Selma Ellefsens vei 11F

Selma Ellefsens vei 11F, 0581 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 407, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 161, Ulven T Borettslag, organisasjonsnummer 923400680

Totalt BRA-I: 78 kvm
Totalt BRA-E: 5 kvm

Primærrom, 12. etasje: Entré, bad, stue, kjøkken, omkledningsrom (byggemeldt bod) og to soverom.

Balkongen måler ca. 17 kvm.

I tillegg disponerer boligen en kjellerbod på ca. 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 03.06.2024, utført av Takstmann Jan Berby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

I denne leiligheten blir opprinnelig innvendig bod benyttet som omkledningsrom og er i følge gjeldende måleregler derfor medregnet i leilighetens primærrom. Byggeforskriftene og målereglene for oppmåling av rom er ikke sammenfallende og rom kan derfor være tatt med som et primærrom, selv om det ikke tilfredsstiller formelle krav til rom for varig opphold. Det er ikke søkt bruksendring av rommet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt). Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med stål og betongkonstruksjoner i bærende konstruksjoner, utfyllende fasader i bindingsverk utvendig forblendet med spekkmurt teglstein og trepanel. Isolert med mineralull. Flatt tak antatt i betongkonstruksjon, tekket med folie og innvendig nedløp. Støpte trapper belagt med vinylbelegg og malte murvegger mellom etasjene. Flislagt inngangsparti. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Vi gjør oppmerksom på at det ikke er foretatt hulltaking ifbm. kontroll av ev. fukt i tilliggende konstruksjoner til bad. Dette er pga. at badet er en prefabrikert baderomskabin som kan unnlates iht. §2-2 i Forskrift til Avhendingslova (tryggere bolighandel). Det er satt TGIU på kontrollpunktet. Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 og TG0. Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For beskrivelser av tilstandsgradene og kommentarer ellers henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 1 år og 8 mnd. i boligen, som ble kjøpt i 2021.

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
- Stengeventil i vasken var ødelagt. Det lekket litt vann på gulvet, men det ble fanget opp kjapt og stengeventilen ble byttet av oss. Det har også lekket noe vann i rørskap som medførte stenging av vann pga. Waterguard. Dette skyldtes varme rør etter at det ble sluppet gjennom mer varmtvann for å varme opp badet.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Ja, både av faglært og ufaglært.
- Vi byttet ut stengeventil 26.08. og oppgraderte kvaliteten. Deretter sendte vi inn reklamasjon og fikk faglært fra Skanska til å godkjenne kvaliteten på arbeidet 03.08.2022. Vi sendte inn reklamasjon på drypp i rørskapet og Andenæs VVS har kontrollert og utbedret dette. Det har ikke vært rapportert om flere tilfeller av leietakerne.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?
- Det er utført tilstandsrapport ifm. salget av leiligheten.

Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
- Det er for tiden inne søknad om å innglasse balkongene.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Jeg tror innglassing skal finansieres privat og det er snakk om betalingsløsning med leverandør, men det er mulig dette også vil finansieres ved fellesgjeld. Det er ikke avklart om vi får tillatelse enda.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?
- Det ble oppdaget skjeggkre i gang bygg F i oktober 2023 som trolig kom en leveranse av filtre. Skadedyrkontroll ble kontaktet umiddelbart og det ble satt ut feller. Det har ikke vært noen observasjoner i andre leiligheter eller min leilighet, og etter at fellene ble satt er det ikke meldt om noen observasjoner i hele borettslaget. Fellene er fjernet igjen for en god stund siden.

Tilleggskommentar:
Dette er et nybygg og det er over 2,5 år igjen på nybyggarantien. I felleskostnader inngår kapitalkostnader knyttet til fellesgjeld. A konto oppvarming utgjør månedlig 693 kr per 01.06.24, mens felleskostnader utgjør 3 675 kr. Ved innfrielse av fellesgjeld vil felleskostnader månedlig være 4 368 kr. Kapitalkostnadene knyttet til fellesgjeld for leiligheten er beregnet å øke med 4 450 kr fra 01.07.2027 når avdragsfriheten utløper.

Egenerklæringen følger vedlagt i salgsoppgaven i sin helhet.

Vi har gleden av å presentere denne lekre 3-roms leiligheten på spennende Ulven. Borettslaget stod ferdig i 2021 med første innflytting i 2022. Leiligheten holder følgelig god standard.

Boligen er beliggende i 12. etasje med heisadkomst. Fantastisk, sydvestvendt balkong på ca. 17 kvm oppleves følgelig ekstra luftig og usjenert i høyden. Selger opplyser om sol sommerstid fra ca. 10:00-22:00. I tillegg har borettslaget en felles takterrasse i 15. etasje.

