Opalveien 21B

Opalveien 21B, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 603, bruksnummer 75, ideell andel 1/1

BRA-i:
U. etasje - 80 kvm: Entré, soverom, walk-in closet, toalettrom, rom benyttet som soverom, bad/vaskerom og tre boder.
1. etasje - 87 kvm: Trapperom, stue, spisestue, bad, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
U. etasje - 18 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje - 45 kvm: Terrasse/balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.05.2024 utført av Grydeland Eiendom AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som soverom i underetasje er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom, og er ikke godkjent som rom til varig opphold.
Garasje er opprinnelig byggemeldt som carport.
Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig på 2 etasjer beliggende i Opalveien 21 B . Boligen har en integrert garasje. Generelt oppført i gode å kjente konstruksjoner med den byggemåte som var vanlig ved oppføringspunktet. Dagens krav til isolering og tetthet er strengere enn da bygget ble oppført. Avvik som er påvist skyldes i hovedsak normal elde og bruksslitasje. Boligen har blitt noen år og det må påregnes vedlikehold og oppgraderinger. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Kostnadsestimat: Under 10 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (Tg 2) på bygningselementer i: Taktekking, nedløp og beslag, veggkontruksjoner, takkonstruksjoner/loft, vinduer, radon, pipe og ildsteder, rom under terreng, innvendige trapper, innvendige dører, Bad - 1.etasje, Bad/vaskerom - underetasje, kjøkken, toalettrom, tekniske installasjoner, drenering, grunnmur og fundamenter, terrengforhold.

Takstmann informerer også at micro ikke fungerer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Arbeid utført i selgers eiertid:
- Renovert kjøkken i 2012. Ny Sigdal kjøkkeninnredning og hvitevarer (plass for integrert micro). MDF på vegger og tak. Nytt gulv (laminat). Oppvaskmaskin byttet i etterkant (usikker på årstall).
- Badet ble totalrenovert i 2013 (forsikringssak).
- Rekkverk på veranda byttet i 2017 (ca.).
- Nytt dusjkabinett fra 2024. Installert av Fredrikstad Vann og Varme AS. Dokumentasjon på arbeidet.
- Toalettrom i u. etg. fornyet i 2024 med nytt gulv, ny tapet, servantinnredning og toalett. Servant, toalett og innredning installert av Fredrikstad Vann og Varme AS. Dokumentasjon på arbeidet.
- Nytt gulv i stue og gang i 1. Etasje + de to soveromene oppe + det ene soverommet i u. Etasje (Pergo laminat).
- Murpuss og forsterking av mur på sydsiden utført i 2024. Arbeid utført av Kristiansen Murservice AS. Dokumentasjon på arbeidet.
- Ny terrassedør på soverom fra 2024. Utført av Spernes bygg AS. Dokumentasjon på arbeidet.
- El-tilsyn utført april 2024. Kun en anmerkning: feste ledninger etter oppussing. Dette er nå utbedret av elektriker. Han har også byttet endel lysbrytere og stikkontakter.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært. Varmekabler hadde brudd, og badet ble totalrenovert dekket av If forsikring. Dammyr bygg koordinerte arbeidet som ble utført (murer, elektriker, rørlegger, snekker og maler). 2013.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Ja, Dammyr bygg koordinerte arbeidet som ble utført (murer, elektriker, rørlegger, snekker og maler). 2013.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun faglært. Byttet dusjkabinett i 2. etg April 2024. Byttet servant og toalett i 1 etg. April 2024.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja, Vi har ikke brukt ildsted, men forrige eier opplyste at det var dårlig trekk. Mangler trinn på tak.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Svar: Ja, Sukkermaur inne i en dag i 2013.

11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, Kan komme noe vann i garasje ved store nedbørmengder.

12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Kristiansen Murservice har utført arbeid på sydside (levegg). Pussing av vegg og utbedring av avskalling på betongdekke. April 2024. Tak over terrasse samt nytt rekkverk på veranda satt opp på egeninnsats. Ca 2017.

Nåværende eiere overtok boligen i 2012 og har gjennom påfølgende år bekostet en rekke oppgraderinger, frem til helt nylig i 2024.

En generell oppussing i form av malerarbeid er utført i de fleste rom. Flere rom er i tillegg oppgradert med nytt gulv av Pergo laminat, deriblant stuen som for øvrig har god plass til familiens felles opphold. Romløsningen er i det hele tatt familievennlig utformet og noe ombygget fra den opprinnelige.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2012 i regi av nåværende eiere, inkludert nytt laminatgulv samt MDF-plater-/panel på vegger og himling. Ny innredning fra Sigdal ble samtidig installert og bærer i dag preg av forsiktig bruk. Innredningen er bruksvennlig utformet, blant annet med meterlange arbeids- og avlastningsflater på U-formede benker som også inkluderer en smart barløsning foran kjøkkenvinduene. Av hvitevarer medfølger alle utenom frittstående kombiskap. Oppvaskmaskin er innbygget bak sokkel og skiftet ut i senere år. Mikrobølgeovn er defekt.

Badet ble renovert i 2013 med både nye overflater og nye innredninger, inkludert dobbel servant som legger til rette for samtidig bruk av to personer. Nytt dusjkabinett er installert så nylig som i april 2024. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet har også varme. Spotter som kan dimmes er innfelt i himlingen.

