Hansteens gate 20

Hansteens gate 20, 0253 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 17, seksjonsnummer 105, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
Leilighet:
5. etasje 42 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom og bad.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 5 kvm: Bod med enkel adkomst fra gårdens inngangsparti.

Boligen disponerer en bod i byggets 1.etasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2025 utført av Anticimex AS.

Moderne bygg, oppført i 1997 i klassisk stil, beliggende i svært attraktivt og etablert nabolag, hovedsakelig bestående av bygårder.

Selveierleilighet i Sameiet Cort adlers gate 25 beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Sameiet består av 112 seksjoner og har felles og pent opparbeidet tomteareal. Boligbygg over 7.etasjer samt 2.underetasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig med pussede flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Glatt entredør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB samt dørpumpe. To-fløyet
balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass. Tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 7.etasjer samt 2.underetasjer og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig med pussede flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 har fått 50%
TG2 har fått 38%
TG3 har fått 6%
TGIU har fått 6%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
Våtrom - Bad:
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det. Det er ikke etablert sluk i rommet. Sluk må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Tilstrekkelig tettesjikt må etableres. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedringer. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000. Se side 8 i tilstandsrapporten. Det bemerkes at badene i sameiet ble bygget slik av utbygger Selvaag og at denne løsningen var brukt frem til tidlig 2000-tallet.

Det gjøres oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad:
- Vannrør. Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring. Det er ikke etablert sluk, sluk må etableres.
- Sanitærutstyr / innredning. Det registreres noe svelleskader på servantskap.
- Overflater vegger/gulv. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte vegg- og gulvfliser. Det er riss/sprekker i gulvfliser toalett.
- Fallforhold (gulv). Det er ikke etablert sluk i rommet. Se side 8 i tilstandsrapporten for er informasjon.

Kjøkken:
- Vannrør. Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Se side 9 i tilstandsrapporten for er informasjon.

Øvrige rom:
- Overflater gulv. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Se side 9 i tilstandsrapporten for er informasjon.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Se side 10 i tilstandsrapporten for er informasjon.

Dører og vinduer:
- Vinduer. Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Se side 10 i tilstandsrapporten for er informasjon.
- Dører. Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Se side 10 i tilstandsrapporten for er informasjon.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Bad:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Se side 8 i tilstandsrapporten.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Se side 8 i tilstandsrapporten.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Svar: Informasjoner om regulering av felleskostnader, informeres på sameiets hjemmesider.

Smart og arealeffektiv selveierleilighet med populær beliggenhet i Vika. Bygget har en flott arkitektur og passer godt inn i et område som i hovedsak består av klassiske bygårder fra slutten av 1800-tallet. Leiligheten vender i sin helhet mot hyggelig bakgård og har en stille og skjermet beliggenhet. Det er kort vei til både Aker Brygge, Tjuvholmen og Solli Plass, her bor du midt i smørøyet!

En Lys og fin leilighet med åpen stue-kjøkkenløsning og fransk balkong med utsikt over et pent opparbeidet gårdsrom. To doble dører som kan åpnes ut mot gårdsrommet skaper en luftig og fin atmosfære. Leiligheten har en gjennomgående standard og et moderne preg. Nærområdet består av pulserende byliv med et bredt utvalg av restauranter, kafeer og butikker, samtidig som du har tilgang til grønne parker og rolige omgivelser. Solli Plass, som ligger i nærheten, er et knutepunkt for offentlig transport, noe som gjør det enkelt å komme seg rundt i byen.

E n t r é :
Entréen gir et godt førsteinntrykk og åpner seg opp inn mot stuen. Entre som har gode oppbevaringsmuligheter til å henge fra seg yttertøy og annet. Oppgangen har callinganlegg og heis.

S t u e :
Stuen har en god størrelse med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Det er enkle møbleringsmuligheter og fint plass til både salongmøblement og spisebord. Fransk balkong mot bakgården med to doble fløydører.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet er i åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredningen er med profilerte fronter og integrerte hvitevarer fra 2010. Benkeplaten er av laminat og det er nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Pene fliser mellom benkeplate og overskap og overbelysning og stikkontakter under overskap. Mekanisk avtrekk direkte ut ( ikke kulfilterhette). Oppvaskmaskin og alle hvitevarer på kjøkken medfølger salget. Naturlig spiseplass i tilknytning til kjøkkenet.

B a d :
Badet med standard fra byggeår med flislagt gulv med varmekabler og lyse flislagte vegger, samt malt himlingsflate. Det er vegghengt servantskap med profilerte fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt over servant. Dusj i kar med glassdør og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er ikke etablert sluk i rommet og sluk må etableres. Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk.

S o v e r o m :
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rikelig med garderobeskap på soverom som gjør det enkelt å holde orden. Soverommet vender, i likhet med resten av leiligheten, også mot stille og rolig bakgård.

