Bruket 5

Bruket 5, 1621 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 48, bruksnummer 238, seksjonsnummer 92, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 48 kvm

BRA-i:
2. etasje 45 kvm: Entré, bad, soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
4. etasje 3 kvm: Bod på loft

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer loftsbod . Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 29.01.2025 utført av Kristian Olsen Nordstrand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.01.2025 utført av Kristian Olsen Nordstrand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg med flere boenheter bygget i 2020. Bygningen antas fundamentert med stål og betongkonstruksjoner til stedlige masser. Spuntet byggegrunn. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med asfalttakbelegg/takfolie (besiktiget fra bakkenivå).

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Baderom- overflater gulv- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er ved vanntest påvist at vann renner mot dør. Gulv må bygges om for å få riktig utfall til sluk. Anbefaler at mot fall utbedres slik at gulvet tilfredsstiller dagens krav.
Kostnadsestimat Kr 10 000 - 50 000 - Forholdet er reklamert på til utbygger og meldt til forsikring.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Ja -Det ble funnet feil helling på badet på befaring i januar 2025 av bygningssakyndig. Ikke visst om fra før. Ellers ingen kjente feil.

Det sene byggeåret innebærer at leiligheten har moderne komfort og standard i tråd med de nyeste tekniske krav. Spesielt verdt å fremheve er vannbåren gulvvarme som eliminerer behovet for oppvarming basert på elektrisitet. Alt er i dag velholdt, så vel overflater som faste innredninger. Overflatebehandling i form av malerarbeid ble utført rundt 2022.

Arealet er både effektivt og praktisk disponert, blant annet med stuen og kjøkkenet sømløst knyttet sammen i åpen løsning. Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Sigdal med alle hvitevarer integrert. Innredningen består av et større antall skap og skuffer samt meterlange benker som er svært praktisk i daglig bruk.

Leilighetens soverom er tilgjengelig rett fra stuen og kan lukkes av med hjelp av plassbesparende skyvedør. Garderobeskap er allerede satt inn, rommets 10 kvm. gulvflate og 3,7 meter lengde gir i tillegg god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Badet er smart innredet med en bred servantbenk der medfølgende vaskemaskin har dedikert plass i underkant, lite fremtredende og samtidig lett tilgjengelig. Benken er ypperlig for blant annet bretting av tøy. Dusjhjørnet har glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten i rommet. Lekre fliser i grå nyanser er lagt på så vel gulvet som veggene og fremmer helhet. TG 3 er gitt for motfall til sluket.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskuffer med glatte hvite fronter. Laminert hvit benkeplate. Nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med belysning og strømuttak. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin og stekeovn.

Oppvarming med vannbåren gulvvarme på bad, entre og stue.
Det er installert målere i hver bolig som fordeles etter forbruk.
Boligen har balansert ventilasjon

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.01.2022 med tegninger som stemmer med dagens bruk. . Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom. Dagboknr. 425900, tinglyst 10.04.2019, type heftelse: bestemmelse om nettstasjon.
Netteier har rett til bygging og evigvarende rett til plassering av nettstasjon og tilhørende kabelanlegg/lufteledningsnett over eiendommen. Retten omfatter også rett til å drifte, vedlikeholde og fornye nettstasjon med tilhørende kabelanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

På Bruket Brygge kan du bo i fredelige og maritime omgivelser, og samtidig tett på sentrumskjernen av Fredrikstad. Nøkkelen til dette ligger i byfergen, som på kun 10 minutter frakter deg fra Bruket til sentrumskjernen. Fergeleiet er et fåtall meters gange unna leiligheten, og best av alt er det kanskje at fergen er gratis og har hyppig avganger i begge retninger fra grytidlig morgen til sen kveld.

Kort sagt gjør fergen at Bruket nærmest er å regne for en del av sentrum. I umiddelbar nærhet finnes også Gressvik Torg som har et lett tilgjengelig og supplerende tilbud av forretninger samt tjeneste- og helsetilbud. Et helt nytt og moderne nærsenter er under oppføring samme sted.

