Garderveien 115

Garderveien 115, 1455 NORDRE FROGN
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 54, bruksnummer 5, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3214, gårdsnummer 54, bruksnummer 26, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 41 kvm: Bad, entré, rom benyttet soverom (ikke omsøkt/godkjent til varig opphold), bod, bod med brønn, trapperom/gang, entré
1. etasje 44 kvm: Entré, vindfang, kjøkken, stue
2. etasje 17 kvm: Loft som benyttet som soverom (ikke omsøkt/godkjent til varig opphold)

BRA-e:
Enebolig:
U. etasje 17 kvm: Garasjerom

Utebod:
1. etasje 16 kvm: To boder

BRA-b:
Enebolig:
U. etasje 19 kvm: Vinterhage

Kjeller og loftsetasje er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940.

Soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 26.09.2024 utført av Taksering Norge AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med støpt betonggulv på grunn og underetasje med grunnmur i lettklinkerbetong. Øvrige etasjer med yttervegger i lettklinkerbetong, med malte og pussete overflater, samt enkelte felt med trepanel. Etasjeskillere mellom vinterhage og garasje i betong. Etasjeskillere i trebjelkelag for øvrig. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takpapp og takstein. Takrenner og nedløp i metall og helbeslått pipe. Profilerte ytterdører i tre, samt glatt malt ytterdør i tre. Vinduer med tolags isolerglass, enkle glass og doble glass i koblet utførelse av eldre og nyere dato.

Garasje som del av boligens underetasje.
Vinterhage med vegger i bindingsverk og pultak i tre tekket med takpapp/folie

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt TG3 på følgende:
- Gulv på grunn: Gulvavretning i bod med brønn. Utbedring estimert til kr. 5 000 – 15 000,-.

- Vinduer : Noen vinduer bærer sterkt preg av alder, slitasje, etterhengene vedlikehold. Utbedring estimert til kr. 20 000 – 50 000,-.

- Ventilasjon: Det mangler ventilator på kjøkken. Utbedring estimert til kr. 10 000 – 20 000,-

Det er gitt TG2 på følgende:
- Overflater på innvendige gulv i bad: Det er vanskelig å verifisere om sluk er montert 25 mm under topp membran ved dørterskel. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

- Overflater på innvendige vegger i bad: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Membranen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.

- Fast inventar i bad: Innredningen har fuktskader/svelling.

- Generelle opplysninger i garasje: Det er observert riss i murpuss på enkelte overflater, samt enkelte felt med "bom" i murpussen.

- Rom under terreng: Under befaring ble det observert en avfukter i underetasjen, eier opplyser om at den har stått på i flere år. Ved fjerning av avfukter kan forhøyede fuktnivåer forekomme. Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside i rom hvor den er synlig, og det er påvist indikasjoner på fukt i vegger. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

- Drenering: Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. TG2 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur.

- Terrengforhold rundt boligen: Det er for mye fall mot bygningene enkelte steder enn hva som er anbefalt, og er av den grunn gitt TG2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen.

- Yttervegger: Det er observert mindre riss i murpuss på enkelte overflater. Rissene omhandler selve pussen. Det er også enkelte felt med "bom" i murpussen. Det betyr at murpussen ikke har tilstrekkelig feste til underlaget. Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i bod. Forholdet må sees i sammenheng med “drenering”. Det er observert skrå sprekker i grunnmuren ved hjørnet mellom utvendig trapp og garasje. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

- Utvendig kledning: Trepanel har for liten avstand mot vannbrett, og dette medfører begrenset lufting, økt risiko for oppsug av vann i panelet og kan føre til redusert levetid. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Det er i ikke påvist museband bak trepanelet. Det er i ikke påvist luftespalte bak trepanelet mot østvegg. Spikere i forbindelse med panelet er for langt inn i panelet enkelte steder. Videre har utvendig trekledning oppnådd mer enn halvparten av lengste normale levetid.

