Torvbakkgata 12

Torvbakkgata 12, 0550 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 567, seksjonsnummer 12

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
5. etasje 81 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod
7. etasje 4 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm: Balkong

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.04.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger da dagens kjøkken er etablert på opprinnelig stue/soverom og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Det delvis åpnet opp mellom nåværende kjøkken og stue. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1892. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsakelig av tegl/murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av teglstein samt pussede flater. Tak av trekonstruksjoner tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Bad: Usikkerhet rundt lovlighet av montert avtrekksvifte - undersøkelser anbefales. Tilluftsspalte ikke etablert. Utilfredstillende tilkomst til sluk under badekar.
- Kjøkken: Ikke montert kjøkkenventilator. Vannrørene er ikke plugget mot varerør - lekkasjevann kan forårsake følgeskader. Ikke montert automatisk lekkasjestopper. Sprekker i himling.
- Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder oppmålt til 25 mm i stue og 8 mm på soverom 1.
- Elektrisk anlegg: Manglende samsvarserklæring. Kursoversikt bør oppdateres. Løs ledning ved gulv på kjøkken.
- Balkongens rekkverkshøyde avviker fra dagens krav.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på gulvoverflater, innerdører, dører og vinduer.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Selger har gitt informasjon om oppussing av badet i 2019 i regi av fagfolk, og info om at det kan undersøkes mulighet for å sette inn peis i stuen. Det har tidligere vært observasjon av veggdyr i sameiet som ble utbedret i regi av profesjonelt firma og avsluttet i fjor. Videre er det gitt informasjon om at deler av loftet i sameiet er bygget ut til leiligheter og at felleskostnadene nylig er oppjustert. Videre opplyser selger at siden man bor høyt opp kan det være duer på tak og på balkong, spesielt på våren, og at sameiet er gjort oppmerksom på dette.
I tillegg leier selger en garasjeplass i nærheten, ved ønske/henvendelse kan nåværende eier undersøke mulighet for at kjøper overtar leieforholdet.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Lys og svært attraktiv 3-roms hjørneleilighet med en sosial og populær planløsning og ettertraktet beliggenhet. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater i flere retninger, som bidrar til en herlig romfølelse. Beliggenhet er høyt og fritt i 5. etasje med heisadkomst, dette bidrar til begrenset innsyn i leiligheten og mye sol. Boligen oppleves som både lys og luftig, og har en spesielt flott beliggenhet med utsikt ut over det historiske nærområdet hvor man kan skimte deler av byens historie, industriutvikling og flotte kirkespir på flere kanter.

Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, to soverom og medfølgende boder for oppbevaring. Leiligheten har også en herlig balkong, vendt mot rolig og frodig bakgård. Boligen har overflater holdt i behagelige nyanser med klassiske detaljer som stukkatur og rosetter, doble fløydører samt originale tregulv. Dette er en særdeles vakker leilighet med sammenhengende rom med åpne passasjer, som skaper en naturlig flyt mellom sonene. De åpne løsningene mellom rommene, adskilt blant annet med fløydører, gir en luftig og sosial atmosfære, samtidig som hvert rom beholder en tydelig funksjon. Her trives man umiddelbart!

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Sjarmerende inngangsparti som gir et godt inntrykk av hva boligen har å by på. Det er god plass til å henge fra seg yttertøy og sko.

STUE
Stuen kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Store vindusflater sørger for en lys og luftig atmosfære, og med sin luftige beliggenhet i 5. etasje er det spesielt gode lys- og solforhold her hele året. Stuen har i likhet med resterende av boligens rom, overflater holdt i behagelige nyanser. Det originale tregulvet sørger for en lun følelse.

KJØKKEN
For de fleste er kjøkkenet et av de viktigste rommene i hjemmet. Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot spisestue, noe som gir deg god kommunikasjon med gjestene mens middagen diskes opp. Det er god oppbevaringsplass i skap og skuffer. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp middager. Kjøkkeninnredningen er fra IKEA fra 2019 og er av glatte fronter og benkeplate i stein med underlimt oppvaskkum. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen. Det er montert komfyrvakt i himling.

En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker en åpen og god kommunikasjon. Det er god plass til å innrede med langbord i tilknytning til kjøkkenet. Her har du fine muligheter for å invitere venner og familie på middagsselskaper.

BAD
Badet er fra 2019, og er pent flislagt på gulv og vegger med gulvvarme. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med glatte fronter og heldekkende servant. Over servanten er det et vegghengt speilskap med integrert lys og stikkontakter. Videre har badet et innmurt badekar med dusjvegg og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til ønsket oppbevaringsmøblement.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også romslig og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, skrivebord eller annet ønskelig møblement.

