Ullevålsveien 56A

Ullevålsveien 56A, 0454 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 400, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Ullevålsveien 56 Borettslag, organisasjonsnummer 959325650

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
3. etasje 37 kvm: Entré, bad, kjøkken, bod, stue og sovealkove.

BRA-e:
Boligen disponerer to kjellerboder på 4 kvm hver: 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.03.2025 utført av Anticimex v/ Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over tre etasjer samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av
murkonstruksjoner. Skillende dekker av trekonstruksjoner. Yttervegger av murkonstruksjoner utvendig forblendet med malt murpuss. Valmet tak tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Vinduer med karmer av tre, og tolags glass fra 2004. Oppvarming med radiatorer kombinert med elektrisitet. Naturlig ventilasjon. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGUI:

TG2
Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Sanitærutstyr / innredning: Servantskap har fuktskader. Servantskap bør skiftes ut. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Overflater vegger: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu bør skjermes. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Fornying av slukmansjett og klemring bør påregnes. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig
ettersyn. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Overflater himling: Det er sprekker/riss i himlingsflate på kjøkkenet. Omfanget er ikke kjent. Overflate bør fornyes. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres for å avdekke skadeomfang/årsak. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Øvrige rom
- Overflater himling: Det er riss i himlingsflate i entré. Dette er vurdert til å kun være av kosmetisk betydning. Overflate bør utbedres. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

- Overflater gulv: Gulvoverflater av heltre bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Etasjeskiller - 3.etasje
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 9 mm i stue og 13 mm på kjøkken. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. For mer informasjon se side 9 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

TGUI
Våtrom - Bad
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. For mer informasjon se side 8 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Varmesentral (eksempelvis fyrkjele, varmepumpe, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjel etc.): Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. For mer informasjon se side 10 i tilstandsrapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 54%
TG2: 35%
TG3: 0%
TGIU: 11%

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU). Kjøper overtar ansvar og risiko for disse.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Ja, kun faglært. Gjort i regi av borettslaget. Rør-rehabilitering/varmtvannsberedere.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Ja, enkelte observasjoner av brun pelsbille - ikke vært et problem.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, kun faglært. Gjort i regi av borettslaget. Nytt tak.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun faglært. Gjort i regi av borettslaget. Omlegging av bergvarme.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- Ja, forslag om å ta opp et lån på ca. 6 millioner for å forbedre enkelte vinduer - ikke vedtatt enda.

Tilleggskommentar fra selger:
I forbindelse med lekkasje fra vaskemaskin ble gulvet på kjøkkenet byttet i regi av forsikringsselskapet i 2013.

Entré:
Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Romslig entré med god plass til klesoppheng og oppbevaring av sko. Inngang til kott med god lagringsplass. Velkommen inn!

Kjøkken:
Kjøkkenet er av romslig størrelse, og har mye oppbevaringsmuligheter. Kjøkkeninnredning fra ukjent årstall med slette fronter. Det er benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kran. Kjøkkenet har fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Det er frittstående hvitevarer, ventilator i overskap og vannrør av kobber. Avløpsrør av plast og støpejern. Kjøkkenet har et stort dobbeltvindu som gir mye lysinnslipp. Fra kjøkken har man inngang til praktisk stort kott med masse lagringsplass. Det er opplegg for å kunne sette inn oppvaskmaskin.

Stue:
Lys og romslig stue med mye naturlig lysinnslipp. Stuen er lett å dele inn i soner, og derfor lett å innrede. Det er plass til sofagruppe med tilhørende møblement, og det er også plass til spisebord. I stue er takhøyden målt til 2,89 meter som gir en romslig følelse. Stuen har originale gulv.

Bad:
Baderom fra ukjent årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights og malt flate. Vegghengt
servantinnredning med dører og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil med overlys og stikkontakt og skap på vegg over servant.
Dusjhjørne med glassdører og veggmontert dusjarmatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør med rør-i-rør system. Avløpsrør av
plast. Avtrekksventil plassert på vegg.

Sovealkove:
Sovealkoven har plass til mindre dobbeltseng og har en tilhørende praktisk bod som gir rommet gode oppbevaringsmuligheter. Rommet har vindu som gir naturlig lysinnslipp.

Gulv: Gulvflater belagt med heltregulv og laminat.
Vegger: Veggflater med malte flater og malt panel.
Himling: Himlingsflater med malte flater.
Dører: Profilerte innerdører.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, fryseskap og speil i gangen vil ikke medfølge salget. Vaskemaskin og komfyr følger salget.

Leiligheten varmes opp via radiatorer. Varmtvann og oppvarming (bergvarme) er inkludert i felleskostnadene. Varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus datert 7.02.1929.