Den enkle tilgangen til det våte element er et stort pluss i de varme sommermånedene. Langs Brukets bryggepromenade finnes flytebrygger som blant annet er ypperlige for sjøsetting av kajakk. Flere fine badesteder er innenfor sykkel- og bussavstand, deriblant Foten, Dypeklo og Mærrapanna.

I den nærliggende Gressvikmarka finnes et rikt nettverk av merkede løyper og stier, blant annet i en helt ny lysløype. Marka er ypperlig for treningsøkter og ikke minst et populært turområde i helgene med trimhytta og utsiktstårnet på Sprinklet som naturlig utfartsmål.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

 

SKOLER:
Hurrød skole - Onsøy (1-7 kl.) - 1,5km
Rød skole - Onsøy (1-7 kl.) - 2,1km
Gressvik ungdomsskole - Onsøy (8-10 kl.) - 0,8km
Frederik II videregående skole - 4,5km

BARNEHAGER:
Gressvik barnehage (3-5 år) - 0,5km
Bamseby barnehage (0-5 år) - 1,5km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 13 844,8 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt for sameiet opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, sittegrupper, lekeapparater, gressplen, trær og diverse beplantning.

Leiligheten har ikke egen parkeringplass/garasje, men på Bruket Brygge bor du sentralt ved vannet og har kun 100 meter å gå til fergeleiet, hvor det er hyppige avganger med gratis byferge til sentrum fergeleie, Kråkerøy, Isegran og Gamlebyen.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 140 - Frisiktsone, 1113 - boligbeb. - blokkbebyggelse, 1550 - renovasjonsanlegg, 1610 - lekeplass, 2016 - gangveg, gangareal - gågt., 2082 - parkeringsplasser, 3050 - park og 3060 - vegetasjonsskjerm i henhold til reguleringsplan 1105 detaljreguleringsplan for Gressvik bruk datert 16. juni 2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 19.12.2014.

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens bestemmelser med formål boligbebyggelse, sjø,vassdrag- farleder med hensynssone flomfare

Arealerplaner under arbeid:
Plan id 1204 Bruket 2 og plan id 1193 Gressvik Torg- Bruket 2 - Detaljregulering med hensikt å tilrettelegge utvikling av eiendommen til boliger ca 35 boliger. Gressvik Torg - Detaljregulering for Gressvik Torg som går ut på å sanere eksisterende bygningsmasse og tilrettelegge for ny bebyggelse med en blanding av bolig, forretning, kontor og tjenesteyting.

Sleipner skal bygge på Bruket. Sameiet har mottatt nabovarsel om dette.

Eiendommen er plassert i et område som har gjennomgått tidligere miljøundersøkelser hvor det er registrert forurenset grunn på eiendommen da dette tidligere var et industrifelt. Dersom det skal gjøres terrenginngrep, må tiltakshaver gjøre nødvendige undersøkelser ihht forurensningsforskriften kap. 2.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 296,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, revisjonshonorar, forretningsførerhonorar, konsulenttjenester, drift og vedlikehold av bygg, felles forsikring, kommunale avgifter, fjernvarme. kabel-TV og bredbånd( minste pakken)og andre driftskostnader.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter
Fordeles således:
Fjernvarme kr 154,-
Felleskostnader kr 1 943,-
Kabel-tv/bredbånd kr 199,-

Boligselskapet har avtale med Techem AS om leveranse av energiservicetjenester. OBOS Eiendomsforvaltning AS fakturerer den enkelte beboer akonto på vegne av Techem AS sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem AS avregner faktisk energiforbruk kvartalsvis mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer kvartalsvis.

Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og melde dette inn. Dette kan gjøres digitalt her: https://www.techem.com/no/no/info-og-service/eierskifte. Eierskifte vil bli registrert i løpet av 1-2 virkedager, og du vil motta en e-post med invitasjon til Techem Beboer App så snart eierskifte er registrert

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk
Boligen er tilknyttet fiber Altibox som leverandør av tv/bredbånd og har avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger .

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 788 008,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 152 032,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.  3 864 pr år.

Ingen fellesgjeld i sameiet.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
98 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 588 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vilde Lie

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bruket Brygge Boligsameie som består av 9 bygg med med sameiebrøk 460/107791
Sameiet består av 150 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold ertillatt så fremt det ikke er til sjenanse for andre beboere. 1 husdyr pr seksjon.

Planlagte påkostninger som kan medføre en økning av felleskostnader:
Sakset fra årsmøte 2024:
Myndighetene har over tid vedtatt forskjellige økonomiske støtteordninger for å få forbrukerne til å investere i miljøvennlige energiløsninger. Støttetiltakene omfattet blant annet fritak for nettleie, elavgift og merverdiavgift på strømmen fra solcellepaneler som dekker eget forbruk.
Styret, med god bistand fra Multiconsult, utredet muligheten for å montere solceller på sameiets bygninger - sydvendte tak. Da det ble avklart at det ikke var noen hinder knyttet til bæreevne/belastning av bygningsmessige konstruksjoner og at tiltaket ikke krevde byggesøknad, ble det innhentet tilbud fra aktuelle leverandører. Styret valgte anbudet som ga best produksjon til en lavere nominell pris. Saken ble behandlet i ekstra ordinært årsmøte i november 2023, men oppnådde ikke flertall for å gå videre med saken.

Sist vinter var det høy fuktighet og mye kondens under bærende konstruksjoner i garasjen. Denne vinteren har ventilasjonssystemet blitt operert etter andre kriterier enn de som ble levert fra utbygger. Dette ser ut til å ha fungert bra og det har ikke vært antydning til hverken kondens eller nyetablering av svertesopp. Entreprenøren har lovet å fjerne svertesopp samtidig med andre tiltak i garasjen. Tiltaket utbygger gjorde i sommer for å stoppe inntrengning av vann ved kabelgjennomføringer og luftinntaket til ventilasjonsaggregatet utenfor henholdsvis Bruket 15 og 9 ser foreløpig ut til å være vellykket. Imidlertid er det fortsatt noen utsatte steder hvor det trenger vann inn i garasjen

Etter langvarige bekymringsmeldinger fra beboere og styret om problemer med vann ned langs yttervegg fra overliggende balkong på noen av byggene. Problemet ble forelagt utbygger, men det var laber respons på henvendelsen. Styret kontakt derfor Multiconsult med spørsmål om de kunne undersøke dette forholdet. Firmaet har bistått sameiet ved tidligere anledninger. Undersøkelsene avdekket at det er behov for tiltak i forhold til fallretning på balkonger og kontroll av mulig fukt bak bordkledning. Rapporten formidles utbygger via sameiets advokat.

Styret vil prioritere arbeidet med å få kartlagt fremtidig vedlikeholds behov av bygninger og tekniske installasjoner, fellesområder og herunder også oppgaver som kommer inn under HMS. OBOS har egne moduler for disse oppgavene. Selv om boligsameie har en sunn
økonomi for den daglige drift, er det viktig å tenke fremover og planmessig øke avsetningen til vedlikehold fra dagens en million kroner til tre - fire millioner i løpet av de nærmeste fire årene. For hver hundre kroning felleskostnadene øker, øker avsetningen med kr. 180 000.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom If.  I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, dobbel renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Der boligen har fått utstedt verdibevis på våtrom, yttertak eller drenering, gis kjøper en kaskoforsikring og superdekning i 4 år, samt at det på eneboliger gis gratis oppdatering av verdibeviset hvert 4. år. Med verdibevis vil selve skaden bli utbedret - i tillegg til skader i tilstøtende rom, uten ekstra kostnader for kjøper. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra If. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 19 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27 400,-
Visninger: kr 3 900,- pr. visning (1 inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0019/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.2519

Sist oppdatert: 20. april 2025 kl. 21:37