BALKONG
Fra soverommet kommer du ut til boligens vestvendte balkong på hele 7 kvm. Her kan du kan nyte den fantastiske utsikten på sommerens varme dager. Flotte solforhold fra ettermiddagstid til solen går ned midtsommers.

Om utsikten og beliggenheten uttaler eier følgende: Jeg kommer til å savne utsikten over Oslo og vakre Akerselva, de fargerike solnedgangene fra kjøkkenvinduet og balkongen, julegaten i Markveien, nærheten til Oslos kulturscener, og ikke minst gå ut av den grønne porten på en sommer ettermiddag og se folk nyte Grünerløkka - den absolutt vakreste bydel i Oslo! For den interessert har du utsikt til Jakobs Kirken, Oslo domkirke, Gamle Aker kirke, Trefoldighets kirken, Margreta Kirken og St. Olav domkirke.
Fra stuevinduet kan du også se ned mot Youngstorget hvor du ser LO, regjeringskvartalet. Ankerbrua kan du også se eller eventyrbruen som den er kalt på folkemunne med sine flotte skulpturer. En liten rusletur ned til Kaffebrenneriet eller en treningsøkt på SATS på Schous plass, en 5 minutters gåtur til mathallen, Rockefeller, Sentrum scene. Eller rett bort gaten til kulturkirken Jakobs konsertlokale eller VEGA kino ved Elvebakken skole.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Stekeovn, oppvaskmaskin, frys og kjøleskap medfølger.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. Det er gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument datert 4.4.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført, og kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det attestert ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosetter datert 28.01.1936, ferdigattest på ombygging av alle etasjer og innredning av loft datert 31.08.1994 samt ferdigattest på installasjon av brannvarslingsanlegg datert 06.02.2004.

Det foreligger også en henlagt byggesak vedrørende balkonger vendt mot bakgård fra 1999. Det ble ikke gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og lovlighet av balkonger kan derfor ikke bekreftes.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger da dagens kjøkken er etablert på opprinnelig stue/soverom og det er laget soverom på opprinnelig kjøkken. Det delvis åpnet opp mellom nåværende kjøkken og stue. Tiltakene er i utgangspunktet ikke søknadspliktige såfremt de tilfredsstiller krav til rom for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 30757, tinglyst 22.06.1992, type heftelse: Pantsettelseserklæring der sameiet er panthaver for kr 30 000,-.

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen. Denne omhandler en erklæring/avtale med bestemmelse om adkomstrett, elektriske ledninger og kabler samt plikt til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale krav til bostandard og utbedring av gårdsrom tinglyst i 1991.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett, gårdsrom og garasje/parkering mv. Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 128, dagboknr 3601, tinglyst 22.01.1999.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Meget sentral beliggende på populære Grünerløkka, like rundt hjørnet for Olaf Ryes Plass og Schous Plass.

Rett utenfor døren finner man idylliske Akerselva og Grünerløkkas yrende kafé- og restaurantliv, samt en mengde spennende butikker og gallerier. Umiddelbar nærhet til Thorvald Meyers gate og Olaf Ryes plass med Villa Paradiso, Nedre Foss gård, Trattoria Popolare, Parkteateret, Markveien Mat&vinhus m.fl. Kort vei til Birkelunden hvor du blant annet finner Ostebutikken, Hos Peder og Cultivate food. På veien opp fra Olaf Ryes plass til Birkelunden spaser du forbi kjente og populære barsteder som Grünerløkka Brygghus og Bar Boca med flere.

Like på andre siden av Akerselva finner du Vulkanområdet, en spennende "by i byen". Vulkan har etablert seg som et annerledes og spennende byområde med kulturtilbud, uteliv, hoteller, boliger, treningssentre og mye mer. Mathallen Oslo som åpnet i oktober 2012 har blitt en viktig attraksjon for Oslo. Her finner du kafeer, restauranter, små spesialistbutikker samt en rekke matrelaterte aktiviteter. Informasjon om hva som skjer på Vulkan finner du her: vulkanoslo.no

Det er kort vei til flere parker og større grøntarealer som Birkelunden, Sofienbergparken og Grünerhagen. Grünerhagen ballplass, samt grøntområde ved Kuba, ligger rett rundt hjørnet. Nærheten til Akerselva gir gode rekreasjonsmuligheter med turstier til Maridalen i nord, og Bjørvika i sør. Det er også mellom 5-10 minutters gangavstand til Torggata.

