Trollveien 8

Trollveien 8, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 244, bruksnummer 173, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Tjernsli Borettslag, organisasjonsnummer 929 189 620

Totalt bruksareal BRA: 69 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad, innvendig bod

BRA-e:
1. etasje 17 kvm: Garasje og redskapsbod

Åpent areal:
1. etasje 15 kvm: Terrasse

Boligen disponerer uteboder i hagen samt garasje i felles garasjerekke. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder og garasje tilhører borettslagets fellesareal, og at boden og garasjen således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.02.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Gulv mot grunn av betong. Bærende konstruksjoner av betong samt trekonstruksjoner. Etasjeskillere antatt av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein fra omkring 2014 (ifølge selgers opplysninger). Leiligheten har slett ytterdør med glassfelter og elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2017. Vannrør av kobber samt plast. Avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 101 liter fra 2019 plassert i skap på bad. Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på bad samt entré. Leiligheten har ventilasjon i form av friskluftsventiler i vinduer kombinert med mekanisk avtrekk på bad samt kjøkken med styring via kjøkkenventilator.

Boligen har i tilstandsrapporten fått tildelt 46% TG1, 37% TG2 og 0% TG 3 samt 17% TGIU.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Mykfuger har stedvis manglende vedheft i overgang gulv/vegg. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig i overgangen til sluk, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Vannrør: Deler av vannrør i våtrom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør (ink. sluk): Det kunne ikke verifiseres om sluket var byttet i 2010 eller om det er av eldre dato. Avløpsrør inkludert sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sanitærutstyr / innredning: Det er registrert sprekker/riss i porselen til servant. Det er registrert svelleskader og slitasje på servantskap og skapinnredninger. Utskiftninger kan iverksettes ved behov.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater gulv: Gulvflater belagt med parkett og laminat bærer preg av slitasje i stue, soverom og innvendig bod. Det er registrert bomlyd i et par-tre gulvfliser i entré. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje på karmer, dørblad og pakninger. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Grunnmur er av Multimur/Multimurlignende konstruksjon. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fuktskader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Sett i sammenheng med denne typen konstruksjon og dreneringens alder er TG2 valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i bunnsvill i kjellervegg. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier eller andre symptomer på skader. Målingene viser vektprosent under 16. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold.
- Ventilasjon: Ingen luftespalte over/under innerdører, som fører til redusert ventilasjon når dørene lukkes. Tiltak anbefales.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder står i skap som mangler understøttelse av skapbunn. Det er registrert synlige nedbøyninger i skapbunn. Tiltak anbefales.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er registrert sprekt deksel på kjøkkenvegg. Bør utbedres av en kvalifisert elektrofaglig person. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik anbefales det også at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Enkelte vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger/vedlikehold bør påregnes. Utvendige flater har etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Det er registrert stedvis malingsavflassing på karmer samt luftlekkasjer. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det registreres mosedannelser på den ene halvdelen på yttertaket. Mosedannelser på takstein kan forringe taktekkingens levetid. Det er registrert sprekker i et par-tre takstein. Sprekt/knekt takstein bør byttes ut.
- Takgjennomføringer: Det er registrert tegn til utettheter på takgjennomføring lengst mot garasje. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Pussavskalling/malingsavflassing er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflater kan iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

Frittstående byggverk - Redskapsbod:
- Frittstående byggverk: Nederste kledningsbord på vegg mellom bod og husvegg har ikke tilstrekkelig klaring til grunn. Fare for fuktoppsug og råteskader. Dekkbord på tak dekker ikke tilstrekkelig overgang i ytterhjørner mellom dekkbord/takstein. Fare for fuktinntrenging. Det er registrert råteskade på vindskibord på hjørne mot hage. Råteskader bør utbedres.

Frittstående byggverk - Garasjerekke :
- Helhetsvurdering: Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er basert på observasjoner som blandt annet etterslep av vedlikehold på trekledningens overflater, etterslep av vedlikehold på tak, taktekkingens alder, dreneringens alder, samt registrert kalkutslag nederst på grunnmur i garasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som for eksempel medfører at det kan komme vann bak fuktsperren og gir økt fare for fuktinntrenging. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

 

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
- Ja
Kommentar: Kran til vaskemaskin kunne ikke stenges. Denne er byttet. Ved bruk av vaskemaskin har det noen gang kommet vann fra avløpsrør grunnet feil vinkel. Medført noe svelling i bunn av skapet med avløpsrør Utbedret av rørlegger.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, kun faglært
- Firmanavn Lauritsen VVS
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Arbeid utført 20.02.2025 av Lauritsen VVS:
- Kran til vaskemaskin byttet.
- Avløpstrakt og slange til vaskemaskin satt i riktig vinkel.
- Bytte av lekk kran på kjøkken.
Rørlegger kontrollerte VVS på bad og kjøkken for lekkasjer ref faktura "alt virker som det skal, fant ikke synlige mangler".

