Valleveien 615

Valleveien 615, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 77, bruksnummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i: 61 kvm - Entré, stue, kjøkken, spisestue, bad og tre soverom.

BRA-e: 6 kvm - Bod med utvendig adkomst.

Terrasseareal: 34 kvm - Terrasse

Carport har følgende mål: 2,55x4,55 meter.
Carport er åpent areal og derfor ikke målverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Eiendommen har ikke fått noen TG3 i rapporten. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på luftet grunnmurskonstruksjon med bærende bjelkelag i tre. Deler av hytta er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger i betong- og trekonstruksjon. Etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med metallplater. Vinduer med
ett-lags glass og to-lags isolerglass. Terrassedør med to-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med glassfelt.

Carport er oppført på grunnmur og søylefundamenter i betong. Tak i trekonstruksjon. Pulttak tekket med takpapp.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Badet tilfredsstiller ikke krav til fukt og lekkasjesikkerhet, anbefales fornyet - TG2.
Ingen avtrekk fra kjøkken, bør etableres - TG2.
Det er registrert bomlyd under enkelte fliser - TG2.
Noe forhøyet fuktverdi er målt i treverk i krypkjeller, holdes under oppsikt - TG2.
Kaldtloft er kun inspisert fra luke, slike konstruksjoner bør holdes under oppsyn med tanke på kondens/fuktproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader - TG2.
Varmtvannsbereder får TG2 på grunn av alder og at den står i et rom uten sluk.
Enkelte kabelføringer/lampepunkter er ufagmessig utført. Det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll, TG2.
Det er ikke montert musesperre bak tre kledning. Yttervegger er utlektet i 2018, kledningen er stedvis avsluttet for nært terrenget og har sprekker i endeveden- TG2.
Yttertak er begrenset inspisert på grunn av snø. Nedløp mangler enkelte steder og overganger mellom tak og vegg vurderes å ha mangelfulle tettedetaljer. Bør holdes under oppsikt - TG2.
Vannledning fra pumpehus og inn til hytta er opplyst å være fra 1968 og kan ift. alder påregnes fornyet.
Høy slitasjegrad på carport og den får etter en overordnet vurdering TG2.

TGIU:
Vannrør og avrenning er ikke undersøkt da vannet ikke var påkoblet på befaringsdagen.
Taktekking er ikke undersøkt pga. snø.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om det ovennevnte og andre forhold med TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Skiftet ut vannledning til vask.
- Bjelkelag er byttet og satt inn flere ventiler.
- Hatt lekkasje i en luftehatt, alt bjelkelag og bord i tak rundt er byttet.
- Byttet kledning og terrassebord til trykkimpregnert i 2018.

Hytta er rektangulær med et lite tilbygg med gang og bad. Stua vender mot syd i hele hyttas lengderetning med adkomst til terrassen og store vindusflater. Med adkomst direkte fra stue ligger de tre soverommene på rekke og rad. De har alle plass til dobbeltseng. Kjøkken med L-formet innredning med slette hvite fronter, stålvask og benkeplate i eik. Badet er utstyrt med biologisk toalett, dusjkabinett og servant i seksjon. Gulv i stuen har malte tregulv. Flislagt kjøkkengulv. Øvrige rom med malt betong. Vegger og himlinger med malt panel, med unntak av himling i ett soverom som har malte plater.

Hytta selges i utgangspunktet møblert med unntak av et bord på kjøkkenet. Selger tar med seg personlige gjenstander. Hytta vaskes ikke ytterligere etter visning. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsbolig siden 1968.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kommunen opplyser også at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. Det vites ikke når carport ble etablert eller om denne har vært søkt om. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til vann og veg ifølge skjøte tinglyst 04.12.1968 med dagboknummer 503878.

Selger har i begynnelsen av 2000 tallet kjøpt seg inn og har båtplass og bod felles bryggeanlegg i Lisbethstranda.

Hytta ligger høyt og fritt for seg selv på Trosby i Bamble omgitt av naturen og med fantastisk utsikt utover skjærgården og havet. Det er bilvei frem til eiendommen, nede ved sjøen er det badestrand, tilhørende båtplass og sjøbod i fellesanlegg. I umiddelbar nærhet finnes friområder med kyststi og sandstrender. Skjærgården i området er variert og vakker med Tonerleia på utsiden av Melbyfjorden, eller mer skjermet farvann inne i Trosbyfjorden. Korte båtturer til sommersteder som Valle, Kragerø og Langesund. Ytterst i havet ligger kjente øyer som Jomfruland og Stråholmen. Det er kort avstand til nærbutikk og gatekjøkken på Trosby. Butikken er åpen hver dag hele året. Ytterst på Kjønnøya i seilingsleden ut av Trosbyfjorden ligger Havparadiset, en koselig restaurant, som arrangerer smaksmenyer og intimkonserter om sommeren. Sjøterrassen er en annen restaurant som ligger i tilknytning til sjøen i Trosbyfjorden. Det er ca. 2 km. til golfbane og 5 km. til Valle hvor det er restauranter, diverse butikker, dagligvarebutikk og et yrende liv sommerstid. Det er ca. 20 min. med bil til Stathelle hvor man bl.a. finner stort kjøpesenter.

Ta av fra E-18 syd for Grenlandsbrua og følg gamle E18 sydover forbi Bamble kirke og ta til venstre mot Valle. Følg Valleveien litt over 6 km. mot Valle. Ta første stikkvei opp til høyre etter Trosby båt og motor. Følg veien oppover og hold til høyre hvor hytta ligger i enden av veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt, som ikke er oppmålt. Grensen beskrives i eldre grense beskrivelse fra 1968 og det er nedsatt bolter 5 bolter. Selger kan påvise hvor grensen går i terrenget. Tomten ligger på et høydedrag ovenfor Valleveien og består hovedsakelig av naturtomt med spredt vegetasjon. Terrassen i trevirke strekker seg nesten langs hele hyttas langside og vender mot syd og vest. På godværsdager fungerer terrassen fullt ut som en "stue" hvor du kan nyte den storslåtte utsikten utover sjøen. Nedenfor er det en liten gresslette. Det er også et gruset område for parkering hvor det er bygget en carport.

Gruset område med god plass til parkering av flere biler. Her er det også bygget en carport.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det er tinglyst veirett og parkering til eiendommen. I dag skje parkering på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt sommervann via private stikkledninger. Sommervannet har avstenging og ventil ved hovedveien, samt avstenging i gammelt pumpehus på tomta. Det er ikke registrert noen utslippstillatelse og det er således ikke lovlig lagt vann inn i hytta.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.12.2021 avsatt til: Landbruk, natur og friområde for spredt boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.772,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann for fritidsbolig både fast del og variabel del fra vannpost, hytterenovasjon og eiendomsskatt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3.000,- pr. år.
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.000,-.
Fritidsboligen har parabolantenne. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Medlemmer/eier av båtplass i Lisbethstranda forplikter seg til å delta på 2 dugnader i året, dersom man ikke møter på dugnad faktureres kr. 1.000,-.
Selger har ordnet vedlikehold på nedre del av adkomstvei selv. Har en avtale med nabo som bruker veien at de står for evt. vedlikehold annethvert år. Ca. 500 kroner for et lass med grus har holdt til nå.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 133 056,- ifølge skatteetaten.

2 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
103 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 603 390,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Leif Westby

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0020/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2520

Sist oppdatert: 14. mars 2025 kl. 23:03