Kort vei til offentlig kommunikasjon, forretninger, post, bank, skoler og barnehager. Ringnes Park bydelssenter er 10 minutters gange fra leiligheten med flere butikker og Ringen kino. Kort gange til treningssentre som Sats på Schous plass eller på Ringnes Park. Gangavstand til Oslo sentrum.

Dette er Grünerløkka på sitt aller beste!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Møllergata skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 318 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Selger leier en garasjeplass i nærheten, ved ønske/henvendelse kan nåværende eier undersøke mulighet for at kjøper overtar leieforholdet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2546 datert 01.06.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202209792 - Reguleringssak. Gjelder Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Dialogfase - Gateopprustning. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 25.03.2024. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien mellom Olaf Ryes plass og Torggata, inkludert Ankerbrua og Søndre gate, fra kjørevei, fortau og spesialområde bevaring til sykkelgate og fortau. Fortau utvides og det legges til rette for møbleringssoner. Del av Torvbakkgata og Akerselva parkområde reguleres for å legge til rette for overvannshåndtering og rensing før utslipp til elva.

Saksnummer 202317162 - Byggesak. Gjelder Torvbakkgata 10 - Oppføring av tak og gjerde rundt sykkelparkering. Det ble gitt rammetillatelse 03.07.2024. Tillatelsen omfatter å etablere et sikrere gjerde rundt, og etablere tak over, eksisterende sykkelparkering.

Saksnummer 202461805 - Byggesak. Markveien 57 - Bruksendring 2. - 5. etasje - Bruksendring fra herberge til offentlige kontorer. Det ble gitt rammetillatelse 12.02.2025. På samme adresse er det søkt om bruksendring til servering i kjeller, 1.- og 2. etasje samt bibliotek i 1. og 2. etasje. Se saksnummer 202201028, 202461101 og 202458038 for mer informasjon.

Saksnummer 202552932 - Byggesak. Markveien 57 - Reparasjon av stikkledning. Det ble sendt søknad om tillatelse 01.04.2025.

Saksnummer 202450911 - Byggesak. Gjelder ved Torvbakkgata 2 A - Graving av ny avløpstrasé for ø200 og ø225 AF-ledning og etablering av tre nye ø1200 avløpskummer. Det ble gitt tillatelse til tiltak 01.02.2024. Tiltaket omfatter oppgradering av kommunale avløpsnett med tilhørende infrastruktur (kummer). Eksisterende fellesavløpsledning har kollapset og kan forårsaker forurensningen i området som har utslipp mot Akerselva.

Saksnummer 202459500 - Byggesak. Gjelder Øvre gate 5 - Bruksendring fra næring til bolig. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 01.09.2024. Bygningen er i dag regulert til bevaring med kontorer og verksted.

Opplisting er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 695,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett (fiber), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

Oversikt over fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år / 5 766 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (fibernett), der avgiften er inkludert i felleskostnadene. TV-pakke kan bestilles av den enkelte beboer for egen regning.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 601 182,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 404 729,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 2,35 promille for 2025 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,7 millioner kroner. Megler har ikke fått opplyst at det er eiendomsskatt på eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2023, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 1 500,- for 2024. Ta kontakt med Skatteetaten for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 34 707,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 04.04.2025

Ingen lån registrert for selskap.

9 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

230 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
241 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 441 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frida Finnbjörk Rolfsdottir

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torvbakkgt. 12
Sameiet består av 15 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger:  
Følgende saker ble vedtatt på årsmøte for 2024:
- Rehabilitering av heis med utgift på opp mot 1 200 000,- skal finansieres vet at hver enkelt eier betaler inn etter eierbrøk. Heisene er oppgraderte pr april 2025 og kostnaden er finansiert av nåværende eier.
- Igangsetting av vedlikeholdsplan, herunder blant annet plan for renovering av bygård med utskifting av ytterdører, vinduer og fasade.

Det gjøres oppmerksom på at årsmøte for 2025 ikke enda er avholdt og at nye påkostninger kan vedtas.

Styret informerer pr. 08.04.2025 at de jobber med å legge frem et forslag for vedlikehold av bygården. Det har vært en spesialist inne som har gitt sameiet råd om hva som må fikses og estimat på pris. En plan vil bli lagt frem på årsmøte i sameiet i mai. Det vil her gis det nye styret et mandat til å fortsette dette arbeidet. Det vil være kostnader knyttet til prosjektet, men finansieringen er ikke vedtatt. Heisen har nettopp blitt rehabilitert, noe som ble finansiert gjennom betaling basert på eierbrøk.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,7 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.150,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Digital salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 42-0017/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR42.2517

Sist oppdatert: 18. april 2025 kl. 14:15