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Nei

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Ja
Kommentar: Faktura for utført arbeid.

2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
- Nei
Kommentar: Ikke søknadspliktig.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Ja
Kommentar: Forrige eier (2022) skrev at det var dårlig trekk i pipen i sin egenerklæring. Ikke testet av meg kun benyttet elektrisk oppvarming.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Ja
Kommentar: Nabo hadde rotter i det som viste seg være hans tak og skillevegg mellom hans leilighet og denne i 2021. Kjøkkenvegg hos meg ble revet i forbindelse med utbedring av firma Recover hos naboen. Forsikringssak via IF.
Ikke vært noen tilfeller av skadedyr siden dette ble utbedret. Nabo (styreleder) har dokumentasjon på alt arbeidet.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun faglært
- Firmanavn Elektrikertjenesten AS.
Redegjør for hva som
ble gjort av hvem og når:
Det ble montert belysning og derfor installert dimmer på soverom og stue. Nye panelovner ble også montert i soverom/stue og stikk til disse ble utbedret fra en gammel type. Vår/sommer 2022.

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
- Ja
Kommentar: Finnes i boligmappa

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- Ja
Kommentar: Lader til elbil i garasje.

27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- Ja
Kommentar: Se spm 9. Rotter hos nabo utbedret Anticimex.

28. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?
- Nei
Kommentar: Tidligere eier testet med limfeller etter tilfeller hos andre i borettslaget. Fant ingenting. Jeg har heller ikke sett noe.

TILLEGGSKOMMENTAR
Div kjente småskader:
- Hvit port inngang til hage har løs bunn.
- Deksel til stikkontakt vegg mellom komfyr/kjøleskap sitter løst.
- Plen bør jevnes ut / reparasjonsgress eller nytt gress plantes noen steder.
- Ene "knappen" på ventilator løsnet. Må bruke en skrutrekker eller tilsvarende for å åpne.

Rekkehusleilighet med effektiv og fin planløsning.

Gulvflater belagt med parkett, laminat, heltre gulvbord på soverom samt fliser i entré. Veggflater utført i malt tapet samt glatte malte flater. Himlingsflater utført i panel med downlights i bod og entré, samt glatte malte flater på stue/kjøkken og soverom. Hvite slette innerdører. Skyvedørsgarderobe på soverom.

Stue: Hyggelig stue med store vinduer og utgang til platting, utebod og hagen. Fin plass til både sofa og spisestue i tilknytning til kjøkkenet. Peisovn som gir lun og god varme i vinterhalvåret.

Kjøkken: Kjøkken med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning fra ukjent årstall med slette fronter. Laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål og ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Belysning under overskap samt stikkontakter på vegg. Innfelt komfyr med platetopp som medfølger. Ventilator i overskap med kullfilter tilkoblet avtrekkskanal. Frittstående kjøleskap med frysedel. Innfelt oppvaskmaskin som medfølger. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast. Kjøkkenkran byttet i 2025.

Hovedsoverom: Lyst og fint soverom med plass til dobbeltseng. Skyvedørsgarderobe med god plass for lagring. Vindu mot hage.

Bad: Baderom fra 2010 (ifølge selges opplysninger). Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Vegghengt skap for oppbevaring. Speil på vegg samt stikkontakt. Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur. Frittstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av plast samt kobber. Avløpsrør av plast. Avtrekksventil i himling. Varmtvannsbereder plassert i gulvstående skap. Byttet kran til vaskemaskin, festet avløpstrakt og slange til vaskemaskin 2025.

Enté: Pen entré med varme i gulvet.

Bod: Praktisk innvendig lagringsbod med medfølgende bokhylle og veggmonterte hyller.

Teknisk VVS:
Vannrør av kobber samt plast. Avløpsrør av plast. Hovedstoppekran plassert på vannrør på bad. Varmtvannsbereder på 101 liter fra 2019 plassert i skap på bad. Leiligheten er oppvarmet via elektriske panelovner samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme på bad samt entré. Leiligheten har ventilasjon i form av friskluftsventiler i vinduer kombinert med mekanisk avtrekk på bad samt kjøkken med styring via kjøkkenventilator.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.

Takhøyde:
Takhøyder er målt til ca 2,25 meter på bad, ca 2,33 meter i entré og soverom, og ca 2,36 meter i stue/kjøkken.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Innbo og løsøre.