I underetasjen inngår et større vaskerom som er av eldre årgang og i sin helhet er gitt TG 2, men funksjonelt. Vaskerommet er enkelt utstyrt til sitt formål og inneholder i tillegg badekar. Gulvet og veggene er utført med like fliser som fremmer helhet, gulvet har også varme.

Underetasjen inneholder også et separat toalettrom som i april 2024 er pusset opp med både nye baderomsmøbler, nytt klosett og nye overflater i form av tapet på vegger og laminatgulv. I gulvet er det for øvrig også varme.

Boligens fire soverom er likt fordelt på første og andre etasje. Begge i første og ett i underetasjen er av nåværende eiere malt samt oppgradert med nytt laminatgulv av samme type som i stuen. Ny terrassedør er installert i hovedsoverommet i 2024. Underetasjens største soverom er et utmerket ungdomsrom, er tilgjengelig rett fra hallen og har gulvvarme.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, malt strie, tapet og fliser.
Himlinger: Plater og MDF-panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn (defekt) og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator i stål og glass. Glassplater på vegger over platetopp og vask.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende dobbel keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad underetasje: Badekar med veggmontert to-greps blandebatteri og hånddusj. Rør-opplegg til vaskemaskin. Veggmontert utslagsvask i stål og ett-greps blandebatteri.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og peisovn.

Det er registrert følgende avvik fra brannvesenet: Adkomst på tak, mangler trinn. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.02.1985. 
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår og gjenstående arbeid:
- Rekkverk på veranda.
- Montering av veranda v/soverom.
- Montering av ildsted.
- Tosidig rekkverk på trapp.
- Noe innredningsarbeid i kjeller.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. 

Det foreligger også bygningstegninger datert 27.07.1984.

Endringer fra bygningstegninger mot dagens bruk:
- Soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som trimrom, og er noe større enn opprinnelige bygningstegninger.
- Den ene boden i kjeller er opprinnelig byggemeldt som soverom.
- Rom benyttet som soverom i kjeller er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. bygningstegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
- Garasje er opprinnelig byggemeldt som carport jf. bygningstegninger. Dette er en fasadeendring og er et søknadspliktig tiltak. Konsekvens ved søknad kan være at det må tilbakestilles i samsvar med opprinnelige bygningstegninger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 401245, tinglyst 10.04.1984, type heftelse: Vilkår i kjøpekontrakten. Denne servitutten omhandler blant annet forpliktelse til å delta og betale årskontingent til velforeningen og kommunens rett til å legge og vedlikeholde ledninger over tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er høytliggende på den øvre delen av det veletablerte Moen-feltet på Begby, et område som er spesielt attraktivt for familier med barn i skolealder. Kombinert barne- og ungdomsskole samt idrettsanlegg med tilhørende tilbud er lett tilgjengelig i nærmiljøet. I en mer utvidet omkrets finnes også en rekke barnehager.

Denne delen av Opalveien er sperret for gjennomkjøring med bil og har av den grunn et rolig miljø. I nabolaget finnes flere lekeplasser og løkker, i tillegg har også skolegården lekeplasser, baner og ballbinge som representerer et aktivitetstilbud utenom skoletid.

Det finnes flere nærsentre på Østsiden som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie. Nærmest er Begby Senter, der daglige innkjøp enkelt kan gjennomføres.

Nærhet til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Buss mot sentrum og togstasjonen kjører fra Moen-feltet dagen gjennom, reisetiden til byen er like over 10 minutter.

Tar du sykkelen fatt, kan du være fremme i sentrum på 20 minutter. Gratis ferge tar deg effektivt over elven fra Gamlebyen til by-siden og Kråkerøy, eller helt ut til Gressvik og Ålekilen.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Lysløype starter i nabolaget og er velegnet for både løping, sykling og skiturer når forholdene tillater. Golfbane med 18 hull er også lett tilgjengelig i nærområdet. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Bjørneklova barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Begbyenga barnehage (0-5 år) 1,7 km
- Begby Doremi barnehage (1-5 år) 2,6 km

Skoler:
- Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0,8 km
- Kjølberg skole (1-7 kl.) 2,9 km
- Akademiet vgs. Fredrikstad 5,8 km
- Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 736 kvm. Tomt er opparbeidet med belegningsstein, gressplen og variert vegetasjon.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til formål Boliger i henhold til reguleringsplan 164 Moen datert 22.12.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 med formål bebyggelse og anlegg datert 15.06.2023.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 505,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og branntilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 21936 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8849,-.
Velavgift er kr 300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og kabel-tv og har avgift på kr 820,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger. Det er tilrettelagt for å benytte Altibox / Viken fiber som leverandør til boligen. 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 087 890,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 133 980,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6691,-  pr år og er inkludert i de kommunale avgiftene.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 5 935 750,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 15.050,- for eneboliger.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Alexander Brevik og Stine Strand

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Moen Velforening og har en årlig avgift på kr 300,- som går blant annet til vedlikehold av lekeplass, gangveier, lyktestolper, skøytebane og fotballbane.

Dugnad må påberegnes.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 19.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning ( 2 første inkludert)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0140/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR67.24140

Sist oppdatert: 15. mai 2024 kl. 10:40