Herman Foss' gate 10A

Herman Foss' gate 10A, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 113
Andelsnummer 3, Herman Foss gate 10 BRL, organisasjonsnummer 980368246

Totalt bruksareal BRA: 103 kvm

BRA-i:
2. etasje 94 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Kjellerbod.
2. etasje 1 kvm: Bod i trappegang.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2025 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1898 over 5 etasjer med kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker er av betong/murkonstruksjon. Yttervegger har bærende konstruksjon av betong/murkonstruksjon med fasader forblendet med pussede flater. Etasjeskillene er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak av trekonstruksjon, utvendig tekket med takstein kombinert med takpapp, men taket ble ikke besiktiget. Vinduer har karmer av tre med 1-lags glass med varevindu fra byggeår. Leiligheten har entredør av tre med gassfelt (brannklasse Ei30, lydklasse 35dB) fra 2024, entredør til baktrapp med karmer av tre (brannklasse Ei30, lydklasse 35dB) fra 2024, og en balkongdør med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2012. Innerdørene er profilerte og originale. Det er skorstein fra byggeår, med åpen peis i stuen og støpejernsovn på kjøkkenet. Leiligheten har en nordvestvendt balkong på 6 m² fra 2012, med bærende konstruksjon av stål, tregulv og rekkverk av stålprofiler.

Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i entreen. Leiligheten har et delvis skjult og åpent elektrisk anlegg.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Sanitærutstyr / innredning: Det er observert liten skade på skapfront ved vaskemaskin (venstre side ved vaskemaskin).

Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom
- Innerdører: Profilerte originale innerdører bærer preg av alder og slitasje.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber i konstruksjon (tilknyttet kjøkken) er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om en tidligere lekkasje fra balkongene på baksiden i 2019 på grunn av dårlig drenering, som rammet taket på soverommet i denne leiligheten. Dette ble utbedret via borettslagets forsikring, og dreneringen på balkongene ble forbedret i 2022. Det har vært utbedret noen sprekker og malt deler av fasade på baksiden i hovedbygningen í 2025. Det gjenstår arbeider på bakbygningen (vegg og pipe), men de ble utsatt til 2027. I 2024 ble soilrør rehabilitert, men en feil under arbeidet førte til noe vann inn på soverommet. Som følge av dette ble gulvet avrettet og det ble lagt ny parkett med varmekabler. Selger nevner at det av og til dukker opp majorstubiller/brun pelsbille og sølvkre. Sommeren 2025 ble det funnet en rotte i bodområdet, og et skadedyrfirma håndterte saken.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Ny entredør og ny entredør til baktrapp (brann- og lydklassifisert).
- Ny parkett med varmekabel på soverom 2.

2023:
- Nytt badekar installert.
- Ny varmtvannsbereder (200L) installert i kjellerbod med lekkasjestopper.

2022:
- Ny parkett med gulvavretting.
- Nye fliser med varmekabel i entré.
- Plassbygget innredning i stue.

2021:
- Overflatebehandling i samtlige rom.
- Ny stekeovn på kjøkken

2016:
- Bad oppgradert.

2013:
- Kjøkken ble byttet.

2012:
- Balkong etablert.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Rehabilitering av soilrør.
- Utskifting av utgangsdører til godkjente branndører i baktrappen.
- Brannsikring av vinduer i baktrappen.
- Brannsikring av trapperomsboder i baktrappen.
- Montering av nye inngangsdører i hovedtrappen.
- Oppgradering av 3-tommers soilrør (gråvann fra kjøkken) med epoksyliner.
- Installasjon av fiber internett (1000/1000 hastighet) via Global Connect.

2023:
- Balkongprosjekt for 3. til 5. etasje. Gjelder ikke denne leiligheten.

2020:
- Reparasjon av murpuss på begge bygninger.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Bedre drenering på balkongene på baksiden av forbygningen, utført av Blikkenslager K.R. Johansen.

Leiligheten fra 1898 bærer bygårdens opprinnelige karakter intakt: stukkatur og rosett i taket, profilerte brystningspaneler langs veggene, doble fløydører mellom rommene og nesten tre meter under taket gjennom hele leiligheten. Det er gjort et gjennomgående løft av overflatene de siste årene, med ny parkett og gulvavretting i 2022, oppgradert entré i 2022. To ildsteder, ett i stuen og ett på kjøkkenet, gir leiligheten et varmenivå og en atmosfære som elektrisk oppvarming alene ikke kan erstatte.

Entré:
Ny inngangsdør av tre med glassfelt, brannklasse Ei30 og lydklasse 35 dB, skiftet i 2024. Gulvet er belagt med fliser med varmekabel, lagt i 2022. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her. Fra entréen åpner leiligheten seg mot de store, doble fløydørene som leder inn til kjøkkenet, og det er herfra man første gang får inntrykk av takhøyden og de gjennomgående detaljene.

