Sadelveien 3

Sadelveien 3, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2034, bruksnummer 140, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
1. etasje 121 kvm: Gang/hall, kjøkken, kjølerom, bad, vaskerom, stue, toalettrom, spisestue, to soverom og bod
2. etasje 54 kvm: Hall/loftstue og to soverom

BRA-e:
1. etasje 39 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
1. etasje 54 kvm: Overbygd treplatting ved inngang ca. 17 kvm og terrasse på ca. 37 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.03.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig oppført på 1,5 plan. Taktekke med det meste av renner og beslag er originalt. Original kledning, noen dårlige ender. Stort sett originale vinduer med tolags isolerglas, disse er i noe varierende stand.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier de senere år:
Nytt kjøkken 2014. Montert selv
Ny veranda m/jacuzzi 2013
Rehab av vaskerom 2022
Nytt bad 2023
Ny laminar fra BerryAlloc i 2024 på kjøkken, spisestue og stue.
Pusset opp toalett gang 2025 selvgjort + Langvik rørleggerservice

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Vaskerom - Overflater gulv. Belegg (dette er ikke nytt) er brettet opp på vegger i følge eier, litt er skadet ved oppbrett terskel dør. Feil fall på deler av gulvet, gradering 3 er pga. dette. Vaskerommet fungere med dette avviket.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i Taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjon, vinduer dører, pipe og ildsted, innvendige trapper, vann-og avløpsrør, ventilasjon og andre installasjoner, grunnmur og fundamenter ,utvendige vann- og avløpsledninger, kjøkken, kjølerom og vaskerom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere beskrivelse og informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egeneklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært - Firmanavn Backe Østfold og Langvik Rørleggerservice AS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rørleggerarbeid utført av Langvik Rørleggerservice AS, flislegging av Backe Østfold,elektrikerarbeid utført av eier, Svein Johannessen, som er elektriker på bad 2023. Rørleggerarbeid utført av Langvik Rørleggerservice AS på toalettrom 2025.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja - Firmanavn Backe Østfold
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Bache Østfold utførte disse arbeidene i november 2023.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Fornyet og utvidet terrassen 2013 av eier. Montert nytt glassrekkverk på deler av terrassen i 2023 av eier.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? .
Ja, kun faglært - Firmanavn Eier, elektriker Svein Johannessen.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Eier har montert el-billader i 2020.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Innvendig er en hel rekke oppgraderinger bekostet gjennom de seneste årene, frem til helt nylig i 2025. Malerarbeid er utført i en rekke rom, ny laminat fra BerryAlloc ble i 2024 lagt gjennomgående mellom stuen, spisestuen og kjøkkenet.

Rentbrennende vedovn av nyere årgang er montert mellom stuen og spisestuen, til glede for både sofakroken og spisebordet. Spisestuen har i tillegg luft-luft varmepumpe, installert i 2012. Det er for øvrig notabelt at samtlige rom i første etasje har varmekabler.

Kjøkkenet ble i 2014 utstyrt med ny innredning fra IKEA som i dag er velholdt når alder og brukstid tas med i betraktning. Kjøkkeninnredningen er både omfangsrik og bruksvennlig utformet med et utpreget stort antall skap og skuffer i tillegg til meterlange arbeidsflater på benker av heltre. Innredningen inkluderer også en frittstående øy på hjul, med barløsning. Alle kjøkkenets hvitevarer er integrert; stekeovnen i benkehøyde. Kjølerom er innbygget i yttervegg.

Tilknyttet kjøkkenet er et separat vaskerom som ble pusset opp i 2022 og samtidig utstyrt med en svært praktisk og bruksrettet skapinnredning. Sistnevnte tilbyr en hel rekke oppbevaringsmuligheter og plass til både vaskemaskin og tørketrommel i hendig arbeidshøyde. Praktisk er det ikke minst også vaskerommet har utgang til inngangspartiets svalgang, hvilket gjør det mulig å ta inn skitne uteklær til vask direkte utenfra. Integrert i det ene høyskapet er det et praktisk fryseskap.

Badet og soverommene i første etasje er samlet i praktisk nærhet omkring gangen innenfor entreen. Etter renovering i 2023 har badet et stilsikkert og delikat uttrykk fremmet av tidsaktuelle overflater og utstyr. Her er både gulv og vegger utført med storformat fliser i varme jordfarger, himlingen med innfelte spotter som kan dimmes. Baderomsmøblene er fra kvalitetsprodusenten Korsbakken og i antrasittfarget profil, i likhet med de fleste øvrige elementer på badet. Sanitærutstyret inkluderer også dusjnisje med både hånd- og regndusj, avskjermet med foldedør i glass.

I tillegg til badet finnes et separat toalettrom ved entreen, lett tilgjengelig blant annet for besøkende. Toalettrommet er pusset opp så nylig som i 2025.

