Gokstadryggen 1

Gokstadryggen 1, 3217 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 117, bruksnummer 30, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 137 kvm

BRA-i:
Anneks (ikke godkjent til varig opphold):
1. etasje 40 kvm: Entre, bad, kjøkken, bod, stue og soverom.

Bolig:
1. etasje 66 kvm: Entre, to bad, kjøkken, bod og to stuer.
2. etasje 31 kvm: Gang, stue, kjøkken og soverom.

Åpent areal:
Anneks:
1. etasje 10 kvm: Takoverbygg uteområde.

Bolig:
1. etasje 11 kvm: Veranda

2. etasje i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 48 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 31 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 m2.
Det er ikke tilkomst til kjelleretasjen på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert utført av Anticimex AS Sandefjord. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Se punkt om Ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er oppført i 1956 og tilbygg i 1974 med grunnmur av naturstein og mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med
profilert flate og glassfelt. Vinduer med karmer/rammer av tre med to-lags glass. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Luft-til-luft varmepumpe.
Naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk på kjøkken.
Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 31 % | TG2 : 46 % | TG3 : 3 % | TGIU : 20 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje, herunder:
TG3:
* Trapp bærer preg av alder og slitasje/skader
* Det er merkbare skjevheter i boligen
TG 2:
Bolig:
* Yttervegger i sin helhet har stort etterslep på vedlikehold, med påviste skader og stedvis råteskader
* Kjeller er låst på befaringstidspunktet og det er ikke mulig å få en indikasjon på tilstanden på dreneringen
Våtrom:
* foreligger lite informasjon/dokumentasjon om våtrommene generelt, bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Termostat på bad 1 er defekt.
Kjøkken 1. etg:
* Åpen vegg i benkeskap under vask. Spor etter skadedyr under innredning.
Øvrige rom:
* Dørbladet til innerdør i stue/ har kontakt med dørterskel/dørkarm
Loft:
* Takkonstruksjonen og kaldloft er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
* Brannplater inne i ildsted har sprekker og bør byttes.
Elektrisk anlegg:
* Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget.
Anneks:
* Takplater i stue er løse.
* Manglende ventilasjon.
* Det er merkbare skjevheter i stue

TGIU:
* Det er ikke tilkomstmulighet til kjelleren
* Kjelleren er låst på befaringstidspunktet og tekniske anlegg i denne etasjen er dermed ikke undersøkt.
* Trapp er dekket av snø på befaringstidspunktet og dermed ikke undersøkt.
* Fundamenter er naturgitt skjult,
* Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Overnevnte punkter er ikke uttømmende og Interessenter må sette seg inn i rapporten før bud inngis.

Gokstadryggen 1 er en eiendom bebygget med enebolig og anneks.

Eneboligen er innredet med to boenheter med felles inngang.
Man entrer boligen i felles gang med trapperom og to flislagte bad. Begge bad er innredet med servant, dusj og toalett. Varmekabler på begge bad.
Videre inn i første etasjen er det innredet med kjøkken med god skap- og benkeplass. Det er opplegg til vaskemaskin på kjøkkenet. Spisskammers for lagring av tørrvarer.
Videre inn har man en koselig stue med varmepumpe og nyere peisovn. Det er doble glassdører mot stue/soverom, alt ettersom hvilket bruksbehov man har.
Fra stuen har man tilgang til ett kott/bod for lagring.
Oppe i 2. etasje er det innredet med trapperom og med dør inn til stue og kjøkken. Kjøkkenet er av eldre dato og forholdsvis enkelt. Soverom med alkove.

Det er kjeller under boligen, men vi har ikke tilgang til kjeller på befaringstidspunktet. Utvendig adkomst. Døren blir åpnet til visning, men det medfølger ikke nøkler.

