilt rom.
I stuen er det lagt pen 1. stavs eikeparkett (2015) og det er komfortvarme i gulvet. Det er i tillegg montert peisovn, som varmer godt på de kaldeste vinterdagene og som gir lun og god atmosfære til rommet. Stuen har god plass til sittegruppe og mediemøbel, og det er flott utsikt mot byen og fjorden fra stue/kjøkken-vinduene.

Pent, stilrent HTH-kjøkken fra 2015 med benkeplater av tre. Under oppussingen i 2015 ble veggen flyttet for å gi en bedre løsning for kjøkkenet. Det er godt med skap- og benkeplass og det medfølger integrert oppvaskmaskin, komfyr (ny 2019), kjøleskap/frys (nytt 2024) og platetopp. Komfyrvakt og lekkasjestopper er montert. God plass til spisebord på kjøkkenet.

Fra stue/kjøkken er det dør ut til en herlig balkong på ca. 11 kvm. Her har du god plass til stoler, bord og gassgrill. Solen kan om sommeren nytes fra ca. kl.13.30 til kl.22.30 og det er fabelaktig utsikt mot byen og fjorden i syd. Balkongen er overbygget, noe som forlenger utesesongen med flere uker, og det er montert markise.

To pene bad som ble pusset opp av forrige eier i 2011. Dagens eier utførte modernisering av badet i 2015 med montering av dusjvegger og ny servant på det minste badet.
Det største badet har plass til badekar, men dette er ikke blitt montert av dagens eier da de ikke har hatt behov for det.

Det er ellers tre gode soverom i leiligheten med tilhørende garderobeskap. Vinduene på soverommene ble skiftet i 2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklampe og hyller i stua medfølger ikke.
Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner. Gulvvarme på begge bad. I tillegg har leiligheten gulvvarme i entrè, stue og kjøkken. Peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.07.1981, samt ferdigattest for ventilasjonsnanlegg datert 16.12.1981 og for isolering av boligblokk datert 17.12.1990.
Det foreligger ferdigattest for bruksendring av rom til varig oppholdsrom, datert 20.11.2023. Ferdigattestene kan fremvises ved forespørsel.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Sameiet har panterett uten opptrinnsrett for kr 5 000,- med prioritet etter den første tinglyste erversum senere etter 90% av godkjent lånetakst.

Det er tinglyst 87 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledninger, utskillelse/bebyggelse og bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Seksjonering tinglyst 12.05.1978 - Dokumentnr: 10322 - Seksjonering. Snr: 11
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1167/17916.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Styret skal underrettes om hvem som leier med kontaktinfo.

Eiendommen ligger i attraktivt boligområde i Grefsenåsen med marka som nærmeste nabo.

Grefsenåsen grenser mot Nordmarka med fine turveier inn mot Grefsenkollen og Trollvannsstua. Ca. 10 min gange unna finner du idylliske Trollvann med badeplasser, brygger, bålplasser og benker. Om vinteren kan man ta på skiene nærmest utenfor døra, og nyte den umiddelbare tilgangen til både lysløype og flotte oppkjørte skiløyper.

Alpinanlegg i Trollvann-Grefsenkleiva ligger like ved, samt Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner.
På toppen av Grefsenkleiva ligger populære Grefsenkollen restaurant. Med fantastisk utsikt, samt fjorden og hovedstaden som glitrer i det fjerne, har restauranten en eventyrlig ramme for både dagsutflukter, utekonserter og andre trivelige begivenheter.

Bussholdeplassen "Kirketomta" for buss 56 (Nydalen/Solemskogen) er i Lachmanns vei, kort gange fra sameiets inngangsparti. Bussruten har avgang hvert 15 minutt i rushtiden. Raskeste vei til sentrumskjernen er med denne bussen til Storo og t-bane videre. Man kan også ta trikken fra Grefsen Stadion, eller tog fra Kjelsås og Grefsen stasjon. Kjøpesenteret Storo er 10 minutter unna med buss, og har ca 140 butikker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Disen skole (1. til 7. trinn) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn).

