Herregårdsveien 1

Herregårdsveien 1, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 229, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
2. etasje 31 kvm: Entré, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som sameiet kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.03.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1958 over 2 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med malte murkonstruksjoner. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein. Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1991. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten har har eldre standard og således behov for oppussing. Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Våtrom - Baderom :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Gulvflate og veggflater bærer preg av slitasje/elde. Det er registrert bomlyd i enkelte gulvfliser. Det er ikke etablert elastiske flisfuger. Naturlig ventilasjon. Dusjing direkte på gulv/veggflater kan føre til fuktproblematikk i konstruksjoner. Sanitære bærer preg av slitasje/alder. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens vegger av betong/murkonstruksjoner. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av slitasje/elde. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10mm. Målingene er utført i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Det er mer påregnelig med skjevheter i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

1-roms selveierleilighet med arealeffektiv planløsning. Inneholder entré, bad, kjøkken og stue.

Entré:
Velkommen inn! Entréen har god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg skoene. Gjester slippes enkelt inn via dørcalling. Entrédør med kikkehull og brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB. Sikringsskap er plassert i oppgangen utenfor leiligheten, og er utstyrt med automatsikringer.

Stue:
Lys og pen stue med praktisk planløsning, som gjør det enkelt å møblere. Plass til både sofa, bord og tilhørende TV-møblement. For maksimal plassutnyttelse kan det være smart med sovesofa/skapseng. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, som bidrar til et trivelig hjem. Radiator på vegg tilknyttet sentralfyring. Gulvet er belagt med laminat.

Kjøkken:
Videre har leiligheten et kjøkken med malte fronter, og benkeplate i tre med nedsenket oppvaskkum og ett-greps armatur. Kjøkkenet er kompakt, men praktisk.

Bad:
Badet har gulvflate belagt med fliser og vegger med belegg. Himling med malt flate. Vegghengt servant med to-greps armatur tilkoblet hånddusj. Dusj direkte på gulv. Gulvstående toalett

Gulv: Gulvflater belagt med laminat.
Vegger og himling: Malte overflater.
Vinduer: Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1991.
Dører: Glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 17.03.2025.

Leiligheten er oppvarmet med sentralvarme til radiatorer. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld og:
Dagboknr. 66887, tinglyst 21.12.1984: Panterett til sameiet på kr. 10.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 912693, tinglyst 15.03.1929:
Bestemmelse om veg. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 16487, tinglyst 05.12.1953:
Sameiet er forpliktet til å kun leie bort ensidig belyste leiligheter til enslige.
Dagboknr. 778, tinglyst 05.01.1954:
Gladvollveien og Herregårdsveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter sameiet å vederlagsfritt opparbeide vei til og langs tomta, samt avstå nødvendig veigrunn. Gjerde skal settes opp etter områdets bestemmelser.
Dagboknr. 12302, tinglyst 29.09.1954:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 1217, tinglyst 28.01.1956:
Stikkvei fra Gladvollveien langs vestsiden opparbeides etter reguleringen. Sameiet er forpliktet til å vederlagsfritt opparbeide veien inntil 8 meter og avstå eventuell nødvendig veigrunn. Gjerde skal settes opp etter områdets bestemmelser.
Dagboknr. 6908, tinglyst 13.06.1956:
Gnr. 194, bnr. 513 gis tillatelse til å legge vann -og kloakkledning til sin eiendom over gnr. 194, bnr. 229, og har plikt til vedlikehold av disse. Ved skade og ulempe på eiendommen i forbindelse med vedlikehold av ledningene betales en passende erstatning.
Dagboknr. 4723, tinglyst 06.04.1966:
Ekspropiering av sameiets tomt.
Dagboknr. 68338, tinglyst 12.11.1990:
Gnr. 194, bnr. 916 og 917 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Gladvollveien over gnr. 194, bnr. 229, 513, 530, 185, 6 og 909. Gnr. 194, bnr. 916 og 917 skal ha samme rettighter og forpliktelser til fellesarealet gnr. 194, bnr. 909, samt bruksrett til 2 stk. biloppstillingsplasser hver.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Et særdeles barnevennlig område med lekeplasser, slalåmbakke og et rikt friluftstilbud, samt flere barnehager i nærheten og få minutters gange til Ljan skole. Kort vei til flere badeplasser langs fjorden, samt til privat badeplass på Ljansbadet ved innmelding i Ljans Vel. Vellet har også egen båtforening med mulighet for leie av bøye hvis ledig.

Umiddelbar nærhet til Ljans lokale matbutikk, på hjørnet av Herregårdsveien og Gladvollveien.