Annekset er frittliggende med overbygget uteplass/terrasse, som er usjenert og rolig.
Annekset er ikke godkjent til varig opphold, og evt bruk av eiendommen til beboelse krever søknad om godkjenning av oppholdsrom. Dette vil være ny eiers ansvar.
Man entrer i entreen med plass til å henge av yttertøy og har direkte adkomst til badet. Badet er flislagt med varmekabler i gulv. Det er innredet med servant, toalett, dusj og opplegg til vaskemaskin.
Videre inn har man et koselig kjøkken med hvitprofilerte fronter. God skap- og benkeplass. Stue/spisestue gir rom for både salong og spisebord. Soverommet er romslig og med stor skyvedørsgarderobe (en dør er defekt). Kott/bod fra stuen for litt ekstra lagerplass.

Eiendommen vil ha behov for modernisering/oppgradering.
En spennende eiendom med flere bruksmuligheter, avhengig av ønske og behov til bolig.

Velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmepumpe og vedovn i stuen i 1. etasje i eneboligen.
Varmekabler på bad. Varmekabler på bad 1 i boligen er defekte.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål. Eiendommen antas oppført i 1896.
Megler har av kommunen fått tilsendt godkjente tegninger fra 1974 med tilbygg av vindfang og to bad på eneboligen.
Det ble i 1976 gitt avslag på innredning av annekset. Annekset er således ikke godkjent til varig opphold.

Kommunen opplyser at det for denne eiendommen mangler den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Det foreligger heller ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Annekset er ikke godkjent til varig opphold. Dersom annekset skal benyttes til beboelse vil det være ny eiers ansvar og risiko og søke kommunen om bruksendring.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet/rengjort, utover at noen personlige eiendeler/møbler eventuelt fjernes. Det som ikke fjernes av selger før overtakelse medfølger, om ikke annet avtales ved bud inngivelse.

Her bor du rolig og barnevennlig til i et veletablert boligområde med lite gjennomgangstrafikk. På Gokstad får du fordelen av en sentrumsnær beliggenhet med gangavstand til alle sentrale servicefunksjoner, forretninger og flott bryggeområde. Ved Indre Havn finnes et rikt utvalg med restauranter og serveringssteder. Her er det yrende folkeliv en varm sommerdag. I nærområdet finnes også praktfulle Preståsen og Brydedammen med parkmessige turområder, utsiktspunkter, vannspeil, åpen slette, skog, kupert terreng og terreng som er tilpasset de med barnevogn. Fotballøkke og lekeapparater er også på plass. Perfekt for familiens søndagstur. Nærmeste butikk er Meny og Rema 1000 som ligger med kort gangavstand fra boligen.

Kjør Kilen og ta til venstre i rundkjøringen mot Gokstad. Ta så 1. vei til venstre og inn på Breiliveien, følg denne og hold til venstre når den svinger.
Eiendommen ligger på høyre hånd, ved oppkjøringen til Gokstadryggen.
Boligen er skiltet med Krogsveen Til salgs skilt.

Gokstad Barneskole og Varden ungdomsskole.
Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 792 kvm.
Lettholdt tomt med asfaltert adkomstvei og med overbygget terrasse i bakkant av annekset. For øvrig naturlig vegetasjon, bed og prydbusker. Tomten er ellers bestående av fjell og med parti hvor man fint kan opparbeide seg en uteplass for de siste solstråler.
Parkering på enden av eiendommen ved annekset.

Parkering på gruset p-plass ved enden av annekset

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning og avløpsledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Kommunen opplyser at det er usikkert om den gamle septiktanken på eiendommen er utkoblet uten at det finnes dokumentasjon på dette. Dette vil være ny eiers ansvar og avklare.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.9.2023 avsatt til: boligbebyggelse, ras- og skredfare, krav vedr. infrastruktur og fortettingssone.
Naboeiendommen er under utvikling. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 300,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon (ekstra 100 liter restavfall) og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 919 102,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 3 676 407,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
119 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 069 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jenny Knutsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.150,-
Visninger: kr 4.500,- - alle inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 22-0415/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24415

Sist oppdatert: 22. januar 2025 kl. 13:51