Det foreligger ferdigattest på bytte vannrør og stikkledninger fra 2019. ferdigattest for loftsleiligheter samt ferdigattest for oppføring av pergola fra 2020.

Det foreligger originale byggetegninger. Sammenlignet med dagens planløsning og bruk, er det observert følgende endringer:

- Der det er tegnet inn wc er det i dag tatt av gangen og utvidet slik at man har et fullverdig bad.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I følge borettslagets vedtekter skal andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
- andelseieren er en juridisk person,
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.
- korttidsutleie av hele boenheten gjennom delingstjenester (f.eks airbnb) er ikke tillatt

Attraktiv og sentral beliggenhet på Valleløkken i et populært boligområde med grønne omgivelser. Godt offentlig kollektivtilbud med umiddelbar nærhet til både buss og trikk, samt kort vei til det meste av byens fasiliteter.

I nærheten ligger Bislett som byr på blant annet Åpent bakeri, Kaffebrenneriet, Godt brød, apotek, Coop Mega, Rema 1000, Bunnpris, Vinmonopolet, St. Lars, Café Laundromat, samt andre koselige kaféer, butikker og restauranter. På Adamstuen torg finnes blant annet hyggelige kaféer, grønnsakhandel, Baker Hansen og restauranter. Ved grøntområdet "Idioten" har Åpent Bakeri bakeriutsalg mandag - søndag med hyggelig uteservering.

Idylliske St. Hanshaugparken ligger kun 300m fra leiligheten. Parken ble opparbeidet i 1850 og var den første parken Oslo kommune tok ansvaret for. Her er det treningspark, andedam, mange benker å slappe av på, fjordutsikt og mye mer. Parken har sommerservering og en scene for gratiskonserter på de velkjente og populære parkkveldene. Vil man gå en litt lengre tur, innbyr både Slottsparken og Stensparken til utendørs rekreasjon og hygge på varme sommerdager.

Det er gangavstand både til Hegdehaugsveien/Bogstadveien, med sitt store utvalg av butikker, hyggelige restauranter og barer, og til St. Hanshaugen med spesialbutikker og restauranter som Gutta på Haugen, Kaffebrenneriet og Pascal. Gangavstand til sentrum med alt Oslo har å by på.

Den treningsglade har et stort utvalg av treningsfasiliteter med Fresh Fitness, SATS Bislett, SATS Fagerborg, Bislett bad og Bislett Stadion. Ellers kan man benytte seg av Stensparken, "Idioten", parkområdene på Marienlyst og St. Hanshaugen med sine fine tur- og rekreasjonsmuligheter.

For studenter ligger flere utdanningsinstitusjoner i gangavstand fra leiligheten, blant annet Tannlegehøyskolen på Lindern, OsloMet på Bislett og universitetet (UiO) på Blindern. Ellers er det gode kollektivmuligheter til utdanningsinstitusjonene i sentrum og BI i Nydalen.

God offentlig kommunikasjon med trikk i umiddelbar nærhet. Trikk 17- og 18 tar deg raskt til sentrum, Oslo S/Bussterminalen og Grünerløkka, eller Blindern og Rikshospitalet/Gaustad, som er et utmerket utgangspunkt for sykkel- eller skiturer i Nordmarka. Kort vei til 37, 20 og 21-bussen, som enkelt og raskt tar deg til Majorstuen, Frognerparken og Skøyen, St. Hanshaugen, Solli plass og Aker Brygge, eller Sagene, Torshov og Nydalen. Med T-bane fra Majorstuen eller Forskningsparken kommer man raskt til Frognerseteren eller Sognsvann.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 496 kvm som tilhører borettslaget Ullevålsveien 56. Felles tomt er opparbeidet med blant annet asfaltert innkjørsel og bakgård med parkeringsplasser, felles terrasse, plenarealer og diverse beplantning.
Hyggelige sittegrupper i utearealene til borettslaget. Det gjelder både på forsiden ut mot Ullevålsveien og på pergolaen i bakgården.

Det er mulighet for å leie parkeringsplass etter ansiennitet i bakgården. Det opplyses av styret pr. 25.03.25 at det er en på venteliste. Det er 3 gjesteparkeringer i borettslaget som kan brukes etter førstemann til mølla prinsipp.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2837 datert 15.01.1986 .