Stue:
Stuen er leilighetens mest karakterfulle rom. Stukkatur langs hele taket, en stor utskåret rosett i midten og nesten tre meters takhøyde gir rommet en proporsjonal tyngde som er vanskelig å gjenskape. Brystningspanelene langs veggene forsterker inntrykket av bygårdens opprinnelse. Den åpne peisen er bygget inn i en hvit murkasse og varmer effektivt. Plassbygget innredning fra 2022 langs én vegg gir god oppbevaringsplass uten å bryte rommets karakter. Rommet har plass til en stor sofagruppe og er åpent mot kjøkkenet gjennom de doble fløydørene.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2013 har profilerte fronter og benkeplate av laminat. Oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Flislagte flater mellom benkeplate og overskap, med benkeskapsbelysning og stikkontakt under overskap. Integrert kjøleskap med frysedel, komfyr, platetopp og oppvaskmaskin følger med. Kjøkkenventilator med kullfilter. Rør-i-rør system for vannrør. Støpejernsovnen fra byggeår står i hjørnet og er i bruk. Kjøkkenet har delvis åpen løsning mot stuen gjennom de doble fløydørene, og det er god plass til et stort spisebord. Stukkatur løper langs taket også her, og takhøyden er den samme som i stuen.

Bad:
Badet er oppgradert i 2016 med flislagte gulv og vegger. Gulvet har varmekabler. Dobbelt vegghengt servantskap med ett-greps armaturer og vegghengt speil. Dusjhjørne med glassfelt og glassdør, to-greps armatur med hånddusj og regndusj. De to kranene i vasken ble skiftet i 2023. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Malt himling med downlights.

Soverom 1:
Soverommet har takhøyde på nær tre meter, med garderobeskap. Rommet er stille og godt avgrenset fra de sosiale sonene i leiligheten.

Soverom 2:
Fiskebeinsparkett med varmekabel, lagt i 2024 etter at gulvet ble avrettet. Garderobeskap. Fordelerskapet med stoppekraner og hovedstoppekran er plassert i rommet. Utgang til balkongen via balkongdør med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2012.

Balkong:
Nordvestvendt balkong fra 2012 med bærende konstruksjon av stål, tregulv og rekkverk av stålprofiler. Fra balkongen går det en utvendig trapp ned til bakgården, en direkte og praktisk forbindelse mellom leiligheten og fellesarealet.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser. Ny parkett med gulvavretting utført i 2022. Fliser med varmekabel i entré, lagt i 2022. Fiskebeinsparkett med varmekabel på soverom 2, lagt i 2024.
Vegger: Malte veggflater, malt trepanel og brystningspanel.
Himling: Malt himling av pussede flater med stukkatur og malt trepanel. Overflatebehandling i samtlige rom utført i 2021.

Lagring:
To boder: én bod i trappegangen og én kjellerbod. Kjellerboden inneholder varmtvannsbereder på 200 liter fra 2023 med lekkasjestopper. Garderobeskap på soverom.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: lampe på kjøkken, lampe på barnerom og lampe i gang.

Kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisk oppvarming. Det er varmekabler på bad, gulvvarme (varmekabel) i entré og gulvvarme (varmekabel) på soverom 2. I tillegg er det åpen peis/peisovn i stue og støpejernsovn på kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen har en Norgespris-avtale for strøm med bindingsperiode frem til 31. desember 2026. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva. I tillegg til denne prisen betaler forbrukeren nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandøren. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Ordningen må bestilles aktivt. For boliger er det en månedlig forbruksgrense på 5 000 kWh; forbruk over dette faktureres til markedspris.

Ifølge selger var årlig strømforbruk cirka 17 500 kWh det siste året, med en kostnad på omtrent 19 000 kroner. Kostnadene vil variere basert på individuelt forbruk.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 24.05.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger også ferdigattest datert 22.05.2013 vedrørende fasadeendring. Megler har ikke lykkes med å fremskaffe tilhørende tegninger eller nærmere dokumentasjon, og det er derfor usikkert hvilke tiltak ferdigattesten gjelder. Kjøper overtar ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette videre.

Det foreligger avvik mellom de originale byggetegningene og dagens utforming og bruk av leiligheten. Megler har ikke kunnet identifisere hvilken godkjent planløsning som tilhører leiligheten, og det er derfor usikkert hvordan rominndelingen opprinnelig var samt hvilke rom som er godkjent til hva. Kjøper overtar alt ansvar, risiko og eventuelle kostnader knyttet til dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett, gårdsromsavtale, garasje/parkering og forpliktelse til utbedring.

Eiendommens rettigheter:

1998/29177-1/105 26.05.1998 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 219 BNR: 114 FNR: 0 for SNR 2-17.
Gårdsromsavtale.
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktør for etat for eiendom og utbygging.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til borettslagets vedtekter kreves styrets godkjenning ved utleie, og det påløper et utleiegebyr på kr 200,- per måned.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten ligger sentralt til på Ila, med St. Hanshaugens yrende byliv og grønne lunger som nærmeste nabo. Her bor du tilbaketrukket, men har samtidig umiddelbar tilgang til alt bydelen har å by på. Bydelen er kjent for sin særegne atmosfære, med en blanding av klassisk bygårdsarkitektur, uavhengige butikker og et rikt utvalg av spisesteder.

