Gunnerudveien 2

Gunnerudveien 2, 3410 SYLLING
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 174, bruksnummer 13, ideell andel 1/1

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
122 kvm: Stue, mellomstue, spisestue, kjøkken, grovkjøkken, bod, wc-rom, gang, soverom, trappegang og vindfang.

2. etasje:
110 kvm: Trappegang, wc-rom, dusjrom, 5 soverom, stue og gang.

Anneks - 1. etasje (ikke godkjent for varig opphold):
36 kvm: Stue, kjøkken, bad, soverom og entré.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Dobbelgarasje (murgarasje) - 1. etasje:
34 kvm: Dobbelgarasje.

Dobbelgarasje med bod - 1. etasje:
38 kvm: Dobbelgarasje og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
5 kvm: Veranda.

2. etasje:
5 kvm: Veranda.

1. etasjen i annekset har et totalt gulvareal (GUA) på 37 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde på deler av soverom er kun 36 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1,0 kvm.

Arealet i kjeller (anneks) måles til 18 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Driftsbygningen er ikke oppmålt eller videre vurdert i tilstandsrapporten.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygningen er iht. tilstandsrapporten, oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i naturstein. Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Yttertaket har saltaksform med takark og tekket med takstein. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra år 1973, 1987, 1999, 2016, 2018 og stedvis av ukjent alder. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass fra år 1980 og 1984. Balkongdør i 2. etasje med karmer av tre, og to-lags glass fra år 1975. Balkongdør i 1. etasje med karmer av tre, og to-lags koblede glass av eldre ukjent alder. Utgangsdør i malt trekonstruksjon med glassfelt i to-lags glass av ukjent alder. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Annekset er iht. tilstandsrapporten, oppført med grunnmur i mur/betongkonstruksjon av ukjent type og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere i betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Kjellervindu med karmer av tre, og ett-lags glass av ukjent eldre årgang. Øvrige vinduer vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra år 1983, 1980, 2002 og av ukjent alder. Terrassedør i stue med karmer av tre, og to-lags glass av ukjent alder. Utgangsdør i trekonstruksjon av eldre dato med glassfelt i to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Driftsbygningen er iht. tilstandsrapporten, oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i tre med utvendig stående trekledning. Yttertak i tre med saltaksform tekket med metallplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
- Våtrom, sidebygning, 1, etasje: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plassering av dusjkabinettet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette, i tillegg er det åpninger rundt luke i gulv. Gulvbelegget/tettesjiktet har synlige utettheter ved luke. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Sluket er isolert bak oppkant på gulv. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.
- Våtrom, hovedhus, 2. etasje: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Vanntett sjikt på gulv har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket under dusjsonen er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Kjøkken, hovedhus: Synlige deler av gulvet overflatemateriale bærer preg av høy slitasje og skader.
- Toalettrom, hovedhus, 1. etasje: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
- Toalettrom, 2. etasje: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
- Andre rom, hovedhus, 1. etasje: Synlige deler av gulvets overflatemateriale med laminat bærer preg av høy slitasje og med stedvise skader.
- Rom under terreng, hovedhus, kjeller: Himlingsflatene har stedvise råteskader. Det ble utført fuktmåling med pigg i bjelke med måleresultat på 20,1 vektprosent noe som vurderes som over kritisk nivå.
Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen, sidebygning: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen, hovedbygning: Ildsted i stue: Ubrennbar plate under ildstedet har ikke tilstrekkelig størrelse. Ildsted i spisestue: Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer.
- Yttervegger, hovedhus: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med stedvis synlige avflassing. Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Terrasse/platting, sidebygning: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Terrassen har generelt svært høy slitasje skjevheter og deformasjoner.
- Andre byggverk, dobbelgarasje med bod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, stedvis betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Vinduenes og ytterdør har en alder og tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje, skader (knuste glass) og andre tegn på funksjonssvikt.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Kjøkken, sidebygning: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og med stedvise sprekker mellom gulvbord. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og med stedvis løse/skjeve fronter.
- Kjøkken, hovedhus: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert fuktmerker i benkeskap under servant. Spor etter gnageraktivitet er stedvis registrert.
- Toalettrom, hovedhus, 1. etasje: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Toalettrom, 2. etasje: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Tekniske anlegg, sidebygning: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Tekniske anlegg, hovedhus: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Andre rom, hovedhus, 1. etasje: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte skader i trekte himlinger. Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig. Synlige deler i gulvets overflatemateriale med gulvbelegg har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i deler av gulvet.