Få minutters kjøring med bil til diverse servicetilbud på Sæter. En kort kjøretur unna finner man også bl.a. Holtet og Lambertseter Senter. På Holtet finner man den populære delikatessebutikken Jacobs og Åpent Bakeri, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

150 meter til buss i Ljabruveien og tog fra Ljan togstasjon. Med tog tar det kun 8 minutter til Oslo S.
(Se www.ruter.no for rutetider)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Umiddelbar nærhet til områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen, samt kort vei til fotballbaner i Herregårdsveien og tennisanlegg i Peder Holters vei.
Nordstrand IF på "Niffen" med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. Nordstrand IF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Ekebergsletta med flotte turområder, lysløype, idrettsanlegg, tennisbaner, minigolfbane, ridesenter, store friområder, Ekebergresturanten m.m.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og SATS på Lambertseter og Karlsrud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner denne adressen til Ljan Skole, som ligger like i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen/bydelsadministrasjonen.

Eiet tomt på 3 350 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.

Sameiet har biloppstillingsplasser som kan leies ved ledig kapasitet. Administrasjonskostnader ved endring av leietager, gebyr etter gjeldende prisliste.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig -og næringsformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er gitt tillatelse til oppføring av tre rekkehus med ni boenheter i Herregårdsveien 12B.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 321,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring (a konto), kabel-tv og bredbånd (basispakke), kommunale avgifter, nedbetaling andel fellesgjeld, bygningsforsikring, drift og vedlikehold samt forretningsførsel. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Felleskostnader: 2 763,6,-
Kabel-tv og bredbånd: 558,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 755 771,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 023 084,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 699,- pr. 28.02.2025
Andel fellesgjeld er kr 77 471,- pr. 28.02.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 958 841,- pr. 28.02.2025, fordelt på 3 lån med følgende lånevilkårene:

Lån 1 (98207834971i Obos-Banken AS):
Type: Annuitetslån
Restsaldo: 1 784 208,- per 28.02.25.
Rentebetingelser: 7,35%, flytende rente
Innfrielsesdato: 30.04.2041
Terminer: 12

Lån 2 (98208209698 i Obos-Banken AS):
Type: Annuitetslån
Restsaldo: 21 547 181,-. per 28.02.25.
Rentebetingelser: 7,25%, flytende rente.
Innfrielsesdato: 30.12.2048
Terminer: 12

Lån 3 (98208355503 i Obos-Banken AS):
Type: Annuitetslån
Restsaldo: 627 452,00,- per 28.02.25.
Rentebetingelser: 7,35%, flytende rente
Innfrielsesdato: 30.08.2034
Terminer: 12

2 950 000,00 Prisantydning
77 471,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 027 471,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

75 670,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
86 710,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 114 181,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Herregårdsveien 1 M.Fl, med sameiebrøk 31/1588.
Sameiet består av 32 seksjoner hvorav 5 er næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.

Foretatt påkostninger de senere år:
2020:
- Rens og vedlikehold av takrenne.
2019:
- Oppgradering av oljebrenner til å kunne bruke bioolje, renset oljebrenner, renset to oljetanker, plomberte den ene som ikke er i bruk.
- Total rehabilitering av oppgang og vegger/dør til loftsboder ved Herregårdsveien 1 etter brannen.
- Oppgradering av skap, gulv og vegger i seksjon 2.
2018:
- Vedlikehold av av fyrrommet med mål om å gi stabil tilførsel av varmt vann til beboere.
- Kartlegging, inspeksjon og installasjon av brannsikringsutstyr, herav brannslanger, brannvarslere og brannslukningsapparater i fellesområder. Med dette er nå brannvernsrutiner sikret i henhold til forskrifter.
- Tetting av to synkehull i parkeringsområde mellom Gladvollveien og Herregårdsveien.
2015-2016:
- Oppgradert elektrisk anlegg i fellesområdene i 2015 og oppussing av alle oppganger i 2016.
2013-2014:
- Utført vedlikeholdsarbeid på viftene til tørkerommet som har redusert støynivå og økt effekten av viftene. Byttet dørpumper, lås og beslag til samtlige inngangsdører i sameiet.
2011-2012:
- Rehabilitering av fasaden.
2010-2011:
- Skiftet ut callinganlegg.

Planlagte påkostninger:
Det er i følge styret pr. 24.03.2025 ikke planlagt noen store endringer i den nærmeste fremtid. Mye har allerede blitt utført i 2023 og 2024. Økning av felleskostnader er en mulighet, men ikke planlagt foreløpig

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 44-0051/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2551

Sist oppdatert: 29. mars 2025 kl. 20:43