Oppvaskmaskin og komfyr medfølger.

Elektriskoppvarming med panelovner og gulvvarme på badet og i gangen. Tilleggsoppvarming med peis i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.08.1989.
Tillatelsen på bygg 4,6,8 er gitt på følgende vilkår:

Trollveien 8: Ventilering av bad sikres ved kanal under gulv i bod til Trollvn.6
Trollveien 6: Innvendig bod ventileres på yttervegg.
Trollveien 4 - Klesbod ventileres på yttervegg evnt. via tilliggende bod.
Trollveien 4: Rundt rør til fremtidig wc i 1.etg tettes med silikonmasse.

Generelt for rekkehusene:

Vindskier og vannbort på boder sages av mot takrenne.
Bunn i piper støpes med fall innover fra feieluke. Åpning mellom feieluke og innvendig røykrør fylles med ildfast leire.
Terreng planeres med fall fra grunnmur.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av garasjer i Trollveien 4-18 datert 14.01.1986.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger, eierskap og ansvar for kommunen med påførte skader samt bestemmelse om bebyggelse vedr. opparbeidelse av Trollveien mellom kommunen og boligbyggerlaget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger meget attraktivt til i veletablerte og særs hyggelige Sætreskogen, et populært boområde i Oppegård. Her bor man trafikkskjermet og rolig til i omgivelser som består av hyggelig småveier og et trygt bomiljø.
Meget barnevennlig - gangavstand til barneskole og barnehager - se nabolagsprofil.

Få minutters gangavstand til Oppegård stasjon med togforbindelse mot syd og nord, reisetid er 25 minutter med lokaltoget til Oslo og 9 minutter til Ski, avganger 4 ganger i timen på dag/ettermiddag hverdager.
Rutebussforbindelse i Skiveien ved Oppegård stasjon, her går 580 bussen til Ski og Kolbotn, 11 minutter til Ski og 16 minutter til Kolbotn via Greverud, Myrvoll og Sofiemyr.
Enkel adkomst med bil til E6 Europaveien hvor du raskt er på vei mot Gøteborg/ Trondheim eller E18 som tar deg mot Stockholm/Sørlandet.
Ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum via E6 eller E18

Kort vei fra boligen til marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Kort vei til Tussetjern badeplass med brygge og park. For øvrig flott gang og sykkelvei fra Oppegård til Gjersjøen og Tusenfryd. Få minutters kjøretur til 18-hulls golfbane på Greverud. Skiforeningen kjører snøkanon på vinterstid og preparer rundløype i forbindelse med lysløype på golfbanen. Nytt idrettsanlegg i regi av Oppegård Idrettslag med oppvarmet kunstgressbane og idrettshall.

Ellers i kommunen finner en Ingierkollen slalåmbakke og ulike treningssentre. Kort kjøre-/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser blant annet på Hvervenbukta, Ingierstrand og Svartskog.

Nær-senter ved Oppegård stasjon med blant annet restaurant, take away og Kiwi butikk (åpen kl. 7 - 23 alle dager unntatt søndag). Ellers Greverud-senteret med både Rema 1000 og MENY butikk. Her finnes også apotek, helse- og velværesenter. Treningsmuligheter for tennis, sandvolleyball, spinning osv. i fjellhallen bak Greverud senter.

På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 70 forretninger, cafeer og resturanter. I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

I tillegg kort avstand til både Vinterbrosenteret med bil og Ski storsenter med tog eller bil.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om Oppegård kommune.
www.nordrefollo.kommune.no | www.kolben.no | www.kolbotntorg.no | www.oppegårdil.no | www.skiforeningen.no

Fra Skiveien ( FV 152 ) kjører man normalt sett over jernbanebroen til Oppegård stasjon og følger Sætreskogveien forbi Oppegård senteret. Deretter inn Trollveien til høyre. Trollveien ligger meget sentralt i forhold til togstasjon, buss, butikk og skole. Se forøvrig veikart.

Omkjøring pt: Det bygges for tiden nye adkomst fra Skiveien vis a vis Greverud skole til Sætreskogen hvor også ny bro over jernbanen vil komme på plass etter hvert. Adkomsten er nå midlertidig stengt som følge av byggearbeidene om det er omkjøring via Kongeveien/Rolf Presthus vei opp til Øvreskogen og videre inn i Sætreskogen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt fra Skiveien ved fellesvisninger.