St. Hanshaugen park, med sine turstier, uteservering og fantastiske utsikt, er bare en kort spasertur unna. I nærområdet finner du også perler som Damstredet og Telthusbakken, hvor brosteinsbelagte gater og sjarmerende trehus gir en følelse av en svunnen tid. For den kulturinteresserte ligger historiske landemerker som Gamle Aker kirke og Vår Frelsers gravlund i gangavstand.

Hverdagen her er enkel og urban. Du har et bredt utvalg av kafeer, restauranter og delikatessebutikker rett rundt hjørnet. Enten du vil ha ferske bakevarer fra Åpent Bakeri, en lunsj på Smalhans, eller plukke med deg oster og spekemat fra Gutta på Haugen, er valgmulighetene mange. For daglige innkjøp ligger St. Hanshaugen Senter og Kiellands Hus med apotek og vinmonopol få minutters gange fra leiligheten.

Området har gode kollektivforbindelser, med busstopp ved Falck Ytters plass som tar deg effektivt rundt i byen. For trening er det kort vei til både SATS og Fresh Fitness. Ila skole ligger kun et par minutter unna, og flere barnehager finnes også i nabolaget.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 952 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med steinbelagte internveier, diverse beplantning og en bakgård med platting og sykkelskur. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det medfølger ingen egen parkeringsplass til leiligheten. Selger leier i dag en parkeringsplass privat ved Evald Ryghs plass for 1875kr per måned. Den kan ikke videreføres til ny eier, men det er mulighet for å sette seg på venteliste. For øvrig er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger og spesialområde for bevaring (blandet formål) i henhold til reguleringsplan S-2255 «Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er endret ved S-2937, datert 01.10.1987.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-171GO «Reguleringsplan for Nordre bydel I», datert 04.06.1942, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Spesialområde - Bevaring

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring. Dette innebærer at det gjelder spesielle hensyn for å bevare områdets karakter. Endringer på bygningens eksteriør, fasadeendringer, eller andre tiltak som kan påvirke områdets utseende, vil normalt være søknadspliktige og kreve tillatelse fra kommunen. Formålet er å sikre at kulturhistoriske og arkitektoniske verdier i området blir ivaretatt.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 197,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask, fibernett, renter og avdrag på fellesgjeld.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader bolig: kr 7 827,-
- Renter lån BB 61993: kr 1 089,-
- Avdrag lån BB 61993: kr 281,-

Selger opplyser om at styret innførte en midlertidig 10% økning av felleskostnaden («husleia») fra 01.01.2025 til og med 2027 for å øke likviditeten og forberede oppbygging av vedlikeholdsfond (fra og med generalforsamling 2027) for fremtidig rehabilitering bl.a. av taket på forbygningen og for å bygge opp en buffer for fremtidig vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 500 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 274 458,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 097 831,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør ca. 2496,-. kr. pr år

Andel formue er kr 62 762,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 227 063,- pr. 10.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 809 034,- pr. 10.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 9666 01 61993
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 10.06.2026: kr 2 809 034,-
Andel av saldo: kr 227 063,-
Innfrielsesdato: 10.01.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,75%
Merknad: Lånet ble tatt opp i januar 2024 for å nedbetale et tidligere lån i Handelsbanken.

IN-ordning: Nei. Ikke per dags dato.

11 300 000,00 Prisantydning
227 063,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 527 063,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 536 559,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 546 509,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karen Tangen Vattekar og Ørjan Johansen Bjørnstad

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Herman Fossgate 10.
- Borettslaget består av 15 andeler fordelt på 2 bygninger.
- Forretningsfører er Bori BBL.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 56908129.

Det organiseres vår- og høstdugnad. Andelseiere har rett til å bruke fellesarealer, som inkluderer en bakgård med platting og et sykkelskur. Dyrehold reguleres av vedtektene, og interessenter oppfordres til å kontakte styret for mer informasjon. Boligen kan ikke brukes til annet enn bolig uten styrets samtykke. Endringer på fasaden, som utskifting av vinduer og dører, krever forutgående godkjenning av styret og skal følge en samlet plan vedtatt av generalforsamlingen.

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2024 ble soilrør rehabilitert, utgangsdører i baktrappen skiftet, vinduer og boder brannsikret, og nye inngangsdører i hovedtrappen montert. Det ble også installert fiberinternett.

Planlagte påkostninger:
- Vedlikehold i 5. og 6. etasje på forbygningen, samt gjenstående arbeider på bakbygningen (vegg og pipe) og i bakgården.
- Det er vedtatt å etablere et vedlikeholdsfond for å møte fremtidige kostnader. En takanalyse fra 2025 indikerer at det er nødvendig å renovere taket på forbygningen i overskuelig framtid.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 30 666,00

Oppdragsnummer 10-0289/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25289

Sist oppdatert: 30. mai 2026 kl. 17:23