- Etasjeskillere: Det er skjevheter i etasjeskillere og gulvet kan oppleves noe skjevt, og TG2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600.

- Takkonstruksjon: Det er ikke luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting.

- Taktekking og membraner: Det er observert noen fuktmerker på enkelte punkter på krypeloft. Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på aktuelle punkter og det ble ikke påvist fukt utover normale verdier under befaringen. Taksteinen har oppnådd mer enn forventet levetid og har derfor blitt vurdert til TG2.

- Utvendig beslag: Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje i forhold til forventet levetid på beslag,
takrenner og nedløp.

- Trapper: Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene. Det er registrert omfattende knirk i trappen ved normal gange. TG 2 er gitt på grunn av alder, normal bruksslitasje, samt nevnte forhold.

- Ytterdører: Ytterdører er av eldre dato. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje. Enkelte dører er noe hard og åpne/lukke og har behov for justering.

- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. Det er observert noe råte nederst på karm på enkelte vinduer. Enkelte vinduer tar i karmen og bør justeres. Vindu i bad er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold og iht. forventet levetid og bruksslitasje.

- Innvendige dører: Det er observert svelling i enkelte dørblad. TG 2 er gitt på grunn av alder, normal slitasje, samt nevnt forhold.

- Overflater på innvendige gulv: TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.

- Overflater på innvendige vegger: Det er observert mindre riss i murpuss på enkelte overflater, samt enkelte felt med "bom" i murpussen. Det er enkelte hull i vegger til rørgjennomføringer i underetasje.
Overflater i 2.etasje har løsnet i enkelte skjøter og mistet vedheft. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt alder og slitasje.

- Overflater på innvendig himling: TG 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter.

- Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er observert mindre riss i murpuss på enkelte overflater, samt enkelt felt med "bom" i murpussen". Det er merker etter "renning" under feieluke i underetasjen. Pipen er fra byggeår og TG 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold.

- Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Røropplegget har oversteget mer enn anbefalt brukstid. Det er observert ledningsnett for vann i plast, uten varerør stedvis i boligen. Det er ikke montert automatisk vannstopper i forbindelse med vanninnstallasjoner i kjøkkenet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Nevnte forhold gir forhøyet risiko for vannlekkasjer som kan forårsake fuktproblematikk

- Ventilasjon: Eier opplyser om at ventilasjonsvifte i bad er teipet fast i vegg, og det ikke er helt tett rundt selve viften (Dette er rettet opp av snekker). Det er skiftet vinduer i senere tid uten spalteventiler i vinduene. Dette gir noe redusert
luftsirkulasjon i boligen. Det mangler luftespalte under dør til bad, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

- Elektrisk oppvarming: TG2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.

- Kjøkkeninnredning: Det mangler automatisk vannstopper og komfyrvakt. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

- Fast inventar: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

- Elektrisk anlegg: Ved arbeid utført på elektrisk anlegg etter 1999, skal samsvarserklæring foreligge. I dette tilfellet mangler samsvarserklæring på anlegget i sin helhet. Det anbefales at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann.

TGIU er gitt:
Fundamenter: Tilstandsvurdering er ikke utført da forhold ikke lar seg avdekke ved visuell befaring.
Hulltaking bad: Hulltaking er ikke utført da badets vegger er oppført i betong eller lignende materiale.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

2019:
– Eier opplyser om at ny peis ble montert for ca 5 år siden.

2014:
– Eier opplyser om at bad ble pusset opp for ca 10 år siden.
– Nytt kloakkanlegg i forbindelse med oppussing av bad.

2012:
– Eier opplyser om at stuen er pusset opp for ca 12 år siden, samt etterisolert vegg mot syd.

2008:
– Oppgradering av elektrisk anlegg
– Oppussing av vindfang

1980 tallet:
– Eier opplyser om at vinterhage ble påbygget for ca 30 år siden.

Hyggelig inngangsparti med delvis overbygd, hellebelagt uteplass i tilknytning til inngangen. Du ankommer boligen først gjennom et fint vindfang, før du videre kommer inn i en romslig entré med garderobeløsning.