God planløsning og store vindusflater med fine, naturlige lysforhold. Her har man blant annet stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom av fin størrelse og et pent, flislagt bad med opplegg til vaskemaskin.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn til denne flotte leiligheten i Selma Ellefsens vei 11F! Fra entréen er det videre adkomst til stue/kjøkken, bad og det ene av leilighetens to soverom. Gulvflaten er belagt med trestavs eikeparkett. Vannbåren gulvvarme.

Stue:
Innbydende stue i åpen løsning med kjøkkenet. Et sosialt og godt rom med plass til større spisebord i tillegg til naturlig stuemøblement som en sofa med tilhørende salongbord. Gulvflaten er belagt med trestavs eikeparkett. Vannbåren gulvvarme. Rommet har store vindusflater og fine, naturlige lysforhold. Fra stuen har man videre adkomst ut til leilighetens flotte balkong.

Balkong:
Fantastisk, sydvestvendt balkong oppmålt til ca. 17 kvm. Her er det med andre ord god plass til utemøblement som en sittegruppe og grill (gass eller elektrisk). Selger opplyser om sol sommerstid på balkongen fra ca. klokken 10:00-22:00. Et herlig uterom hvor årets varme dager og kvelder kan nytes med flott utsyn fra 12. etasje. Den flotte utsikten mot Oslofjorden og de gode solforholdene er ikke forventet å endre seg når Oslo Kommunes største satsingsområde skal utbygges, dog må det påregnes at bybildet/utsikten kan endres noe. Dette er et flott område med spennende prosjekter og leiligheten har meget ettertraktet beliggenhet.

Kjøkken:
Tidløst, men moderne kjøkken i åpen løsning med stuen. Kjøkkeninnredningen har hvite, glatte skapfronter og laminat benkeplater. Medfølgende, integrerte hvitevarer bestående av oppvaskmaskin, stekeovn, induksjon koketopp og kjøleskap med fryser. Waterguard og komfyrvakt er montert. Gulvflaten er belagt med trestavs eikeparkett. Vannbåren gulvvarme.

Omkledningsrom:
Med adkomst fra kjøkkenet har leiligheten et praktisk rom benyttet til omkledningsrom. Her er det god plass til garderobemøblement. Rommet er byggemeldt som bod og bruksendringen er ikke omsøkt/godkjent til varig opphold. Se for øvrig avsnitt om innhold og ferdigattest..

Bad:
Pent, flislagt bad med vannbåren gulvvarme og opplegg til vaskemaskin. Innredningen består blant annet av dusj på gulv med dusjdører i herdet glass, servant med skuffeinnredning og et vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Soverom:
Leiligheten har to soverom er av god størrelse. Soverommene er beliggende på hver sin side av leiligheten - hovedsoverommet med adkomst fra entréen, og soverom II med adkomst fra stue/kjøkken. Rommene er naturligvis fleksible i bruk og kan innredes til det man måtte trenge av f.eks. gjesterom, barnerom eller kontor. Gulvflaten er belagt med trestavs eikeparkett. Ved ønske/behov kan det gjøres endring på hovedsoverom og etableres et ekstra soverom. Dette vil bekostes for eiers regning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Ingen skap utenom fastmontert skap på bad og på kjøkken medfølger. Hvitevarer på bad medfølger ikke.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren gulvvarme i entré, stue/kjøkken og baderom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.11.2021.

Gjenstående arbeider bestod av beplantning. Dette skulle utføres innen 31.05.2022. Det er uklart om dette er ferdigstilt, men det ble gitt en midlertidig brukstillatelse 29.06.2022 som blant annet omhandlet uteareal.

Erfaringsvis tar det noe tid før nye bygg får ferdigattest.

I denne leiligheten er for øvrig byggemeldt bod benyttet til omkledningsrom, og er derfor medregnet i primærarealet grunnet bruken. Bruksendringen er ikke omsøkt/godkjent til varig opphold.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale tinglyst i 2004 med bestemmelser om adkomstrett og gjerde, med Jernbaneverket som rettighetshaver. Videre omhandler servituttene en erklæring/avtale tinglyst i 2012 med Statens Vegvesen som rettighetshaver med rett til å sette opp lysmaster med tilhørende kabelanlegg samt drift, vedlikehold og fornyelse, en erklæring/avtale tinglyst i 2019 med Elvia AS og Oslo kommune som rettighetshavere med bestemmelser om drift og vedlikehold, rett til å legge og ha liggende ledninger, kummer og lignende i eller over den ubebygde del av eiendommen samt rett til å ha kommunale eksisterende installasjoner på eiendommen m.m. Den siste servitutten omhandler en erklæring/avtale tinglyst i 2019 med Oslo kommune som rettighetshaver med bestemmelse om tilleggsvederlag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ulven er en del av Hovinbyen som er et prioritert utbyggingsområde i Oslo frem til 2030. Bydelen vil vokse frem mellom Økern og Ulvensplitten med koselige gatetun, grøntområder og torg. De enkelte bolig - og næringsbygg vil også få egne uteområder og store felles takterrasser. Her skal det bli godt å bo- og godt å jobbe.