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Bolteløkka allé 10 A-B - Bruksendring av loft (H05) til boliger, oppdelinger av leiligheter i plan 2-4 og installasjon av heis. Se saksnummer 202302002 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Ullevålsveien 67 - Utbedring av eksisterende dekke mellom 2. og 3. etasje. Se saksnummer 202463207 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Eugenies gate 22 D - Utbedring av takterrasse. Se saksnummer 202462131 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Ullevålsveien 69 B - Bruksendring av boder på loft til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 202461673 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Vallegata 6 B - Oppføring av enebolig og uthus, riving av garasje. Se saksnummer 202100379 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Vallegata 2 A - Oppføring av antenner. Se saksnummer 202458929 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Anton Schjøths gate 25 - Fasadeendringer. Se saksnummer 201515924 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Saken gjelder Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé.
Saksnr: 202207037

Felleskostnadene er kr  3 191,-  pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming (bergvarme), varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, renter og avdrag andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, strøm til fellesarealer, løpende drift, vedlikehold osv.

Det er planlagt en oppjustering av felleskostnadene. Foranledningen for dette er at generalforsamlingen i borettslaget 18. mars i år vedtok at vi skal gjennomføre et prosjekt for å rehabilitere/skifte ut ca 60 vinduer i borettslaget. Dette vil måtte finansieres ved at borettslaget tar opp lån. Dette vil medføre en økning av felleskostnadene. Vi vet ennå ikke nøyaktig hvor store disse kostnadene blir pdd. Styret arbeider for at dette prosjektet skal være ferdig gjennomført ila. 2025. Forrige gang felleskostnadene ble justert var i begynnelsen av 2024.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån Bergevarme: 192,00
Lån rørrehabilitering/ Varmt vann: 352,00
Trappevask: 144,00
Lån leiligheter: 302,00
Oppvarming/varmtvann: 340,00
Kabel-tv: 322,00
Felleskostnader: 1 539,00

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1731,- pr. år. / 1484 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 071 252,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 285 008,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 9 432,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 157 840,- pr. 07.03.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 133 801,- pr. 25.03.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207537861
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,10%
Restsaldo 3 223 402,00
Innfrielsesdato: 30.10.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207541303
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,10%
Restsaldo 1 623 090,00
Innfrielsesdato: 30.07.2046
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208201409
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,10%
Restsaldo 3 287 309,00
Innfrielsesdato: 30.12.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 500 000,00 Prisantydning
157 840,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 657 840,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 668 880,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Solveig Tobie Glestad Christiansen

Leiligheten er tilknyttet Ullevålsveien 56 Borettslag. Borettslaget består av 38 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Etter forutgående skriftlig tillatelse fra styret i borettslaget kan det gis beboere tillatelse til å holde hund, katt og andre kjæledyr. Den som holder kjæledyr skal påse at dyreholdet ikke er til sjenanse til de andre beboerne. Katter skal være sterilisert/kastrert.

Foretatt påkostninger de senere år:
2017: Malt/rehabiltert vinduer og dører
2016: Bergvarme installert
2013: Rør-rehabilitering/varmtvannsberedere. Arbeider er startet i mai 2013.
2011: Nytt tak
2009 - 2010: Brannvarslingssystem Nytt brannvarslingssystem koblet opp mot brannvesenet.
2009: Nye brannsikre inngangsdører
2006: Maling av mur mot Ullevålsveien
2006: Nye postkasser
2006: Nye calling anlegg
2006: Nye rør kjelleroppgang C
2005: Nye Søppelhus
2005: Uteplass
2004: Nytt gjerde mot Ullevålsveien
2004: Røykvarslere og brannslanger Nye røykvarslere og brannslanger i alle leilighetene
2004: Spyling av Soilrør i alle leiligheter
2004: Rehabilitering av fasade
2001: Nytt lys i loft- og kjellerboder
1999: Nytt kabelanlegg
1997: Asbestsanering på loft/kjeller
1996: Utskifting av oljetank
1996: Nye branndører - kjeller

Planlagte påkostninger:
Det er planlagt en oppjustering av felleskostnadene. Foranledningen for dette er at generalforsamlingen i borettslaget 18. mars i år vedtok at vi skal gjennomføre et prosjekt for å rehabilitere/skifte ut ca 60 vinduer i borettslaget. Dette vil måtte finansieres ved at borettslaget tar opp lån. Dette vil medføre en økning av felleskostnadene. Vi vet ennå ikke nøyaktig hvor store disse kostnadene blir pdd. Styret arbeider for at dette prosjektet skal være ferdig gjennomført ila. 2025. Kostnadsrammen er satt til kr. 6.000.000,- i henhold til protokoll for årsmøte som er avholdt mars 2025.

Forrige gang felleskostnadene ble justert var i begynnelsen av 2024.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 50.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0052/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2552

Sist oppdatert: 27. mars 2025 kl. 12:37