Stue
Lun og hyggelig stue med gode møbleringsmuligheter. Her er det god plass til både sofagruppe, lesekrok og annet ønskelig møblement. Peisovn med glassdør som varmer godt på kalde dager, og skaper en god atmosfære. Det er store vinduer som gir godt med naturlig lys inn. Adkomst fra stuen til en vinterhage som gir en forlengelse av sommerhalvåret.

Kjøkken
Romslig og lyst kjøkken med god skap- og benkplass. Kjøkkeninnredning fra 2008 med profilerte fronter og heltre benkeplate med utslagsvask i rustfritt stål. Belysning under overskap. Det er komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin på kjøkkenet.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har ett fint og romslig soverom i underetasjen (ikke omsøkt/godkjent til varig opphold). Her er det god plass til dobbeltseng, garderobeskap og nattbord. Videre er loftetasjen benyttet som et soverom, hvor det er to hyggelig plassbygget senger (ikke godkjent/omsøkt til varig opphold).

Bad
Delikat baderom fra 2017 med flislagte overflater med gulvvarme. Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter, med speil og belysning over servant. Dusjkabinett, servant, gulvstående klosett, og opplegg for vaskemaskin.

Teknisk/VVS
- Avløpsrør i støpejern
- Ledningsnett for vann i kobber av eldre dato
- Ledningsnett for vann i rør i rør systemer til kjøkken
- Åpent ledningsnett for vann i krombelagt kobber i bad
- Stakeluke er ikke lokalisert
- Hovedstoppekran er lokalisert på ledningsnett i bod med brønn i underetasje
- Varmtvannsbereder på ca. 200 liter, produsert i 2017, montert i bod med brønn.

Vegger: Panel, malte plater/murpuss, tapet
Gulv: Trestavs parkett, gulvbord, laminat, vegg-til-vegg teppe, gulvbelegg
Himling: Panel, glassfiberstrie, treplater, malt glassfiberstrie

Annet fast inventar
- Hyller i tilknytning til trapp
- Plassbygd skap i tre
- Plassbygde senger i trevirke
- Sofa i stue kan medfølge

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming og peisovn på soverom samt i stuen.
Varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
Sikringstavle med automatsikringer og jordfeilbryter er montert i trapperom/gang i underetasje.
Sikringstavle med jordfeilautomater er montert i loft.
Det elektriske anlegget ligger i hovedsak åpent.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 16.08.1961. 
Det foreligger ferdigattest på et mindre avløpsanlegg datert 08.09.2020.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at vinterhagen med garasje under er bygget på etter at ferdigattesten er gitt. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over vinterhagen og garasjen sin lovlighet. Konsekvensen ved søknad kan være at bygget må fjernes. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og må benyttes som arbeidsrom. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
1955/2187-1/5 07.05.1955 Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr 3214 Gnr: 54 Bnr: 33
Med flere bestemmelser
Forklaring: Rett for gnr. 54 bnr. 33 til å ta vann fra dypvannsbrønn på eiendommen mot å delta i vedlikehold av brønn og pumpehus med en halvdel.