- Andre rom, hovedhus, 2. etasje: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater har stedvis slitasje og enkelte skader. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og med enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatematerialer bærer preg av slitasje og med enkelte skader. Det registreres knirk i deler av gulvet. Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes som stedvis utilstrekkelig.
- Andre rom, sidebygning, 1. etasje: Det er registrert stedvise riss i plateskjøter i himling. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er registrert bom (hulrom og enkelte løse gulvfliser). Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Innerdør bærer preg av skader/slitasje. Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.
- Rom under terreng, sidebygning, kjeller: Det er påvist stedvise misfarging på grunnmur (salt- og kalkutslag).
- Rom under terreng, hovedhus, kjeller: Det observeres stedvise sprekker og misfarging i veggflater. Gulv er på befaringstidspunktet stedvis pigget opp og ikke ferdigstilt med ny støpt. Spor etter treskadeinsekter observert i bjelker ved luke og i kjeller forøvrig.
- Loft, hovedhus: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomsthet. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Det er observert stedvise eldre vepsebol.
- Loft, sidebygning: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen grunnet at det ikke er etablert luke.
- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen, hovedbygning: Skorstein mot syd: Det observeres enkelte riss/sprekker på skorsteinen og brannmur på soverom 1 og i gang.
- Innvendige trapper, hovedhus: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Det er registrert knirk i trappen.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue/mellomstue (1. etasje) er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 30 mm. I spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. I stue (2. etasje) er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 57 mm. I trappegang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 45 mm.
- Krypkjeller, hovedhus: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren/blindkjelleren på befaringsdagen. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt.
- Skadedyr, hovedhus: Det observeres spor etter gnagere blant annet på kjøkkenet.
- Yttervegger, sidebygning: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Det er stedvis ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Vinduer og ytterdører, hovedhus: TG2 gjelder for de vinduer i boligen som er av eldre dato: Vinduene viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Balkongdører viser symptomer på slitasje. Ytterdør viser symptomer på slitasje, og det registreres sprekk i glass.
- Vinduer og ytterdører, sidebygning: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Døren viser symptomer på slitasje samt at den tetter dårlig mot karm.
- Yttertak, hovedhus: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige vurderinger, med de begrensningene dette innebærer. Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert stedvis mose på taket. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Yttertak, sidebygning: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert fra bakkeplan på grunn av sikkerhetsmessige vurderinger, med de begrensningene dette innebærer. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert stedvis mose på taket. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres tegn til slitasje og mindre skader på utvendige takrenner og nedløpsrør. Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Balkonger, hovedhus, 2. etasje: Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og stedvise råteskader på rekkverk. Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende terrasse.
- Balkonger, hovedhus, 1. etasje: Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. I tillegg er det sprekk ett glass. Det observeres tegn til skjevheter samt synlige sprekker i konstruksjonen.
- Utvendig trapp, sidebygning, ved stue: Trappen har stedvise skjevheter.
- Grunnmur, hovedhus, fundament: Tegn til riss og sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.
- Drenering, hovedhus: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Drenering, sidebygning: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Andre byggverk, dobbelgarasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert åpninger mellom veggelementer som ikke er tettet. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er ikke etablert takrenner og takfotbeslag på taket. Det er påvist sprekker og skjevheter i gulvflater. Det er registrert sprekk i vindusglass.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): På grunn av fall mot sluk på gulvet er det derfor ikke utført målinger i kjelleren.
- Yttervegger, sidebygning: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendige trapper, sidebygning: Trappen mangler rekkverk på begge sider, har åpninger på mer en 0,10 meter, stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen vurderes som bratt og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp.
- Innvendige trapper, hovedhus: Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Rekkverk rundt trappeåpning er for lavt i forhold til dagens krav.
- Balkonger, hovedhus, 2. etasje: Rekkverkshøyden er under 0,1 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.
- Terrasse, sidebygning: Terrassen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.
- Stikkledninger og tanker: Ifølge huseier ligger det en elder septiktank på eiendommen, men denne opplyses å være koblet bort og ikke lengre i bruk.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

1. etasje
Stue: Stue med sofaområde og sittegruppe. Delåpen løsning mot mellomstue. Store vindusflater som gir godt med naturlig lysinnslipp. Plassbygde hyller langs en vegg. Frittstående peisovn med plate på gulv. Laminat på gulv, malte panelplater på vegger og malte plater i himling.