Boligens nåværende fire soverom er fordelt over begge etasjer. To inngår i første, deriblant hovedsoverommet og et velfungerende barnerom. Hovedsoverommet er i senere år koblet sammen med det som opprinnelig var etasjens tredje soverom, men nå er tatt i bruk som et dedikert omkledningsrom og innredet med en omfangsrik garderobeløsning i serien Pax fra IKEA. Det er imidlertid fullt mulig å re-etablere den opprinnelige romløsningen, ved ønske eller behov for tre soverom på én flate i første etasje.

Ytterligere to soverom finnes i loftsetasjen og er med hensyn til størrelse to utmerkede ungdomsrom. Loftsetasjen inneholder i tillegg en romslig gang som i dag brukes til bibliotek. Det største soverommet benyttes som en langstrakt loftstue som gjerne fyller rollen som barnas egen avdeling, kombinert som TV-stue.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Panel, tapet, MDF-plater, glatte flater og fliser.
Himlinger: Plater, panel og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte benkeplater. Nedfelt dobbel porselensvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Skapinnredninger med glatte antrasittfargede fronter og benkeplater i kompakt laminat. Overmontert servant og sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Dusjnisje med foldedør i glass og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Integrert fryseskap fra 2022.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med varmepumpe (2012) og peisovn i stue. Varmekabler i alle rom 1.etasje bortsett fra kjølerom i følge eier.

Sentralstøvsuger. Varmtvannstank på ca. 160 liter i skap på vaskerommet fra ca. 2022.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.03.1986.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Innredning loft
Utvendig hovedtrapp.  

Selger opplyser at alle punkter er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.  
Det foreligger godkjente bygningstegninger for boligen datert 12.7. 1985.
Det foreligger godkjent bygningstegning for garasje med carport datert 10.12.1991.

Det foreligger ferdigattest for for bruksendring fra tilleggsdel (2 soverom og gang/loftsstue) datert 27.03.2025

Endring fra bygningstegning fra 1985 opp mot dagens bruk:
Walk-in closet er opprinnelig byggemeldt som soverom 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser  

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

I Stikkaåsen bor du oppriktig tilbaketrukket og tett på naturen, men likevel ikke mer enn 10 minutter unna sentrumskjernen av Sarpsborg. Den korte avstanden til byen legger til rette for å bo landlig og samtidig nyte godt av nærhet til nær sagt alle fasiliteter og tilbud.

Boligområdet har en rolig atmosfære som kombinert med det ovennevnte utgjør en svært attraktiv pakke for familier med barn i barnehage og skolealder. Barneskole og ungdomsskole er samlokalisert på Grålum, 7-8 minutter fra Stikkaåsen. Skolebuss stopper ved innkjøringen til feltet.

Det eksisterer også et bredt fritids- og aktivitetstilbud i omegn, spesielt knyttet til hestesport gjennom blant annet Tune Ridesenter som ligger i umiddelbar nærhet.

Området har også et historisk sus med flere severdige kulturminner, deriblant sjarmerende Solli Brug. Turmuligheter er det også mange av, blant annet langs Ågårdselva som også er en perle for fritidsfiske. Kalnesskogen som praktisk talt ligger like utenfor døren, er ypperlig for både søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing når forholdene tillater.

Dagligvareforretninger og helserelaterte tjenester finnes på Grålum, en kort kjøretur unna. Av- og påkjøring til E6 innebærer generelt kort kjøreavstand til alle tilbud i og omkring sentrumsområdet, samt til de øvrige Østfoldbyene. Spesielt verdt å fremheve er også nærheten til Sykehuset Østfold på Kalnes, ved foten av Stikkaåsen.

Med bil kjører du til hovedstaden på om lag én time. Ekspressbusser til både Oslo og Gardermoen stopper ved Grålum. Skal du med toget, er Råde stasjon et nærliggende og pendlervennlig alternativ. Herfra er reisetiden med toget til Oslo S fra kun 46 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 481 elever, 22 klasser 6 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 80 elever, 6 klasser 7.1 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl) 268 elever, 15 klasser 7.4 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 382 elever, 21 klasser 6.3 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 562 elever, 36 klasser 8.6 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 5 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 9.9 km

Barnehager:
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 164 barn 6.1 km
Tubus barnehage (1-5 år) 90 barn 7.1 km
Missingmyr barnehage (0-5 år) 61 barn 7.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 737 kvm. Solrik flat tomt som er pent opparbeidet med plen, prydbusker, hekk og beplantninger.

Med boligen følger det med en dobbelgarsje på 39 kvm. med automatisk portåpner og elbillader. Forvørig parkering på egen grunn.

Ny vedlikeholdsfri garasjeport med automatisk portåpner er bestilt, og blir montert i april.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Stikkaåsen datert 26.9.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel med formål bebyggelse og anlegg med henssynssone flomfare.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 345,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer det eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8 050,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 464,- pr. år. / 24000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 590,-
Boligen er tilknyttet fiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 115 822,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 463 288,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
152 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 402 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Johannessen og Hege Johannessen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen .
Tilrettelegging fra kr 19 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2 900,- pr. visning (2 inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0092/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2592

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 07:07