1961/4287-1/5 06.10.1961 Erklæring/avtale
Bestemmelser om kloakkanlegg.
Forklaring: Tillatelse til å føre eiendommens kloakkvann til samlekum med spredning i grunnen på eiendommen og forplikter seg til, når som helst Frogn bygningsråd eller Frogn helseråd måtte forlange det, å foreta endringer av anlegger eller sløyfe det, eventuelt føre avløpet til offentlig kloakk, og å bære de kostnader det måtte medføre. Hvis helserådet gir påbud om en eventuell reparasjon av anlegget, plikter eieren å selv betale denne. Kloakkanlegget står for eierens regning og risiko.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Boligen ligger på Garder/Slottet i landlige omgivelser. Det er et barnevennlig boligfelt i et nyere etablert boligområde i Nordre Frogn. Det er naturskjønt område med fine turområder, og det er umiddelbar nærhet til skogen. Det er en kort biltur unna til badeplass ved Solbukta eller Breivik i Bunnefjorden, eller i Oslofjorden ved Fagerstrand. På vinteren har du mulighet for å gå på skitur i skogen som er i umiddelbar nærhet til eiendommen.
Det finnes en inngjerdet lekeplass på feltet, perfekt for barn. Nærmeste barneskole og barnehage ligger på Dal, hvor barna får skolebuss rett utenfor eiendommen til skolen. Fagerstrand, som ligger omtrent 6kilometer unna har flere matvareforretninger, kafe, frisør og apotek. Videre har du også dagligvareforretning ved Nesodden Kirke.
Med bil tar det omtrent 15 minutter å komme til Vinterbro senteret, Drøbak sentrum og Ski, hvor du finner alt du trenger. Med bil til Oslo tar det ca. 40 min.
Videre går det også buss til Tangen og Nesoddbåten, som tar deg til Aker Brygge i Oslo.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen.Ta til venstre inn Garderveien og følg denne innover. Eiendommen ligger på høyre hånd vis-a-vis avkjørsel til Slottetkollen.
Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger

Barnehage og barneskole på Dal. Ungdomsskole på Seiersten i Drøbak.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som består av to gårds-/bruksnummer på totalt 1963 kvm.
(Gnr. 54 Bnr. 5: 1 439 kvm og Gnr 54 Bnr. 26: 523 kvm)

Tomten har en gruslagt innkjørsel inn til en stor opparbeidet gårdsplass, her er det rom for flere biloppstillingsplasser. Eiendommen ligger høyt, og solrikt til i et fritt og åpent terreng med uteplasser, plen, frukttrær og delvis naturtomt. Store muligheter for de som liker å plante, dyrke o.l. Umiddelbar nærhet til skogen som i området er et av Norges beste nyttevekstområder hvor man kan plukke sopp, kantarell, blåbær, tyttebær, jordmarkbær på egen tomt og store mengder bær. Mye vilt med elg, rev, fugler og andre dyr.

Hagen er fantastisk for barn og store deler er innsynsbeskyttet. Her kan man åpne dørene og trygt slippe ut både barn og dyr. Flere uteplasser rundt om huset med sol fra tidlig morgen til sein kveld. Denne må oppleves, perfekt familiebolig!

Biloppstillingsplasser på gårdsplass og garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Vann:
Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er undersøkt for ca. 6 år tilbake av selger. Vannprøvene viste da at det var et litt for høyt bakterieinnhold, og vannet må kokes for å benytte som drikkevann.

Avløp:
Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen er i henhold til reguleringsplan Kai-Slottet -Detaljregulering datert 20.06.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser regulert til:
Delareal 22 m regulert til frisikt
Delareal 1 439 m regulert til Boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse

Eiendommen er i kommunedelplanen for 2023-2035 avsatt til
Delareal 1 439 m Nåværende boligbebyggelse og hensyn grønnstruktur hensynsone H540.
Hensynsone H540:
- Et sammenhengende merket stinett og skiløypenett etableres innen området, til boligområdene, og tilknyttes utfartsparkeringer.
- Ved etablering av nye større veitiltak skal viltet sikres gjennom gode tilpassede overganger og gjerding.
- Stier legges om når drift av landbrukseiendommer tilsier det.
- Grunneier plikter å rydde stier etter hogst.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6.203,- for 2023. I dette inngår gebyr for renovasjon og slamtømming.

Nåværende eier har benyttet boligen som en fritidseiendom på sommeren og har ikke et beløp på strømforbruket.
Velavgift er kr 300,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. 697,-  pr år.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 069 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vegard Brænd og Anne Kastet

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,07 % av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-  

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 51-0063/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR51.2463

Sist oppdatert: 23. oktober 2024 kl. 13:10