Mellomstue: Delåpen løsning mot stue. Laminat på gulv, malt brystningspanel på vegger og malt himling. Utgang til overbygget vestvendt veranda på ca. 5 kvm som er delvis innglasset med vinduer. Videre er det trappeadkomst ned til hageområde med svært god boltreplass.

Spisestue: God plass til en spisestue med møblement. Frittstående peisovn fra 2008 med plate på gulv. Laminat på gulv, malt panel på vegger og malt himling.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning med over- og underskap samt vitrineskap. Flislagte felt på vegg over benkeplater. Benkeplate av laminat. Videre er kjøkkenet utstyrt med oppvaskkum i hjørne og ventilator. Opplegg for oppvaskmaskin og komfyr. Mulighet for spiseplass ved vinduet. Laminat på gulv, malt panel samt malte vegger og malte plater samt malt himling. Tilgang til kjeller/krypkjeller via luke i gulv.

Grovkjøkken: Laminat på gulv, malte vegger og malte plater i himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som trappegang jf. byggetegninger. Tilgang til bod.

Wc-rom: Vegghengt servant. Gulvstående toalett. Laminat på gulv, fliser samt malte vegger og malt himling.

Soverom 6: Garderobeskap i hvit og glatt utførelse. Laminat på gulv, tapet på vegger og malt himling.

Trappegang: Trappegang til 2. etasje. Laminat på gulv, malte vegger og malte plater i himling.

2. etasje
Trappegang: Trappegang til 1. etasje. Tilgang til uinnredet kaldtloft via luke.

Wc-rom: Vegghengt servant. Speil over servant. Gulvstående toalett. Belegg på gulv, malt panel på vegger og malt himling. Tilgang til dusjrom via skyvedør.

Dusjrom: Dusjkabinett med takdusj. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Belegg på gulv, malt panel på vegger og malt himling. Tilgang til wc-rom via skyvedør.

Soverom 1: Soverommet er av god størrelse. Plassbygget sengenisje i vegg. Innebygde garderobeskap i glatt utførelse. Gulvbord, malt panel på vegger og malt panel i himling.

Soverom 2: Garderobeskap i hvit og profilert utførelse samt speilfront. Laminat på gulv, malte vegger og malte plater i himling.

Soverom 3: Belegg på gulv, malt tapet på vegger og malt himling. Utgang til overbygget vestvendt veranda på ca. 5 kvm som er delvis innglasset med vinduer.

Soverom 4: Belegg på gulv, tapet samt panel på vegger og malte plater i himling.

Soverom 5: Belegg på gulv, malte vegger og malt himling.

Stue: Belegg på gulv, tapet på vegger og malt himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Gang: Innebygde garderobeskap i hvit og glatt utførelse. Belegg på gulv, malte vegger og malt himling. Rommet er opprinnelig byggemeldt som soverom.

Generelt om boligen: Ca. 200 liters varmtvannsbereder, plassert i kjeller. Sikringsskap med automatsikringer (rehabilitert sikringsskap i 2022), plassert i trappegang. Det har blitt utført el-tilsyn i 2024 hvorav registrerte avvik ble utbedret i 2024.

Annekset er innredet med stue, kjøkken, bad, soverom og entré (rommene er ikke godkjent for varig opphold). I tillegg har annekset en kjeller med et lagringsrom, tilgang via luke i gulv på bad. Det er peisovn og luft-til-luft varmepumpe (2022) i stuen. Ca. 120 liters varmtvannsbereder i kjeller.

Driftsbygningen/låven (ca. 12x24 kvm iflg. selger) er innredet og tilrettelagt for hestehold, herunder oppført 3 hestebokser og innlagt vann. Det er innlagt strøm i bygningen (el-anlegg med jording og 3-fas, to separate sikringsskap og innvendig/utvendig belysning fra 2022).

Oppvaskmaskin og komfyr på kjøkken medfølger i handelen.

Komfyr på kjøkken i anneks medfølger i handelen.