Økern T-banestasjon ligger ca. 5 minutter gange unna og det tar kun 10 minutter med T-banen til sentrum. Det er også kort vei til nærmeste bussholdeplass. Her har du svært god tilgang til offentlig kommunikasjon. Det planlegges sykkeldelingsordninger, slik at du kan ha tilgang til alt uten å måtte eie alt. Bildeling er allerede tilgjengelig i parkeringskjelleren med Otto bildeling.

Ulven vil ikke bare kjennetegnes av grønne uteområder, men også av en grønn tankegang. Blant annet vil avfallet fra husstander og næring i nye Ulven fraktes til et sentralt mottak via søppelavsug- anlegg i bakken. Dermed unngås store avfallsbiler rundt husveggene.
Fornying av Ulvenveien er ferdig med den nye miljøgaten som går gjennom området med busstrasé i midten der fine trær og busker vil pryde sykkelvei/fortau og kjørebaner.

Det er gang- og sykkelvei under jernbanen mellom Ulven og Kabelgaten i øst. Dermed blir det kun fem minutter å gå til blant annet Kuben videregående skole og Hotell 33 fra Ulven Torg.

Det har kommet og kommer nye barnehager, butikker, spisesteder og fritidsaktiviteter for store og små. Det er flere servicetilbud i umiddelbar nærhet, som Kiwi, apotek, frisør, Cafe og restaurant. Det er kort avstand til Vinslottet og Hasle torg med et bredt utvalg av populære serveringssteder, butikker og tilbud.
I tillegg til de etablerte skolene i nærheten er det også avsatt tomt til en ny skole i området. I Prismet i Ulvenparken borettslag er det også åpnet en barnehage.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Løren skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5.606,8 kvm som tilhører borettslaget.

Garasjeplass medfølger ikke, men Obos prosjekt opplyser om at det er noen ledige plasser for kjøp via dem pr. 04.02.2025. Pris er p.t. kr 500 000,-, omkostninger kommer i tillegg. Pris for parkeringsplass med ladestasjon er kr 522 000,- + omkostninger. Konferer megler for kontaktinformasjon til prosjektselger.

Det vil for øvrig være tidvis mulig å kjøpe garasjeplass privat av andre andelseiere i borettslaget som selger sin plass.

Eierskap registreres i vedtektene og tinglyses ikke. Det betales egne fellesutgifter for garasjeplass.

Garasjeanlegget har ikke direkte tilgang fra dette borettslaget, men via naboborettslaget som har heis ned til garasjen. Kun ca. 30-40 meter å gå mellom borettslagene.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er ladere for el-bil mot betaling på Statoil Økern, kun en kort kjøretur unna.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan S-4832 datert 20.05.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er under omfattende utvikling og byggearbeider må påregnes. Utdrag fra pågående planer iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Saksnr. 201618936 Selma Ellefsens vei 15 m.fl. Planen foreslår å rive industribyggene som står der i dag og bygge omtrent 650 nye boliger, og kontor- og næringsbygg med omtrent 4000 nye arbeidsplasser. Boligbyggene foreslås å være mellom 6 og 20 etg. Alle næringsbyggene foreslås å være mellom 40 og 80 meter høye.
- Saksnr. 201916403 - Reguleringssak - Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.
- Saksnr. 202210002 - Byggesak - Standardveien 4 - 26 - Ulvenveien 83 - 91 - Oppføring av boligbygg - Felt B1 - Tidligere adresse: Ulvenveien 99. Igangsettelsestillatelse 1 gitt 14.11.2023.
- Saksnr. 202119990 - Byggesak - Standardveien 28 - Oppføring av kontorbygg, felles parkeringskjeller og deler av boligbygg - Ulvenveien 99 - Felt B1. Igangsettelsestillatelse 2 gitt 02.02.2023.
- Saksnr. 201707919 - Reguleringssak - Østre Aker vei 29 - Detaljregulering - Næring og bolig - dialogfase 1.
- Saksnr. 201810570 - Reguleringssak - Østre Aker vei 25 - Detaljregulering - Næring/kontorbygg - til politisk behandling.
- Saksnr. 201908559 - Reguleringssak - Økernveien 145 med flere (Økern sentrum) - Flerfunksjonelt bysentrum med høy andel bolig.
- Saksnr. 201701691 - Reguleringssak - Haraldrudveien og Knud Bryns vei - Detaljregulering. Reguleringsarbeidet vil gi grunnlag for å opparbeide og etablere nytt gatesystem på Haraldrud og Den grønne ringen langs Haraldrudveien.
-Saksnr. 201606594 - Reguleringssak - Kabelgata 1 - 39 - Detaljregulering - Transformasjon av industriområde til byområde med boliger og næring - Dialogfase 1.
- Saksnr. 202318515 - Detaljregulering med uttalelsesfrist 21.06.2024. Med pågående og planlagt boligutbygging på Ulven er det behov for større skolekapasitet. Hensikten med planarbeidet er å utvide eksisterende areal avsatt til skoleformål slik at tomten ivaretar krav til uteoppholdsareal og får en tilstrekkelig ramme for bebyggelse. Det legges til rette for grunnskole med fellesfunksjoner og flerbrukshall.