Sætreskogen barnehage ligger ca 300 meter fra boligen, Greverud barneskole rett ved Oppegård stasjon og Flåtestad ungdomsskole ligger på Greverud med fin gang/sykkelavstand.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles tomt i borettslaget hvor det praktiseres at rekkehusene/leilighetene benytter den naturlige del utenfor/rundt bygningen som egen hageparsell. Hagen i Trollveien 8 er pent opparbeidet med markterrasse og plen utenfor stuen. Utvendig bod og vedskjul i hagen samt inngangsport fra fellesareal/internvei i borettslaget. Fellesområdene på tomten er opparbeidet med lekeplass, gangveier og biloppstillingsplasser.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjerekke rett utenfor inngangsdøren. El-bil lader montert. Borettslaget disponerer 3 plasser ved postkassene for gjester/beboere. For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til regulerings Oppegård lokalsenter med plan ID 2019003 datert 08.2.2021 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hensikten med den nye planen er å legge til rette for fortetting rundt Oppegård stasjon og lokalsenter, som skal bygge videre på områdets historiske særpreg. Bevaringsverdige hus og kulturmiljø innenfor planområdet skal bevares, og ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse og ta hensyn til områdets identitet. Næring opprettholdes i lokalsenteret. Det grønne preget i småhusbebyggelsen rundt fortettingsområdet skal opprettholdes, og det skal tilrettelegges for en grønn og attraktiv møteplass innenfor planområdet.
Planen legger opp til en ny bru over jernbanen, som er trafikksikker for gående og syklende, og som er dimensjonert for varetransport. Det tilrettelegges også for en fornyelse av Oppegård stasjon med utvidet og universelt utformet plattform, undergang og gode gangforbindelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 gjelder også for eiendommen og området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 2 366,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, drift av borettslaget, avsetting vedlikehold, forretningsførsel, kabel-tv/internett grunnpakke samt felles renovasjon og feiing/pipetilsyn
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i borettslag i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Driftsutgifter kr 1.678,-
Vedlikehold kr 688,-

A-konto løsning for vann- og avløpskostnader i form av abonnement tilknytning vann og kloakk samt vannforbruk er ikke en del av felleskostnadene, dette blir fakturert beboerne i borettslaget direkte fra borettslaget kvartalsvis basert på forbruk i fjor/anslag for året/avregning forrige år fordelt på årets kvartaler . For 2025 blir eier av denne andelen fakturert kr 4.513,- pr. kvartal, totalt kr 18.053,-. Dette er basert på et forbruk av vann og avløp på 70m3 (a-konto anslag basert på 2 personer) samt overforbruk a-konto 2024. Overforbruket for 2024 var kr 3.500,- og det gjøres en avregning mellom kjøper og selger på overtakelsen hvor selger betaler dette beløpet ( kr 3.500,-) til kjøper. Den reelle årlige kostnaden for 2025 blir da kr 14.555,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8.100 kwh/ 13.000,- (2024) pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett og avgiften er inkl. i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder, modem og trådløs ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Faktura på kommunale avgifter for borettslaget mottas samlet av borettslaget på egen faktura og deretter fakturert ut til andelseierne i borettslaget. For år 2025 utgjør dette kr 14.555,- basert på et stipulert forbruk på 70m3. I dette inngår gebyr for vann og avløp akonto. Se beskrivelse i pkt. felleskostnader.

Formuesverdi for 2023 var kr 851 299,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 405 195,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 768 978,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Magnus Neumann

Leiligheten er tilknyttet Tjernsli Borettslag.
Borettslaget består av 8 andeler, 6 rekkehus og 2 leiligheter.
Forretningsfører er USBL Follo.
Borettslaget er forsikret i IF skadeforsikring med polisenr. SP587485
Garasjelag for lading av el-bil er opprettet
Dugnad gjennomføres 1-2 ganger i året
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Foretatt påkostninger de senere år:
Bytte av vindskier i hele borettslaget startet. Entreprenøren rakk ikke å bli ferdig før vinteren, så dette fortsettes i april/mai 2025
Nye tak og inngangsdører i borettslaget.
Oppgradert infrastruktur, lys og stikkontakter i garasjeanlegg 2019

Planlagte påkostninger:
Ingen store påkostninger planlagt p.t , styreleder opplyser følgende på forespørsel: "Idag er vi helt gjeldsfrie og det skal ikke utelukkes at nytt lån må tas opp på et senere tidspunkt hvis utbedringer av for eksempel noe uforutsett skulle dukke opp"
I forhold til pågående arbeider med å skifte vindskier og kostnader for dette har styret drøftet å ta opp et veldig lite låne for å dekke noen av kostnadene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.
Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 12.400,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0012/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2512

Sist oppdatert: 28. mars 2025 kl. 12:40