Kameraovervåkning medfølger ikke i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående peisovn i stue og spisestue. Gulvvarme i vindfang (1. etasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Frittstående peisovn og luft-til-luft varmepumpe i innredet stue. Videre er annekset basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Teglskorstein er kondensskadet på loft samt sprukket på to av sidene i 1. etasje (anbefalt rehabilitering), brennplater på skiftes ut (ildsted på stålforing - 1. etasje) og brannhvelv må monteres iht. monterinsanvisning for ildstedet (ildsted på stålforing - 1. etasje). Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Lier kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bolig i deres arkiv. I henhold til tilstandsrapporten (etter selgers opplysninger), er bygningen oppført i ca. år 1923.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for endring av bolig fra 1962, for oppføring av maskinhall (driftsbygning) datert 26.04.1983 og for tilbygg av anneks datert 14.10.1993.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt ferdigattest for reparasjon av tak og utvendig kledning på boligen datert 31.05.1968. Det er også gitt ferdigattest for oppføring av garasje datert 10.11.1971, i tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1971.

Enkelte vinduer i 2. etasje oppfyller ikke de krav som gjelder for et rømningsvindu, og er dermed ikke tilrettelagt for rask og effektiv rømning jf. tilstandsrapporten. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Innredet rom i anneks (herunder stue, kjøkken, bad, soverom og entré) har ingen rombenevnelser på byggetegninger ifbm. tilbygg av annekset. Grovkjøkken er opprinnelig byggemeldt som trappenedgang til kjeller under kjøkken. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Følgende tiltak avviker fra godkjente byggetegninger:
- Vindfang i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som veranda og rommet har blitt innvendig innlemmet med boligen.
- Grovkjøkken og bod i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som trappenedgang til kjeller under kjøkken, det vites ikke om trappen er fjernet eller om den ikke ble etablert ved oppføringstidspunktet av tilbygget.
- Annekset har blitt tilbygget (del av innredet soverom) og det er foretatt noe fasadeendringer.
- Oppføring av dobbelgarasje (murgarasje) er ikke byggemeldt.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 400428
Tinglysningsdato: 15.02.1956
Servitutten omhandler: Gnr. 174/bnr. 46 har rett til å ta ut vann til egen eiendom fra stikkledning tilhørende denne eiendommen. Rettighetshaver er gnr. 174/bnr. 46.

Dagboknummer: 400627
Tinglysningsdato: 26.02.1958
Servitutten omhandler: Rett til å ha kloakkledning over denne eiendommen, i tillegg rett til nødvendige reparasjoner.

Dagboknummer: 404211
Tinglysningsdato: 21.07.1977
Servitutten omhandler: Sylling Jordvanning A/L har rett til å legge vannledning over denne eiendommen. Det må ikke bygges e.l. på eiendommen, slik at ledningen utsettes for skade. Rettighetshaver er Sylling Jordvanning A/L.

Dagboknummer: 329586
Tinglysningsdato: 25.04.2014
Servitutten omhandler: Jordskifterett. Gnr. 175/bnr. 3 har rett til å bruke, vedlikehold og utbedre kum som står delvis på denne eiendommen. Rettighetshaver er gnr. 175/bnr. 3.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en sentral og likevel tilbaketrukket beliggenhet i Sylling. Rolige omgivelser i nærområdet med omkringliggende landbruksarealer. Usjenerte og skjermet uteplasser med god avstand fra de nærmeste naboeiendommene. Det er kort vei til Sylling barne- og ungdomsskole. På naboeiendommen til skolen finner man Syllinghallen og idrettsplassen. Det er også kort vei til matbutikk (Spar Holsfjorden). Ved Holsfjorden er det en sandstrand (Svangstrand), som kan innby til bading på varme sommerdager. Fantastisk turterreng hele året i nærheten, både i Finnemarka og Oslo's vestmark. Det er ca. 25 minutters kjøring til Drammen, ca. 40 minutters kjøring til Asker og ca. 55 minutters kjøring til Oslo.

Sylling IF er et aktivt idrettslag innenfor turn, håndball, fotball, volleyball, friidrett, kajakk. Idrettslaget har egen hall og idrettsplass. For de musikkglade kan Sylling skryte av å ha et eget musikkorps. Naturen og dens muligheter er helt suverene. På begge sider har man et rikholdig og fantastisk turterreng hele året. Om vinteren har man fantastiske skimuligheter fra bl.a Kanada. Om sommeren har man flotte turstier i variert natur, både på østsiden og vestsiden av Sylling. En tur opp Asdøljuvet eller opp til Hørtekollen anbefales på det sterkeste. I sommerhalvåret er det flotte sykkelstier innover marka. I Sylling finner man en av østlandets beste golfbaner, Holtsmark golfbane. Et velproporsjonert og pent anlegg med to golfbaner, en 18-hulls og en 9-hullsbane. Sylling har også et eget ridesenter på Valstad gård.