G u l v : Gulvflater belagt med en-stavs laminat og parkett. Fliser og varmekabler på bad.
V e g g e r /H i m l i n g : Malte veggflater og himlingsflater.
T a k : Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til 2,38 meter.
V i n d u e r / D ø r e r : Leiligheten har dører og vinduer fra byggeår. Glatt entredør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB samt dørpumpe. To-fløyet balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass.
Tekniske installasjoner: Varmtvannstank: Varmt vann fra felles beredere plassert i kjeller. Oppvarming: Vannbåren radiatorvarme i stue og soverom. Mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken i det fri.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer. Fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene. Dette gir meget lave strømutgifter.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 26.03.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger fra 1995 og dagens plantegning lik.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 13 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om bebyggelse, samt erklæring/avtale angående mineralvann leveranse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I følge sameiets vedtekter kan seksjonseieren disponere fritt over egen seksjon og kan fritt selge, pantsette og leie ut denne med mindre noe annet følger av lov, avtaler eller disse vedtektene. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Det samme gjelder ny seksjonsleietakers navn og kontaktinformasjon.

Leiligheten er attraktivt og sentralt beliggende i etablert boligområde på Vika med pulserende byliv i umiddelbar nærhet. Eiendommen har nærhet til grøntarealer, hyggelige lokale kaféer og restauranter, matbutikker og lekeområder for barn mm. Her vil du bo i et område i rivende utvikling, rett ved nye Via Vika og det fantastiske Sommerrokvartalet med boliger og nabolagshotell. Den tidligere amerikanske ambassaden er også åpnet for publikum, med sosiale og kulturelle møteplasser for naboer, de som jobber der og folk flest.

Videre er det kort vei til kaféer, barer, restauranter, forretninger, skoler og andre servicetilbud på Frogner, Skillebekk og oppover Vika-området. Det er gangavstand til hyggelige park- og grøntområder som Tinkern, Hydroparken og Slottsparken samt flotte turstier og friarealer langs Frognerstranda ut mot Bygdøy og Akershus festning. Sommerokvartalet med hotel, restauranter, vestkantbadet mm.

Området er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med kort gangavstand til Solli plass for trikk og buss ellers kort vei til Nationaltheatret for tog, t-bane og buss. Det er få minutters gange til Vika, Aker brygge og Bygdøy allé, samt det meste av Oslos handlegater for øvrig. Spesielt Bygdøy allé er kjent for sine mange flotte spesialforretninger spesielt innenfor mote, interiør og mat.

Det er kun få minutters gangavstand til Aker brygge og Tjuvholmen som byr på det meste av fasiliteter og servicetilbud samt et rikt utvalg av spisesteder og restauranter langs sjøen. Det er et kjøpesenter på Aker Brygge med 33 forretninger med gode og eksklusive shoppingmuligheter. Området byr på et godt utvalg av varierte treningsmuligheter enten du vil trene på Sats, Evo, CrossFit Aker Brygge eller Pilates Room. Gangavstand til barneskole og barnehage.

Går du promenaden langs vannet fra Aker Brygge kommer du til Karenslyst allé, en av byens mest ekspanderende og populære gater. Her finner du bl.a. populære Maschmanns Matmarked - et ferskvaremarked med ulike delikatesser, brasseri, grill, bakeri og pizzeria.

Et fantastisk boområde hvor du garantert vil trives!

Adkomst fra Hansteens Gate via bakgård. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Fellesområde på 2 622 kvm. Hyggelig og fin indre gård opparbeidet blandt annet plenarealer, steinlagte internstier, diverse beplantning, sittebenker og sykkelstativer. Tomten er fellesareal og eiertomt.  

Garasjeanlegg i byggets kjeller bestående av 83 garasjeplasser, fordelt på U2 og U3. Det tilhører ikke garasjeplass med denne leiligheten.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, spesialområde bevaring bolig, felles lekeareal og felles garasjeanlegg i henhold til reguleringsplan S-3468 datert 15.02.1995 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående byggesaker i området:

- Observatoriegata 10 - Oppføring av balkonger mot bakgård. Se saksnummer 202006915 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Observatoriegata 10 - Bruksendring fra kontor til bolig. Se saksnummer 202015339 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Huitfeldts gate 25 - Bruksendring fra restaurant til butikk. Se saksnummer 202456150 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Cort Adelers gate 27 A og B - Bruksendring fra bolig og forretning til leilighetshotell. Se saksnummer 202551055 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Cort Adelers gate 27 A-B - Loftsutbygging, oppdeling av eksisterende leiligheter, endring av pipeløp og sjakter, tilbakeføring av fasade, etablering av heis. Se saksnummer 201902380 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Cort Adelers gate 27 A - Boring av tre energibrønner. Se saksnummer 202462127 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Cort Adelers gate 30 - Etablering av takterrasse og påbygg med trapp. Se saksnummer 202461870 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Hansteens gate 7 A - Mindre endringer i 4. etasje og loft og fasadeendringer. Se saksnummer 202461753 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Reichweins gate 3 - 5 - Riving av 9 balkonger på gatefasaden mot Lassons gate. Se saksnummer 201105778 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Pågående plansaker i området:
- Saken gjelder: Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere.
Saksnr: 202313406.
- Saken gjelder: Munkedamsveien 37 - Kontorbygg og park.
Saksnr: 202315238.

