Johan L.Johannesens gate 13

Johan L.Johannesens gate 13, 1636 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 537
Andelsnummer 20, Narnte Borettslag, organisasjonsnummer 950 835 443

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
2. etasje - 66 kvm: 2 soverom, gang, bad, kjøkken og stue.

Åpent areal:
2. etasje - 13 kvm: Balkong

Boligen disponerer 3 boder. En vedbod, et snekkerverksted i kjelleren og en bod på loftet. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.01.2025 utført av Stian Gjærløw. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Firemannsbolig med kjeller oppført i trekonstruksjon over grunnmur i betong/murverk . Stående kledning av trepanel, saltaksform tekket med takstein. Vinduer er byttet etter byggeår (ukjent årstall) og er av typen pvc/plastikk med 2-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Bad - Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk: Sluket er et soilsluk fra byggeåret. Sluk av denne typen og alder vil av flere årsaker kunne være årsak til skader. Blant annet at materialet i seg selv er usikkert på grunn av lang levetid.
Eldre soilsluk kan isolert sett, under enkelte forhold, likevel fortsatt kunne fungere, men det er usikkerhetsmomenter en skal være oppmerksom på. Generelt er sluk eldre enn 40 år utsatt for materialskader. Dusjkabinettet er koblet til
avløpsrør som går ned i gulvkonstruksjonen og ligger inne i påstøpen før det munner ut i sluket. Det er usikkert om denne løsningen er i samsvar med gjeldende forskrifter, da avløpsrør normalt skal være tilgjengelige for inspeksjon og
lekkasjevann synliggjøres. Det anbefales å avklare med fagkyndig om løsningen tilfredsstiller kravene til våtromsavløp. Både avløpsrør for dusjkabinett og vannrør av kobber kommer opp av gulv og det er ingen tegn til mansjett - Valgt løsning er ikke tilfredsstillende og kan gi økt fare for vanninntrengning inn i gulvkonstruksjonen ved vannlekkasje e.l. Kostnadsestimat: Tiltak mellom 50.000 – 100.000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i bad, piper/ildsteder, etasjeskillere/gulv på grunnen, kjøkken, VVS, Innvendige overflater.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Badet virker å fungerer sånn som det står i dag, pga. at det er dusjkabinett er det svært lite vann som kommer på gulvet generelt sett. Jeg har brukt badet på vanlig måte mens jeg har bodd her og jeg har ikke merket noe lukt eller sett andre indikasjoner på at badet ikke fungerer som det skal. Jeg har ikke papirer fra da badet ble bygd, (det hadde heller ikke tidligere eier) men det kan se ut som det er påstøp på ca 10 cm på gammelt gulv og at avløpsrør fra dusjkabinett er ført gjennom påstøp og ned i sluk under vask. Rørgjennomføringen er ikke godkjent. Det er også observert sprekk i flis på gulv og vegg. Badet burde gjøres noe med på sikt for å få det godkjent til dagens standard.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Firmanavn Fredrikstad Rør AS. Fredrikstad rør til å bytte klosett på badet i 2021.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja. Jeg har papirer på at Fredrikstad Rør byttet klosett i 2021

- Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Nei. Det har ikke vært grunnlag for å søke om bruksendring på arbeidet som er utført.

- Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. Rørgjennomføringen er ikke godkjent.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. Malingen på yttervegg i boden i kjelleren har flerret av på visse steder. Dette er en gjenganger på bodene i kjeller i borettslaget.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Borettslaget fikk fyringsforbud. Dette skjedde i desember/ januar 2024/2025. Dette er tatt opp i styret og skal bli utbedret. Jeg har selv en gammel peisovn som har blitt godkjent av brannvesenet.

- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Det er en sprekk i boden i kjelleren. Dette er undersøkt og jeg har fått tilbakemelding om at dette ikke var noe alvorlig. Det var noen sprekker i borettslaget som måtte utbedres da det hadde sprukket opp vesentlig mer enn i boden min. Det er skjevheter i gulvene i leiligheten. Dette er å forvente i en bolig fra byggår før 1960.

- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Nei. Det er oppdaget litt fuktmerker på skråg i innredning på kjøkken. Men det ble målt med fuktmåler og det ga ikke noe utslag på fukt.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn GR Elektro AS. Byttet sikring 3 fra gammel 16A til en ny 15A bolig automat . Lagt om kurs 3, 5 og 6 fra åpen forlegning til skjult forlegning i entre. Grunnet oppussing av entre. Byttet brytere til bad og stikkontakt i entre. Koblet tilbake gammel termostaten som går til badet etter platting av vegg. Montert og koblet spotter i entre og koblet Plejd dimmer pille i sikringsskap til styring av lys. Trådløs Plejd dimmer montert i entre til styring av lys. Kunde har kjøpt spotter og spott kabel selv. Sjekket over hele anlegget med sluttkontroll testeren alt er bra nå. Dette er hentet ut fra beskrivelse i faktura fra elektriker.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. Jeg har dette på epost fra elektriker.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Sjekket over hele anlegget med sluttkontroll testeren alt er bra nå. Dette er hentet ut fra faktura fra elektriker fra GR Elektro AS.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. Borettslaget installerte dette i 2024.

- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Nei. Styret økte fellesgjeld i desember 2024 med 300 kr. Styret ønsker generelt sett å holde felleskostnader så lave som mulig.

- Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
Nei. Det er nylig montert nye musefeller under terrassene i første etasje, men jeg har ikke hørt om noen som har hatt problemer med skadedyr.

Nåværende eier overtok i 2021 og har siden utført oppussing og malerarbeid i flere rom, mest omfangsrikt i entreen der både vegger og himlinger er oppgradert med nye overflater. Nytt skjult anlegg ble samtidig etablert i entreen, inkludert innfelte spotter som kan betjenes både med trådløs dimmer og via appen Plejd.

Pusset opp er også leilighetens to soverom; hovedsoverommet med aktuelle spiler og en stor skyvedørsgarderobe som fyller ute hele rommets bredde. Soverom II er oppgradert med fondvegg av beiset trepanel og innredet med store garderobeskap. Dette er eneste vegg mot nabo og denne veggen er lydisolert.

Leilighetens kjøkken og bad er begge oppgradert av foregående eiere i tidligere år. Kjøkkenets skap- og benkeinnredning er både praktisk og bruksvennlig utformet med mange oppbevaringsmuligheter samt langstrakte arbeidsflater på motstående benker. Innredningen er for øvrig tilrettelagt for frittstående hvitevarer som etter nærmere avtale kan medfølge mot tillegg. Kombiskap og komfyr er begge fra 2021.

Omfanget av oppgraderinger utført på badet er ukjent, men inkluderer blant annet påstøp på gulv med rørgjennomføring som ikke tilfredsstiller krav til våtrom. Siden badet benyttes med dusjkabinett er det imidlertid begrenset vannpåkjenning på gulvet og veggene som alle er flislagt. En helhetlig fornyelse av badet bør likevel påregnes på sikt. Klosett ble skiftet ut i 2021. Badets øvrige utstyr inkluderer klassiske møbler med et større antall oppbevaringsmuligheter.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte flater, spiler, beiset trepanel og fliser.
Himlinger: Malt trepanel og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og innfelt belysning. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Veggmontert TV medfølger ikke. Panelovner kan medfølge hvis ønskelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner/varmekabler, vedovn og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1956 som samstemmer med dagens innvendige bruk av boligen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet at nabotomter/eiendommer i nabolaget har rett til å legge ledninger for vann, telefon-strøm-tv over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lundheim er et veletablert boligområde i sentrumsnære omgivelser på Østsiden. Området er gjennom de seneste årene blitt ett av kommunens mest ettertraktede, mye på grunn av stor utvikling med både nye boliger og et stadig bredere tilbud av forretninger og tjenester.

Det er kort vei til den nye og moderne Sagabakken barneskole, det finnes også en hel rekke barnehager omkring. I nærmiljøet eksisterer det i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Nærmest er blant annet Glommastien som følger elven i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene omkring, inkludert en nærbutikk som holder søndagsåpent. Nærsentre finnes både ved Brohodet og på Østsiden Storsenter nærmere Sellebakk.

Nærheten til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Holdeplass for busslinje med meget hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen finnes få hundre meters gange unna. Alternativt kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen. Og kanskje best av alt; fergene er det gratis å benytte seg av.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Nabbetorp barnehage (1-5 år) 0.9 km
Petri barnehage (3-5 år) 1.9 km
Gudevold barnehage (1-5 år) 2 km

Skoler
Sagabakken skole (1-7 kl.) 0.6 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 2.3 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.9 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 3 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 3.8 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 237 kvm som tilhører borettslaget.    

Det medfølger en utvendig parkeringsplass på borettslagets gårdsplass. Ladestasjon ble installert i borettslaget i 2024.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Narnte og Lundheimområdet datert 08.05.1953 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål og hensynssone: Bebyggelse og anlegg, Hensynssone ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.000,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, forretningsfører, nedbetaling av fellesgjeld, vaktmester, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.12.2024

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 740.132,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.960.526,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 22.510,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 200 000,- pr. 01.02.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7.985.027,- pr. 01.02.2025 og lånevilkårene er:
Lån I:
Rentebetingelser: 4,68%
Lånets restløpetid: 6 år og 5 mnd
Avdragsfrihet: Ingen

Lån II:
Rentebetingelser: 6,1%
Lånets restløpetid: 29 år og 4 mnd
Avdragsfrihet: Ingen

2 700 000,00 Prisantydning
200 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 900 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 919 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Herman Syver Edholm

Leiligheten er tilknyttet Narnte Borettslag. Borettslaget består av 40 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Trappevask i øvre del av trappen må regnes. 1 etg. vasker 2 trapper nede og 2 etg. vasker 2 trapper oppe.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2021: Vask og maling av bygningsmassen
2014 - 2015: Avløpsrør, rørfornying.
2024: Installert elbil-ladere

Planlagte påkostninger: 
Ingen planlagte påkostninger som vil øke fellesgjeld/felleskostnader pr dags dato ifølge styreleder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag kr 45.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0038/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2538

Sist oppdatert: 12. mars 2025 kl. 13:26