Umiddelbar nærhet til bussholdeplass og kort vei til bussholdeplass i sentrum med avganger mot Lierbyen, se www.brakar.no for rutetider. I Lierbyen korresponderer bussen fra Sylling med bussen som skal til Oslo, det er også forbindelser mot Asker og Drammen fra Lierbyen. Det er togstasjon i Asker, Lier og Drammen, se www.vy.no for avganger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Sylling FUS barnehage (0,6 km) og Dambråten barnehage (2,3 km).

Skoler: Sylling barne- og ungdomsskole (1,5 km).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 32 500 kvm. Tomten rundt bygningene er tilnærmet flat og er opparbeidet med gressplen, trær og diverse beplantinger. Deler av tomten rundt boligbygningen og annekset er inngjerdet. Etablert paddock ved siden av låven og beiter på jordet. Gruset innkjørsel og gårdsplass.

Iht. gårdskart hentet fra NIBIO er eiendommen bestående av 25,5 mål fulldyrka jord, 2,1 mål produktiv skog (produktiv skog er skog på fastmark og myr med skogbonitet lav eller bedre), 0,7 mål annet markslag og 4,2 mål bebygd, samf., vann, bre. Se vedlagt gårdskart i salgsoppgaven.

Frittstående dobbelgarasje (ikke byggemeldt) på ca. 34 kvm med støpt dekke og to vippeporter av tre.

Frittstående dobbelgarasje med bod på ca. 38 kvm med jordgulv og sidehengslete garasjeporter av tre. Bodrommet er isolert iflg. selger.

Det er lagt 3-fas i låven med mulighet for fremtidig oppsett av lader for el-bil.

Forøvrig er det godt med biloppstillingsplasser på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til LNF-areal ved kommuneplan for Lier Arealdelen 2019-2028 datert 18.06.2019. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

En liten del av eiendommen (mot vest - gnr. 174/1 og gnr. 175/3) er avsatt til bevaring av naturmiljø iht. kommuneplanen.

Det gjøres oppmerksom på at områder som er avsatt til LNF-formål (landbruks-, natur- og friluftsformål), kan gi begrensninger i forbindelse med evt. videre utbygging av tomt og ved fradeling av tomteareal. Konferer med megler for mer informasjon.

Det opplyses om at boligbygningen og den ene garasjebygningen (ved annekset) er registrert som kulturminner med lav verneverdi pga. oppføringstidspunkt mellom 1900-1925. Dette kan medføre begrensninger eller/og retningslinjer for byggtekniske endringer av bygningene fra kommunen eller fylket.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 8.249,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2024. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 4.930,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Standard renovasjon, 2025.
Det opplyses om at Lier kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 578,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2025). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 23.300 kWh pr. år (2024).
Selger har bygningsforsikring i Gjensidige.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Trådløst bredbånd med utvendig veggmontert antenne. Månedskostnad kr. 729,-.

Nåværende eier har installert alarm via Sector Alarm, kostnad kr 540,- per måned. Denne blir sagt opp og kjøper kan selv velge om alarm er ønskelig.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 537 510,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 150 040,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

223 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
224 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
244 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
9 174 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 194 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linda Anita Bergquist og Pär Magnus Bergquist

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80% av salgssummen
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 24.950,-
Visninger: kr 4.000,- pr. stk (gjelder fellesvisninger eller privatvisninger etter kl16/helgedag)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Lier - Feierapport kr 535
Innhenting av offentlig opplysninger Lier- tegninger inkl RFD kr 3 578
Tinglysing sikring kr 500
Bolig- og eiendomsfotografering inkludert dronefoto kr 7 500
Boligselgerforsikring Buysure (anslag, utgjør 4,13 promille av oppnådd salgssum) kr 39 235
Tilstandsrapport fra takstmann med målsatte plantegninger (av våningshuset) kr 16 950

Oppdragsnummer 20-0027/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.2527

Sist oppdatert: 27. mai 2026 kl. 22:06