Anleggstrafikk og støy kan forekomme i den forbindelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 868,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kabel-tv og internett (basispakke), kommunale avgifter, forretningsførsel, bygningsforsikring, drift- og vedlikehold, vaktmestertjenester.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 3 900 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og sameiet har inkludert 50mbit internettlinje og TV-pakke inkludert i sameiets fellesavtale. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 141 840,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 567 359,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på eiendommen.

Andel formue er kr 4 122,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 4 011,- pr. 10.03.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 720 817,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 98207549053
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 8,00%
Restsaldo 720 817,00
Innfrielsesdato: 30.08.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 980 000,00 Prisantydning
4 011,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 984 011,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

124 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
135 640,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 119 651,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Ragnar Reinemo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Cort Adelers Gate 25, med sameiebrøk 42/8328.
Sameiet består av 110 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiets revisor er PWC.
Forsikret hos: Gjensidige Forsikring- polisenummer 79744141.
Dugnad må påregnes.
Forsvarlig dyrehold er tillatt, som ikke er til sjenanse for andre. Dyr skal ikke luftes i gårdsrommet. Øvrige bestemmelser for dyrehold følger av sameiets husordensregler og vedtekter.
Styret har lagt til grunn at det i utgangspunktet skal være fire adgangskort pr. seksjon. Pris for mistet eller ødelagt kort er kr 300,- pluss fakturagebyr fra OBOS.
Det er eiers eget ansvar å sørge for endringer på postkasseskiltet. Informasjon om bestilling fås av styret og koster pt. kr 350,-.
Innflyttingsgebyr til sameiet på kr. 1500,- + administrasjonskostnader pr dd. kr. 94,- sendes kjøper.
Styrets mail er cortadelersgt25@styrerommet.no.
Seksjon 112 består av 83 stk garasjeplasser i byggets kjeller. Seksjonen eies av Cort Adelersgate Parkeringssameie

Styret har fortsatt å gjennomføre vedtatt vedlikeholdsplan, sist med tekking av nytt tak.

Større vedlikehold og rehabilitering:
2025: Installert Unloc adgangssystem i tillegg til adgangskortene.
2022: Nye nødlys. Utskiftning av hagemøbler. Lagt inn fiber bredbånd inn til bygget.
2020: Rehabilitering av tak.
2019: Maling av entredører og ståldører.
2017: Fornyet fjernvarmeanlegg.
2016: Fasadevask, maling av fasade og vinduer, dører, smijerns rekkverk og balkongkanter. Kontroll av avløpssystem
2013: Nytt brannvarslingssystem til alle leiligheter.
2012: Nytt låssystem til inngangsdører og garasje.

Planlagte påkostninger:
- Sameiet skal gjennomføre vedlikehold av garasje samt drenering i bakgård grunnet tilstandsvurdering. Kostnader for eiere i garasjesameiet ( snr 12) er estimert til ca. kr 5 000 000 og kostnader for sameiet er estimert til ca kr 2 500 000. Styrets plan er å gjøre kapitalinnhenting fra seksjonseiere. Det er årsmøte 25.03.2025, så en avklaring på korrekt avgjørelse er pr nå uvisst.
Styrets innstilling og forslag til vedtak:
Denne sak finansieres med å innkalle kapitalinnkalling både fra Sameiet og Garasjesameie som nevnt over. For sameiet er kostnadene estimert til ca. kr 2 500 000.

- Sameiet har også hatt en del problemer med heisene gjennom 2024. Heisene nærme seg 30 år og det begynner å bli vanskeligere å få tak i deler til heisene. Deler til heisen er stort sett ikke lagerført i Norge og må stort sett bestilles fra Tyskland. Pr nå fungerer heisene godt, men uforutsette kostnader må påregnes knyttet til dette.

- Det har vært et stigende antall vannlekkasjer gjennom 2024. Det er lagt ned mye arbeid i å rydde opp i disse og ofte er vannlekkasjene vanskelige å finne.

- Styret jobber kontinuerlig med vedlikehold av gårdens indre og ytre arealer.

- Styret har jobbet med å reforhandle avtaler og har fått ned prisen på både forretningsførsel, adgangssystem og driftsavtale knyttet til heis.

Ved oppussing av leiligheter skal ikke bygningsmaterialer eller lignende settes på utsiden av verken søppel-, papircontainerne eller på gaten. Dette skal kjøres vekk umiddelbart på egnede steder i kommunen - for egen regning. Og vi gjentar at større oppussingsarbeider skal meddeles styret. Det skal på ingen måte tas ned bærevegger eller flytte disse uten styrets godkjennelse. Det samme gjelder baderom og utskifting av ventilasjonsanlegget på kjøkkenet som skal tilpasses gårdens ventilasjonssystem.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0057/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR40.2557

Sist oppdatert: 31. mars 2025 kl. 17:44