Det må påregnes at byggeprosjekter i området vil påvirke leilighetens utsyn.

Økern Sentrum er planlagt som den nye "hovedstaden" øst i Oslo og er under spennende utvikling, se bl.a. https://www.okernsentrum.no/om-prosjektet for mer informasjon.

Området er også en del av Oslos største byutviklingsområde, Hovinbyen. For mer informasjon, se bl.a. https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 28 539,- pr. mnd. og inkluderer blant annet a-konto oppvarming, betjening av fellesgjeld (kun renter), felles bygningsforsikring, forretningsførsel med mer.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Man må følgelig også påregne økninger ifbm. evt. heving av renten, grunnet felleslånet.

Fordeling av felleskostnader:
Felleskostnader kr 3 969,-
A-konto fjernvarme kr 693,-
Kapitalkostnader lån OBOS01 kr 23 877,-

Borettslagets lån er avdragsfritt til og med 01.07.2027. Frem til det betales dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr 4 450,-, til kr 32 695,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Det er IN-ordning på borettslagets lån. Dette er en ordning som muliggjør individuell nedbetaling/innfrielse av andel fellesgjeld. Ved full innfrielse av andel fellesgjeld pr. 04.02.2025 vil dette utgjøre en reduksjon i fellesutgiftene med dagens kapitalkostnader på kr 23 877,-. Fellesutgiftene ville da blitt kr 4 662,-. For mer informasjon om ordningen, se avsnitt om andel fellesgjeld.

Akontobeløp for oppvarming avregnes årlig av Techem Norge AS og justeres følgelig iht. faktisk forbruk. Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og selv sende inn avlesningsskjema til Techem Norge AS. Skjemaet kan lastes ned fra Techem sine sider www.techem.no/eier administrator/eierskifteskjema.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 000 kWh pr. år.

Boligen er tilknyttet Obos Opennet som leverandør av internett. Internett med 5/5 Mbit/s er inkludert. Man kan få økt hastighet ved egen avtale og velge mellom 3 leverandører. Selger har hatt 1000/1000 Mbit/s for kr 269,- ekstra pr. mnd.

Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 578 727,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 314 908,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 871,- pr. 31.12.2021
Andel fellesgjeld er kr 5 306 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 502 348 431,- og lånevilkårene er:

Lånenummer: OBOS01-98208028626
Rentebetingelser: Flyt 5,40%
Lånets restløpetid: 38 år 3 md.
Avdragsfrihet: til og med 01.07.2027
Andel kapitalkostnader (renter): kr 23 877,-

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hele andel fellesgjeld kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 23 877,- pr. 04.02.2025. Individuell nedbetaling/innfrielse kan gjøres to ganger i året, 30.03 og 30.09. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60 000,- pr. gang.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Refusjon av selgers utlegg i forbindelse med forhåndsutlysning av forkjøpsrett kr 10 644,-
- Valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 9 950,- for andelsboliger.

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 500,- og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 7 577 594,-.  Av dette beløpet utgjør kr 5 306 000,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torvald Anjasønn Iversen

Leiligheten er tilknyttet Ulven T Borettslag.
Borettslaget består av 168 leiligheter.
Borettslaget utgjør seksjon 2 i Ulven T Eierseksjonssameie.
Første innflytting skjedde i 2022.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold: Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Øvrige bestemmelser for dyrehold følger av borettslagets husordensregler.
Det er kun tillatt å benytte el- eller gassgrill på balkong/terrasse.
Det er felles takterrasse i borettslaget, i 15. etasje.
Det er felles sykkelbod i borettslaget.

- Borettslaget har vært i prosess med søknad om innglassing av balkonger. Foreløpig status er at søknaden er avslått av Plan- og Bygningsetaten med bakgrunn i blant annet estetikk og lysinnslipp. Styret er i en prosess med å påklage vedtaket. Se saksnummer 202317902 hos Plan- og bygningsetaten.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 5.550,-
Markedspakke: kr 19.900,-
Visninger: kr 3.125,- (2 stk. inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 1.350,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 37-0237/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.22237

Sist oppdatert: 05. februar 2025 kl. 09:33