Det er flere barnehager i området, både private og kommunale. De nærmeste er Gulldalen barnehage i Lachmanns vei 41 og Norlandia Myrertoppen barnehage i Myrerskogveien 38.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Felles tomt på 1 505 kvm opparbeidet med asfaltert adkomst, prydbusker og diverse beplantning. Sameiet har en felles hagedel på siden av bygget der det er sittegruppe og trampoline for beboerne i sameiet.

Det medfølger 1 garasjeplass i felles garasjeanlegg. Lader er montert og medfølger. Det er p.t. ledige plasser for leie av ekstra parkeringsplass og styret kan kontaktes om dette.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Vann- og avløpsetaten skal rehabilitere vannledninger i Lachmanns vei. Vannledninger er planlagt å skiftes ved utblokking og overvannsledninger som ikke nylig har blitt rehabilitert skal strømpeføres. Det skal bygges nye kummer og kumgrupper. Det er mulig at store deler av prosjektet skal utføres ved konvensjonell graving, bussholdeplasser i gaten flyttes midlertidig under arbeidene. Totalt skal det skiftes ut 905 meter vannledning, 770 meter overvannsledninger. Estimert ferdigstillelse 31.12.2025.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2158 datert 02.09.76 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 02.09.76.

Det planlegges oppføring av 3 nye boliger på Lachmannsvei 2 C - D med totalt 9 boenheter. Det ble gitt rammetillatelse 13.05.22. Saksnr: 202204531 og det ble søkt om igangsettingstillatelse for deler av prosjektet den 25.11.24.
Ny kjøper må påregne støy og økt trafikk i forbindelse med byggeprosjektet. Prosjektet skal ferdigstilles i vår/sommer 2026. Etter avtale med utbygger skal de oppgradere hagen til sameiet ifm at de leier hagen nå til brakkerigg. Hagen vil da få økt bruksområde og bli betydelig
modernisert.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 457,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, strøm fellesareal, bygningsforsikring, TV/internett, vedlikehold, renhold fellesareal, honorarer, snømåking.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. I Lachmanns vei 1 har de vært justert 3 ganger siden 2014.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 900 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Eiendomsskatten for 2024 utgjør kr 2 660,- for denne leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 021 712,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 8 086 848,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 083,- pr. 01.01.2024
Sameiet har ingen fellesgjeld.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
229 700,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 979 700,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trygve Smaadahl og Cathrine Bjørkelund

Eiendommen er seksjonert, og tilhører Sameiet Lachmanns vei 1, med sameiebrøk 1167/17916.
Sameie består av 20 seksjoner.
Sameiet fører selv regnskap og styreleder har tidligere vasket trappegangen.
Vaktmestertjeneste som f.eks snømåking og gressklipping på uteareal går på omgang i sameiet og ca. to ganger pr år har man ansvar for å klippe plen utenfor og å holde orden i søppelrommet.
Sameiet har fellesavtale med Lachmanns vei 3 angående snømåking ved innkjøringen. Det er Vaktmesterkompaniet som er innleid for dette.

Foretatte påkostninger de senere år:

2023:
Samtlige dører til leilighetene og ganger ble utskiftet, samt ny inngangsdør.

Det fremgår av referatet til årsmøtet datert 16.04.2024 at sameiet vurderer å skifte taktekke. Planen er i løpet av 2025-2026.
Iht. styret så vil dette bli dekket delvis inn av sameiets midler og ekstra innbetaling av beboere. Ekstra innbetaling er fordelt på prosent av eierandel.

Husdyr tillates med godkjenning av styret. Vises til husordensreglene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger/Overtagelse: kr 4.000,- pr. stk (1 visning inkludert)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Kunderabatt: kr 3.850,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0117/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.24117

Sist oppdatert: 05. januar 2025 kl. 16:48